№ 6318
гр. София, 18.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Ж СЪСТАВ, в публично
заседание на тридесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година
в следния състав:
Председател:Калина Анастасова
Членове:Темислав М. Д.
Ина Бр. Маринова
при участието на секретаря Мария Б. Тошева
като разгледа докладваното от Калина Анастасова Въззивно гражданско дело
№ 20241100507051 по описа за 2024 година
Производството е по чл. 258 – чл. 273 ГПК.
С Решение № 2864 от 19.02.2024 г. по гр.д. № 69501 от 2022 г. по описа на СРС,
51 с-в, е осъден „М.“ ЕООД, с ЕИК: ****, със седалище и адрес на управление: град
София, ж.к. „****, на основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД, да опразни от свои вещи и да
предаде на „СТН К.“ ООД, с ЕИК: ****, със седалище и адрес на управление: град
София, ул. ****, „П.“ ООД, с ЕИК: ****, със седалище и адрес на управление: град
София, ж.к. Бизнес Център София 1, ул. ****, „С.Р.“ ЕООД, с ЕИК: ****, със седалище
и адрес на управление: град Банкя, ул. ****, Р. А. Л., с ЕГН: ********** и адрес: град
София, ул. ****, А. Н. П., с ЕГН: ********** и адрес: град София, ул. ****, Е. Д. Б., с
ЕГН: ********** и адрес: град София, ул. ****, „Л.****“ ЕООД, с ЕИК: ****, със
седалище и адрес на управление: град София, ул. ****, Д. А. З., с ЕГН: ********** и
адрес: град София, ул. ****, Т. Б. З., с ЕГН: ********** и адрес: град София, ж.к.
Сердика, бл. ****, А. Д. З., с ЕГН: ********** и адрес: град София, ж.к. Сердика, бл.
****, М. Д. И., с ЕГН: ********** и адрес: град София, ул. ****, С. Д. М.-Б., с ЕГН:
********** и адрес: град София, ул. ****, Д. Р. Б., с ЕГН: ********** и адрес: град
София, ул. ****, В. Б. И., с ЕГН: ********** и адрес: град София, ул. **** и на Д. Б.
И., с ЕГН: ********** и адрес: град София, ул. ****, фактическата власт върху наетия
имот, представляващ недвижим имот с предназначение: „Заведение за обществено
хранене“, с обща площ от 1312,20 кв. м., разположен в административна сграда „С.П.“
1
с адрес: град София, ул. „Триадица“ № **** и състоящ се от следните помещения:
салон на ниво партер с площ от 514,40 кв. м., надпартер - ниво галерия мецанин с
площ от 250,46 кв. м., сутерен - под партера с площ от 479,34 кв. м. и мазета № 2 и №
3 и коридор пред тях, находящи се в сутерена с обща площ от 68 кв. м., предоставен за
ползване по силата на договор за отдаване под наем на недвижим имот от 03.07.2018 г.
В срок е подадена въззивна жалба от ответника „М.“ ЕООД с изложени доводи
за неправилност, поради противоречие с материалния и процесуалния закон и
необоснованост. Счита, че неправилно районният съд е приел, че в случая е налице
надлежно прекратяване на договора за наем. Основният спорен въпрос, според
ответника, е дали наемодателят – ищец е упражнил законосъобразно и надлежно
правото си на едностранно прекратяване на договора за наем. Неправилно с
постановеното решение съдът е приел, че последното е станало с изпращането на
нотариална покана до наемателя – ответник и редовното й връчване по реда на чл.47,
ал.1 ГПК. Възразява, че надлежно и редовно връчване на нотариалната покана не е
било извършено от нотариуса, поради което изводите на СРС не съответстват на
изискванията на цитираната разпоредба. На посочения адрес - град София, ж.к. „****
се намира не само седалището и адреса на управление на дружеството, вписани в
ТРРЮЛНЦ, а и неговата канцелария и офис. Поради това и удостовереното от
служителя на нотариуса предприел връчване на нотариалната покана не отговаря на
истината.
Неправилно, според ответника, съдът е дал вяра на показанията на свидетеля
Т.Г., който като управител на едно от дружествата – наемодатели е заинтересован от
изхода на спора. С оглед това са останали недоказани поддържаните от ищците
твърдения за доброволно предаване на имота. Освен това съдът не е отчел, че
обясненията на страната могат да бъдат доказателствено средство в процеса, но само
ако съдържат признание на неизгодни за нея факти, какъвто не е настоящия случай.
Отправя искане за отмяна на решението на СРС като неправилно и
постановяване на друго, с което исковете бъдат отхвърлени като неоснователни.
Претендира разноски.
Въззиваемата страна „СТН К.“ ООД е подала писмен отговор на въззивната
жалба, в който изразява становище за неоснователност на същата. Заявява, че
постановеното решение е правилно и следва да бъде потвърдено. Поддържа
становище, че нотариалната покана, с която е прекратен едностранно договора за наем
от страна на наемодателите е била редовно и надлежно връчена при спазване
указанията на разпоредбите на чл.47 и чл.50, ал.2 ГПК и доводите в обратен смисъл са
неоснователни и недоказани. В проведеното производство пред първата инстанция
ответникът не е успял да докаже недостоверност на удостовереното от връчителя
въпреки предоставената му възможност. Доводите на въззивника за недостоверност на
2
обясненията на управителя на дружеството – ищец намира за неоснователни и
недоказани.
Моли за потвърждаване на решението на СРС като правилно. Претендира
разноски.
Въззиваемите страни „П.“ ООД, „С.Р.“ ЕООД, Р. А. Л., А. Н. П., Е. Д. Б.,
„Л.****“ ЕООД, Д. А. З., Т. Б. З., А. Д. З., М. Д. И., С. Д. М.-Б., Д. Р. Б., В. Б. И. и Д. Б.
И. не изразяват становище по подадената въззивна жалба.
Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания съдебен
акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни
изводи:
Въззивната жалба е депозирана в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, от легитимирана
страна, като същата е процесуално допустима.
Разгледана по същество, съдът намира че подадената въззивна жалба е
неоснователна.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите,
когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи
служебно за интереса на някоя от страните - т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. №
1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.
С постановеното решение, СРС е приел, че страните са били обвързани от
сключен наемен договор от 03.07.2018 г., по силата на който на ответника е бил
предоставен за временно и възмездно ползване недвижим имот разположен в
административна сграда „С.П.“ с адрес: град София, ул. „Триадица“ № ****, състоящ
се от помещения с обща площ от 1312,20 кв. м., разположени в сутерена и партера на
сградата. Съдът е приел за установено, че след изтичане на договорения срок на
ползване - до 01.07.2021 г. ползването на имота от ответника „М.“ ЕООД е продължило
за неопределено време - със знанието и съгласието на наемодателите, поради което и
на основание чл. 236, ал. 1 ЗЗД договорът е продължен за неопределен срок. Поради
закъснение с повече от 1 месец в изпълнение на задължението на наемателя за
заплащане на месечния наем, на основание чл. 20, т. 4 от процесния договор за наем,
наемодателите са отправили едностранно писмено предизвестие за прекратяване на
договора за наем, като последното е било връчено на наемателя на 16.11.2022 г. /с
изтичане на 14-дневен срок от залепването на уведомление по чл.47 ГПК на входната
врата на адреса на управление на дружеството – наемател/ или най-късно с връчване
на препис от исковата молба на 13.04.2023 г. С това и на основание чл. 233, ал. 1, изр. 3
ЗЗД, според съда, за наемателя „М.“ ЕООД е възникнало задължение да върне имота,
обект на сключения договор за наем, поради което предявените искове са уважени
3
като основателни и доказани.
Настоящият състав намира постановеното от СРС, 51-ви състав, решение за
валидно, допустимо и правилно.
Във връзка с доводите във въззивната жалба е необходимо да се посочи
следното:
Чрез събраните пред първата инстанция доказателства се установява и страните
не спорят, че на 03.07.2018 г. между „Е.Н.Е.“ ЕООД, с ЕИК: ****, „П.“ ЕООД, с ЕИК:
****, „С.Р.“ ЕООД, с ЕИК: ****, А. В.Л., Р. А. Л., А. Н. П., Е. Д. Д., П.А.Г., И.А.П.,
„Л.****“ ЕООД, с ЕИК: ****, А. Д. З., Т. Б. З., Д. А. З., М. Д. И., С. Д. М.-Б., Т. Д. М.-
Б., В. Б. И. и Д. Б. И., от една страна - в качеството им на съсобственици и
наемодатели и „М.“ ЕООД, с ЕИК: **** - наемател, А.А.С. и Д.Х.С. - солидарни
длъжници, от друга страна, е бил сключен договор за отдаване под наем на недвижим
имот. По силата на него наемодателите са отдали на наемателя за временно и
възмездно ползване свой собствен недвижим имот, представляващ помещения,
разположени в сутерена и партера на административна сграда „С.П.“, находяща се на
адрес: град София, ул. „Триадица“ № ****, включваща: салон - партер на кота 0 и
покрит двор откъм ул. „Веслец“ с обща площ от 514,40 кв. м.; над партер (ниво
галерия мецанин) на кота + 2,55, с обща площ от 250,46 кв.м.; сутерен (под партер) на
кота -3,39 с обща площ от 479,34 кв.м. и мазета № 2 и № 3 и коридор пред тях,
находящи се в сутерена на кота 3,39 с обща площ 68 кв.м., при което общата площ на
отдадените под наем помещения възлиза на 1 312,20 кв.м., от които 977,28 кв.м. -
чиста площ и 334,92 кв. м. - обслужваща площ, които ще бъдат използвани от
наемателя за заведение за обществено хранене (ресторант).
Съгласно клаузата на чл. 6 от договора, същият е бил сключен за срок от 3
години, считано от 02.07.2018 г. или до 01.07.2021 г., като в чл.20 било предвидено, че
договорът за наем се прекратява освен с изтичане на уговорения срок, и едностранно и
безусловно с предизвестие от наемодателите при неплащане от страна на наемателя на
съответната част от месечния наем със закъснение повече от 1 месец – чл.20, т. 4.
Съответно с разпоредбата на чл. 18 от договора било предвидено задължение на
наемателя да предаде наетия имот веднага след изтичане на наемния договор или при
предсрочното му прекратяване - в срок до 3 дни (арг. чл. 10.2) - в добро състояние, с
всички налични оборудвания, приети при наемане на помещенията с предварително-
приемателен протокол, и направените трайни подобрения, което предаване също
следва да бъде извършено с приемно-предавателен протокол.
Страните не спорят и чрез ангажираните доказателства се установява, че след
сключване на договора за наем от 03.07.2018 г. наемодателят Т. Д. М.-Б. е починала на
24.04.2021 г., като е оставила за свой законен наследник сина си Д. Р. Б. - ищец по
делото; А. В.Л. е починал на 21.03.2020 г., като е оставил за свой законен наследник
4
дъщеря си Р. А. Л. - също страна по договора за наем като наемодател.
Съответно, след сключване на договора за наем с ответника, дружеството -
наемодател „Е.Н.Е.“ ЕООД, е прехвърлило собствеността върху притежаваната от него
1/8 идеална част от имота в полза на ищеца „СТН К.“ ООД, чрез апорт в К.а на
правоприемника на имота като непарична вноска.
Установено е, че след сключване на договора за наем с ответника, с договор за
покупко - продажба на идеални части от недвижим имот от 10.07.2019 г., обективиран
в Нотариален акт № 156, том I, рег. № 6127, дело № 114/2019 г. по описа на нотариус
В.М. с рег. № 74 на НК и с район на действие Софийски районен съд, наемодателите
П.А.Г. и И.А.П., като продавачи, са прехвърлили на третото за процеса лице С.Н.Г.,
като купувач, собствеността върху общо 82/9072 идеални части от съсобствен
недвижим имот, находящ се в град София, район „Оборище“, ул. **** и от
построената в имота административна сграда със застроена площ от 482,50 кв.м.,
състояща се от мазета, сутерен, партерен етаж, пет етажа и шести тавански етаж и
представляваща бивш хотел „С.П.“. Съответно, с договор за наем на недвижими имоти
от 28.12.2021 г. купувачът С.Н.Г., заедно с трети за процеса лица, като наемодатели са
предоставили за временно и възмездно ползване на „С.Р.“ ЕООД, като наемател, и за
срок от 5 години притежаваните от тях идеални части от недвижимите имоти.
В производството не е спорно и е установено, че ползването на наетия имот е
продължило от страна на наемателя „М.“ ЕООД след първоначално уговорения срок -
01.07.2021 г. със знанието и съгласието на наемодателите. С оглед това, наемното
правоотношение е продължило за неопределено време - на основание чл. 236, ал. 1
ЗЗД вр. чл.6 от договора.
Установено е, че от страна на наемателя – ответник „М.“ ЕООД е допуснато
договорно неизпълнение - неплащане на дължимата наемна цена за 16 месеца и 7 дни
ползване на имота. С оглед това за наемодателите – ищци е възникнало правото да
прекратят едностранно договора на основание чл. 20, т.4 от договора с отправяне на
писмено предизвестие.
Чрез събраните пред първата инстанция доказателства е установено, че
наемодателите – ищци са упражнили правото си на едностранно прекратяване на
наемния договор на основание чл. 20, т.4 от договора с отправяне на писмено
предизвестие – нотариална покана, връчена редовно на 16.11.2022 г. /с изтичане на 14-
дневен срок от залепването на уведомление по чл.47 вр. чл.50, ал.2 ГПК на входната
врата на адреса на управление на дружеството – наемател- град София, ж.к. „Фондови
жилища“ бл. **** / или най-късно с връчване на препис от исковата молба на
13.04.2023 г.
Доводите на въззивника в обратен смисъл, че нотариалната покана е била
нередовно и ненадлежно връчена на наемателя – ответник с оглед което
5
наемодателите –ищци не са упражнили правото си на едностранно прекратяване на
договора за наем на основание чл.20, т.4 от договора, съдът намира за неоснователни.
Както правилно е посочил и СРС в своето решение и настоящата инстанция изцяло
възприема като фактически и правни констатации,
В съставен констативен протокол от 16.11.2022 г. на Т.Г. - помощник нотариус
при нотариус Връблянска, е удостоверено, че поради ненамиране на адресата на
адреса на управление на дружеството „М.“ ЕООД, за връчване на нотариалната
покана, на основание чл. 50, ал. 4 ГПК е залепено уведомление от 24.10.2022 г., както
и, че на посочените в поканата ден и час в нотариалната кантора не са се явили
управителят на „М.“ ЕООД, нито съдлъжникът Ангел Стоянов, респ. техни
пълномощници.
От удостовереното в приетите по делото разписка за връчване и уведомление се
установява, че на 24.10.2022 г. на входната врата на ап.7, находящ се на адрес: град
София, ж.к. **** е залепено уведомление до адресата - Д.С., като управител на „М.“
ЕООД, за явяване за връчване на нотариалната покана в 14-дневен срок. В разписката
е удостоверено, че адресът е посетен на 23.09.2022 г., 09.10.2022 г. (почивен ден) и на
24.10.2022 г., като на адреса не е намерено лице, на което да бъде връчена поканата, и
е удостоверено, че няма офис и представители на „М.“ ЕООД, няма фирмени табели.
Удостоверено е, че на адреса живее Д.С., но по сведение на съседи последните не са я
виждали от два месеца. Удостоверено е също, че на оставени съобщение за връзка с
връчителя лицето не се е отзовало, като същото е търсено на място и в ресторант „Дон
Домат“ на ул. „Веслец“, но служители от заведението са отговорили, че я няма.
Както е посочено в постановените по реда на чл.290 ГПК, РЕШЕНИЕ № 29 ОТ
28.06.2018 Г. ПО Т. Д. № 1738/2017 Г., Т. К., І Т. О. НА ВКС и Решение № 163 от
25.02.2016 г. по т.д. № 2335/2014 г. на ВКС, ТК, ІІ Т.О, които се възприемат от
настоящия състав, нотариалното удостоверяване за връчване на нотариалната покана,
залепването на уведомлението на основание чл. 47 от ГПК, както и констативният
протокол на нотариуса, изготвен във връзка с посещенията на адреса и конкретните
обстоятелства, поради които нотариалната покана не е могла да бъде връчена, имат
характер на официален свидетелстващ документ, с който нотариусът удостоверява
конкретни факти и обстоятелства и извършени действия. Като официален
свидетелстващ документ нотариалното удостоверяване и изготвеният от нотариуса
констативен протокол се ползват с обвързваща съда материална доказателствена сила
за удостоверените в него факти, на основание чл.179 от ГПК. Съгласно разпоредбата
на чл. 193, ал. 3 от ГПК тежестта за доказване неистинността /неавтентичност или
неверност/ на официален документ пада върху страната, която го оспорва.
В случая оплакванията на въззивника – ответник за ненадлежно и нередовно
връчване на нотариалната покана, с която наемодателите са упражнили правото си на
6
едностранно прекратяване на договора за наем се явяват неоснователни и недоказани,
тъй като не е оборена истинността на удостовереното в съставените и описани по-горе
документи.
Съгласно нормата на чл. 233, ал. 1 ЗЗД наемателят е длъжен да върне вещта. В
случая ответника, като наемател, не е изпълнило това свое задължение обстоятелство,
което се установява от ангажираните по делото доказателства, поради което
предявените искове на посоченото основание следва да бъдат уважени, като
основателни.
Тъй като крайните изводи на двете инстанции съвпадат, обжалваното решение
следва да бъде потвърдено като правилно на основание чл.271, ал.1, изр.1, пр. 1 от
ГПК.
Така мотивиран, Софийски градски съд,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 2864 от 19.02.2024 г. по гр.д. № 69501 от 2022 г.
по описа на СРС, 51 с-в.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7