№ 2950
гр. София, 16.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на осемнадесети април през две хиляди двадесет и четвърта година
в следния състав:
Председател:Станимира Иванова
Членове:Райна Мартинова
Петър Милев
при участието на секретаря Йорданка В. Петрова
като разгледа докладваното от Станимира Иванова Въззивно гражданско
дело № 20231100506286 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК .
С Решение от 13.03.2023Г. по гр.д № 34974 по описа за 2020г. на
Софийски районен съд, 171-ви Столична община с Булстат ******* е
осъдена да заплати на К. Ц. А., ЕГН ********** на основание на чл. 59 от
ЗЗД сумата от 3234,77лв., представляващи стойност на направените
неотложни и необходими ремонти дейности по отношение на общински имот,
предмет на договор за наем между страните, както и на основание на чл. 78,
ал.1 от ГПК сумата от 970,43лв., представляващи съдебни разноски, като
неоснователен е отхвърлен иска за горницата над 3234,77лв. До пълния
предявен размер от 4000лв., като К. Ц. А., ЕГН ********** е осъдена да
заплати на Столична община съдебни разноски от 28,70лв.
Срещу така постановеното решение е депозирана въззивна жалба вх. №
25012996/24.03.2023г. по регистъра на СРС от ответника по исковете –
Столична община , в която исковете са уважени. Изложени са съображения
че решението е неправилно. Посочило е, че със заповед от 09.07.2022г. под
наем в общинския имот в гр. София, ул. ******* бил настанени ищеца и
съпругът й, децата им, след сигнали и проверки било установено, че покрива
на сградата следва да се ремонтира, за което бил сключен договор от СО на
18.05.2017г. И такъв бил извършен Съпругът на ищцата починал на
11.06.2019г., ищцата не уведомила въззивника своевременно, на 14.05.2020г.
й било предложено да бъде пренастанена в друг имот и заповед за
1
пренастаняване била издадена на 19.02.2021г. За имот, съответстващ на
нуждите на едночленно семейство. Неправилно СРС бил приел, че иск е по
чл. 59 от ЗЗД за държател, подобряващ чужд имот. Този иск бил субсидиарен,
в случая между страните съществувало наемно правоотношение, съгласно
който основните и текущите ремонти са за сметка на наемателя В случая
покрива на сградата бил ремонтиран със средства на общината, основните и
текущите ремонти в самото жилище били за сметка на ищеца. Евентуално
задълженията били погасени по давност. Претендирал е разноски.
Въззиваемият - ищец К. Ц. А., ЕГН ********** е оспорил жалбата.
Изложила е съображения, че решението е правилно в обжалваната част.
Посочила е, че не разполагала с друга възможност освен иска по чл. 59 от
ЗЗД. Действително в договора за наем имало клаузата по чл. 5.2. , посочена от
въззивника, но в случая били извършени неотложни и необходими разноски,
предизвикани от необходимостта да приведе жилището във вид, годен за
обитаването му след извършените от СО ремонти на покрива Извършените
работи били за поправяне на последиците от неизпълнение от СО на
задължението й да предостави под наем имота в състояние, отговарящо на
целта, за която същата е предоставена за временно ползване. Погасителната
давност била пет години и не била изтекла., началото й било 2018г. Заявила е
в о.с.з., че не претендира разноски, защото не е направила такива в
производство пред СГС.
Съдът, след като прецени доводите на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба вх.№РВЕ20-ГР94-
619/16.06.2020г. По регистъра на СО, предявена пред АдмС София-град,
изпратена в частта за осъдителния иск по компетентност на СРС с
Определение от 23.07.2020г. по адм.д. № 5909/2020г. по описа на Адм.Съд
София-град, уточнена с молби от 17.07.2020г. и от 01.12.2020г. на К. Ц. А.,
ЕГН ********** срещу Столична община, с която е поискала от съда да
осъди ответника да й заплати сумата от 4000лв., представляващи стойност на
ремонтни работи извършени в предоставения й под наем общински имот в
гр. София, ул. ******* поради неизпълнение на задълженията на ответника
като наемодател в хода на наемното правоотоншеине да поддържа жилището
в съсотяние годно за ползването му по предназначение. Навела е твърдения че
в имота извършила неотложен ремонт на стойност от 4000лв., ответникът й
дължал възстановяването на тези средства. Имотът бил в стара сграда,
настанени били там още през 1949г. - свекърът й би настанен тогава, а в
последствие бил настанен съпругът й , ищеца и децата им, последната
настанителна заповед била от 2002г. След 2010г. състоянието на имота се
влошило рязко , уведомили ответника за същото, наложило се поради
бездействието на ответника да извършат ремонта, ремонт бил неотложен и
извършван периодично в продължение на 10 години, касаел покрива,
прозорците боядисване, поставяне на подови настилки. Жилището било 180
кв.м., извършените ремонти работи, за които предявява иск били от 2018г. :
2
шпакловка на стени, грунд, гипс, боядисване с латекс; поставяне на маджун
по прозорците и боядисване с блажна боя; боядисване на врати и дюшеме;
арматура, цимент и теракот в мокро помещение; шпакловка, поставяне на
фаянс и на водомер в банята с тоалетна; поставяне на ламперия-шпертплат,
лак за дърво; използвана ел. Енергия за направата на покрива и тавана с
гипсокартон. Тези ремонтни дейности извършили след като СО
отремонтирала покрива на сградата. Претендирала е разноски.
Ответникът Столична община в предоставения му срок за отговор е
оспорил исковете. Посочил е, че със заповед от 09.07.2022г. под наем в
общинския имот в гр. София, ул. ******* бил настанен ищеца, съпругът й и
децата им, след сигнали и проверки било установено, че покрива на сградата
следва да се ремонтира, за което бил сключен договор от СО на 18.05.2017г. и
такъв бил извършен. Съпругът на ищцата починал на 11.06.2019г., ищцата не
уведомила въззивника своевременно, на 14.05.2020г. й било предложено да
бъде пренастанена в друг имот и заповед за пренастаняване била издадена на
19.02.2021г. за имот, съответстващ на нуждите на едночленно семейство. С
договора за наем в клаузата на чл. 5.2. било посочено, че основните и текущи
ремонти са за сметка на наемателя, нямало основание те да бъдат заплатени
от СО. Основинят ремонт на покрива на сградата бил извършен от СО,
ищцата следвало да понесе разходите за ремонта на самото жилище.
Задълженията били погасени по давност. Претендирал е разноски.
По делото е приет неоспорен от страните Акт за частна общинска
собственост № 1427/01.03.2017г. Съгласно който жилище във вътрешната
сграда на ет.1 с идентификатор 68134.302.201.3.1. на пул. ******* в гр. София
е частна общинска собственост, за него преди това е имало АДС №
1346/30.10.1949г. и АДС № 9798/03.08.1949г.
По делото е прието Решение № 5101/02.08.1949г. на СНС, съгласно което
К.А.Г. и семейството му от 3 члена е настанен под наем в една стая и антре
на ул. ******* в гр. София.
Приети са неоспорени от страните е заповед от 09.07.2002г., договор за
наем от 03.09.2002г. , анекс от 05.06.2008г., съгласно които В. К.А. ,
съпругата му К. А. и децата му П. и Р.А. са настанени под наем от СО в три
стаи и хол на ул. *******, починал бил предишния титуляр- К.А., баща на
В.А..
Приет е неоспорен от страните договор за наем от 17.04.2006г. , носещ
подпис за страните по него, съгласно който на 17.04.2006г. СО се е съгласило
да предостави на В. К.А. във връзка с настанителна Заповед от 09.07.2002г.
под наем тристайно жилище във вътрешна къща на ул. *******, ет.1 със
застроена площ от 67,72кв.м. и жилищна площ от 46,74 кв.м. при месечен
наем от 51,20лв.. Съгласно чл. 5.2. от договора наемателят е длъжен да
извършва за своя сметка всички основни и текущи ремонти на общинското
жилище, а съгласно чл. 6 от договора СО се е задължило да осигури на
наемателя безпрепятствено ползване на жилището.
3
Приети по делото са писма от 2007г., от 2014г., от 2016г. , съставени от
областен управител и от СО, район Възраждане, съгласно които през 2007г.
В.А. е искал от СО да се извършил ремонт на сградата на ул. *******, СО е
посочило през 2007г., че имотът не е общински, през 2014г. областния
управител е посочил, че имотът не е държавна собственост, на 06.01.2016г.
СО е посочило, че по молбата от 26.11.2015г. е извършен оглед и е
установено, че покрива на двуетажната сграда на ул. ******* се нуждае от
ремонт, но собствеността му е държавна.
Приета по делото е молба от 25.02.2016г., съгласно която В.А. на
25.02.2016г. е посочил на СО, район Възраждане, че сградата на ул. *******
се нуждае от ремонт на покрива, паднали са тавани поради изгнили и счупени
греди, счупени керемиди, липсващи керемиди, при валеж всички кофи и
легени подреждат на пода, повредени са кабели, счупена е носеща греда на
тераса и може да се срути, поискал е да закупи жилището, за да го ремонтира.
Приет е отговор от 22.03.2016г. , съгласно който СО е посочило по това
искане от 25.02.2016г, че имотът е в процедура по съставяне на акт за
общинска собственост, както са посочени и нормативни разпоредби във
връзка с искането за закупуване на имота.
Приета е молба от 11.10.2017г. от В.А. до кмета на СО, район Възраждане
с която е посочил, че състоянието на къщата и на покрива е критично, вижда
се небето, при валежи тече вода като от чешма, всичко вътре в жилището се
повредило, от тях прозорците са изгнили, от стената и прозорците има
огромни фуги и не се затварят, не могат да се отопляват през зимата; изгнило
било дюшемето, спукал се водомер миналата зима, от чешмата тече ръжда, не
била сменена инсталацията от построяването на сградата през 1949г.
Прието е писмо от 09.11.2017г. кмет на СО район Възраждане е
отговорило, че при направена проверка е установено, че покрив на сграда е в
лошо състояние, ще бъде извършен ремонт на покривна конструкция, ще се
подмени арматурно табло на електрическа инсталация, ще се отремонтират
пораженията по таваните на стаите
Приети са неоспорени от страните протоколи от 01.11.2017г., от
03.10.2017г., искане от 08.12.2017г. количествено стойностна сметка
възлагателно писмо, договор от 2017г., съгласно които на на 03.10.2017г. СО
е възложило на „П.С.“ЕООД извършването на ремонт на покрива на сграда-
общинска собственост на ул. *******, такъв е извършен и работа е приета без
забележки на 01.11.2017г., като освен покрив са ремонтирани и тавани, като е
поставен окачен таван с гипсо-картон, на 08.12.2017г. е поискано плащане на
ремонт на ел.инсталация за доставка и монтаж ел.табло.
Прието е неоспорено от страните удостоверение за наследници, издадено
на 19.06.2019г. От СО, район възраждане, съгласно което В. К.А. е починал на
10.06.2019г. и е оставил за наследници по закон съпругата си К. Ц. А., децата
си Р.К., ЕГН ********** и П. В.ов К. ЕГН **********.
4
Приета е Заповед № РВ-Е20-РО/20.05.2020г. Издадена от кмета на СО,
район Възраждане, с която К. Ц. А. е настанена под наем в общински имот в
гр. София, ул. *******, състоящо се от дневна с кухненски бокс, стая,
сервизни помещения с площ от 39,67 кв.м.
С приети по делото основно и допълнително заключение по съдебно-
техническата експертиза вещото лице след запознаване с документи по
делото и оглед на имота е посочило, че в края на 2017г. СО е извършила
ремонт на покрива на сградата,, направени са окачени тавани с гипсо-картон в
помещенията Посочило е, че при огледа на място е установило, че посочените
от ищеца СМР в уточнителната й молба са извършени. Направена била
шпакловка на стените на помещенията, поставени били тапети, дървената
дограма по прозорците и вратите била прогонена и боядисана с блажна боя,
дюшемето на подовете също било боядисано с блажна боя, частично била
направена ламперия от шпертплатови плоскости, извършен е ремонт на
кухненския бокс и на санитарния възел, като е направена амбирана бетонова
настилка, поставен е теракот и е направена фаянсова облицовка. Процесното
жилище било на ет.2 от вътрешна къща и представлява част от етажа, състои
се от коридор, кухненски бокс , баня с тоалетна и три стаи. Вещото лице е
посочило, че стойността на извършените работи по следни пазарни цени към
2018г. Е в размер на 6092,53лв.. Тези от тях, които представлявали неотложни
ремонти с оглед на твърденията в исковата молба и писмата от СО за лошото
състояние на покрива били на стойност от 3235лв.
С оглед на така установената фактическа обстановка,съдът намира от
правна страна следното:
В конкретния случай постановеното по делото решение е валидно и в
обжалваната част е допустимо. Районният съд се е произнесъл по исковете
така както са предявени, съобразявайки твърденията за фактите и търсената
защита, поради което и правна квалификация на иска, дадена от СРС не се
отразява на допустимостта на решението в обжалваната част.
По правилността на решението в обжалваната му част:
Предявените искове са с правно основание чл. 231, ал.2 вр. с чл. 230, ал.2
от ЗЗД. Спорното право се въвежда като предмет на делото от ищеца чрез
твърденията му за фактите, на които основава иска. В случая както с исковата
молба, така и с допълнителната молба, с която е уточнил исковете си ищецът
изрично е посочил, че извършените ремонти дейности са направени в
следствие на неизпълнение на задължението на наемодателя като такъв да
извърши своевременно основен ремонт на покрива на сградата, в която е
процесното жилище, че в резултат на несвоевременните дейности на
наемодателя по ремонта на покрива независимо от множеството жалби и
искания, в жилището се е проявила неотложна нужда от ремонт на под,
стени, прозорци, които се наложило да извърши и иска да й се възстановят
разходите за същото. Така наведените твърдения обосновават извод, че
претенцията е за по чл. 231, ал.2 вр. с чл. 230, ал.2 от ЗЗД. Дадената от ищеца
5
правна квалификация на исковете чрез цифрово обозначение на разпоредбата
от закона и възпроизвеждане на текстовото й съдържание не обвързват съда.
В случая твърденията на ищеца са били , че ответникът не е изпълнил
задължението си по договора за наем да поддържа имота в състояние годно за
ползване по предназначение, поради което и иск съдът приема, че е предявен
за ангажиране на договорна отговорност на ответника, като наемодател.
Съгласно разпоредбата на чл. 231, ал.2 вр. с чл. 230, ал.2 от ЗЗД
поправките на всички други повреди извън тели по чл. 231, ал.1 от ЗЗД /
отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като
замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави,
запушване на комини и други такива/, ако не са причинени виновно от
наемателя, са за сметка на наемодателя, като ако наемодателят не извърши
тия поправки, наемателят има правата по чл. 230, ал.2 от ЗЗД /да иска
поправянето й или съразмерно намаление на наемната цена или да развали
договора, както и да иска обезщетение във всички случаи/, но той може да
иска обезщетение само когато повредата се дължи на причина, за която
наемодателят отговаря.
В конкретния случай по делото се установи, че за периода от 2002г. до
юни 2019г. ищцата и съпругът й по договор за наем със Столична община са
били наематели на общински имот-частна общинска собственост,
представляващ част от етаж на вътрешна къща, състоящо се от коридор,
кухненски бокс , баня с тоалетна и три стаи, намиращо се в гр. София, ул.
„*******, че преди това под наем имотът е бил предоставен на бащата на
съпруга на ищцата и на семейството му, като съпругът на ищеца – В.А. е
починал на 10.06.2019г., със Заповед от 220г. ищцата е била настанена в друг
общински имот. Тези обстоятелства не са спорни по делото, а и се
установяват от приетите по делото неоспорени от страните настанителна
заповед, договори за наем, удостоверение за наследници, решение на СНС.
Съдът приема за установено по делото че още от 2007г. регулярно в
последствие – през 2014г., 2015г., 2016г., 2017г., съпругът на ищеца – В.А.,
като наемател на имота, е подавал искания и сигнали до Столична община,
сочейки че сградата, в която е жилището се нуждае от основен ремонт на
покрива, че такава необходимост е установено от СО към 06.01.2016г., към
09.11.2017г. с приета причина за същото - дълъг период на експлоатация и на
липсата на поддръжка покрив , като е прието, че следва да се извърши и
смяна на ел.табло и ремонт на тавани, такъв ремонт е извършен от СО на
през ноември 2017г. Тези обстоятелства се установяват от приетите по
делото отговори от СО от 2007г., от 2016г., от 2017г., молби от В.А., договор
за СМР, протоколи и количествено-стойностни сметки, заключение по
съдебно-техническата експертиза, което в тази част съдът кредитира като
вярно и задълбочено , неопровергано от останалите доказателства по делото.
Съдът приема за установено по делото, че в следствие на
неотремонтирането своеврменно на покрива на сградата /още при първите
6
подадени съгнали и по-специално тези в периода 2014-2016/ в процесното
жилищеса се появили течове, компрометирани са прозорци, под, дограма,
тавани, наложило се е направа на бетонова настилка в бокс и баня, направа
на циментова замазка, направа на настилка с теракот, грундиране на стени по
стаи и коридор, направа на гипсова шпакловка по стени в стаи и коридор,
боядисване с блажна боя по дървена дограма, врати и каси, маджуниране на
прозорци и смяна на водомер. Този извод следва при съобразяване на
заключението по допълнителната експертиза, което съдът кредитира като
вярно и задълбочено, неопровергано от останалите доказателства по делото.
Естеството на работите съответства на увреждания по жилището, причинени
от течове и влага. Последните се появяват при компрометиран покрив на
сградата, не се твърди и не е установено по делото тези повреди да се дължат
на друга причина. При така възприетото съдът приема, че горепосочените
работи са се наложили поради неотремнотиране на покрива на сградата , за
което е имало своевремнно подавани сигнали и искания от наемателя до
наемодателя.
Съдът приема за установено по делото че в имота наемателите са
извършили направа на бетонова настилка в бокс и баня, направа на циментова
замазка, направа на настилка с теракот, грундиране на стени по стаи и
коридор, направа на гипсова шпакловка по стени в стаи и коридор,
боядисване с блажна боя по дървена дограма, врати и каси, маджуниране на
прозорци и смяна на водомер, като пазарната стойност на тези работи е в
размер на не по-малко от 3234,77лв. към 2018г. Тези обстоятелства не са
спорни по делото, а и се установяват от заключенията по съдебно-
техническата експертиза, които съдът кредитира като верни и задълбочени,
неопровергани от останалите доказателства по делото. Вещото лице е
обосновало изводите си с приетите по делото документи, оглед на място,
измервания на количеството извършени работи при съобразяване на вида им.
Съдът приема за установено, че процесните работи са извършени през
2018г. Това обстоятелство не е спорно по делото, а и от приетите по делото
писмо от 11.10.2017г. на В.А. до СО се установява, че въпреки предприетия
от СО ремонт на покрива в жилището съществуват повредите, за които са
извършени процесните СМР.
Спорен въпрос по делото е дали ответникът отговаря пред ищеца за
заплащане на стойността на извършените в процесиня имот работи за
отстраняване на повредите от течовете, проявили се поради несвоевременно
ремонтирания покрив на сградата.
Съдът приема, че в случая основание за ангажиране на отговорността на
ответника съществува. Процесните работи са били извършвани за
привеждане на жилището в състояние, годно за обитаването му, като те не
попадат в хипотезата на чл. 231, ал.1 от ЗЗД. Действително , с разпоредбата
на чл. 5.2. от наемния договор страните са уговорили, че всички основни и
текущи ремонти на жилището са за сметка на наемателя. Те обаче касаят само
7
онези ремонти, причината за възникване на необходимостта от които не е
поведението на наемодателя. Това следва при тълкуване на волята на
страните по договора за наем и от обстотялеството, че клаузата е изключение
от общото правило по чл. 231 о ЗЗД. Последната обаче не урежда хипотеза на
ремонт, наложил се от виновно неизпълнение на наемодателя на
задълженията му по договора за наем. Така съдът приема , че волята на
страните по договора за наем е била само да уговорят, че ремонтите са за
сметка на наемателя и наемодателят не дължи заплащането на извършените
разноски за ремонт – този който е повишил стойността на жилището; този,
който е предизвикан от текущото потребление на имота или са такива, които
без да увеличават стойността на жилището създават по-голямо удобство за
ползването на жилището. Тази клауза обаче съдът приема, че не освобождава
ответника от отговорност пред наемателя за стойността на СМР, наложили се
поради виновното неизпълнение от наемодателя на задължения по договора
на наем. Обратното не съответства на житейската логика, клаузи в договора
за наем, при логическо и систематично тълкуване на същите не позволяват
обратен извод. Така съдът приема, че клаузата на чл. 5.2. от договора за наем
урежда отношенията между страните само за ремонти в жилището, които не
са причинени от неизпълнение на договорно задължение на наемодателя по
чл. 6 от договора – осигури възможност на наемателя да ползва жилището
безпрепятствено. В случая ремонтите , извършени от наемателя са се
наложили в хода на развитие на правоотоношението по договора за наем, за
да бъде то годно за ползването му по презназначение , невъзможността за
което се е дължало на компрометирана покривна конструкция на сградата,
ремонт на който е извършен несвоевременно от ответника, въпреки че през
целия период на наемното правоотношение наемателите регулярно са го
осведомявали за необходимостта от ремонта . Така съдът приема, че клаузата
на чл. 5.2. от договора за наем в случая не намира приложение.
При така възприетото съдът приема, че ответникът дължи на ищеца
заплащане на сумата от 3234,77лв.
Претенцията не е погасена по давност. В случая установено е по делото, че
ремонтите работи са извършени през 2018г., исковата молба е подадена на
16.06.2020г. в регистратура на СО, а на 26.06.2020г. по нея е било образувано
дело пред Административен съд -София град, поради което и съдът приема,
че погасителната давност за процесните вземания не е изтекла.
При така възприето съдът приема, че решението на СРС е неправилно
поради погрешна правна квалификация на исковете, същото следва да бъде
отменено в обжалваната част, като вместо него следва да се постанови друго,
с което исковете следва да бъдат уважени при правна квалификация чл. 231,
ал.2 от ЗЗД.
По отговорността за разноски:
С оглед изхода на делото разноските във въззивното производство следва
да бъдат поставени в тежест на въззивника , въззиваемият не е претендирал
8
разноски и такива не му се следват. Действително, решението на СРС съдът
прие за неправилно, но поради грешно дадена правна квалификация.
Въззивният съд прие, че предявеният иск е основателен, поради което
отговорността за разноски ккато за производство пред СРС, така и за
производство пред СГС следва да се постави в тежест на ответника по иска.
Така мотивиран, Софийският градски съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение от 13.03.2023Г. по гр.д № 34974 по описа за 2020г. на
Софийски районен съд, 171-ви Столична община с Булстат ******* е
осъдена да заплати на К. Ц. А., ЕГН ********** на основание на чл. 59 от
ЗЗД сумата от 3234,77лв., представляващи стойност на направените
неотложни и необходими ремонти дейности по отношение на общински имот,
предмет на договор за наем между страните, както и на основание на чл. 78,
ал.1 от ГПК сумата от 970,43лв., представляващи съдебни разноски и вместо
него постановява:
ОСЪЖДА Столична община с Булстат ******* да заплати на К. Ц. А.,
ЕГН ********** сумите в размери и на основание, както следва: на основание
на чл. 231, ал.2 вр. с чл. 230, ал.2 от ЗЗД сумата от 3234,77лв.,
представляващи стойност на извършени през 2018г. ремонти дейности в
жилище във вътрешна къща на ул. „******* в гр. София, предоставено под
наем с договор от 17.04.2006г. на основание на чл. 78, ал.1 от ГПК сумата от
970,43лв., представляващи съдебни разноски в производство пред СРС.
Решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9