Р Е Ш Е Н И Е
№ гр. Асеновград, 18.01.2021г
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
АСЕНОВГРАДСКИ РАЙОНЕН СЪД, ІV гр. с-в в публично заседание на шестнадесети ноември две
хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НЕВЕНА КАБАДАИЕВА
при секретаря МИХАЕЛА МАМАКОВА като разгледа докладваното от съдия НЕВЕНА
КАБАДАИЕВА гр.дело № 363 по описа за 2020г. и като обсъди:
Предявени искове с правно снование чл.
422 ГПК, чл. 93 ал.2 пр.2 ЗЗД.
Ц.Н.Б.,
с постоянен адрес *** моли да бъде постановено решение, с което да бъде
признато за установено вземането му по отношение на Й.Р.Ч.
и С.Й.Ч., и двамата с посочен адрес за призоваване с Тополово общ
Асеновград ул „Младост“ № 2 в размер
на 4000лв, съставляваща неосноватено
задържан депозит по Договор за гаранционен депозит за покупко-продажба на
недвижим имот от 12.08.2019г, ведно със законната лихва от датата на завеждане
на ч гр д 2360/2019г на АРС – 30.10.2019г. Твърди, че по повод обява за
продажба на жилище, ищецът се срещнал с
пълномощника на ответниците и техен син – Б. Й.
Ч.. Ищецът заявил желание да закупи недвижимия имот, представляващ
апартамент № 28/78 находящ се в гр
Пловдив жк Тракия бл 4 А 9 вх В ет.7,
ведно с избено помещение № 28, както и 1,142% ид ч от общите части на
сградата и правото на строеж, собственост в режим на СИО за двамата ответници.
По предложение на агенцията-посредник, ищецът заплатил гаранционен депозит на
пълномощника на продавачите, за което бил съставен договор за гаранционен
депозит за покупко-продажба на недвижим имот от 12.08.2019г. Поради
непредвидени за ищеца причини, свързани с отпускането и одобряването на банков
кредит, окончателното прехвърляне не могло да се осъществи в уговорения краен
срок – до 02.09.2019г. Ищецът не се е отказвал от сделката, предложено е срокът
за продажбата да бъде удължен с още една
седмица, за който срок представител на банката уверил, че кредитът ще бъде
одобрен. Ответниците не приели предложението, и отказали да върнат дадения
депозит. За вземането си ищецът се е снабдил със заповед за изпълнение на
парично задължение в образуваното ч гр д 2360/2019г на АРС. Ангажира доказателства, претендира разноски.
Ответниците оспорват иска като неоснователен.
Оспорват твърденията, че ищецът няма вина за забавата да се сключи окончателен
договор за покупко-продажба на имота. Твърдят, че на 05.08.2019г между страните
е сключен договор за гаранционен депозит за продажбаа на имот, представляващ
апартамент № 28/78 с адрес гр Пловдив жк Тракия бл 4-А9 вх В ет.7, собственост на
ответниците, по силата на който страните са се съгласили че ще сключат
окончателен оговор за покупко-продажба до 02.09.2019г. Страните са договорили при отказ от страна на
купувача да сключи окончателна сделка, получените по договора суми да останат
като обезщетение за пропуснати ползи. Допълнителната гаранция е платена от
купувача на 12.08.2019г, за което страните са подписали допълнението към
посочения договор, като е записано че общо заплатената от купувача сума от
4000лв ще остане за продавача като обезщетение за пропуснати ползи. Никъде в
двата договора не са посочени причини за евентуален отказ от сделката, както и
не са посочени причини, които биха изключили вината или поведение на купувача,
което да се третира като добросъвестно, за да може при настъпването им да има
претенции на изправна страна по договорите и възстановяване на заплатените по
тях суми. Твърденията на ищеца, че не е могъл да плати продажната цена на
договорената дата, поради неотпускане на кредит от банката считат
неоснователни, тъй като ищецът е следвало да организира осигуряване заплащането
на цената, а ответниците не са били уведомявани по какъвто и да е начин преди
02.09.2019г за съществуването на необходимост от финансиране и забавяне в тази
насока. При липса на договорка между страните, ответниците нямат ангажимент за
съобразяване с подобно твърдяно обстоятелство. Заявяват, че на срещата провела
се на 02.09.2019г в офис на агенция за недвижими имоти „Ромексо имоти“ ООД
служители на агенцията са били свидетели, че купувачът се отказва от сделката.
Считат претенцията неоснователна, тъй като ищецът е неизправна страна по
сделката, поради което и ответниците с основание са задържали платените
депозити по договорите от 05.08.2019г и
12.08.2019г. Оспорват твърдението в ИМ, че ищецът никога не се е отказвал от
сделката. Молят искът да се отхвърли, ангажират събиране на доказателства,
претендират разноски.
Съдът,
като взе предвид становищата на страните, събраните по делото доказателства,
приема за установено от фактическа страна: На
01.08.2019г Ц.Н.Б. е подал искане за предварително одобрение на жилищен кредит
с първоначален размер на 130 000лв в БАНКА ДСК ЕАД клон Раковски(л.60-66 вкл).
На 05.08.2019г между Й.Р.Ч. и Ц.Н.Б. е
сключен договор, по силата на който Ц.Б. –купувач е предал на продавача сумата от 1000лв като гаранция за покупката на имот
представляващ апартамент № 28/78 нахоядщ се в гр Пловдив ЖК ТРАКИЯ бл 4- А9 вх
В ет.7, ведно с избено помещение № 28 и 1,142 ид ч от общите части на сградата
и правото на строеж на държавна земя, с продажна цена от 109 000лв, като
страните са уговорили срок за сключване
на окончателния договор за покупко продажба - 02.09.2019г.
Страните са се съгласили, в случай че купувачът се откаже от покупката
на описания имот при описаните условия,
дадената по договора сума да остане за продавача, а в случай че
продавачът се откаже да продаде имота при описаните условия, или върху имота
има други тежести освен ипотеката към ОББ, то той връща на купувача дадената
сума и се задължава да го обезщети със сума в същия размер за пропуснати ползи.
Й.Р.Ч. е слючил на 05.08. с „Ромексо
Имоти“ ООД договор за посредничество, с
предмет - организиране продажбата на недвижим имот апратамент № 28/78 с площ
57,71кв м с административен адрес гр
Пловдив ЖК ТРАКИЯ бл.4 вх В ет.7 с
продажна цена от 109 000лв. По силата на
сключен на 12.08.2019г между Й.Р.Ч. и С.Й.Ч.,***,
чрез пълномощника Б. Й. Ч., и Ц.Н.Б. ***, договор, Ц.Н.Б. -
купувач - е преодставил на Й.Р.Ч. и С.Й.Ч.
- продавачи, сумата от 3000лв като допълнение
към гаранцията за покупката на имот, оставена на 05.08.2019г в размер на
1000лв, за покупка на апартамент № 28/78 в гр Пловдив ЖК ТРАКИЯ бл 4- А9 вх В
ет.7 с продажна цена от 109 000лв.
Страните са уговорили, в случай че купувачът се откаже от покупката на имота при
описаните условия, заплатеният депозит от общо 4000лв да остане за продавача
като обезщетение за пропуснати ползи, а в случай че продавачът се откаже да
продаде имота при описаните условия или върху имота има други тежести освен ипотека
към ОББ , да върне получената сума в размер на 4000лв и да обезщети купувача
със сумата от 8000лв. Съгласно представената банкова референция от ОББ от
09.08.2019г до ДСК ЕАД, ипотечен кредит
с първоначален размер 45 000лв от 23.03.2007г и ипотечен кредит с първоначален
размер 14 700лв от 18.12.2012г, са обезпечени с договорни ипотеки върху СОС с идентификатор
67784.540.172.3.28 по КК на гр Пловдив с
администратиевн адрес гр Пловдив район
Тракия жк Тракия бл 4 вх В ет.7 с площ на обекта от 59,71кв м брой нива на
обекта едно, при съседни СОС: на същия
етаж 56784.540.172.3.27, под обекта 56784.540.172.3.24, над обекта
56784.540.172.3.30, ведно с прилежащите избено помещение № 28 с площ от 6,73кв
м. С.Й.Ч. е съпруга на Й.Р.Ч., двамата
имат син Б. Й. Ч. и дъщеря А. Й.Ч. (л.52). Купувачът е представил в ДСК ЕАД поисканите
от банката документи във връзка с отпускането на кредита: Удостоверение данъчна оценка, схема на СОС с идентификатор 56784.540.172.3.28
от 07.08.2019г, Удостоверение за тежестите върху имота от СВ
гр Пловдив от 12.08.2019г, и банкова
референция от ОББ от 09.08.2019г, документи удостоверяващи собствеността върху
имота.
В
хода на производството бяха събрани гласни доказателства. Св И. П.(познава ищеца) заявява, че е присъствал на срещата на ищеца с продавача,
срещнали се в офиса на брокерите. Ищецът запознал свидетеля с обстоятелствата около продажбата, казал че
от банката се забавили малко, имало формалности, които трябвало да се уредят за
да преведат парите и помолил продавача
за отсрочка за следващата седмица. Продавачът не бил съгласен, тогава адвокатът
на ищеца се обадил в банката, говорили с банковия служител, който потвърдил че
следващата седмица всичко ще е наред и на ищеца ще бъдат отпуснати парите.
Продавачът казал, че не иска да чака, няма време и не пожелал да изчака да се
осъществи сделката. В офиса били брокерите, продавача, купувача, свидетеля
и пълномощника на ищеца. Срещата станала в края на август 2019г. Свидетелят и ищецът
се обадили в БАНКА ДСК. Свидетелят не е видял да се представят документи, от
ищеца знае че апартаментът е бил ипотекиран,
разбрал че според служителя от банката заради тежестите на апартамента се забавили нещата, но не знае подробности. Св Т. Б.(братовчед на ищеца)знае за апартамента,
който ищецът е възнамерявал да купи, бил с него на огледа. Сочи че ищецът харесал
апартамента, но нямал толкова пари и трябвало да вземе кредит, попитал
собственика дали може да го изчака в рамките на месеца, докато стане ипотечния
кредит, и той му отговорил че може да изчака но при условие че ищецът го изчака
да намери друг апартамент, понеже нямало къде да отиде. След като продавачът
казал че е съгласен да изчака за кредита, ищецът и свидетелят започнали да
подготвят документите за кредит, били поискани документи, една част от тях се
забавили. Тъй като било отпускарски сезон – август месец, кредитния инспектор
казал че много бавно стават нещата в С. и трябва да се изчака 10-15 дни, а
документите които трябвало ищеца да осигури трябвало да изчакат други документи
от собственика на апартамента, а те се забавили, имало някаква тежести и др.
Продажбата не се състояла. Ищецът и продавачът се срещнали след известно време
и продавачът казал, че се отказва понеже ищецът се забавил с скредита, а
ставало въпрос за една седмица, и той се отказал да продава апартамента.
Документите били забавени, те са част от някакъв кредит, който продавачът имал
в друга банка. Според свидетеля кредитния инспектор казал на ищеца и на свидетеля,
че имало документи, които са забавени от другата банка – това били документи за
това колко остава от кредита към другата банка. Имало и тежести на имота. Тези документи се забавили но свидетелят не знае
кога трябвало да ги даде. Твърди, че ищецът не се е отказвал от покупката на
апартамента и от кредита. Твърди освен това, че от банката поискали да има
поръчител по кредита и затова имало забавяне, но твърди че поръчител е намерен
една седмица след като е поискан от банката, това станало една седмица след
подаване на документите. Св К. Д.(собственик
на агенция за недвижими имоти) твърди , че
ответниците продавали семейното си жилишще, и свидетелят поддържал връзка със
сина им, уговорката била да намери
клиент . Свидетелят намерила клиент чрез нейна колежка , която представлявала
клиента, направили първо едно капаро 1000лв,
на което присъствали собственика на апратамента и той имал пълномощно от
жена си, тъй като кандидат купувачите искали по-дълъг срок, пълномощникът на
продавача настоял за по-голяма сума като капаро, спрели се на 4000лв.
Свидетелят не е присъствал при подписване на предварителния договор. Спомня си, че купувачите закъсняват със срока и искат
продължаване срока на предварителния договор. Свидетелят не си спомня срока на
предваритлния договор, но си спомня че пълномощникът на провадачите заявил, че
не му е изгодно удължаване на срока. Купувачите поискали удължаване на срока,
включили и банковия сужител по телефона, защото кандидат-купувача не му бил
одобрен кредита поради някаква причина с доходите, наложило са като
съкредитоискател да бъде включена и майката, а за това трябало да мине
одобрение на кредита и трябвало време. Свидетелят снабдил продавача с данъчна
оценка на имота и я предал в срок. Знае, че документите не са били проблем, не
е имало такива разговори. От продавача знае, че за времето през което е изчаквал е загубил жилищата, които е
намерил, искал по голямо жилище да продаде малкото и да купи по-голямо, а
докато чакал купувача изпуснал някакви жилища които искал да купи, било края на
лятото и се притеснявал че като дойде зимата няма да успее да се справи с
местенето. Според свидетеля това са били доводите на продавача да не се съгласи
на удължаване на срока.
Въз
основа на така установената фактическа обстановка съдът прави следните изводи: Като
взе предвид наведените в исковата молба обстоятелства и петитум, съдът
квалифицира предявените искове по чл.
422 от ГПК, чл. 93 ал.2 пр.2 ЗЗД – в производството по който ищецът цели да
установи, че ответникът дължи сумата по заповед
за изпълнение по ч. гр. д. № 2360/2019г по описа на АРС. От приложеното в настоящото производство ч.гр.д. 2360/2019г се установява, че установителният
иск е допустим, като предявен от взискателя в законоустановения срок.
Разгледан по същество. Не е
спорно между страните, а и се установява
от представените и неоспорени в хода на производството писмени доказателства, че
е страните са сключили предварителен договор от 05.08.2019г за покупко-продажба на недвижим
имот, представляващ апартамент № 28/78 в гр Плодив ЖК ТРАКИЯ бл 4 вх В ет.7, по
който ищецът в качеството на купувач е внесъл сумата от общо 4000лв, както
и че
страните са уговорили срок за сключване на окончателния договор – 02.09.2019г.
Безспорно е по делото, че към посочената
крайна дата в предваритения договор – 02.09.2019г – купувачът не е разполагал с
необходимата сума, представляваща продажна цена по договора. Установи се от
ангажираните гласни доказателства(св П., св Б.), че кредитът, необходим на
купувача за закупуването наимота е забавен, тъй като е било необходимо да бъде
включен съкредитоискател поради недостатъчни доходи от страна на купувача. Не
се оспорва от ответниците обстоятелството, че
поради забавянето са се отказали
от договора, а в тази насока са
показанията и на свидетелите на ответника. От представените по делото
писмени доказателства се установява, че дадената от ищеца предварителна сума по
предварителния договор за покупко-продажба има характер на задатък, тъй като страните
изрично са уговорили последиците на чл.
93 ал.2 от ЗЗД – задържане на задатъка при отказ на купувача и връщането му в
двоен размер при отказ на продавача. Твърди се от ищеца, че банката е отказала
одобрение на кредита поради наличните тежести върху имота, а продавачите с в
неизпълнеине тъй като не са предоставили удостоверине за условията и начина по
който ще бъде задличена съществуващата ипотека към ОББ АД. Това твърдение остана недоказано. Видно от
ангажираните писмени доказателства, продавачите
своевременно са се снабдили с необходимите за осъществяване на сделката
документи – у-ние данъчна оценка, схема на имота, справка от СВ гр Пловдив
в периода – 07-12.08.2019г, или три
седмици преди крайния срок за сключване на сделката. Ето защо съдът приема за
установено по делото, че към 02.09.2019г покупко – продажбата не е осъществена,
поради забавяне одобрението на кредита във връзка със закупуване на имота. Не
се спори относно обстоятелсвото че на 02.09.2019г се е състояла среща между
страните, на която купувачът е поискал
продължаване на срока на догвоора, както и че продавачите, чрез техния
пълномощник са отказали да бъде продължен срокът. От представените и
приети по делото в заверени преписи(неоспорени от страините ) договори
от 05.08.2019г и 12.08.2019г не
се установява страните да са уговорили настъпването на условия, при които
срокът за сключване на окончателния договор може да бъде продължен. Договорът
има значението на закон между страните и при липса на съгласие за изменение
договорените условия, не може да бъде задължен продавачът да се съгласи на
продължаване срока за сключване на окончателния договор. Ето защо съдът намира, че продавачите –
ответници са изправна страна по договора, тъй като своевременно са предоставили
на купувача – ищец – необходимите във връзка с отпускането на кредита
документи, а поради забава за набавяне необходимата сума от страна на купувача
– ищец - са се възползвали от правото
предоставено им от разпоредбата на чл. 93 ал.2 ЗЗД – като изправна страна по
договора, при неизпълнение от страна на другата страна, да задържат капарото. Поради горното искът като неоснователен ще се
отхвърли.
При
този изход, направеното искане и на основание чл. 78 ал.3 ГПК следва да бъде
осъден ищецът да заплати на ответниците
разноски в размер на 510лв заплатен адвокатски хонорар.
Мотивиран
така, съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявеният от Ц.Н.Б. ЕГН ********** с
адрес *** иск за признаване за установено вземането му по отношение Й.Р.Ч. ЕГН ********** и С.Й.Ч. ЕГН **********,***
общ Асенвоград ул Младост № 2 по Заповед за изпълнение издадена по ч гр д 2360/2019г
по описа на АРС в размер на 4000лв,
съставляваща неосноватено задържан депозит по Договор за гаранционен депозит за
покупко-продажба на недвижим имот от 12.08.2019г, ведно със законната лихва от
датата на завеждане на ч гр д 2360/2019г на АРС – 30.10.2019г
ОСЪЖДА Ц.Н.Б. ЕГН ********** с адрес *** да заплати на Й.Р.Ч. ЕГН ********** и С.Й.Ч.
ЕГН **********,*** разноски по производството в размер на 510(петстотин и
десет)лв.
Решението
подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Пловдив в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: