Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. В., 23.03.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 7 състав, в открито съдебно заседание, проведено на девети
март две хиляди и двадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ГАЛЯ АЛЕКСИЕВА
при участието на секретаря
Ивелина Атанасова, като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 15085/2019година
по описа на Варненски районен съд, за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл. 79,
ал.1, пр.1 чл. 233 ЗЗД от Д.Г.П., ЕГН ********** с адрес *** срещу „Босс- 2009” ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление ***«Свети Георги» № 5 за осъждане ответника да й предаде държането върху
недвижими имоти, както следва: ПИ с идентификатор 10135.2039.178 с площ от
1731кв.м. и ПИ с идентификатор № 10135.2039.177 с площ от 711кв.м. находящи се в гр. В., м-ст ***,
отдадени под наем по силата на договор от 03.06.2011г. и анекс към него от
17.10.2011г., прекратен поради неизпълнение на задължението на наемателя по чл.
3.2 с 3месечно предизвестие.
Исковата претенция се основава на следните фактически
твърдения изложени в обстоятелствената част на исковата молба: Собственик е на съседни имоти с идентификатори № 10135.2039.178 с площ от
1731кв.м. и ПИ с идентификатор № 10135.2039.177 с площ от 711кв.м, находящи се в гр. В., м-ст ***
въз основа на договор за покупко- продажба обективиран в НА № 115/12.12.2016г.
За двата имота и преди урегулирането им, праводателят
й имал сключен с ответното дружество договор за наем от 03.06.2011г. и анекс
към него от 17.10.2011г. Имотите били ползвани като база за употребявани
автомобили и авточасти. След придобиване на собствеността върху тях,
ищцата извършила промяна на статута,
площта и границите на имотите и съобразно одобрен ПУП- ПРЗ същите били
урегулирани в настоящите два. Съгласно чл. 3.2 от договора за наем сключен от праводателите й, първите две години е уговорено, че вместо
наемна цена, наемателят се задължава да направи подобрения в тях- ограждане,
застилане с чакъл и пясък за изравняване, поддръжка на път, прокарване на
електричество, които действително са били извършени. След изтичане на този
2годишен срок, страните е следвало, но не са уговорили дължима наемна цена,
съответно такава не е била плащана. Договорът е останал действащ и наемателят е
продължил ползването на имотите. След придобиване на собствеността върху тях се
сочи, че ищцата е отправила искане до ответното дружество да сключат договор за
наем в писмена форма и да определят дължимата наемна цена. Тъй като не получила
съдействие, а ответникът продължил да ползва имотите, на 28.10.2018г. ищцата
отправила предизвестие за прекратяване на договора за наем от 03.06.2011г. и
анекс към него от 17.10.2011г., като предоставила 3-месечен срок, в който
ответното дружество следва да го освободи и й предаде държането му. На
28.01.2019г., когато изтичал срока на предизвестието, станало ясно, че
ответникът няма готовност да опразни имотите, нито е преустановил дейността на
базата си. Поискал допълнителен срок за освобождаване и предаване държането.
Между страните бил подписан приемо- предавателен
протокол, съобразно който част от имотите следва да се предадат в срок до
28.02.2019г., а останалата в срок до 31.3.2019г. Твърди се, че въпреки така
дадения нов срок, изпълнение на това задължение на наемателя към датата на
подаване на искова молба не е последвало. Искането е за уважаване на исковата
претенция и присъждане на разноски.
В срока по чл. 131 ГПК не е постъпил отговор от
ответника.
В съдебно заседание ищцата, чрез
процесуален представител поддържа претенцията и молят за уважаването й.
Ответникът редовно призован не се
представлява.
След съвкупна преценка на
доказателствата по делото, становището на страните и съобрази приложимия закон
и по вътрешно убеждение, съдът прие за установено следното от фактическа и
правна страна:
Предявен е иск с правно основание
чл. 79, ал.1 ЗЗД вр. чл. 233 ЗЗД.
Съгласно чл.
228 ЗЗД, с договора за наем наемодателят
предоставя на наемателя една определена вещ за временно ползуване,
а наемателят се задължава да му
плати определена цена. Съгласно чл. 233 ЗЗД наемателят е длъжен да върне вещта.
Договорът
е неформален, консенсуален
и се счита за сключен с постигане
на съгласие между страните.
Затова, за успешното провеждане на исканата защита, правилата на
разпределение на доказателствената тежест в процеса,
възлагат на ищцата провеждане в условията на пълно и главно доказване, следните
правнорелевантни факти, от които се ползват, а именно- валидно сключен и действащ договор
за наем на 03.06.2011г. и анекс към него от 17.10.2011г., по силата на който праводателите на ищцата са предоставили за временно и
възмездно ползване на ответника посочените имоти; прекратяване на наемното
правоотношение на твърдяното основание- отправено писмено предизвестие и
изтичане на дадения с него срок. При така
проведено доказване, ответникът следва да докаже изправността си по договора,
т.е надлежно изпълнение на поетите насрещни задължения по връщане на вещта след
прекратяване на договора.
Страните не спорят, а и от
ангажираните по делото писмени доказателства се установява следното: Ищцата е
собственик на процесните имоти- ПИ с идентификатори №
10135.2039.177 и 10135.2039.178, находящи се в гр. В.,
м-ст ***, придобити с договор за покупко-
продажба от 12.12.2016г. по НА 13/2016г. Праводателите й са Росен Йорданов Тодоров и Галина Тодорова
Тодорова. Въпросните имоти са идентични съответно с
имоти УПИ IV-32 и УПИ V-26 по
предходен план на м-ст ***, землище кв. Виница.
На 03.06.2011г. между праводателите на ищцата Росен и Галина Тодорови, от една
страна и „БОСС-2009” ООД от друга страна, е сключен договор за наем, а на
17.10.2011г. и анекс към него, за отдаване под наем на двата процесни имота. Съгласно чл. 2 договорът се сключва за срок
от пет години, като съгласно чл. 3.1 за първите две години наемна цена не се
дължи и срещу ползването на имота, наемателят следва да извърши конкретно
уговорени подобрения. Съгласно чл. 3.2, когато изтече този двугодишен срок,
страните следва да подпишат анекс, с който да уговорят дължимата наемна цена.
Съгласно чл. 9, срокът на договора може да бъде продължен по взаимно съгласие
на страните, като за дадено такова се приема фактическото продължаване
ползването му от наемателя, като в този случай договорът се счита за сключен
като безсрочен.
С приемо-
предавателен протокол от 28.01.2019г. подписан между ищцата и представляващия
ответното дружество, последното е поело задължение за освобождаване на двата
имота след изтичане срок на предизвестие, а именно единият до края на м.
февруари, а другият до края на м.март 2019г.
С оглед установяване правнорелевантните
към спора факти и в частност тези имащи отношение към прекратяване на облигационното
правоотношение, по делото са ангажирани гласни доказателства посредством
разпита на свидетеля Кристияна П., дъщеря на ищцата. Свидетелката разказва, че след
като майка й е придобила собствеността върху имотите, е осъществила контакт с
представляващия ответното дружество с оглед освобождането
им. Многократно провеждала разговори с него по този въпрос, като в крайна
сметка му дала предизвестие да освободи имотите в срок до 29.01.2019г. Въпреки
това и понастоящем все още ответното дружество ползвало имотите и в тях имало
разположени автомобили и авточасти.
Активната материалноправна
легитимация по настоящия иск, който е облигационен такъв, изисква ищецът да има
качество на наемодател по твърдяното наемно правоотношение. В случая, към
момента на придобиване на имотите, за тяхното ползване праводателите
на ищцата са сключили процесния договор за наем и
анекс. Към датата на покупко- продажбата им е изтекъл
уговореният 5годишен срок за ползването му по чл. 2, но доколкото е нямало
спор, а и от ангажираните доказателства е видно, че ползването им от ответника е
продължавало към датата на продажбата, а и понастоящем, то на основание чл. 9,
договорът е станал безсрочен. Съгласно чл.
237, ал.1 и ал. 2 ЗЗД при прехвърляне
на недвижим имот договорът за наем остава
в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния
регистър. Договорът за наем, сключен
преди прехвърлянето на имота, ако
има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но
не за повече
от една година
от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владениe на имота,
договорът е задължителен за приобретателя като договор за
наем без определен срок. В чл. 238 ЗЗД е предвидено, че
ако договорът
за наем е без определен срок,
всяка от страните може да
се откаже от него, като
предизвести другата един месец по- рано. Иначе казано в
казуса, новият собственик на вещта е придобил права
спрямо наемателя в качеството си на
наемодател, встъпил е в наемното
правоотношение по силата на закона, който
с посочената норма установява правило за запазване действието
на наемния договор спрямо приобретателя. Безспорно е, че договорът няма достоверна дата, поради
което и за прекратяването му е достатъчно едномесечно предизвестие. От
ангажираните писмени и гласни доказателства се налага категоричен извод, че
ищцата е предоставила на ответното дружество такъв срок, който обаче е изтекъл
безрезултатно и имотите продължават да се ползват от него.
Следователно, ответното дружество
е неизправна в облигационната връзка страна. Безспорно установен факт е, че към
датата на подаване на исковата молба- 02.07.2019г., задължението на наемателя
да върне вещта, не е изпълнено. Исковата претенция следва да бъде уважена.
По разноските
Предвид изхода на спора, на
основание чл. 78, ал. 1 вр. чл. 81 ГПК направените от
ищцата разноски за производството следва да се понесат от ответното дружество.
Ищцата е претендирала присъждане на разноски в размер на: 169,90лева платена
държавна такса, 151,90лева платен депозит за в.лице и 1500лева платено адв. възнаграждение по договор за правна защита и
съдействие от 24.02.2020г. Така, в полза на ищцата следва да се присъдят разноски
в размер от 1821,80лева.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА „Босс- 2009” ЕООД, ЕИК
********* със седалище и адрес на управление ***«Свети Георги» № 5 ДА ПРЕДАДЕ на Д.Г.П., ЕГН ********** с
адрес *** ДЪРЖАНЕТО върху недвижими
имоти, както следва: ПИ с идентификатор 10135.2039.178 с площ от 1731кв.м. и ПИ
с идентификатор № 10135.2039.177 с площ от 711кв.м. находящи
се в гр. В., м-ст ***, отдадени под наем по силата на
договор от 03.06.2011г. и анекс към него от 17.10.2011г., прекратен от ищцата с
предизвестие, на основание чл. 79, ал.1 вр. чл. 233 ЗЗД.
ОСЪЖДА „Босс- 2009” ЕООД, ЕИК ********* ДА ЗАПЛАТИ на Д.Г.П., ЕГН ********** сумата от 1821,80лева, представляваща сторени съдебно- деловодни
разноски пред първа инстанция, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна
жалба пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок, считано от датата на
връчване препис от решението на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: