№ 301
гр. Ямбол, 29.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, XV СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и първи май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Марина Хр. Христова И.
при участието на секретаря Т. С. К.
като разгледа докладваното от Марина Хр. Христова И. Гражданско дело №
20232330102890 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба на П. С. П. и В. П. И. против М.
П. П. и „Юлия- М“ЕООД , с която срещу ответниците е предявен иск за прогласяване
нищожността на договор за наем от 10.06.2022 год., вписан в Служба по вписванията с
рег. № **** на същата дата, поради противоречие с добрите нрави.
В исковата молба се твърди, че ищците са съсобственици на недвижими имоти,
находящи се в с. И., общ. С., подробно описани. На 10.06.2022 год. Между ответниците
бил сключен договор за наем , по силата на който първата ответница отдала на
ответното дружество, на което била и едноличен собственик на капитала , за временно
и възмездно ползване описаните имоти за срок от 10 години при договорена наемна
цена в размер на 150 лв. годишно. Ищецът П. бил собственик на 1/8 ид.ч. от имотите
по силата на завещание , а ищцата И. и ответницата П. на по 1/8 ид.ч. по наследство,
останалата част притежавала преживялата съпруга на общия наследодател П. П..
Така сключения договор бил нищожен поради противоречие с добрите нрави, т.к.
наемодателят договарял сам със себе си и била налице явна нееквивалентност на
насрещните престации, като договореният размер на годишният наем на практика
представлявал липса на престация. Иска се да бъде прогласена нищожността му, както
и присъждането на направените по делото разноски.
В депозирания в срок отговор ответниците оспорват исковете, като
неоснователни. Посочва се, че договора не противоречи на добрите нрави , по
подробно изложени съображения.Твърди се и, че ответницата М. П. противно на
изложеното в исковата молба всъщност притежава мажоритарен дял в съсобствеността
, който й давал право да сключи договор за наем на максимално предвидения срок от
10 години. Сключването на процесния договор било израз на правото й да предоставя
ползването на имота на трети лица и да получава граждански плодове от него. Твърди
се и, че договорът не може да увреди ответниците, т.к. квотите им в съсобствеността не
са достатъчни за сключване на друг наемен или аренден договор. Твърди се и, че в
1
случая не била налице нееквивалентност на насрещните престации, т.к. на 12.01.2023
год. Между страните по договора било сключено споразумение, по силата на което
било уговорено изменение в месечната наемна цена от 150 лв. на 9000 лв. годишно, за
което ищците като трети лица било логично да не разполагат с информация.
Претендира се отхвърляне на иска, както и присъждане на разноски в
производството.
В съдебно заседание исковата молба се поддържа от ищците и процесуалния им
представител.
Ответниците оспорват исковете чрез процесуалния си представител.
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено
следното от фактическа страна:
Безспорно по делото е, че на 10.06.2022 год., между М. П. П. в качеството й на
наемодател и „Юлия-М“ЕООД, представлявано от управителя си М. П. П., в
качеството на наемател е бил сключен договор за отдаване под наем на ПИ с
идентификатор № 32771.461.14 , в едно с находящите се в същия сгради и ПИ с
идентификатор № 32771.461.17, в едно с находящите се в същия сгради. Договорът е
бил сключен за срок от 10 години, при уговорена годишна наемна цена в размер на 150
лв., вкл. е посочено, че размерът на годишния наем може да се измени единствено по
взаимно съгласие на страните с подписване на анекс към договора. Договорът е бил
вписан с вх. рег. № ****/10.06.20222 год.
От приетото удостоверение за наследници № ****03.10.2022 год. се установява
,че Г. Д.а П., М. П. П. и В. П. И. са наследници по закон на П. Х. П., поч. на ***.2021
год.
Приет е и НА за право на собственост върху недвижим имот придобит по силата
на саморъчно завещание ****/02.02.2023 год., по силата на който ищецът П. П. е
признат за собственик на 1/8 ид.част от имотите предмет на договора за наем.
Представени са о постановления за възлагане на недвижими имоти по чл.215 ДПК
*** 07.11.2002 г., вписано на 29.01.2003 г.; ***/07.11.2022 г., вписано на 29.01.2003 г.;
***30.08.2002 г., вписано на 29.01.2003 г.; ***/11.02.2003, вписано на 11.03.2003 год. и
***/11.02.2003 г., вписано на 28.02.2003 г.; договор от 28.03.2006 г. за покупко-
продажба на недвижим имот, държавна частна собственост по чл.27, ал.6 ЗСПЗЗ,
вписан на 19.09.2006 г..
Прието са и НА № ***10.06.2022 год. и НА ****/07.01.2022 год., по силата на
които Г. Д.а П. се е разпоредила посредством покупно – продажба в полза на дъщеря
си М. П. със собствените си 4/6 ид.ч. от процесните ПИ и сгради.
В подкрепа на твърденията си ответниците са представили и споразумение за
изменение на договор за наем на недвижим имот, от 12.01.2023 год. подписано от М.
П. – наемодател и от М. П. – управител на дружеството наемател , в което е посочено,
че страните се споразумяват договорената между тях наемна цена в договор за наем от
10.06.2022 год. в размер на 150 лв., да бъде изменена на общо 9000 лв. за всички
имоти предмет на договора. Споразумението е надлежно оспорено от насрещната
страна, като антидатирано.
По делото е изготвено и прието заключение на СТОЕ, вещото лице по която
след извършване на съответните справки и оглед на имотите е дало заключение, че
стойността на годишния наем за имот № 32771.461.14 е в размер на 9 600 лв., а
стойността на годишния наем за имот № 32771.461.17 е в размер на 8 400 лв.
2
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни
изводи:
Предявен е иск с правно основание чл.26, ал.1 предл.3 от ЗЗД.
Нищожността може да се установи и с иск пред съда при наличието на правен
интерес. Ищец в такова производство може да бъде както лице, което е страна по
договора, така и трето лице, чиито права и признати от закона интереси се засягат с
действието на сделката, за която се твърди, че е нищожна, поради което съдът счита, че
за ищците е налице правен интерес да предявят исковете.
Смисъла на понятието „добри нрави”, на което правно основание се
атакува сключеният договор за наем от 10.06.2022 год. , е изяснен в съдебната
практика (Решение № 88 от 22.06.2010 г. на ВКС по т.д.№ 911/2009 г., I т. о., ТК,
Решение № 4 от 25.02.2009 г. на ВКС по т.д.№ 395/2008 г., I т. о., ТК, определение №
794 от 15.12.2011 г. на ВКС по т.д.№ 224/2011 г., II т. о., ТК и др.), като се приема, че
се касае за обща правна категория, приложима към гражданските и търговските
правоотношения, в която попадат тези наложили се правила и норми, които бранят
принципи и ценности, които са общи за всички правни субекти и тяхното зачитане е в
интерес на обществените отношения като цяло, а не само на интереса на някоя от
договарящите страни. Накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 от
ЗЗД е налице, когато се нарушава правен принцип, който може и да не е законодателно
изрично формулиран, но спазването му е проведено чрез създаване на други
разпоредби, част от действащото право. Такива са принципите на справедливостта, на
добросъвестността в гражданските и търговските взаимоотношения и на
предотвратяването на несправедливото облагодетелстване. Въпросът дали поведението
на конкретния правен субект съставлява действие, накърняващо „добрите нрави”,
злепоставящо чужди интереси с цел извличане на собствена изгода, следва да се
преценява във всеки отделен случай въз основа на доводите на страните и събраните
доказателства по конкретното дело.
Съгласно чл. 9 от ЗЗД, страните могат свободно да определят съдържанието на
договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и добрите
нрави. В съдебната практика е прието, че противоречието с добрите нрави се свързва с
нарушаване на морални, неписани норми на обществения живот от гледна точка на
които морално недопустимо е сключеният договор да породи съответните правни
последици. Приема се, че нееквивалентността на престациите, когато има за резултат
нарушаването на такива норми, обуславя нищожност на договора поради противоречие
с добрите нрави. ВКС в по-актуалната си практика въвежда по-конкретни критерии
при определяне на еквивалентността на престациите, като приема, че не всяка
нееквивалентност представлява нарушение на добрите нрави и е основание за
нищожност, а само значителната и явна нееквивалентност, при която едната от
насрещните престации е толкова незначителна, че има практически нулева
стойност -Решение № 24/09.02.2016 г. по гр.д.№ 2419/2015 г. на ІІІ г. о. на ГК на
ВКС. В него съдът се мотивира с това, че критерии са необходими, тъй като в противен
случай преценката на съда би заменила волята на страните и би се накърнил
принципът на свободата на договарянето, защото еквивалентността на престациите
поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес. Мотивира
се още с това, че като критерий в съдебната практика е възприета изключително
голямата разлика в престациите-в Решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. №
1208/2009 г. на ІІІ г. о. на ВКС например е прието, че нищожност има поради
дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а в Решение №119 от 22.03.2011 г. по
3
гр. д. № 485 по описа за 2010 г. на І г. о. на ВКС-при двадесет и осем пъти по-ниска
цена. В последното решение се сочи още, че предвид казуалния характер на
възмездните сделки при преценката на тяхната действителност следва да се съобразява
не само съдържанието на уговорените насрещни престации, а съгласно чл. 20
ЗЗД следва да се вземе предвид целта, с която е сключена сделката от всяка страна, тъй
като тази цел е свързана с удовлетворяване на допустим от закона интерес на страната.
Съгласно чл. 2228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати
определена цена, като от тази дефиниция следва, че страните по договора за наем
следва да постигнат съгласие по два въпроса - относно вещта, която се предоставя за
временно ползване и относно цената, която се дължи срещу предоставеното ползване.
Това са съществените елементи на този вид облигационно правоотношение. Няма спор
в съдебната практика, а и в доктрината, че договорът за наем е действие на управление
на вещта, поради което то може да бъде извършено от всеки, който разполага с
управителни правомощия. При отдаване под наем на съсобствена вещ, следва да се
съобрази правилото на чл. 32, ал. 1 ЗС, според което общата вещ се използва и
управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от
половината от общата вещ.
В процесния случай не се спори, че имотите предмет на договора са отдадени под
наем от съсобственик разполагащ с мажоритарен дял в съсобствеността – М. П., че
наемател по договора е дружество, чийто управител и едноличен собственик на
капитала е същото лице, с писмен договор с нотариална заверка на подписите на
страните, надлежно вписан. Ответниците оспорват да е налице нарушаване на добрите
нрави , вкл. нееквивалентност на престациите, представяйки споразумение от
12.01.2023 год. , с който твърдят наемната цена да е предоговорена в размер на 9000
лв. годишно. Ищците в съответните процесуални срокове са оспорили това
споразумение , с твърдението, че е антидатирано и изготвено единствено за целите на
процеса. Следва да се има предвид, че приетото по делото споразумение от 12.01.2023
год. е частен документ, а такъв документ се ползва с доказателствена сила само по
отношение на авторството му и той не доказва нито фактите, които са предмет на
направеното изявление, нито датата и мястото на съставянето на документа, като в тази
връзка са решение № 748/17.02.2011 г. по гр. д. № 801/2009 г. на IV-то гр. отд. на ВКС
и решение № 197/23.12.2014 г. по гр. д. № 7364/2013 г. на ІІІ-то гр. отд. на ВКС. Тъй
като частните документи не се ползват с обвързваща съда материална доказателствена
сила, ако бъдат оспорени удостоверените от тях факти, последните подлежат на
доказване по общите правила на ГПК - решение № 50/21.07.2017 г. по гр. д. №
4880/2014 г., на IV-то гр. отд. на ВКС и решение ****0/19.02.2015 г. по гр. д. №
7175/2013 г. на IV-то гр. отд. на ВКС. Според решение № 213/15.01.2018 г. по гр. дело
№ 856/2017 г. на ІІІ-то гр. отд. на ВКС, страната не следва да разчита на
доказателствената сила на представен по делото частен документ, когато е съставен в
свидетелство на факт, който насрещната страна оспорва, защото съдът няма
задължението да приеме за осъществен оспорения факт, нито за вярна датата на
съставянето му.
Според Решение № 50276 ОТ 11.09.2023 Г. ПО ГР. Д. № 4570/2021 Г., Г. К., ІV Г.
О. НА ВКС- всяко лице, което не е автор на частния документ (не го е подписало), и на
което този документ се противопоставя като доказателство в исковото производство от
насрещната страна по делото, за да опровергае негови твърдения и/или да отрече
негови права (независимо дали те произтичат пряко или не от документа), е лице,
4
чиито интереси биха могли да бъдат увредени при антидатиране на този неподписан от
него и неизгоден за него частен документ, т.е - е трето лице по смисъла на лч. 181,ал.1
ГПК, и ако то оспори датата на документа, в тежест на насрещната страна по делото,
която се ползва от документа, е да докаже - с всякакви други доказателствени средства
- достоверна дата на документа.
В този смисъл съдът приема, че ответниците, чиято е и доказателствената тежест
не успяха да установят с допустими по реда на ГПК доказателствени средства, че
представеното споразумение действително е постигнато на посочената в него дата,
нито че удостоверява действителната воля на страните по него за увеличаване на
размера на наемната цена, имайки предвид и, че документът е пописан от ответницата
по делото М. П. в качеството на наемодател и от същата в качеството на едноличен
собственик на капитала на дружеството наемател и лисата на наведени твърдения, или
представени доказателства за действително заплащане на посочената в споразумението
наемна цена, преди завеждане на делото или в хода му.
Следва да се има предвид, че според ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 56 ОТ 26.01.2021 Г. ПО
Т. Д. № 466/2020 Г., Т. К., І Т. О. НА ВКС противоречието с добрите нрави на
договорни клаузи е сериозен порок на договора, който не може да се санира от
страните с изразяване на нова воля. В РЕШЕНИЕ № 1335 ОТ 06.01.2009 Г. ПО ГР. Д.
5706/2007 Г., Г. К., V Г. О. НА ВКС пък е прието, че в случай, че договор за наем е
нищожен, то дори да се приеме, че допълнително споразумение към него представлява
спогодба, то е нищожно, защото с него страните са се спогодили как да уредят
отношенията си по един нищожен договор. В ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 50094 ОТ 15.02.2023
Г. ПО ГР. Д. № 3123/2022 Г., Г. К., ІV Г. О. НА ВКС и РЕШЕНИЕ № 286 ОТ 12.06.2019
Г. ПО ГР. Д. № 1511/2018 Г., Г. К., ІV Г. О. НА ВКС се приема, че преценката за
нищожност поради накърняване на добрите нрави се прави за всеки конкретен случай
към момента на сключване на договора.
С оглед на гореизложеното и при съпоставка на договорената с процесния договор
за наем годишна наемна цена от 150 лв. и средния годишен пазарен наем за имотите
предмет на договора, определен с неоспорената СТЕО от 18 000 лв., е налице липса
на еквивалентност. Процесният договор за наем, в частта му относно договореното
наемно плащане, противоречи на добрите нрави, като е сключен при неизгодни
условия, при занижено значително договорено плащане от 120 пъти. С клаузата за
плащане на наемна цена от 150 лв., се нарушава принципа на справедливост и се
създават условия за неоснователно обогатяване на наемателя – търговско дружество,
който както се посочи е с управител и едноличен собственик на капитала физическото
лице наемодател на имотите.
Предвид горните обстоятелства съдът намира, че сключеният между ответниците
договор за наем от 10.06.2022 год. е в противоречи на добрите нрави и като такъв е
нищожен по смисъла на чл.26, ал.1, предл. трето от ЗЗД. Той не е произвел целените от
страните правни последици, тъй като нищожността на договора в частта относно
наемното плащане влече след себе си нищожност на целия договор, понеже тази част
не може да се санира по смисъла на чл.26 ал.3 от ЗЗД, както и самото договорно
правоотношение не би могло да обвързва страните без тази клауза. Искът е
основателен и следва да бъде уважен.
По разноските:
Предвид изхода на спора и на основание чл. 78,ал.1 от ГПК в полза на ищците
следва да бъдат присъдени сторените от тях разноски пред настоящата инстанция ,
5
представляващи заплатени - държавна такса, адвокатско възнаграждение и депозит за
вещо лице в размер на 1122 лв.
Водим от гореизложеното, Я Р С
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА на основание чл.26, ал.1 пр.3 от ЗЗД, нищожността на Договор
за наем от 10.06.2022 год., вписан в Служба по вписванията при ЯРС на 10.06.2022 г. с
вх.рег.№****, сключен между М. П. П., ЕГН ********** – наемодател и „ЮЛИЯ –
М“ЕООД, ЕИК *********- наемател.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78,ал.1 от ГПК М. П. П., ЕГН ********** и „ЮЛИЯ –
М“ЕООД, ЕИК ********* да заплатят на П. С. П., ЕГН ********** и В. П. И., ЕГН
********** сумата от 1122 лв. – разноски за настоящата инстанция.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ЯОС в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Ямбол: _______________________
6