Р Е Ш Е Н И
Е
гр. София, 13.04.2018 година
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, Търговско отделение, VІ-13 състав, в публично заседание на четиринадесети
февруари през две хиляди и осемнадесета година в състав:
СЪДИЯ: Владимир Вълков
при
секретаря Весела
Станева като разгледа докладваното
от съдията търговско дело № 877 по описа за
2012 година, ЗА ДА СЕ ПРОИЗНЕСЕ, ВЗЕ ПРЕДВИД СЛЕДНОТО:
Предмет на разглеждане са предявени
при обективно съединяване искове с правно основание чл. 232 ал. 2 предл. първо от
Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), чл. 86 ЗЗД и насрещен иск с правно
основание чл. 92 ЗЗД.
Ищецът „В.С.” ООД *** твърди по договор, сключен на 01.01.2015 г. с ответника „Б.П.К.” ЕООД ***, да му предоставил поземлен имот при задължение за заплащане на наемна цена. С анекс от 04.05.2015 г. цената била договорена годишна наемна цена в размер на 33000 евро или левова равностойност 64542,39 лв., платима до 15-то число на месец януари. Твърди да е изпълнил поетите с договора задължения като учредяването на право на строеж да е било забавено поради неосигурени от ответника документи. Сочи договорът за наем с трето на спора лице и инсталираният в имота билборд да е бил известен на ответника още към датата на сключване на договора за наем. Твърди се, че за 2016 г. ответникът платил само 7200 лв. Претендира се разликата в размер на 29318,70 евро.
Ищецът претендира и обезщетение за неизпълнено в срок парично задължение, което за периода 16.01.2016 г. – 27.02.2017 г., включително твърди да възлиза на 3337,59 евро, както и законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното плащане на сумата.
В отговор по исковата молба от името на ответника се твърди, че още с договора за наем е договорено имотът да се ползва за изграждане на бензиностанция, автомивка и заведение за обществено хранене и развлечение, за изграждането на които ищецът се е задължил да учреди право на строеж. След подписване на договора за наем и при инвестирани от ответника значителни средства във вертикалната планировка, залесяване на имота и проектиране на планираните за изграждане обекти, ищецът поставил като условие за учредяване правото на строеж да бъде увеличен размерът на договорения наем. От тези обстоятелства се извлича извод, че наемателят е бил принуден да подпише анекс към договора от 14.01.2015 г. и да плати в брой сумата от 6000 евро, а впоследствие да унищожи оригинала анекса и издадената разписка от 14.01.2015 г. След като вече инвестирал значителни средства във вертикалната планировка и залесяване на имота, съответно в проектиране на планираните за изграждане обекти, ищецът отново поставил като условие за учредяване правото на строеж подписване на нов анекс. При тези обстоятелства ответникът сключил и анекс от 04.05.2015 г. като бил принуждаван да плаща в брой, а след това да унищожава издадените му разписки. Ищецът отказал и подписите под анекса да бъдат нотариално заверени Право на строеж било учредено едва след като ответникът заплатил посочения в анекса наем за 2015 г. от 19 000 евро. Твърди също така, че поради непроведена от ищеца процедура за промяна предназначението на имота ответникът не е получил разрешение за строеж, което го препятства да ползва имота по договореното предназначение. Счита, че неосъществената процедура в Закона за опазване на земеделските земи за промяна предназначението на земята провокира и опасност всички издадени разрешения и удостоверения за въвеждане в експлоатация да бъдат прогласени за нищожни, съответно до премахване на изграденото с произтичащите от това огромни вреди за ответника. Ищецът отказал да издава фактури, което препятствало ответника да отчете направения разход за наемна цена, както и да ползва данъчен кредит по сделката. Ищецът настоявал и да получава плащания в брой въпреки договорения начин – по банков път, за което бил изнудван включително и чрез заплаха с физическа саморазправа срещу управителя на дружеството. Ищецът отказал и подписите под анекса да бъдат нотариално заверени, съответно този договор да бъде вписан в имотния регистър. За да не бъде съучастник в престъпление срещу данъчната система и нарушения на ЗОПБ, ответникът спрял плащането на допълнителния наем, а плащал единствено наемната цена по първоначално договорения наем, за което ищецът му издавал фактури.
„Б.П.К.“ ЕООД предявява насрещен иск като твърди към момента на сключване на договора за имота да са стояли непогасени задължения за местен данък и такса битови отпадъци за периода 2011 – 2015 г., въпреки декларираното, че всички данъци са изплатени. Ответникът погасил задължения на ищеца – местен данък и „такса битови отпадъци“ за 2016 и 2017 г. с лихва за забава в размер на 767,57 лв., за да бъдат съгласувани проектите за строителство. Освен това още преди сключване на процесния договор с трето лице бил сключен договор за наем за монтиране в имота на билборд в нарушение на дадената декларация, че други лица нямат облигационни права върху имота. Сочи, че отдадената на трето лице площ и договореният достъп препятства ползването от ответника както на площта, непосредствено заета от билдборда, така и обслужващата площ, препятстващо и достъпа до имота от Околовръстния път. Това принудило ответника да отвори друг, нерегламентиран вход от еднопосочна уличка и през неасфалтиран участък от пътя. Рекламите на билдборда препятствали възможността за рекламиране на осъществяваната от ответника дейност, същевременно клиентите се заблуждават, че в имота се осъществява рекламираната на билдборда дейност. Счита да е налице невярна декларация, обуславящо приложение на договореното връщане на всичко платено по договора и заплащане на неустойка в същия размер. Непроведената процедура за промяна предназначението на имота счита да е нарушение на поето задължение за съдействие с чл. 3 ал. 2 предл. второ от договора и в несъответствие с декларация на ищеца по чл. 3.3 от договора. Твърди заплатената по договора сума да възлиза на 59760 лв. Претендира сума в размер на 117520,00 лв..ведно със законната лихва от предявяване на исковата молба
В отговор по насрещния иск от името на „В.С.“ ООД се сочи, че според договора за наем считано от 01.01.2015 г. наемателят дължи да заплаща такса „Битови отпадъци“, а страните договорили наемодателят да възстановява изплатени негови задължения за имота при искане от страна на наемателя. Твърди, че имотът се намира в урбанизирана територия като застъпва довод, че не съставлява земя по смисъла на ЗОЗЗ, тъй като не е със земеделско предназначение – не се използва за производство на растителна продукция и за паща на добитък и оспорва да е налице пречка наемателят да реализира намеренията си.
В хода на устните състезания процесуалният представител на ищеца – адв. А. от САК поддържа исковете като счита насрещния иск за неоснователен и недоказан. Прави и искане за присъждане на разноски като е представен и списък.
В съдебно заседание законният представител на ответника – А.К.сочи, че при сключване на договора за наем Р.Т.показал ограден с колци и мрежа имот. При трасирането му обаче разбрал, че показаното лице на имота не съответства на заграденото, входът е много малък, а там попада и билбордът. Оказало се, че имотът е на втора линия с много малко лице. Процесуалният представител на ответника – адв. Н. от САК, оспорва първоначално предявените искове като поддържа насрещния. Претендира разноски като представя и списък. , заявява, че поддържа изразената позиция по отговора и претенцията с насрещния иск. Навежда доводи в писмени бележки.
Съдът
като обсъди наведените в процеса доводи и въз основа на събраните по делото
доказателства, преценени при условията на чл. 235 ГПК от фактическа страна
намира следното:
По делото не се спори, а и от наличния по делото договор се налага извод, че на 01.01.2015 г. от името на страните в процеса писмено е изразено съгласие, че ищецът предоставя под наем за срок от 8 години поземлен имот с идентификатор 68134.1971.2984 с площ от 2725 кв.м. с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване. Договорена е месечна наемна цена от 500 лв. без ДДС за първите пет години от срока на договора, а след изтичането му подлежи на индексация при договорен механизъм. Определено е наемната цена да се плаща веднъж годишно по посочена в договора банкова сметка ***ктура от страна на наемодателя в договорената валута – евро или левовата й равностойност.
Посочено е, че имотът се предоставя за осъществяване на дългосрочни търговски дейности с инвестиционни намерения в това число изграждане на бензиностанция, автомивка и заведение за обществено хранене и развлечение, за които обекти следва не по-късно от 01.05.2015 г. ищецът да учреди право на строеж за срок от 8 години, определено с договора като съществено негово условие. Предвидено е ответникът да се снабди с необходимите за целта документи, а ищецът да осигурява необходимото правно и фактическо съдействие с оглед осъществяване на всички необходими процедури по реализиране бизнес-инвестиционните намерения на наемателя. Изразено е съгласие договорът да бъде вписан в имотния регистър при представяне от собственика необходимите документи, съпътстващи вписването.
Съгласно чл. 6 ал. 4 от договора ответникът е поел задължение да заплаща разходите за консумативи за ползването на имота, произтичащи от дейността му.
Чл. 3 ал. 3 от договора съдържа декларация от страна на ищеца, че всички държавни и местни данъци, на които подлежи имотът, са платени и няма данъчни задължения по смисъла на чл. 87 ДОПК. Ответникът е декларирал също така, че други лица не притежават облигационни права, които могат да бъдат противопоставени на наемателя или да му попречат да упражнява правата, произтичащи от този договор. Според чл. 3 ал. 6 от договора когато някоя от дадените декларации се окаже невярна, ищецът дължи да върне на наемателя всичко платено по договора до този момент, както и неустойка в същия размер, а наемателят има право да прекрати едностранно договора. По делото не се спори, че местният данък и такса смет за имота за периода 2011 г. – 2015 г., включително е заплатен от ищеца на 2.10.2015 г. От показанията на свидетелката Ф. се установява, че още преди сключване на договора за наем в мястото, което гледали имало билдборд, но тогава не знаела, че се намира в имота. Разбрала за това след подписване на договора..
По делото не се спори, а и представените доказателства позволяват извод, че на 30.03.2016 г. управителят на ответника заплатил сумата 251,58 лв. в погашение на задължения за такса битови отпадъци и данък недвижим имот със срок за плащане съответно 03.05.2016 г. и 30.06.2016 г. въз основа на документ **********/12.09.14 г. при отразено като задължено лице „В.С.“ ООД.
През месец май А.К.– едноличен собственик на капитала на ответното дружество поискал от свид. Ф. пари на заем. Тя се поинтересувала за причината като разбрала от него, че от страна на „Витоша Скай“ искат пари извън договора за наем. Свидетелката дала сумата 37 000 лв.
По делото не се спори, че на 14.01.2015 г. представители на страните писмено са изразили съгласие за промяна на договорената наемна цена като за първата година наемът е в размер на 28 000 евро, от които 6 хиляди евро с заплатени при подписване на анекса, 6 000 евро се заплащат в едномесечен срок след вписване на договора за наем в имотен регистър, а сумата от 19 000 евро при изпълнение на условията по чл. 1 ал. 2 от договора за наем – учредено право на строеж.
С анекс от 04.05.2015 г. писмено е изразено съгласие от името на „В.С.“ ООД и „Б.П.К.“ ЕООД да променят цената по договора като за първата година – 2015 г. да бъде увеличена с 19 000 евро на годишна база, а наемната цена от втората до петата година е в размер на 33000 евро, а след петата година – 36000 евро. Посочено е, че цената за първата година е платена преди сключване на анекса. Изразено е съгласие, че всички останали клаузи на договора остават непроменени. Няма спор, а и от представените разписки се установява плащане на 14.01.2015 г. в размер на 11735 лв. като равностойно на 6000 евро, а с разписка от 04.05.2015 г. и на сумата 37160 лв., представляваща левовата равностойност на 19 000 евро по Анекс от 04.05.2015 г.
Малко след като А.К.споменал на свид. Ф., че от него търсят повече пари с нея се свързал човек да предаде съобщено му от собственици на заложна къща и занимаващи се с хазартен бизнес, че ако А.К.не плати ще има много сериозни физически санкции и ще му бъде иззет бизнеса. Нейният познат й казал да предупреди А.К., което и свидетелката сторила.
След месец май 2015 г. познатият на свид. Ф. човек й казал да е чул от хора, занимаващи се с друг вид бизнес, включително и че А.С.ще бъде хвърлен от Аспаруховия мост. Свидетелката предала и това на А.К..
На 15.10.2015 г. във форма на нотариален акт е изразено съгласие, че „В.С.“ ООД учредява на „Б.П.К.“ ЕООД право на строеж за срок до 15.10.2023 г. за построяване на Търговски обект – автокозметичен център с магазин и кафе, автомивки, две изгребни ями и резервояр за вода съгласно разрешение за строеж № 308/11.09.2015 г. и Търговски обект – Ресторант за сумата 66000 лв. В договора е посочено, че се осъществява в изпълнение на договорките между страните по договор за наем от 01.01.2015 г., а сумата е получена по банков път при посочена в договора банкова сметка.
***, а и от нотариална покана, приета за ответника на 22.06.2018 г. се установява, че за 2016 г. ответникът е заплатил сумата 6000 лв. без ДДС или 7200 лв. с ДДС, а ищецът е поискал плащане на сумата 58542,39 лв. без ДДС по банков път при посочена банкова сметка, *** на строеж.
На 25.10.2016 г. е удостоверено връчване на ищеца при условията на чл. 50 ал. 4 ГПК на нотариална покана с искане в двуседмичен срок да погаси данъчните си задължения с довод, че съществуването им възпрепятства ответника при осъществяване на дългосрочните търговски дейности с инвестиционни намерения. Посочено е, че предоставената площ от 3 кв.м. за монтиране на билборд и договореният достъп до билдборда възпрепятства ответника при осъществяване на дългосрочните си бизнес-инвестиционни намерения. Поискано е в двуседмичен срок договорът за наем да бъде прекратен.
На 01.11.2016 г. за ищеца е приета нотариална покана от името на ответника с искане в тримесечен срок от получаването й да проведе процедурата по реда на чл. 17 ал. 1 т. 1 ЗОЗЗ за наетия имот и да заплати следващите се държавни такси в тази връзка. Посочено е, че липсващата промяна препятства издаване на разрешението за строеж и съответно реализация на инвестиционните намерения.
По делото не се спори, че сградата,
в която се намира администрацията на автомивката е въведена в експлоатация.
От заключението на вещото лице Х. се
установява, че в счетоводството на ответното дружество за 2015 г. са отразени
получените по банков път суми съответно за наем съгласно договора от 01.01.2015
г. и за цена на учреденото право на строеж. Не е осчетоводена сумата от 37165
лв., посочена както в неоспорената от ответника разписка, така и в анекс от
04.05.2015 г. като платена преди датата на сключването му. За 2016 г. е
осчетеводено извършеното от ответника плащане на сумата от 7200 лв. като липсва
отразяване на вземане за търсената в процеса разлика. От заявеното от вещото
лице при защита на заключението се установява, че счетоводните правила изискват
към датата на влизане в сила на анекса да бъдат издадена фактура, въз основа на
която да бъде осчетоводено и вземане.
При установената фактическа
обстановка от правна страна съдът намира следното:
По иска с правно основание чл.
232 ал. 1 предл. първо ЗЗД
Обективираното
съгласие в договора от 01.01.2015
г. е довело до възникване на правоотношение между страните по спора, по силата
на което срещу задължението на ищеца да осигури ползване на договорения имот е
възникнало задължение за ответника да заплаща довогореното възнаграждение. Съгласно
чл. 8 ал. 1 ЗЗД договорната свобода включва както възможност страните да
определят съдържанието на договора с оглед отстоявания интерес от всяка от тях,
така и да го променят. Предпоставка за промяната е свободно формирана и
надлежно обективирана воля. Повдигнатото възражение от страна на ответника за
оказан натиск за подписване на анекса сочи на хипотезата на чл. 30 ЗЗД.
Изразена воля под влияние на основателен страх овластява заплашената страна да
се освободи от правната връзка. Законът легитимира страна по договора, която
счита волята си за опорочена при тези обстоятелства както да се защити чрез
предявяване на иск за унищожаване на договора, така и да се противопостави при претендирано
изпълнение на задължение, произтичащо от опорочения договор – чл. 32 ал. 3 ЗЗД.
Документът, наречен Анекс към
договор за наем за бизнес-инвестиционни намерения от 01.01.2015 г. отразява
постигнато съгласие. Ответникът се позовава на опорочена воля на
волеобразуващия и волеизявяващ негов орган – законният му представител, поради
което дължи да докаже обстоятелства, годни да обосноват извод както за
конкретни действия, осъществени било от насрещната страна в правоотношението
било от трето лице, така и че са провокирали страх у А.К.. Субективното
възприятие обаче само по себе си не е достатъчно, за да преодолее обвързващата
сила на изразеното съгласие. Законът изисква породеният страх да е основателен.
При така зададените критерии настоящият състав приема, че основание за
унищожаване на правната връзка е доказано в процеса недопустимо въздействие, което
за всеки емоционално необвързан със ситуацията наблюдател обосновава разумно
предположение, че евентуално въздържане от сключване на договора ще доведе до
неблагоприятни последици за зачетени от правния ред и значими интереси за волеформиращия,
съответно за волеизявяващия правен субект. Абсолютна предпоставка за проявление
на този порок обаче е пряко възприета опасност от самия А.К.и то преди
сключване на оспорвания договор.
Самият отговор отразява като
непосредствена причина за предоговаряне размера на наема опасността да не бъде
учредено договореното право на строеж, съответно решението да е било
провокирано от вече направени инвестиции за реализация на инвестиционните
намерения. Изискуемата от закона степен на въздействие на заплахата по
необходимост предпоставя значимо за заплашения събитие и логично произтичащата
от това възможност за идентифицирането му и като причина за осъществено
действие. Освен, че в случая такава не се сочи от страна на ответника,
показанията на свид. Ф. не позволяват еднозначен извод за момента на
отправената заплаха. Свидетелката е категорична, че се е случило през месец май
без обаче да е в състояние да определи момента включително и с оглед
същественото за нея обстоятелство – дадената сума от 37 000 лв., която, за
разлика от предходно извършените плащания, свидетелката заявява, че е
провокирала интереса й към случващото се. Указаната близост във времето между
двата проведени разговора, единият от които свързва с пребиваването си на
морето след месец май изключва възможността за извод, че е споделила заплахите
преди 04.05.2015 г.
За установеното забавяне при
учредяване правото на строеж не се установява друга причина освен твърдяната от
ответника. Настоящият състав приема обаче, че едностранно налагани промени в
договорно утвърдена правна връзка не обосновава основателен страх по смисъла на
чл. 30 ЗЗД. Доколкото заплахата е основание за унищожаване на правната връзка,
застрашените интереси следва да стоят извън съдържанието на правоотношението. В
случая се установява, че още с договора за наем от 01.01.2015 г. ответникът се
е задължил да учреди право на строеж, а страните са посочили и последиците от
неговото неизпълнение – основание за разваляне на договора и възникване на
отговорност за обезвреда включително при договорена неустойка. От тази гледна
точка визираната с отговора опасност не предпоставя неблагоприятно въздействие
върху защитен от закона интерес нито на ответното дружество, нито за А.К.като
негов волеобразуващ и волеизявяващ орган. Изключително право на наемателя е да
прецени дали да се възползва от договорената възможност и да се освободи от
правната връзка, задоволявайки се с възстановяване на негативните си вреди или
да приеме противопоставените му нови условия, гарантирайки си възможност да
реализира инвестиционните си намерения.
Освен
това, за да обоснове основателен страх очертаната в заплахите опасност следва
да е реална. Освен, че не се установява твърдяното значително капитоловложение
в проекта към 04.05.2015 г., реална опасност за загуба на тези средства не
съществува. Самият закон гарантира възстановяване на необосновано от правна
гледна точка причинени вреди, а и страните по договора са предвидили нарочен механизъм
за компенсацията им.
По
изложените съображения настоящият състав не намира за доказано в процеса
основание за унищожаване на договора, инкорпориран в анекс от 04.05.2015 г. Ето
защо приема за установено, че дължимата наемна цена за процесния период –
втората година от действието на договора, възлиза на 33 000 евро.
Както
е указано и с доклада по делото правото на наемодателя да получи договореното
възнаграждение произтича от осигурена възможност за ползване на имота. Съгласно
чл. 9 ЗЗД страните по договора са свободни да определят както собствения си
интерес, така и условията, при които очакват да го реализират. Установените с
договора насрещни задължения се явяват средство за реализация на очертаните в
него интереси. За да обезпечи този желан от правния ред резултат нормата на чл.
20а ЗЗД приравнява на закон утвърдената по съгласие между страните
регламентация на отношението им. Регулативната функция на договорно скрепените
правила произтича от възможността в съдържанието им да бъде вложена конкретна
по съдържанието си правило без оглед на субективната му интерпретация от която
и да било от страните. Съгласно чл. 20 ЗЗД критерий за установяване
действителната воля е еднозначно определеното като произтичащо от общата им
воля правило за поведение – арг. от чл. 20 ЗЗД. В случая ответникът изрично е
обусловил интереса си от ползване на имота от реализация на планирано строителство
и експлоатация на изградените обекти за договорен между страните период.
Еднозначно идентифицираната връзка между договора за наем на земята и огласения
при сключването му икономически интерес на наемателя определя като значим за
правоотношението и статутът на земята.
По делото нито се твърди, нито се установява към момента на сключване на
договора ответникът да е бил известен, че земята е със статут на земеделска
земя. Не се установява обаче това обстоятелство само по себе си да е
препятствало възможността за реализация на инвестиционните намерения. Видно и
от отразеното в нотариалния акт за учредяване правото на строеж към 11.09.2015
г. е издадено Разрешение за строеж върху процесния имот за търговски обект –
Автокозметичен център с магазин и кафе, автомивки, две изгребни ями и резервоар
за вода. Не се спори и че при тези обстоятелства ответникът е предприел
строителство върху имота, а и понастоящем го ползва по договореното
предназначение.
По
делото нито се твърди, нито се установява забавеното учредяване на правото на
строеж пряко да е препятствало ползването на имота по предназначение за
процесния период.
Процедурата
по чл. 17 ал. 1 т. 1 от ЗОЗЗ е една от възможните за промяна предназначението
на земеделска земя, но не и единствена. Нормата на чл. 20 ЗОЗЗ предписва
възможност по отношение на земеделски земи, намиращи се в строителните граници
на урбанизирани територии, досежно което обстоятелство страните не спорят,
промяна да бъде предприета и с общ или подробен устройствен план. Дори
хипотетично да се приеме, че разрешение за строеж е издадено без да се държи
сметка за утвърдения от ЗОЗЗ особен режим на застрояване върху земеделски земи,
провокираната от това несигурност не обосновава пречка за ползване на имота.
Наемателят е в правото си да прецени дали и доколко е оправдано да поеме този
риск. Предпочитанието му да реализира инвестиционните си намерения и да ползва
имота по договореното предназначение въпреки констатирания проблем го ангажира
да заплаща договореното възнаграждение.
Макар
и да не се доказва от материалите по делото издадено разрешение за строеж и за
посочения в нотариалния акт самостоятелен търговски обект – ресторант, не се
установява пречка за снабдяване с
необходимите документи да е именно земеделският характер на земята. Издаденото
разрешение за строеж върху същия имот само по себе си поставя под съмнение
визираната от процесуалния представител на ответника пречка за реализация на
инвестиционното му намерение в тази част, съответно за ползване на имота по
договореното предназначение.
Изхождайки
от свободата на договаряне и гарантирайки принципа на реално изпълнение на
договорно поето задължение нормата на чл. 230 ал. 3 ЗЗД освобождава наемодателя
от отговорност за недостатъци, които са били известни на наемателя или би могъл
да ги узнае, полагайки обичайното внимание при сключване на договора. Както от
посоченото от законния представител на ответното дружество, така и от
показанията на свид. Ф. се установява, че още към датата на сключване на
договора за наем билбордът е бил поставен. От заявеното от законния
представител на ответника се установява и че му е било известно, че се намира в
имота, обект на договора за наем. Изясняването на статута на билборда в тази
ситуация е обичайно. Ето защо дори да се приеме, че ответникът е разбрал за
наличието на наемно правоотношение за част от мястото след сключване на
договора за наем, това не обосновава недостатък, противопоставим на
наемодателя.
По
делото не се установява заявеното едва в съдебно заседание несъответствие в
очертанията на имота при сключване на договора и последващо установеното лице на
имота при трасиране на границите му. Дори нещо повече, подобни данни не се
съдържат и в извънсъдебно отправените покани към ищцовото дружество. От друга
страна данните по делото сочат, че въпреки установеното несъответствие ответникът
е предприел реализация на инвестиционното си намерение. Ето защо и дори да се
приеме, че твърдяното несъответствие е съществувало, логически не обосновава
извод да е препятствало ползването на имота по договореното предназначение по
смисъла на чл. 230 ЗЗД.
По
изложените съображения съдът не споделя противопоставените от страна на
ответника възражения за неизпълнение на основното задължение по договора за
наем от страна на ищеца – да осигури ползване на договорения имот за процесния
период. Неотносимо
в тази връзка е наличието на непогасени данъчни задължения, поради което
обсъждането на това възражение в случая остава безпредметно. Следователно, искът
за главницата е доказан в своето основание. Претендираната в случая част от
вземането за наема за 2016 г. съответства на разликата между платената
извънсъдебно част и договорения размер на наема от 33 000 евро.
Както
бе посочено вече договорът се опира на отчитане на насрещните интереси на
страните в правоотношението. От тази гледна точка страна в облигационното
правоотношение е в правото си да откаже изпълнение, ако се явява кредитор по
произтичащо от същото правоотношение друго задължение – арг. от чл. 90 ЗЗД. Нормата
на чл. 228 ал. 1 ЗЗД свързва задължението за плащане на наем с осигурена
възможност за ползване на наетата вещ. Както отчита и процесуалният
представител на ответника фактурата е документ, относим в рамките на принципно
различно правоотношение – публично по своя характер. Ето защо и при все, че клаузата
на чл. 4 ал. 3 от договора свързва плащането с издадена от наемодателя фактура,
липсата на фактура не засяга изискуемостта на установеното в процеса
притезание.
Съдебно
установеното вземане аналогично на първичния счетоводен документ отразява съдържанието
на следващата се стопанска операция. Извършеното плащане в изпълнение на
съдебно утвърденото вземане на собствено основание подлежи на регистриране. Ето
защо ответникът е в състояние да съобрази поведението си с очакваното от закона
като огласи относимите към търговското му предприятие обстоятелства дори и
ищецът да не преосмисли едностранно наложената незаконосъобразна практика.
По
изложените съображения предявеният иск на това основание следва да бъде уважен
в пълен размер.
По
иска с правно основание чл. 86 ЗЗД
Правният ред ангажира длъжника в правоотношението
да изпълни задължението си точно както с оглед неговия предмет – дължимата
престация, така и във времето. В този смисъл именно нормата на чл. 79 ал. 1
предл. първо ЗЗД задължава изпадналия в забава длъжник да обещаното ведно с
обезщетение за закъснението. Съгласно чл. 95 ЗЗД тази отговорност отпада, ако
за изпълнение на задължението е било необходимо и съдействието на кредитора,
което той не е оказал. С оглед това правило следва да бъде обсъдено
противопоставеното от ответника възражение за отказа на ищеца да издава фактури
за увеличения размер на наема с анекса от 04.05.2015 г.
Както
бе посочено вече договорът се опира на отчитане на насрещните интереси на
страните в правоотношението. Ако за наемодателят интересът се изразява в
получаване на договореното възнаграждение, декларираният от ответника още при
сключване на договора интерес е да получи фактура – документ, с който да отчете
разход за дейността си. Страните изрично са посочили, че плащането следва да
става – цитат: след издаване и
представяне на данъчна фактура от страна на наемодателя (чл. 4 ал. 3 от
договора). В съдебно заседание при защита на заключението си вещото лице
изрично заявява, че основание за осчетоводяване на извършения разход е издаден
първичен счетоводен документ. Освен, че изискването произтича пряко от
договора, то е в синхрон с публичния интерес, обуславящ възможност за
проследяване на паричните потоци. От заключението на вещото лице се установява
едностранно наложена от ищцовото дружество практика в отклонение от това
изискване.
Нарушението
на счетоводните правила не засяга материалноправното съдържание на
правоотношението – вземането възниква при реализацията на предписаните с
договора правопораждащи обстоятелства. Налице е обаче съвпадение между
идентифицирания с договора като съществен за наемателя интерес и публичния. В
контекста на правилото на чл. 20 ЗЗД настоящият състав не намира основание да
игнорира договорения начин за изпълнение на паричното задължение.
Освен
това, ищецът не оспорва твърдението на ответника да е настоявал за плащане в
брой на договореното увеличение на наема. Тази практика се установява и от
извършените и безспорни в процеса плащания през 2015 г., ненамерили отражение в
счетоводството на ищеца и неиздадените в тази връзка фактури. Посочената в
договора за наем банкова сметка, *** очевидно известна на ответника банкова
сметка ***ата по договорения начин – с банков превод. Показанията на свид. Ф.,
включително и с оглед идентифицирания момент на споделени заплахи обаче логично
могат да бъдат свързани с твърдяната принуда за следване на наложената незаконосъобразна
практика.
При
тези обстоятелства настоящият състав счита за установена в процеса забава на
ищеца, който не е дал съдействие, утвърдено от страните като необходимо за
изпълнение на паричното задължение. Макар и с изтичане на договорения срок за
плащане ответникът да е изпаднал в забава, бива освободен от нейните последици
по силата на чл. 96 ал. 1 ЗЗД. Типична последица при неизпълнение на парично
задължение в срок е законната лихва. Ето защо и по силата на указаното правило
ответникът не дължи да възмездява претърпените от ищеца мораторни вреди. По
тези съображения акцесорният иск следва да бъде отхвърлен изцяло.
По
насрещния иск с правно основание чл. 92 ЗЗД
Законът признава свобода на страните по договор да определят както интереса си, обусловил встъпване в правната връзка и средството за удовлетворяването му, така и механизъм за формиране на обезщетение при неизпълнение, освобождавайки кредитора от необходимостта да доказва конкретно претърпяна вреда и съответно нейния размер. Правилото на чл. 92 ЗЗД утвърждава изключение от принципа, че отговорността за обезвреда при неизпълнение е равностойна на причинената вреда. Отклонението в случая намира своето оправдание в стимула за точно изпълнение на поетото задължение, произтичащ от опасността за допълнително и безусловно ангажиране патримониума на длъжника. Ето защо и според трайната съдебна практика клаузата за неустойка съчетава обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция.
Доколкото източник на отговорността се явява договор, то и приложението му предполага еднозначно възприето от страните дължимо поведение, липсата на което да обуславя определено или определяемо обезщетение. Следователно в тежест на „Б.П.К.“ ЕООД е да докаже постигнато съгласие, че неизпълнението на твърдяното задължение ще води до отговорност при определени отначало съдържание и обем и възникнало задължение в тежест на „В.С.“ ООД.
Според утвърдената съдебна практика с Тълкувателно решение по т.д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС (ТР № 1/2009) предявеното за защита притезание предполага еднозначен извод, че произтича от правило с признат от правния ред регулативен потенциал. Както е имал повод да посочи Върховният касационен съд в ТР № 1/2009 при изследване съответствието на клаузата на този критерий меродавни се явяват особеностите на случая, съотнесени към общоутвърдени правила, сред които и принципът на справедливостта. Стимулиращият ефект на неустоечната клауза се заключава в ангажимента на длъжника да престира дори и реални вреди да не са претърпени. В това се заключава и санкциониращата функция на неустоечната клауза, а възможността отговорността да бъде ангажирана обуславя обезпечителната й функция. Тъй като в крайна сметка вземането за неустойка обуславя имуществено разместване при все, че кредиторът е освободен от необходимостта да доказва реално претърпяна вреда от неизпълнението, на общо основание очакваното възмездие следва да държи сметка за потенциално възможните вреди в случай на неизпълнение, без обаче да е ограничен до тях. Ето защо съдът приема, че при преценка за валидността на договорна клауза меродавни са съществувалите към момента на сключване на договора обстоятелства. Следователно от съществено значение са естеството на конкретното задължение, предполагаемите и в този смисъл обективно възможни вреди от неизпълнението му, както и условията, при които е било поето.
Клаузата на чл. 3 от договора предвижда задължение за наемодателя при невярна декларация да върне всичко платено по договора и да заплати неустойка в същия размер. Следователно, визираното в клаузата неизпълнение е ограничено до несъответствие на инкорпорирано в договора изявление с действителното фактическо и/или правно положение. Очертаното задължение обаче обективно не е в състояние да засегне правната сфера на наемателя, нито да провокира вреда в неговия патримониум. Настоящият състав не намира основание в неустоечната клауза да бъде влагано съдържание различно от непосредствено произтичащото от нея. След като описаното неизпълнение е обективно негодно само по себе си да породи вреда, клаузата е лишена от регулативен потенциал поради противоречие с добрите нрави.
Дори хипотетично да се приеме, че на общо основание и клаузата за неустойка подлежи на тълкуване, а действителната воля на страните е била клаузата да осигури съблюдаване на очертаните в предходните хипотези интереси, неплатените данъчни задължения, не обосновават вреда за наемателя.
И при неустойката в основата на отговорността стои възможността да бъде ангажирана. По изложените вече съображения и след като договорът е сключен при наличието на поставен в имота билдборд, наемодателят не отговаря за произтичащото от това затруднение за ползване на имота. Следователно и това задължение не обосновава основание за ангажиране отговорността на ищеца, което на собствено основание препятства и възможността да обуслови отговорност за неустойка.
Както бе посочено вече неустоечната клауза предполага изрично посочено конкретно по съдържанието си задължение. Задължението за провеждане на процедурата по ЗОЗЗ не е дефинирано, а с оглед спецификата на неустоечната клауза извличането му по тълкувателен път е недопустимо.
Клаузата на чл. 7 ал. 1 б. „в“ от договора визира неустойката като последица от прекратен договор. Страните изрично са възприели законоустановеният принцип на реално изпълнение, поради което и приложното поле на тази клауза е обусловено от неизпълнение на съществени задължения. Този критерий предполага непосредствена причинно-следствена връзка между конкретното задължение и заявения при сключване на договора интерес за наемателя да ползва имота по предназначение. При положение, че въпреки непроведената процедура по чл. 17 ЗОЗЗ наемателят е предприел реализация на инвестиционните се намерения, извод за липсващ интерес е невъзможен, а и при съществуваща правна връзка договорената компенсаторна неустойка е неприложима.
По изложените предявеният насрещен иск за неустойка като неоснователен следва да бъде отхвърлен изцяло.
По
искането, предявено при условията на чл. 214 ал. 2 ГПК
Както систематичното
място, така и смисълът на това правило определя процесуалноправния му характер
– нормата утвърждава изключение от правилата за огласяване с решението на
определено по основание и размер и установено като съществуващо към датата на
приключване на устните състезания вземане. По силата на тази норма съдът е
овластен да утвърди вземане за изтекли лихви след датата на предявяване на
иска. Този термин еднозначно сочи на акцесорно вземане по отношение на
установено в процеса парично притезание. Нормата обаче не определя нито
обстоятелствата, от които произтича, нито правилата за формиране на неговия
размер. Ето защо настоящият състав приема за приложим в тази насока материалния
закон и в частност нормата на чл. 86 ЗЗД.
Предвид установената забава на кредитора,
неоснователна се явява и така предявената претенция. Настоящият състав счита,
че макар и предявеното при условията на чл. 214 ал. 2 ГПК вземане да няма
характер на самостоятелен иск, предявеното и отречено в случая вземане
предполага изричното му отричане със съдебното решение.
По разноските
Отговорността за разноски в
съдебното производство произтича от необосновано от правна гледна точка
предизвикан спор. Ето защо и с оглед изхода му ищецът е в правото си да получи
част от направените и доказани по делото разноски, съразмерно на уважената част
от исковете. С оглед правилото на чл. 96 ал. 2 ЗЗД неоказаното съдействие от
страна на ищеца го ангажира да понесе и провокираните от неговата забава
разноски по събиране на вземането.
При установения изход от спора
неоснователна се явява и претенцията за разноски, предявена от ответника.
С оглед нормата на чл. 81 вр. чл.
236 ал. 1 т. 6 ГПК настоящия състав приема, че дължи да огласи в диспозитива формираната
воля за несъществуване на предявеното самостоятелно от правна гледна точка
вземане.
Мотивиран от изложеното съдът
Р
Е Ш И:
ОСЪЖДА на основание чл. 232 ал. 2 предл. първо ЗЗД „Б.П.К.“, ЕИК ******** със седалище и адрес на управление:***, партер, да заплати на „В.С.” ООД, ЕИК********със седалище и адрес на управление:*** сумата 29318,70 евро – неплатена част от наемна цена за 2016 г. по договор за наем за бизнес – инвестиционни намерения от 01.01.2015 г. и анекс от 04.05.2015 г.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „В.С.“ ООД срещу „Б.П.К.“ ЕООД иск с правно основание чл. 86 ЗЗД за сумата 3337,59 евро – обезщетение за неизпълнено в срок парично задължение за периода 16.01.2016 г. – 27.02.2017 г., включително, както и законната лихва, предявена при условията на чл. 214 ал. 2 ГПК върху сумата 29318,70 евро от 28.02.2017 г. до окончателното плащане на сумата.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Б.П.К.“ ЕООД срещу „В.С.“ ООД иск с правно основание чл. 92 ЗЗД за сумата 117500,00 лв. – неустойка за невярно декларирани обстоятелства – липса на местни данъци и облигационни права върху имота по договор за наем за поставяне на билдборд, съответно неоказано съдействие при условията на чл. 17 ЗОЗЗ.
ОСТАВЯ
БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за разноски, предявено от името на „В.С.“ ООД.
ОСТАВЯ
БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за разноски, предявено от името на „Б.П.К.“ ЕООД.
Решението
може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Апелативен съд – София в двуседмичен
срок от връчване на препис.
СЪДИЯ: