Решение по дело №326/2024 на Административен съд - Стара Загора

Производството е с правно основание чл.145 и сл. от Административно- процесуалния кодекс /АПК/ във връзка с чл.24а, ал.5 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи /ЗСПЗЗ/.

Образувано е по жалба от “МИХАЙЛОВ ИНВЕСТМЪНТ“ ЕООД гр. Стара Загора против Заповед № 10-00-695/ 03.04.2024г на Кмета на Община Стара Загора, с която са прекратени 46 договора за наем на земеделска земя - общинска собственост, сключени на основание чл.24а, ал.5 от ЗСПЗЗ и инкорпорирана в нея заповед по чл. 65 от ЗОС за изземване на имотите, предмет на договорите за наем, поради подписването им от лице без представителна власт. В жалбата са направени оплаквания за нищожност и незаконосъобразност на оспорената заповед поради постановяването й от некомпетентен орган, при съществени нарушения на административнопроизводствените правила, в противоречие с материалноправните разпоредби и в несъответствие с целта на закона. Според жалбоподателя няма формирана валидна воля от издателя на заповедта за упражняване на държавна власт. Счита, че актът на кмета на общината противоречи на Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/, тъй като не са налице основания за унищожаемост на договорите, а и единствено от волята на ненадлежно представляваното лице зависи да поиска прекратяване им, което не може да бъде направено по административен ред. Твърди, че извършените от упълномощеното лице действия са потвърдени от него, което следва да бъде взето предвид в процеса. По тези съображения е направено искане за прогласяване на оспорената заповедта за нищожна, алтернативно за отмяната й като незаконосъобразна. Претендира се присъждане на направените разноски по представен списък.

Ответникът - Кмет на Община Стара Загора чрез процесуалния си представител оспорва жалбата като неоснователна. Поддържа, че оспорената заповед има характер на индивидуален административен акт и акт на едностранно прекратяване на сключените наемни договори по смисъла на чл.44 от ЗЗД, което произтича от специфичното законово изискване по чл.4а, ал.3 от ЗСПЗЗ. Моли жалбата да бъде отхвърлена като недопустима и неоснователна.

Въз основа на съвкупната преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното от фактическа страна по административноправния спор:

Между Община Стара Загора и жалбоподателя “МИХАЙЛОВ ИНВЕСТМЪНТ“ ЕООД гр. Стара Загора с управител С. Г. С. след проведен публичен търг с явно наддаване на 15.12.2022г. са сключени договори № № 740- 786/ 04.02.2023г за наем на земеделска земя - общинска собственост по реда на чл.24а, ал.5 от ЗСПЗЗ във връзка с чл.19г, ал.2 и чл.71 от Наредба за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинската собственост на Община Стара Загора. От представената документация за проведения търг се установява, че заявленията за участие на “МИХАЙЛОВ ИНВЕСТМЪНТ“ ЕООД гр. Стара Загора са подадени чрез пълномощника С. М. М. с посочено пълномощно № 10105/ 13.12.2022г /л. 152, т.1 от делото/.

С писмо изх. № 10-11-3618 жалбоподателят се уведомява, че не може да ползва по предназначение имотите, за които са сключени договори за наем №№ 741, 742, 743, 782 и 786/ 14.02.2022г и е поканен за подписване на анекси за прекратяването им по взаимно съгласие на основание чл.11 от договорите като е предупреден, че при неявяване ще бъдат едностранно прекратени на същото основание /л.583-584, т.3/. От представеното с преписката известие за доставяне е видно, че не е получено /л.585, т.3/.

С оспорената заповед № 10-00-695/ 03.04.2024г на Кмета на Община Стара Загора на основание чл.44, ал.2 от ЗМСМА, чл.27, чл.28, ал.1 изр. второ и чл.34 от ЗЗД във връзка с чл.4а, ал.3 от ЗСПЗЗ са прекратени договори № 740- 786/ 04.02.2023г за наем на земеделска земя общинска собственост, Изложени са мотиви, че за участие в търга от дружеството е представено нотариално заверено пълномощно с рег. № 10105 от 13.12.2022г на нотариус Р. Г., рег.№ 669 на Нотариалната камара, издадено в полза на упълномощено лице С. М. С., което му дава правна възможност да участва в тръжната процедура, но не и да сключи процесните договори за наем на земеделска земя. Тъй като са сключени без представителна власт, са унищожаеми по смисъла на чл.27 и чл.28, ал.1, изр. второ от ЗЗД, поради което са прекратени. Заповедта е връчена на С. Г. С. на 04.04.2024г / л.586, т.3/.

С уведомително писмо-потвърждение рег.№ 10-02-4286 от 15.04.2024г до Кмета на Община Стара Загора управителят на “МИХАЙЛОВ ИНВЕСТМЪНТ“ ЕООД гр. Стара Загора С. Г. С. заявява, че потвърждава действията, извършени от С. М. М. по сключване на договори № № 740- 786/ 04.02.2023г за наем на земеделска земя - общинска собственост.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства във връзка с изложените в жалбата доводи и становищата на страните и като извърши цялостна проверка на законосъобразността на оспорения административен акт на основание чл. 168, ал.1 във връзка с чл.146 от АПК, намира за установено следното:

Заповед № 10-00-695/ 03.04.2024г на Кмета на Община Стара Загора е индивидуален административен акт, който подлежи на съдебен контрол за законосъобразност по реда на АПК предвид изложените от жалбоподателя фактически и правни основания, както и търсената от него по съдебен ред защита на твърдяното право, която не касае гражданскоправните последици от издаване на акта. Жалбата срещу нея е подадена в законоустановения 14-дневен срок от съобщаването и от надлежна страна, за която административният акт е неблагоприятен, поради което е процесуално допустима.

Разгледана по същество, се явява основателна.

Заповед № 10-00-695/ 03.04.2024г на Кмета на Община Стара Загора за прекратяването на процесните договори, сключени по реда на чл.24а, ал.5 от ЗСПЗЗ, е властническо волеизявление на кмета като орган на местната изпълнителна власт по чл.44, ал.1, т.1 ЗМСМА. Поради това и в самата заповед е посочено на първо място, че тя се издава на основание чл.44, ал.2 от ЗМСМА – в изпълнение на нормативно уредените правомощия. С оглед на това съдът приема, че е издадена от компетентен орган, в писмена форма и съдържа мотиви от фактическо и правно естество.

От анализа на посочените в нея нормативни основания и клаузите на сключените договори не може да се направи извод, че от тях следва като пряка последица разпореденото прекратяване на договорите за отдаване под наем на имотите, представляващи земеделска земя-общинска собственост. Разпоредбата на чл.44, ал.2 от ЗМСМА има бланкетен характер. Нормата на чл.4а, ал.3 от ЗСПЗЗ предвижда, че упълномощаването за сключване на договор за наем на земеделска земя трябва да бъде с изрично пълномощно с нотариално удостоверяване на подписите на упълномощителите. Договорите са сключени на основание чл.24а, ал.5 от ЗСПЗЗ, според която отдаването на земите от общинския поземлен фонд, с изключение на пасищата, мерите и ливадите по ал. 6, т. 4, под наем или аренда се извършва чрез търг при условия и по ред, определени от общинския съвет. Такива се съдържат в приетата от Общински съвет Стара Загора Наредба за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинската собственост на Община Стара Загора /достъпна на интернет страницата на общината/. В нея липсва изрична регламентация относно прекратяване на сключените по този ред договори. Основанията за прекратяване на процесните договори се съдържат изчерпателно в чл.24-25 от самите тях. Между страните е уговорено едностранното право на наемодателя Община Стара Загора да прекрати договора само в две хипотези: 1. неизпълнение на задълженията на другата страна и 2. при осъществяване на разпоредително действие от страна на наемодателя, като е необходимо на наемателя да бъде отправено предизвестие за прекратяването. Нито едно от посочените условия не е изпълнено в конкретния случай.

Не е спорно между страните, че представеното в тръжната процедура пълномощно не включва правомощие за упълномощеното лице С. М. да сключва договори от името и за сметка на “МИХАЙЛОВ ИНВЕСТМЪНТ“ ЕООД гр. Стара Загора. Договор, сключен от лице, действало като представител, без да има представителна власт, е унищожаем по смисъла на чл.27 от ЗЗД. Такъв договор е в състояние на висяща недействителност и не поражда целените с него правни последици, съгласно т.2 от Тълкувателно решение 5/ 2014 на Върховен касационен съд, ОСГТК. Те настъпват, ако лицето, от името на което е сключен договорът, го потвърди, съгласно чл. 42, ал. 2 от ЗЗД. При липса на потвърждаване, на недействителността може да се позове само лицето, от името на което е сключен договорът или неговите универсални правоприемници. Това обаче са въпроси от облигационен характер и съгласно правилата на ЗЗД се преценяват по гражданскоправен ред. Изложеното ясно показва липса на правна и договорна възможност за такова прекратяване на договорите за наем, каквото е извършено с оспорената заповед.

Настоящият съдебен състав счита, че доколкото не е нормативно предвиден специален ред за прекратяване на договорите, то приложимата процедура е тази по АПК. Но за образуваното административно производство на жалбоподателя като заинтересовано лице не е изпратено уведомление по чл.26, ал.1 от АПК. Това нарушение представлява съществено такова на административнопроизводствените правила. За да бъде едно нарушение квалифицирано като съществено, е необходимо да е повлияло или да може да повлияе върху съдържанието на акта, т.е такова нарушение, недопускането на което е могло да доведе до друго разрешение на поставения пред административния орган въпрос. В конкретния случай констатираното нарушение се е отразило върху съдържанието на волеизявлението на органа, обективирано в оспорената заповед, тъй като след постановяването й е направено потвърждаване по чл.42, ал.2 от ЗЗД на извършените действия без надлежна представителна власт. Развилото се съдебно производство налага извод, че ако бяха събрани и обсъдени от органа обяснения и/или възражения на дружеството като участник в административното правоотношение, те биха установили фактическа обстановка и обосновали правни изводи и резултат, различни от възприетото административно решение, следователно допуснатото нарушение е могло да повлияе върху съдържанието на обжалвания акт и разпореденото с него прекратяване на наемните договори.

По гореизложените съображения съдът намира, че жалбата е основателна и следва да бъде уважена, а оспорената заповед - да се отмени като незаконосъобразна на основание чл.146, т.3 и т.4 от АПК. Тя не инкорпорира заповед за изземване, за която също се иска отмяна в жалбата, а с оглед насроченото принудително освобождаване на имотите в първия работен ден след изтичане на дадения 14-дневен срок за доброволно предаване е налице допуснато от органа предварително изпълнение, по искането за спиране на което съдът се е произнесъл с отделен акт.

При този изход на спора на жалбоподателя следва да се присъдят направените по делото разноски в размер на 1050 лв. от които 50 лв. за държавна такса и 1000 лв. възнаграждение за един адвокат, уговорено и реално заплатено по договор за правна помощ от 29.04.2024г /л.590-593, т.3/.

Водим от тези мотиви и на основание чл.172, ал.2, предл.2 от АПК, съдът

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ по жалба от “МИХАЙЛОВ ИНВЕСТМЪНТ“ ЕООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Стара Загора, [улица], ет.4, ап.32 Заповед № 10-00-695/03.04.2024 г. на Кмета на Община Стара Загора като незаконосъобразна.

Осъжда Община стара Загора да заплати на “МИХАЙЛОВ ИНВЕСТМЪНТ“ ЕООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Стара Загора, [улица], ет.4, ап.32 сумата 1050 /хиляда и петдесет/ лв за направени разноски по делото.

Решението подлежи на касационно оспорване в 14-дневен срок от съобщаването му на страните.