Р Е Ш Е Н И Е
гр.
София, 13.01.2022 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, II Е въззивен състав, в публичното съдебно
заседание на десети февруари две хиляди и седемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАНКА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЪР САНТИРОВ
мл.с. ЯНА ВЛАДИМИРОВА
при
участието на секретаря Елеонора Георгиева, като разгледа докладваното от съдия Иванка
Иванова гр. д. № 2726 по описа за 2021 г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по реда на
чл.258 - чл.273 от ГПК.
С решение № 20267530 от 03.12.2020 г., постановено по гр. д. № 27116/2020 г. по описа на СРС, III ГО, 140 състав, е отхвърлен иска с правно основание чл.422, ал.1 ГПК вр. с чл.92 ЗЗД, предявен от Д.Д.А. срещу „А.**“ ЕООД, за признаване за установено, че ответникът дължи на ищеца сумата от 4 305 евро, представляваща неустойка за забава за периода 01.04.2019 г. – 12.01.2020 г., дължима на основание чл.20 от договор за покупко – продажба и строителство от 10.04.2017 г., сключен между страните, ведно със законната лихва, считано от 17.01.2020 г. до изплащане на вземането, за която сума в полза на ищеца срещу ответника в производството по ч. гр. д. № 2088/2020 г. по описа на СРС, III ГО, 140 състав, е издадена заповед за изпълнение по чл.410 ГПК от 22.01.2020 г.
Срещу
постановеното съдебно решение е депозирана въззивна жалба от ищеца Д.Д.А., с
която го обжалва изцяло. Излага съображения, че обжалваното решение е
необосновано и неправилно, постановено в нарушение на материалния закон.
Поддържа, че неправилно решаващият съд е приел, че уговореният в т.3, ал.1 от
договора срок: 30.12.2018 г., не касае издаването на разрешение за ползване на
сградата, а само срокът касае построяването на сградата, съгласно одобрен
архитектурен проект, в следствие на което ответникът не е в забава спрямо ищеца
и не му дължи неустойка. По силата на посочената клауза продавачът – изпълнител
се е задължил да построи по одобрен архитектурен проект в срок до 30.12.2018 г.
и да предаде на купувача – изпълнител копие от издаденото разрешение за
ползване в деня на нотариалното прехвърляне на имота. Това е сторено на
28.12.2018 г. Претендираната неустойка се дължи при забава на продавача,
изразяваща се в непредставянето на разрешение за ползване и невъвеждане във
владение на имота за срок, по – дълъг от 3 месеца от уговорения в чл.3 от
договора срок. Счита, че волята на страните е ясно изразена в договора, като
посоченият в чл.3 срок е само един – 30.12.2018 г. На тази дата е платил
уговорената продажна цена изцяло, а разрешението за ползване е издадено едно
година по – късно. С оглед на това счита, че за периода 01.03.2019 г. –
12.01.2020 г. продавачът е бил в неизпълнение на задължението си да снабди
сградата с разрешение за ползване. С оглед на това счита, че предявеният иск е
основателен. Моли съда да отмени обжалваното решение и да уважи изцяло
предявения иск. Претендира сторените по делото разноски.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е
депозиран писмен отговор от ответника“А.2.“ ООД, с който я оспорва. Излага
съображения, че обжалваното решение е правилно и законосъобразно. Уговореният в
чл.3 от договора срок се отнася за задължението да построи сградата,
включително обекта на ищеца, както и да предаде владението върху него. Задължението
му за предаване на разрешението за ползване е уговорено в 3-дневен срок от
издаването му – чл.3, ал.1 от договора. На основание чл.3, ал.3 от договора
ответникът се е задължил да предаде владението в срок до 15 дни след получаване
на разрешението за ползване, за което се подписва протокол. Моли съда да
потвърди обжалваното решение. Претендира сторените по делото разноски.
Съдът,
след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на
страните, с оглед разпоредбата на чл.12 ГПК и чл.235, ал.2 ГПК, намира следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с установителен
иск с правно основание чл. 422, ал.1 ГПК вр. чл. 415, ал.1 ГПК вр.с чл.92 ЗЗД.
Ищецът твърди, че спрямо ответника е постановена заповед за изпълнение на
парично задължение по чл.410 ГПК по ч. гр. д. № 2088/2020 г. по описа на СРС,
срещу която ответникът е депозирал възражение. На 10.04.2017 г. е сключил с
ответника договор за покупко – продажба и строителство на апартамент № 6, мазе
№ 14 и гараж № 6, находящ се на ул. „*****, в гр. София, район „Овча Купел“. На
основание чл.3 от договора имотът трябва да се предаде с разрешение за ползване
до 30.12.2018 г. Разрешение за ползване е издадено на 23.01.2020 г. На
основание чл.20 от договора при забава от страна на продавача – изпълнител, да
предаде имота с разрешение за ползване за срок, по – дълъг от 3 месеца, се
дължи неустойка в размер на 15 евро на ден. За периода 01.03.2020 г. –
12.01.2020 г., общо 287 дни, ответникът му дължи неустойка в размер на 8 419,
85 лв. Моли съда да постанови решение, с което да признае за установено спрямо
ответника, че му дължи сумата от 8 419, 85 лв. – неустойка за забава за периода
01.04.2019 г. – 12.01.2020 г., ведно със законната лихва, считано от момента на
завеждане на делото до окончателното изплащане. Претендира сторените по делото
разноски.
С постъпилия в срока по чл.131 ГПК писмен отговор на исковата молба ответникът оспорва предявения иск. Твърди, че е изпълнил задълженията си към ищеца, произтичащи от процесния договор. В рамките на уговорения в чл.3 от договора срок е построил сградата, включително обекта на ищеца, както и е предал владението върху него. Незабавно след изповядване на сделката на 28.12.2018 г. ищецът е влязъл във владение на апартамента си и е започнал да извършва за своя сметка изменения, довършителни и други СМР, извън договореното състояние. След издаване на разрешението за въвеждане в експлоатация ответникът писмено е поканил ищеца да се състави приемо – предавателен протокол, в който да се констатира състоянието на обектите, но тъй като ищецът е имал вече достъп и ключ до имотите, не се е явил. Позовава се на обективни причини, забавили издаването на разрешение за ползване на сградата, които са свързани с разрешаването на регулационни проблеми, извън волята и възможностите на дружеството. Тези проблеми са били непредвидими и попадат в причините, посочени в чл.22, изр.3-то от договора, които по уговорка освобождават дружеството от отговорност. Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли предявения иск. Претендира сторените по делото разноски.Въз основа на заявление, депозирано на 17.01.2020 г. от Д.Д.А. е постановена на 22.01.2020 г. заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК срещу „А.**“ ЕООД за сумата от 4 305 евро, представляваща неустойка за забава за периода 01.04.2019 г. – 12.01.2020 г., дължима на основание чл.20 от договор за покупко – продажба и строителство от 10.04.2017 г. на апартамент № 6, мазе № 14 и гараж № 6 в гр. София, ул. „*****, сключен между страните, ведно със законната лихва, считано от 17.01.2020 г. до изплащане на вземането и 568, 40 лв. – разноски по делото, от които: 168, 40 лв. – държавна такса и 400 лв.- възнаграждение за адвокат. В срока по чл.414, ал.2 от ГПК длъжникът е депозирал възражение срещу постановената заповед, с което поддържа, че не дължи изпълнение на вземането по издадената заповед за изпълнение.
Ищецът е предявил искове за установяване на
вземанията си по исков ред в срока по чл.415, ал.4 ГПК.
На 10.04.2017 г. е сключен предварителен договор за
покпуко – продажба на недвижим имот (чл.19 ЗЗД) и строителство, по силата на
който „А.**“ ЕООД – изпълнител, се е задължил да прехвърли правото на
собственост на Д.Д.А. – възложител, върху следния недвижим имот: апартамент №
6, на ет.3 на сградата на кота + 5.30 м., със застроена площ от 86, 41 кв. м.,
а с общите части – 96, 28 кв. м., състоящ се от: коридор, хол и кухненски бокс,
2 броя спални, 2 спални помещения и две тераси, с посочени граници; мазе № 6
към гараж 6 с площ от 3.67 кв. М., с посочени граници; гараж № 6 със застроена
площ от 20.79 кв. м., с общите части 23.19, с посочени граници. Продавачът –
изпълнител се е задължил след подписването на нотариален акт за покупка да подпише
с купувача – възложител договор за изграждане и извършване на СМР, за
посочените имоти; да построи и предаде на купувача – възложител недвижимия
имот. В чл.3, ал.1 от договора е предвидено, че продавачът – изпълнител се
задължава да построи по одобрен архитектурен проект в срок до 30.12.2018 г. и
да предаде на купувача – възложител копие от издаденото разрешение за ползване
на сградата, в деня на нотариалното прехвърляне на имота или в тридневен срок
от издаване на разрешението за ползване, ако прехвърлянето на имота е извършено
преди това. В ал.2 е уговорено, че страните са задължават да сключат
окончателен договор за прехвърляне на имота, на при уговорената цена, но преди
издаване на акт обр. 16 и удостоверение за въвеждане в експлоатация. В ал.3 е
предвидено, че продавачът – изпълнител се задължава да предаде на купувача –
възложител владението върху имота, предмет на договора, в срок до 15 дни след
получаване на разрешение за ползване на сградата, при условие, че е заплатил цялата
продажна цена. За предаване на владението се подписва протокол за въвод във
владение, който се съставя в два еднакви екземпляра и се подписва от страните.
Уговорената продажна цена възлиза, както следва: 75 743 евро за апартамента, 16
613 евро за гаража или общо 92 356 евро. В чл.20 е предвидено, че при забава на
продавача – изпълнител, изразяваща се в непредаването с разрешение за ползване
(удостоверение за въвеждане в експлоатация)
и невъвеждането във владение на имота в срок, по – дълъг от 3 месеца от уговорения
в чл.3 от договора срок, същият дължи на купувача неустойка в размер на 15 евро
на ден до предаване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация.
Съгласно констативен протокол, издаден от СО - Район
„Овча купел“, на основание чл.181, ал.2 ЗУТ, от 30.11.2018 г., строеж :“Жилищна
сграда с гаражи“, с административен адрес: ул. „*****, комисията е
констатирала, че сградата е завършена в груб строеж по смисъла на § 5, т.46
ЗУТ, в съответствие с одобрените проекти и издадено разрешение за строеж № 41/23.06.2016
г. на главния архитект на СО-Район „Овча купел“ и издадена заповед №
РОК18-РА51-23/01.11.2018 г. за допълване на разрешението за строеж, на
основание чл.154, ал.5 ЗУТ на главния архитект на СО-Район „Овча купел“.
С нотариален акт за продажба на самостоятелни обекти
в дграда № 6, том III, рег. № 18273, дело № 333 от 2018 г., от 28.12.2019 г. „А.**“
ЕООД е продал на Д.Д.А. процесния апартамент и гараж, обект на горепосочения
предварителен договор.
По делото е представено удостоверение за въвеждане в
експлоатация № 52/23.01.2020 г., издадено от СО, Направление
„Архитектура и градоустройство“, Главен архитект на СО, съгласно което е
въведен в експлоатация строеж „Жилищна сграда с гараж“, с административен адрес
гр. София, ул. „*****.
Ищецът е отправил нотариална покана до ответника от
10.12.2019 г., връчена на 30.12.2019 г. по реда на чл.40, ал.4 ГПК, с която
претендира сумата от 3 810 евро – неустойка за забава за периода 01.04.2019 г.
– 10.12.2019 г.
При
така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна
следното:
Въззивната
жалба е депозирана в срока по чл.259, ал.1 ГПК, от легитимирана страна, като
същата е процесуално допустима. Разгледана по същество, жалбата е неоснователна.
Съгласно
нормата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По останалите въпроси
съдът е ограничен от посоченото в жалбата.
При
извършената служебна проверка въззивният съд установи, че първоинстанционното
решение е валидно и процесуално допустимо.
В предмета на делото е включен установителен иск, предявен
от кредитор, в чиято полза е издадена заповед за изпълнение на парично
задължение по чл.410 ГПК, при направено възражение от длъжника в срока по
чл.414, ал.2 ГПК, в рамките на установения в чл.415, ал.4 ГПК срок. Целта на
ищеца е да се установи със сила на пресъдено нещо спрямо другата страна
съществуването на вземането, предмет на издадената заповед за изпълнение по
чл.410 ГПК.
Липсва спор между страните, че са обвързани от сключения на
10.04.2017 г. предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот
(чл.19 ЗЗД) и строителство, по силата на който ответникът се е задължил да
прехвърли правото на собственост на ищеца върху горепосочения апартамент и
гараж срещу заплащане на сумата от 92 356 евро. В рамките на уговорения в
чл.3, ал.1 от договора срок – до 30.12.2018 г., ответникът е построил по
одобрения архитектурен проект имота, като на 28.12.2018 г. е сключен
окончателен договор за продажба на самостоятелни обекти в сграда.
Ищецът се стреми да ангажира договорната отговорност на
ответника за забава при предаване на имота с разрешение за ползване (акт
обр.16) в рамките на уговорения срок.
Вземането
за неустойка става изискуемо при виновно неизпълнение на договорно задължение.
В този смисъл на база договорното правоотношение се развива вторично санкционно
правоотношение. За да бъде основателна претенцията за заплащане на неустойка,
кредиторът следва да докаже само фактът на неизпълнението. Той не е длъжен да
доказва, че е претърпял вреди, нито техния размер, като такава се дължи и без
да са настъпили вреди. Това е така, защото посредством неустойката страните по
договора предварително определят размера на обезщетението за предполагаемите
вреди, които съобразно разпоредбата на чл.92 ЗЗД не е нужно да се доказват.
В случая
в клаузата на чл.20 от сключения на 10.04.2007 г. договор страните са
постигнали уговорка относно заплащане на мораторна неустойка от ответника,
дължима при забава, изразяваща се непредаването с разрешение за ползване
(удостоверение за въвеждане в експлоатация) и невъвеждане във владение на имота
за срок по – дълъг от 3 месеца от уговорения в чл.3 от договора, същият дължина
купувача неустойка в размер на 15 евро на ден до предаване на сградата с
удостоверение за въвеждане в експлоатация.
Жалбоподателят поддържа, че в
чл.3 е уговорен един срок – 30.12.2018 г., от който следва да се определи
3-месечния срок и съответно след изтичането му ответникът дължи мораторна
неустойка от ответника.
Уговорената в чл.20 от договора
неустойка е за непредаването на имота с разрешение за ползване и невъвеждане
във владение на имота. Срокът, в рамките на който продавачът е следвало да
предаде на купувача владението върху имота, предмет на договора, е до 15 дни
след получаване на разрешение за ползване на сградата, при условие, че е
заплатена цялата продажна цена. Посоченият в клаузата на чл.3, ал.1 от
процесния договор срок до 30.12.2018 г., на която се позовава жалбоподателя, се
отнася за строителството по одобрен архитектурен проект и предаването на купувача
на копие от издаденото разрешение за ползване. Страните не са постигнали
съгласие, че това е моментът, в който продавачът следва да се снабди с разрешение
за ползване, а са уговорили възможност за сключване на окончателен договор
преди издаване на разрешение за ползване, в който случай продавачът следва в
3-дневен срок от издаване на разрешението за ползване да предаде на купувача
копие от същото.
В разглеждания
случай разрешението за ползване е издадено на 23.01.2020 г., от който момент
започва да тече уговореният в чл.3, ал.3 от договора 15-дневен срок за
предаване владението на имота. След изтичане на още 3 месеца и непредаване на
имота, в тежест на ответника възниква задължение за заплащане на мораторна
неустойка.
Претендираната
от ищеца мораторна неустойка е за периода 01.04.2019 г. - 12.01.2020 г. Същевременно
разрешението за ползване е издадено в последващ момент – 23.01.2020 г.. Ето
защо през този период не е налице забава на ответника за предаване на купувача
на владението върху имота, то не са налице предпоставките за ангажиране на
договорната му отговорност за заплащане на мораторна неустойка. Това води до
неоснователност на предявения иск.
Тъй като
крайните изводи да двете инстанции съвпадат, обжалваното решение следва да се
потвърди.
По разноските по
производството:
Ответникът по жалбата претендира
сторените в настоящото производство разноски. Тъй като не е ангажирал
доказателства относно техния размер, такива не следва да му се присъждат.
Воден от гореизложеното, съдът
Р Е
Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20267530 от 03.12.2020 г., постановено по гр. д. № 27116/2020 г. по описа на СРС, ІІІ ГО,
140 състав.
Решението
не подлежи на касационно обжалване,
на основание чл.280, ал.3, т.1 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.