РЕШЕНИЕ
№ 186
гр. Смолян, 23.09.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СМОЛЯН, ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ в закрито заседание на двадесет и трети септември, през две хиляди
двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Росица Н. Кокудева
Членове:Петранка Р. Прахова
Зоя Ст. Шопова
като разгледа докладваното от Петранка Р. Прахова Въззивно гражданско
дело № 20215400500334 по описа за 2021 година
И за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 435 и следващите от ГПК.
Постъпила е жалба от К. СТ. Т. срещу Постановление от
29.06.2021 г. по изп. д. № 481/2017 г. на ЧСИ Соня Димитрова за отказ да се
извърши нова оценка.
В жалбата се твърди, че постановлението е неправилно,
незаконосъобразно, издадено при нарушения на процесуалния закон, поради
което се иска неговата отмяна.
Излагат се доводи, че при определяне на първоначалната оценка
на недвижимия имот от вещото лице не е съобразена нормата на чл. 485 ал. 5
от ГПК – началната цена при първа публична продан не може да бъде по-
ниска от данъчната оценка на имота; в случая данъчната оценка е в размер на
2 203 592 лева. Твърди се, че така определената пазарна цена сериозно
накърнява правата на длъжниците, води до ощетяването им.
Твърди се, че насрочената за периода 10.07.2021 г. – 10.08.2021 г.
публична продан се явява първа по смисъла на чл. 485 ал. 6 от ГПК, поради
което и правилата на чл. 485 ал. 2, 3 и 5 спрямо нея са приложими. Твърди се,
че изменението на чл. 485 от ГПК се прилага спрямо всички продажби на
1
недвижими имоти, независимо от момента на изготвяне на началната цена
при първата публична продан.
В срок е депозирано възражение от взискателят „“Банка ДСК“ АД,
чрез юрк. Ал. Т., с която се оспорва жалбата като неоснователна. Изразява се
становище, че правото на възражение по чл. 485 ал. 2 от ГПК е ограничено
единствено до първата по ред публична продан, доколкото съгласно чл. 485
ал. 6 от ГПК правилата на чл. 485 ал. 2, ал. 3 и ал. 5 от ГПК се прилагат само
при извършване на първата по ред публична продан, не и при извършването
на всяка последваща нечетна продан.
В мотивите си ЧСИ Соня Димитрова сочи, че с измененията на чл.
485 от ГПК с ДВ бр. 86/2017 г. е въведено изискване за предявяване на
първата изготвена оценка /след описа/, въз основа на която се определя
началната цена при първата публична продан, а не на първата от двойките
продани по изпълнителното дело. Сочи се, че независимо че тази разпоредба
не е била в сила, първата оценка е връчена на длъжниците; на длъжниците са
връчвани съобщения за всяка една от насрочените публични продани,
прилагайки екземпляр от актуализацията на пазарните оценки. Прави се
довод, че изискването началната цена да е не по-ниска от данъчната оценка
важи само за първата по делото продан /би се стигнало до абсурдната
ситуация да се продава имот, без да има намаляване на цената му/ и същото е
спазено. Сочи се, че в случая позоваването на чл. 485 от ГПК се прави при
насрочването на единадесета по реда продан, а не на първата такава. Сочи се
от ЧСИ, че липсата на множество наддавачи и неплащането на цената от
обявения за купувач наддавач при публичната продан, проведена от
25.07.2021 г. до 25.08.2020 г. е доказателство, че независимо от високата си
данъчна оценка и въпреки „ниската“ пазарна цена, продаваният имот не
представлява интерес за потенциални наддавачи.
Прави се искане жалбата да бъде оставена без уважение.
Смолянски окръжен съд намира жалбата за процесуално
допустима като депозирана в законно установения срок от надалежна страна,
ДТ е внесена, а по същество съобрази следното:
Изпълнително дело № 481/2017 г. по описа на ЧСИ Соня
Димитрова е образувано на 20.07.2017 г. по искане на кредитора „Банка ДСК“
ЕАД срещу „ДИКАС“ ООД, Ст. Д. Т., А. Д. Т.-О., К. СТ. Т., „ДИКАС-С“
ЕООД и „АНИ-АЧИ“ ЕООД по изпълнителен лист, издадена въз основа на
Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 417 от ГПК №
350/08.06.2017 г. по ч. гр. д. № 669/2017 г. на Смолянски районен съд, с която
е разпоредено посочените длъжници да заплатят на кредитора „Банка ДСК“
ЕАД сумите от 1 426 519, 47 лева главница, 52 458, 54 лева договорна лихва,
146 068, 50 лева наказателна лихва, 1 636, 42 лева такса управление, ведно със
законната лихва върху главницата, считано от 05.06.2017 г. до окончателното
2
изплащане на задължението, както и разноски в размер на 32 983, 66 лева –
неизпълнено задължение по договор за кредит от 25.07.2011 г.
С Протокол № 644/25.05.2021 г. на ЧСИ Соня Димитрова е
обявена за нестанала втора публична продан на ПИ *****.***.***, ведно с
построената в него сграда с идентификатор *****.***.***.*, тъй като
обявеният за купувач взискател не е внесъл предложената от него цена.
С молба от 28.05.2021 г. взискателят „Банка ДСК“ АД е поискал
да бъде определена нова цена и насрочена нова публична продан на
недвижимия имот. На 11.06.2021 г. е депозирано заключение от вещото лице
Р. Ст., която определя пазарна стойност на имота в размер на 867 080 лева. С
Разпореждане № 720/11.06.2021 г. ЧСИ възприема тази оценка и определя
начална цена в размер на 80 % от оценката, а именно 832 397 лева с ДДС и
насрочва първа публична продан за времето от 10.07.2021 г. до 10.08.2021 г.
Съобщение за насрочване на проданта, ведно с актуализация на
пазарна оценка, длъжникът К. СТ. Т. е получила на 21.06.2021 г., като на
28.06.2021 г. с писмена молба е поискала да бъде извършена нова оценка на
имота, тъй като дадената оценка е твърде занижена и определена под
данъчната оценка на имота.
С атакуваното Постановление от 29.06.2021 г. ЧСИ Соня
Димитрова отказва извършване на нова оценка. В постановлението се сочи, че
правото на страните да оспорят оценката и да искат назначаване на нова
експертиза е предвидено еднократно при насрочване на първата от
поредицата публични продани; правилото за съблюдаване на данъчната
оценка е предвидено отново само за началната цена, която ще се определи
когато имотът за първи път се изнася на публична продан. Сочи се, че
началната цена на имота е определена въз основа на актуализацията на
оценката на вещото лице, съобразена с промените на пазара към момента.
Настоящата съдебна инстанция намира обжалваното
постановление за законосъобразно.
Въпреки че при обявяването на публичната продан за времето от
10.07.2021 г. до 10.08.2021 г. публичната продан е посочена като „първа“,
видно от приложеното копие от изп. дело № 481/2017 г., след описа на
недвижимия имот са обявени поредица от публични продани, обявени за
нестанали поради липса на наддавателни предложения /последната – поради
невнасяне на предложената цена/, като публичната продан, обявена за
времето от 10.07.2021 г. до 10.08.2021 г. се явява единадесета по ред обявена
публична продан.
3
С оглед уредбата на чл. 485 и чл. 494 от ГПК се налага категоричния
извод, че последващата цена на продавания имот не може да бъде оспорвана,
тъй като начинът, по който тя се определя, е посочен в закона. Правото на
страната да оспори заключението на вещото лице се прилага само при
извършване на първата публична продан - чл. 485 ал. 6 от ГПК. След нея не
съществува възможност да се оспори заключението на вещото лице и да се
иска нова оценка. Ако при първата продан имота не бъде продаден се
извършва нова продан по реда на чл. 494 от ГПК. Тази продан се явява втора
по ред. Ако и при тази продан имота не бъде продаден, за взискателя
съществува възможност да поиска нова начална цена. Според т. 9 от ТР № 2/
2015 г., ОСГТК на ВКС, новата начална цена следва да се определи по
правилата на чл. 485 от ГПК, ако се касае за оценка на недвижим имот. По
своята правна същност искането за определяне на нова начална цена на
практика представлява искане за нова публична продан, която от своя страна
се явява трета по ред. Възможността новата начална цена да се определи по
правилата на чл. 485 ГПК не означава, че третата по ред публична продан се
явява първа по ред, както и че първа по ред се явява всяка следваща нечетна
публична продан, което би дало право на страната да оспори заключението на
вещото лице и да иска повторна оценка.
В разпоредбата на чл. 485 ал. 6 от ГПК е посочена еднократност само
на правилата по ал. 2, 3 и 5 и тази еднократност е неприложима при
последващи продани. В противен случай при нова оценка ще се определя
първоначална цена близка до първата определена, а нестаналите публични
продани вече са доказали нерентабилността й. Целта на публичната продан е
осребряване на имота и достигане на реална цена. В случаите когато
взискателя поиска нова начална цена на основание чл. 494, ал. 2 ГПК следва
да се проведе при начална цена равна на 80% от стойността на имота, а не от
началната цена по предходната публична продан.
Предвид гореизложеното от ЧСИ законосъобразно и обосновано е
отказано извършване на нова оценка по искане на длъжникът К.Т., поради
което жалбата на последната се явява неоснователна и като такава следва да
бъде отхвърлена.
Водим от горното Смолянски окръжен съд
4
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ Жалба вх. № 08680/21.07.2021 г. от К. СТ. Т. срещу
Постановление от 29.06.2021 г. по изп. д. № 481/2017 г. на ЧСИ Соня
Димитрова за отказ да се извърши нова оценка – като неоснователна.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване предвид ограниченията
на чл. 437 ал. 4 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5