Решение по дело №7936/2018 на Районен съд - Русе

Р Е Ш Е Н И Е

№ 808

гр. Русе 15.05.2019г.

 

В    И М Е Т О    Н А    Н А Р О Д А

 

Русенски районен съд, ХІІ граждански състав  в публично заседание на 16.04 през две хиляди и деветнадесета година в състав:

 

Председател : Десислава Великова

 

при секретаря Светла Георгиева в присъствието на прокурора……… като разгледа докладваното от СЪДИЯТА гр.д. №7936 по описа за 2018 год. за  да се произнесе, съобрази:

 

Ищците И.П.И. и Н.М.И. твърдят, че на 21.07.2011 г., в гр. Русе, сключили с ответника Р.И.Т. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с нотариално заверени подписи при нотариус с рег. № 357 – В.А., като същия бил заведен под рег. № 1828/21.07.2011 г. и се отнасял за собствения на ответника апартамент, находящ се в ********. Съгласно т. 1.2 от договора, цената на имота била определена от страните на 30 000 евро. При подписването заплатили на ответника сумата от 3205,13 евро, а останалата част от продажната цена се задължили да заплащат на 131 равни месечни вноски – до 07.07.2022 г., от по 205,13 евро или в левовата стойност по курса за деня, равняваща се на 400 лева, на всяко 7-мо число на месеца, до окончателното изплащане на сумата. Съгласно ал. 1 на т. 1. 2. от предварителния договор,първата месечна сума била заплатена на ответника на 07.09.2011 г., за което им била издадена квитанция към приходен касов ордер № 1. До 05.05.2018 г. включително били заплатили на ответника 81 месечни вноски, всяка една в размер на 205,13 евро или 400 лева в левовата им равностойност, като заедно с платената при подписването на договора сума от 3205,13 евро или 6250 лева в левовата им равностойност, общата сума, която ответникът бил получил по договора до момента била 19 820,66 евро или 38 650 лева от договорната цена. В средата на м. май 2018 г. ответникът ги уведомил, че апартаментът ще бъде продаден от „Банка ДСК" ЕАД и ако искали да го „спасят”, да му заплатили сумата от 10 000 лева на ръка, за да можел да спре продажбата и да се договори с банката. Тази негова претенция ги накарала да извършат проверка, от която установили, че преди сключването на предварителния договор, ответникът бил ипотекирал продавания апартамент, като обезпечение за теглен от него кредит от банката и на 10.05.2018 г. върху имота била наложена възбрана от страна на ЧСИ И.Х.. С оглед тези обстоятелства отказали да му дадат исканата сума, преди той да им гарантирал, че ще изпълни задълженията си по предварителния договор. Ответникът не им предоставил обезпечение, заявил, че следва да му вярват и ги заплашил, че него апартамента не го бил интересувал, а те щели да бъдат потърпевши. На 01.06.2018 г. бил извършен опис на процесния апартамент, находящ се в ********, представляващ самостоятелен обект в сграда, с идентификатор 63427.4.543.15, от Х.К. – ПЧСИ при И.Х. ЧСИ № 832 по изпълнително дело № 20188320400936 по искане на взискателя „Банка ДСК" ЕАД въз основа на изпълнителен лист от 27.03.2018 г., издаден по ч.гр.д. № 1860/2018 г. по описа на РС – Русе против ответника, но тъй като последния не предприел действия за погасяване на задълженията си към банката-кредитор и дългът му по изпълнителното дело към него момент надхвърлил 49 000 лева. В протокола за опис на недвижим имот ПЧСИ Х.К. изрично отбелязал, че на описа е присъствал ищеца, като живеещо в апартамента лице по силата на предварителния договор и бил назначен за пазач на същия. На 07.06.2018 г., чрез „Еконт експерс” с обратна разписка, изпратили уведомление до ответника, като с което заявили, че предвид извършения опис на имота по изпълнително дело № 20188320400936 по описа на ЧСИ И.Х. и вписаната на 10.05.2018 г. възбрана върху апартамента отказвали да изпълнят задължението, произтичащо от сключения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, а именно изплащането на равни месечни вноски от по 400 лева, докато не отпаднела опасността от продажбата на публичната продан на апартамента по изпълнителното дело, или докато не получели гаранция, че ще бъде спазен процесния договор, като в последния абзац на уведомлението изрично го били предупредили, че в случай, че имота бъде продаден от съдия-изпълнител, предварителният договор за покупко-продажба, сключен на 27.07.2011 г. щял да се счита за развален и щели да бъдат принудени да си потърсят правата по съдебен ред. На 30.07.2018 г., чрез нотариус с рег. № 652 – С.В., на Н.И. била връчена нотариална покана, с която ответника ги уведомявал, че счита процесния предварителен договор за прекратен, поради неплащане на две последователни месечни вноски – за месеците юни и юли 2018 г. На 19.10.2018 г. апартаментът бил продаден по реда на ГПК от ЧСИ И.Х. и бил възложен на трето лице с постановление за възлагане от 25.10.2018 г., влязло в сила на 05.11.2018 г. На 23.11.2018 г. доброволно освободили жилището и предали ключовете на ЧСИ И.Х., като за това бил съставен приемо-предавателен протокол по изпълнително дело № 936/2018 г. Съгласно т. 5. 3. от предварителния договор би следвало да обитават апартамента през периода на изплащане на уговорените вноски по договора до изповядване на сделката по прехвърляне на собствеността. С продажбата на имот, изпълнението по сключения предварителен договор станало невъзможно, в резултат, на което сумата от 38 650 лв. се явявала получена на отпаднало основание, поради което ответникът се бил обогатил, а те обеднели. Искат да бъде осъден ответника да им заплати сумата от 1250 лева – главница, частично предявена от 38 650 лева, левовата равностойност на 19 820,66 евро, получени от ответника на отпаднало основание – по силата на разваления предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с № 1828/21.07.2011 г., отнасящ се за апартамент № ****, находящ се в ***********, ведно със законната лихва върху главницата от 1250 лв., считано от  27.11.2018 г. до окончателното и изплащане.

Ответникът Р.И.Т. счита предявения иск за неоснователен. Заявява, че страните не били обвързани от този договор, а от Договор за наем.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства по вътрешно убеждение и съобрази приложимия закон, прие за установено от фактическа страна, следното:

На 21.07.2011 г., между страните по делото бил сключен предварителен договор № 1828/21.07.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот, с нотариално заверени подписи по описа на  нотариус с рег. № 357 – В.А. с район на действие РРС. С него страните се договорили ответникът като продавач и собственик на апартамент, находящ се в *************., се задължавал да прехвърли собствеността на ищците, като купувачи  на посочения недвижим имот , като уговорили продажна цена в размер на 30000 евро, платими на както следва: при подписването ищците заплатили на ответника сумата от 3205,13 евро, а останалата част от продажната цена се задължили да заплащат на 131 равни месечни вноски – до 07.07.2022 г., от по 205,13 евро или в левовата стойност по курса за деня, равняваща се на 400 лева, на всяко 7-мо число на месеца, до окончателното изплащане на сумата. Собствеността върху апартамента щяла да бъде прехвърлена след заплащане на цялата уговорена продажна цена до 07.07.2022г.  

Според приетите по делото 81 бр. квитанции към РКО за периода 07.09.2011г. до 05.05.2018 г. ищецът заплатил на ответника общата сума, в размер на 32400 лв. по предварителен договор № 1828/21.07.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот.

Видно от Справка на Служба вписвания при РРС процесния апартамент бил ипотекиран в полза на Банка ДСК АД от ответника.

На 01.06.2018 г. бил извършен опис на процесния апартамент, находящ се в ***************, представляващ самостоятелен обект в сграда, с идентификатор 63427.4.543.15, от Х.К. – ПЧСИ при И.Х. ЧСИ № 832 по изпълнително дело № 20188320400936 по искане на взискателя „Банка ДСК" ЕАД въз основа на изпълнителен лист от 27.03.2018 г., по ч.гр.д. № 1860/2018 г. по описа на РС – Русе, издаден против ответника.

В Протокола за описа било отбелязано, че на същия  присъствал ищеца, като живеещо в апартамента лице въз основа процесния предварителен договор, като бил назначен за пазач на имота.

На 07.06.2018 г., с писмо с обратна разписка, чрез „Еконт експерс”, получено от ответника на 07.06.2018 г., ищците му  изпратили уведомление, с което заявили, че предвид извършения опис на имота по изпълнително дело № 20188320400936 по описа на ЧСИ И.Х. и вписаната на 10.05.2018 г. възбрана върху апартамента отказвали да изпълнят задължението, произтичащо от сключения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, а именно изплащането на равни месечни вноски от по 400 лева, докато не отпаднела опасността от продажбата на публичната продан на апартамента по изпълнителното дело, или докато не получели гаранция, че щял бъде спазен процесния договор, като изрично го уведомили, че в случай, че имота бъде продаден от съдия-изпълнител, предварителният договор за покупко-продажба, сключен на 27.07.2011 г. щял да се счита за развален и щели да бъдат принудени да си потърсят правата по съдебен ред.

На 30.07.2018 г., чрез нотариус с рег. № 652 по описа на НК с район на действие РРС,  на ищцата била връчена нотариална покана, с която ответника ги уведомявал, че счита процесния предварителен договор за прекратен, поради неплащане на две последователни месечни вноски – за месеците юни и юли 2018 г.

Съгласно Удостоверение на ЧСИ И.Х.с район на действие РРС изпълнително дело № 20188320400936 с длъжник ответника не било приключено, като по него изпълнението било насочено върху процесния апартамент, който бил възбранен, описан, изнесен на публична продан и възложен с Постановление от 25.10.2018 г., влязло в сила на 05.11.2018 г.

С Приемо-предавателен протокол по изпълнително дело № 20188320400936 ищецът на 23.11.2018 г. предал ключовете на процесния апартамент на обявения за купувач.

Разпитаната по делото свидетелка Р.И.Т., собственик на агенция за недвижими имоти, изнася данни, че с ищеца са приятели от 15-16 години, а ответниците били нейни клиенти. През лятото на 2011 г. ответникът отишъл при нея, тъй като искал да продава процесния имот. Тъй като нямало търсено, тя предложила този имот да се дадял под наем, понеже върху него имало ипотека, да си подпомагали с вноските, които дължали към банката. Ищците харесали имота и сключили с ответника Договор за наем. Коментирало се, че щяло да се  изплаща ипотека, и че наема отивал към кредита на собственика. Самият наемател проявил интерес да закупи имота, но тъй като това било само коментар, свидетелката не знаело повече подробности.

Съдът не коментира представените по делото преписи на Договор за наем на недвижим имот от 06.07.2011 г.; Приемо-предавателен протокол към Договор за наем от 06.07.2011 г.; Договор за посредничество при наемане на недвижим имот с депозит от 29.06.2011 г.  тъй като същите не се подписани от страните по тях.

Установената фактическа обстановка, налага следните правни изводи:

По делото е установено, че между страните е бил сключен "Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот" от 21.07.2011 г., за покупката на недвижим имот, собственост на ответника, а именно: апартамент, находящ се в ***********. Страните се договорили продажната цена да бъде 30000 евро заплатена както следва: при подписването ищците заплатили на ответника сумата от 3205,13 евро, а останалата част от продажната цена се задължили да заплащат на 131 равни месечни вноски – до 07.07.2022 г., от по 205,13 евро или в левовата стойност по курса за деня, равняваща се на 400 лева, на всяко 7-мо число на месеца, до окончателното изплащане на сумата. Собствеността върху апартамента щяла да бъде прехвърлена след заплащане на цялата уговорена продажна цена до 07.07.2022 г.  Доказано е, че ищецът е платил 38 650 лева по договора като 3205,13 евро били платени при подписване на предварителния договор, 32400 лева били платени на периода 07.09.2011г. до 05.05.2018 г.

Ищците-купувачи са изправна страна по предварителния договор, тъй като са изпълнявали задълженията си по него. Като изправна страна, те с писмо с обратна разписка, получено от ответника на 07.06.2018 г., го уведомили, че в случай, че имота бъде продаден от съдия-изпълнител, предварителният договор за покупко-продажба, сключен на 27.07.2011 г. щял да се счита за развален.

Съдът намира, че предварителният договор за покупко-продажба е развален от ищеца като изправна страна, поради неизпълнение от страна на продавача – ответника - имота е изнесен на публична продан и бил възложен на трето за производството лице. Развалянето на договора има обратно действие (чл. 88, ал.1 от ЗЗД). След разваляне на предварителния договор отпада основанието, по което ищецът е платил 38 650 лева, левовата равностойност на 19 820,66 евро - част от продажната цена на имота по този договор. Ответникът не е установил с допустимите от ГПК доказателствени средства, че основанието за получаване и задържане на извършената в негова полза престация съществува към релевантния за спора момент.Ето защо, налице е основанието на чл. 55, ал.1, предл. 3 от ЗЗД за връщане на платените от ищеца на ответника сума от 38 650 лева, левовата равностойност на 19 820,66 евро на отпаднало основание.

Предвид изложеното, искът по чл. 55, ал.1, предл.3-то ЗЗД е основателен и доказан и следва да бъде уважен изцяло. Ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищците сумата от 1250 лева – главница, частично предявена от 38 650 лева, левовата равностойност на 19 820,66 евро, платена от ищците част от продажната цена на имота по процесния договор, ведно със законната лихва за забава, считано от датата на подаване на исковата молба - 27.11.2018 г., до окончателното изплащане.

С оглед изхода на спора ответникът дължи на ищците сумата от 570 лв.- разноски в производството.

Мотивиран така, съдът

 

Р   Е   Ш   И   :

ОСЪЖДА Р.И.Т., ЕГН ********** *** да заплати на И.П.И., ЕГН ********** и Н.М.И., ЕГН ********** ***, сумата от 1250 лева – главница, частично предявена от 38 650 лева, левовата равностойност на 19 820,66 евро, платена част от продажната цена на апартамент, находящ се в *************  по предварителен договор № 1828/21.07.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот, с нотариално заверени подписи по описа на  нотариус с рег. № 357 – В.А. с район на действие РРС, ведно със законната лихва за забава, считано от  27.11.2018 г., до окончателното изплащане, както и сумата от 570лв.- разноски в производството.

РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Русенски окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването на страните.

 

         Районен съдия: