РЕШЕНИЕ
№ 7767
гр. София, 16.05.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 35 СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:РУМЯНА М. НАЙДЕНОВА
при участието на секретаря СОНЯ Д. К.
като разгледа докладваното от РУМЯНА М. НАЙДЕНОВА Гражданско дело
№ 20221110133233 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба на А. П. Г., с която срещу „фирма“
ЕООД са предявени конститутивни искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Ищецът твърди, че на (дата)г. сключил с ответника предварителен договор за
описания в исковата молба недвижим имот. Твърди, че и към момента ответникът отказва да
му прехвърли собствеността върху имота. Моли съда да постанови решение, с което да
обяви за окончателен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот,
сключен на (дата)г.
Ответникът, в срока по чл. 131 от ГПК, не е подал отговор.
Софийски районен съд, след преценка на всички доказателства и доводи на
страните съгласно чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено следното от фактическа
страна:
Между страните не се спори, а от представения предварителен договор от (дата)
г. се установява, че ответното дружество като продавач се е задължило да продаде на
ищцата „подземно паркомясто № *, находящо се в сутерена, вход единствен, общата
площ на подземно паркомясто № * възлиза на **.** кв. м., в това число общи части
**.** кв. м. и застроена площ от **.** кв. м. “.
Съгласно чл. 5, ал. 1 от Предварителния договор продавачът са е задължил да
прехвърли на купувача посочените в договора обекти, срещу цена 8270 евро. Посочено
е, че сумата ще бъде заплатена по банков път, по банковата сметка на продавача – чл. 6
от договора.
1
Представени са 11 бр. вносни бележки, видно от които ищцата е заплатила на
ответника посочените в тях суми.
Видно от нотариален акт № ***/****г. на нотариус Бл. и справка от АВ,
ответникът е собственик на имота, посочен в предварителния договор.
Като доказателства по делото са приети разрешение за строеж № ** от (дата)г.,
протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и
ниво на строежа, акт образец № **, площоразпределяне, както и таблица за
разпределяне на площите.
Видно от приетата по делото ССЕ, ищцата е заплатила напълно на ответника
уговорената по предварителния договор продажна цена.
При така установените факти съдът намира от правна страна следното:
Търсената с иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД правна защита е насочена към
принудителното реализиране на потестативното право на една от страните по
предварителния договор. Последният може да бъде обявен за окончателен, ако валидно
обвързва страните и съдържа уговорки за съществените условия на окончателния
договор (essentialia negotii), като в съответствие със свободата на договаряне страните
могат да уговорят помежду си различни модалитети за настъпването на целения от тях
правен резултат.
Успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предполага положителното
установяване на няколко предпоставки, а именно: наличието на валиден
предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен
окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на
предварителния договор; качеството "изправна страна", респ. неизправността на
ответника, т.е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде
сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен
договор; принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на
прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне
на собствеността - чл. 363 ГПК.
Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за
който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в
писмена форма. Видно от представения по делото предварителен договор, същият е
сключен в писмена форма, поради което е спазена законоустановената форма за
неговата валидност.
За да се обяви предварителният договор за окончателен съдът следва да прецени
и дали в договора са налице задължителните клаузи за неговата валидност, а именно -
предмет, цена и срок за изпълнение.
В случая е посочен срокът за сключване на окончателния договор. Съдът следва
да прецени и дали страните са изпълнили задължението си по предварителния договор
преди да искат същият да бъде обявен за окончателен. От приетата по делото ССЕ се
установява, че цената по договора е била изцяло изплатена.
С предварителния договор е посочено, че предмет на бъдещата продажба е:
„подземно паркомясто № *, находящо се в сутерена, вход единствен, общата площ на
подземно паркомясто № * възлиза на **.** кв. м., в това число общи части **.** кв. м.
и застроена площ от **.** кв. м. “. Следователно предметът на предварителния договор
касае конкретно паркомясто, а не % идеални части.
2
Съгласно дадените задължителни указания в ТР № 1/2020 г., ОСГТК на ВКС, съдът е
длъжен да се произнесе в мотивите на решението по нищожността на правни сделки или на
отделни клаузи от тях, които са от значение за решаване на правния спор и без да е
направено възражение от заинтересованата страна, само ако нищожността произтича пряко
от сделката или от събраните по делото доказателства. Съгласно разпоредбата на чл. 26, ал.
2 ЗЗД, договорът е нищожен поради невъзможен предмет, ако към момента на сключването
му вещта, предмет на разпореждане, не съществува фактически или не отговаря на
изискванията на устройствения закон за самостоятелен обект. Преценката дали
обособяването на вещта като самостоятелна е възможно, както и дали подобно обособяване
реално е извършено следва да бъде извършена с оглед на състоянието на вещта към момента
на извършването на разпореждането, а при исковете по чл. 19, ал. 3 ЗЗД – към момента на
постановяване на съдебното решение.
Съгласно установената съдебна практика, паркомястото не е самостоятелен обект на
правото на собственост, респективно и обект по смисъла на пар.5 т.39 от ДР на ЗУТ, а
представлява необособена и несамостоятелна реална част от такъв обект – парцел, сграда
или отделен обект в нея, и поради това не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка,
както и на предварителен договор /в този смисъл решение № 47 от 26.03.2021 г. по гр. д. №
2442/2020 г. на ВКС, I г. о., решение № 53 от 8.05.2009 г. по гр. д. № 5871/2007 г. на ВКС, I
г. о., решение № 171 от 8.08.2014 г. по гр. д. № 4175/2013 г. на ВКС, IV г. о., решение № 102
от 8.04.2010 г. по гр. д. № 4017/2008 г. на ВКС, II г. о. и други/.
Паркомястото, като необособена и несамостоятелна реална част от съответния обект
не може да бъде прехвърлено с договор, респективно – не може да бъде годен, възможен
предмет на предварителен договор, но прехвърлянето на идеални части от самия обособен
обект - парцел, сграда или отделен обект в нея, е възможно.
Видно от представената схема на самостоятелен обект, подземно паркомясто № *
няма самостоятелен идентификатор, като прилежащи части в схемата са посочени
паркоместа № *, *, * и * В предварителния договор е посочено, че площта на подземно
паркомясто № * възлиза на **.** кв. м., в т. ч. общи части **.** лв. и застроена площ **.**
кв. м.
В таблицата за разпределение на площите – л. 48 от делото обаче, е посочено, че
паркомясто № * представлява **,** % идеални части от общите части на „обособен обект
подземен паркинг”, което може да бъде обект на прехвърлителна сделка.
С оглед задължението на съда по чл.363 от ГПК, следва да се посочи, че от
представения нотариален акт № *** от (дата) г. за учредяване право на строеж срещу
задължение за построяване на жилищни и други обекти, се установява, че ответникът е
носител на това право върху поземления имот, в който впоследствие е изградил процесната
сграда, в която се намира подземно паркомясто № * / протокола от 10.05.2016 г. за
откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа и
акт за приемане на конструкцията от 22.03.2017 г./. От акта за приемане на конструкцията
/акт образец 14/ се установява, че сградата е завършена на етап груб строеж, в който момент
съдебната практика приема, че правото на строеж се трансформира върху право на
собственост върху построените обекти /в тази насока решение № 137/07.08.2009 г.,
постановено по гр.д.№ 6234/2007 г. по описа на ВКС, I г.о., решение № 46/12.03.2010 г.,
постановено по гр.д.№ 725/2009 г. по описа на ВКС, I г.о., решение № 37/2015 г.,
постановено по гр.д.№ 6418/2014 г. По описа на ВКС, ІІ г.о. и др./.
С оглед на изложеното, искът следва да бъде уважен като основателен и
доказан.
На основание чл. 364 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати нотариална
такса в размер на 197.75 лв. в полза на СРС, такса вписване в размер на 14.66 лв. в
полза на АВ и местна такса в размер на 439.70 лв. в полза на Столична община,
3
представляващи разноски по прехвърлянето, като за общата сума от 652.11 лв. се
нареди вписване на възбрана върху прехвърляния недвижим имот.
Следва да бъде даден 6-месечен срок на ищеца, считано от влизане на
решението в сила, да извърши отбелязван е в Службата по вписванията по представен
препис от решението, като след изтичането на този срок вписването на исковата молба
по настоящия иск губи действието си /чл. 115 ал. 1 и ал. 2 от ЗС/.
По разноските:
При този изход на правния спор, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, на ищеца следва да
се присъдят направените по делото разноски, които възлизат на общата сума от 2084 лв.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА на основание чл. 19 ал. 3 ЗЗД ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ
ДОГОВОР, сключен на 27.04.2017 г. между „фирма” ЕООД, ЕИК (номер), със седалище и
адрес на управление (град), (адрес), от една страна като ПРОДАВАЧ и А. П. Г., ЕГН
**********, с адрес (град), (адрес), от друга страна като КУПУВАЧ, ЗА ПРОДАЖБА на
следния недвижим имот: „подземно паркомясто № *, находящо се в сутерена, на кота –
*.**, вход единствен, в сграда, построена върху поземлен имот с идентификатор (номер) по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № (номер)/(дата) г. на
изпълнителния директор на АГКК, представляващ урегулиран поземлен имот, съставляващ
УПИ ****-***, кв. *** по плана на град (град), м. "местност" с площ от *** кв.м., при
съседи: ул(улица), ул. (улица), УПИ ***-*** (седми отреден за имот пл. номер /номер/),
УПИ **-*** и УПИ *-***, ***, като подземното паркомясто съответства по
площообразуване на **.** % ид. ч. от самостоятелен обособен обект в сграда подземен
паркинг, равняващи се на площ от **.** кв. м., при съседи по архитектурен проект:
паркомясто едно, паркомясто * и маневрено пространство“.
ОСЪЖДА „фирма” ЕООД, ЕИК (номер), със седалище и адрес на управление (град),
(адрес), да заплати на А. П. Г., ЕГН **********, с адрес (град), (адрес), на основание чл. 78,
ал. 1, сумата от 2084 лв., представляваща направените по настоящето производство разноски
пред СРС.
ОСЪЖДА А. П. Г., ЕГН **********, с адрес (град), (адрес) да заплати по сметка на
Софийски районен съд нотариална такса в размер на 197.75 лв.; по сметка на Агенция по
вписванията - такса вписване в размер на 14.66 лв., както и да заплати по сметка на
Столична община местен данък в размер на 439.70 лв., представляващи разноски по
прехвърлянето.
ДА СЕ ВПИШЕ служебно възбрана върху имота, предмет на договора за покупко –
продажба за сумата от 652.11 лв., представляваща разноските по прехвърлянето на имота.
4
На основание чл. 364, ал. 2 от ГПК ДА НЕ СЕ ИЗДАВА заверен препис от решението,
докато не се представят доказателства, че са заплатени разноските по прехвърлянето и
дължимите данъци и такси за имота.
ДАВА ШЕСТМЕСЕЧЕН СРОК на А. П. Г., ЕГН **********, с адрес (град), (адрес),
считано от влизане в сила на решението, да извърши отбелязването му в Службата по
вписванията – гр. (град), като след изтичането на този срок вписването на исковата молба
губи действието си.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5