Р Е Ш Е Н И Е
№ …
Гр. София, 16.03.2018 г.
В И М Е Т
О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 20 състав, в публичното съдебно заседание на двадесет и девети ноември две хиляди и седемнадесета година в състав:
СЪДИЯ: ТАТЯНА КОСТАДИНОВА
при секретаря С.
Калоферова, като разгледа т.д. № 6745 по
описа за 2015 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове с правно
основание чл. 647, ал. 1, т. 3 и чл. 648 ТЗ вр. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.
Синдикът на БКС Ц.АД /н./ твърди, че на 13.10.2011 г. ответникът БКС Ц.АД /н./ сключил договор за продажба с ответника М.-И.**ЕООД, по силата на който му прехвърлил правото на собственост върху застроено дворно място с площ от 1224 кв.м., ведно с подобренията в него, за цена в размер на 91 000 лв. Ищецът поддържа, че продажната цена е значително по-ниска от пазарната към момента на сключване на сделката, като същевременно сделката е сключена след определената начална дата на неплатежоспособността (31.12.2010 г.) и в рамките на предвидения в закона двугодишен период преди подаване на молбата по чл. 625 ТЗ (16.02.2012 г.). Поради това ищецът моли съда да обяви относителната недействителност на договора за продажба, сключен с Нотариален акт № 160/13.10.2011 г. на нотариус рег. № 267, СРС. Наред с това и на основание чл. 649, ал. 2 ТЗ синдикът моли съда да осъди приобретателя да върне в масата на несъстоятелността имотите, предмет на процесната сделка. Претендира разноски.
Ответникът БКС Ц.АД /н./ не взема становище по иска. Не претендира разноски.
Ответникът М.-И.**ЕООД, оспорва иска за обявяване на относителната недействителност на процесната сделка при твърдението, че е недопустим поради неспазване на срока по чл. 649, ал. 1 ТЗ, а по същество – тъй като не е налице нееквивалентност на престациите (продажната цена е съобразена със състоянието на сградите в имота и с неговото местоположение). Поддържа, че към цената, уговорена в нотариалния акт, следва да се добави цената, платена въз основа на писмения договор за продажба на сградите, както и данък добавена стойност. Претендира разноски.
Съдът, като съобрази събраните
доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:
По иска по чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ
Съгласно чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ може да бъде обявена за недействителна
по отношение на кредиторите на несъстоятелността възмездна сделка, при която даденото значително
надхвърля по стойност полученото и която е извършена в двугодишен срок преди подаване на молбата по чл. 625 ТЗ, но не по-рано от датата на
неплатежоспособността. Това е редакцията на
разпоредбата след изменението й, обнародвано в ДВ 20/2013 г., а не към момента
на сключване на процесната сделка. Въпреки това тя е приложима на основание §
14, ал. 1 вр. § 9 ЗИД ТЗ, който предвижда изменението да се прилага към всички
сделки, които към момента на влизане в сила на новия закон не са били предмет
на вече приключило производство по чл. 647 ТЗ (в този смисъл са разясненията,
дадени в мотивите на РКС 4/2014 г., съгласно които на измененията в чл. 647 ТЗ
е придадено незабавно действие, т.е. и към юридически факти, осъществили се
преди изменението и по отношение на които няма приключили производства по чл.
647 ТЗ).
Горепосочените елементи на потестативното право са налице:
1/. Общоизвестно /като вписано в Търговския регистър/ е, че с решение от 23.10.2014 г., постановено по т.д. № 804/2012 г. на СГС, е открито производство по несъстоятелност по отношение на Б. АД, като за начална дата на неплатежоспособността е определена датата 31.12.2010 г.
2/. Служебно известно е, че производството по несъстоятелност е открито по молба, подадена на 16.02.2012 г.
3/. Безспорно между страните е, че на 13.10.2011 г. Б. АД е прехвърлило на М. ЕООД чрез договор за продажба правото на собственост върху поземлен имот пл. № 577 и поземлен имот пл. № 572, представляващи застроено дворно място с площ от 1224 кв.м. Продажната цена на имота съгласно уговореното в нотариалния акт е 91 000 лв. без ДДС.
Следователно сделката е сключена след началната дата на неплатежоспособността и преди по-малко от две години от подаване на молба по чл. 625 ТЗ, а искът е предявен в рамките на едногодишния срок по чл. 649, ал. 1 ТЗ.
4/. Спорен между страните е въпросът, дали пазарната стойност на прехвърленото право на собственост значително надхвърля получената продажна цена. За да се отговори на този въпрос, следва да се установи какво точно е прехвърлено с процесната сделка и за каква конкретна цена.
Видно от чл. 2 на нотариалния акт, страните са уговорили да се прехвърли право на собственост върху земята (застроеното дворно място), ведно с всички подобрения и приращения. Следователно предмет на сделката, обективирана в нотариалния акт, са както земята, така и намиращите се в нея към момента на продажбата сгради. Същевременно с писмен договор от същата дата (л. 69) страните са уговорили, че продавачът „се задължава“ да продаде на купувача правото на собственост намиращите се в процесния имот сгради за сумата от 9000 лв., като същите са индивидуализирани чрез точно описание. Подписването на този документ наред с нотариалния акт налага да се тълкува волята на страните. С оглед съдържанието на нотариалния акт, с който се прехвърля собствеността и върху сградите, са възможни две хипотези:
- писменият договор да е сключен преди сключване на нотариалния акт и да има характер на предварителен договор, който е изпълнен чрез сключване на окончателния, като с окончатенлия договор страните са договорили обща продажна цена в размер на 91 000 лв., която включва и цената за подобренията.
- писменият договор да е сключен след подписване на нотариалния акт, в който случай ще е нищожен на две основания – липса на кауза (тъй като купувачът вече е придобил собствеността върху сградите) и липса на форма, ако страните са нямали намерение договорът да е предварителен.
Която и от двете хипотези да се е реализирала, в крайната уговорена продажна цена за прехвърляне както на мястото, така и на сградите, не следва да се включва сумата от 9000 лв. – в първия случай с нотариалния акт страните са постигнали окончателна уговорка за общата цена, която дерогира или поглъща уговорката в предварителния договор, а във втория – цената ще се яви уговорена и платена по нищожен договор и подлежи на връщане.
Следващият релевантен въпрос е в какво състояние са били сградите към момента на прехвърлянето. За отговор на този въпрос съдът кредитира показанията на свидетеля Н., който установява влошеното им състояние. Именно спрямо това състояние е изготвено заключението на втората допълнителна СТЕ (вж. обстоятелствена част, л. 143), съгласно което пазарната стойност на имота, включващ земя и сгради, към датата на продажбата възлиза на 180 694 лв. Оспорването на посочената от вещото лице стойност на земята, заявено от ответника в последното заседание, е несвоевременно, тъй като при приемане на първото допълнително заключение на СТЕ (л. 124-125) ответникът е изразил възражение единствено по отношение цената на сградите, а не и за земята. Освен несвоевременно, оспорването е и неоснователно – при изготвяне на заключението вещото лице е отчело всички показатели, от които се формира средната пазарна цена - местонахождение, плътност и интензивност на застрояване, транспортна достъпност, липсата на връзка с мрежата на електро, водоснабдяване и канализация и др. Съобразно тези показатели пазарната цена е коригирана чрез намаляване (вж. разпит в о.с.з. на 29.11.2017 г.). Отчетено е, че имотът има „потенциал за развитие“, има достъп чрез улица с асфалтово покритие, съседните промишлени имоти са заградени с високи огради и това не се отразява съществено на гледката, в непосредствено близост има жилищни сгради.
Поради изложеното съдът приема, че пазарната стойност на имота към момента на процесната сделка възлиза на 180 700 лв., което е два пъти по-висока цена спрямо продажната. Между действителната пазарна цена и продажната е налице значителна разлика. Разбира се, значителността е фактически въпрос и няма общ критерий кога тя е налице, но следва да се има предвид, че значителната нееквивалетност по смисъла на чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ е с по-нисък интензитет на несъответствие от нееквивалентността, с която се нарушават добрите нрави (последното е основание за нищожност на сделката и поради това не би могло да се приеме, че една и съща разлика в цените може да доведе както до нищожност, така и до относителна недействителност на сделката). В настоящия случай с оглед високия материален интерес значителността е налице и когато превишението на пазарната цена е не повече от два пъти. Ирелевантно е и дали продажната цена е равна на данъчната оценка – тази оценка не служи за определяне на пазарната цена, а се издава „за целите на облагането с данък върху наследствата и данък при придобиване на имущества, за определяне на държавните и нотариалните такси в производствата по ГПК и в други предвидени от закона случаи“ /чл. 3, ал. 2 от Приложение № 2 към ЗМДТ/.
Поради изложеното съдът счита, че са налице предпоставките за обявяване на относителната недействителност на процесната сделка на основание чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ и искът следва да бъде уважен. Това ще доведе до възникване на реституционни задължения (поради което искът е основан на чл. 55 ЗЗД, а не на 108 ЗС) – приобретателят следва да бъде осъден да върне имота, предмет на процесната сделка.
По разноските:
Ответникът-купувач следва да заплати по сметка на съда сумата от 824,49 лв., а в полза на масата на несъстоятелността – сумата от 400 лв. депозит за вещо лице.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН на основание чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ по отношение на кредиторите на Б. АД /н./, ЕИК ********, договор за продажба на недвижими имоти, сключен с Нотариален акт № 160/13.10.2011 г. на нотариус рег. № 267-СРС, между Б. АД /н./, ЕИК ********, като продавач и М. ЕООД, ЕИК********, като купувач.
ОСЪЖДА на основание чл. 648 ТЗ вр. чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД М. ЕООД, ЕИК********, да върне на Б. АД /н./, ЕИК ********, държането на недвижимите имоти, предмет на продажба съгласно Нотариален акт № 160/13.10.2011 г., а именно: застроено дворно място с площ от 1224 кв.м., състоящо се от имот пл. № 577 с идентификатор 68134.610.577 и имот пл. № 572 с идентификатор 68134.610.572, попадащи в част Парцел ІІ-отреден за СНС Автотранспорт от кв. 12, м. НПЗ-Х.Д.-Малашевци-ІІ част по плана на гр. София, с административен адрес гр. София, ул. ****** 3, заедно с находящите се в него сграда от тухли и стоманобетон с площ от около 60 кв.м. и идентификатор 68134.610.572.1, и сграда-тип склад, изградена от метални носещи елементи, намираща се на регулационната линия със съседния имот, с площ от около 300 кв.м., с идентификатор 68134.610.572.3.
ОСЪЖДА на основание чл. 649, ал. 6 ТЗ М. ЕООД, ЕИК********, да заплати по сметка на СГС 824,49 лв. държавна такса, а на Б. АД /н./, ЕИК ********, сумата от 400 лв. разноски за вещо лице.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от връчване на препис.
СЪДИЯ: