РЕШЕНИЕ
№ 11842
гр. София, 17.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ
при участието на секретаря НАДЯ Г. НАЙДЕНОВА
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ Гражданско дело №
20231110163409 по описа за 2023 година
Предявен по делото e установителен иск с правно основание по чл. 124, ал. 1
ГПК вр. чл. 92 ЗС.
Ищецът Д. Х. В. е предявил против ответника В. Д. В. иск с правно основание по
чл. 124, ал. 1 ГПК вр. чл. 92 ЗС за признаването за установено по отношение на
ответницата, че ищецът е собственик въз основа на приращение във връзка с договор за
покупко-продажба от 14.12.2018 г., обективиран в нотариален акт за покупко -
продажба на недвижим имот , нотариус А в PKK, вписан в СВп с вх. per. № г., на
СГРАДА с идентификатор ( съгласно кадастрална карта и кадастрални регистри,
одобрени със Заповед РД-18-4/09.03.2016 г. на Изп. директор на АГКК, находяща се в
гр. София, район Подуяне, ул. „, разположена в поземлен имот с идентификатор ;
предназначение: Жилищна сграда - еднофамилна; брой етажи: 1 (един); застроена
площ: 48,00 (четиридесет и осем) кв. м.; стар идентификатор: няма, номер по
предходен план: няма; която сграда, съгласно доказателствен нотариален акт
представлява: КЪЩА, състояща се от стая, вестибюл, кухня и мазе, БЕЗ мястото, в
което е построена сградата, представляващо неурегулиран поземлен имот пл. № , от
квартал I (първа) задгарова артерия (преди №, с площ от 382 (триста осемдесет и два)
кв.м., при съседи по скица: неурегулирани поземлени имоти
Ищецът твърди, че на 14.12.2018 г., чрез покупко-продажба на недвижим имот,
отразена в нотариален акт, дело 252/2018г., нотариус Ав РНК, вписан в СВп с вх. per.
№ г. придобил от своята баба И В. следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 68134.600.808 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка,
шестстотин, точка, осемстотин и осем), находящ се в гр. София, общ. Столична, обл.
София /столица/ по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
Заповед РД-18-4/09.03.2016г. на Изп. директор на АГКК, последно изменение със
1
Заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, с адрес на имота: гр. София,
район Подуяне, ул. с площ по скица: кв. м., а по документи за собственост: метра,
трайно предназначение на територията: Урбанизирана, стар идентификатор: няма,
номер по предходен план: по документ за собственост от 2001 г., квартал задгарова
артерия по плана на гр. София, ж.к. „, при съседи по нот. акт: неурегулирани
поземлени имоти № осемстотин и девет), и при съседи по кадастрална скица с
посочени идентификатори:
Сочи, че на 23.01.2019 г. ответницата В. В., вуйна на ищеца, е придобила от
бабата на ищеца Ирена Асенова В., чрез покупко-продажба на недвижим имот,
отразена в нотариален акт на нотариус Цветанка Д., № 350 в РНК, акт № 7, гом I, per. №
201, дело 6/2019г., вписан в СВн с вх. per. № 2201/23.01.2019г. акт № 163 том III № от
дв. вх. per. 2021, процесния недвижим имот, представляващ: СГРАДА с идентификатор
68134.600.808.1, разположена в придобия от ищеца на 14.12.2018 г. поземлен имот с
идентификатор 68134.600.808.
Твърди се, че процесната сграда е изградена преди 2018 г. и до 14.12.2018 г. е
била собственост на Икато собственик на процесния имот. Счита, че придобивайки
поземлен имот с идентификатор на 14.12.2018 г. ведно с всички подобрения и
приращения в него, ищецът е придобил и собствеността върху процесната сграда с
идентификатор 68134.600.808.1. Счита за неправилна преценката на нотариуса, при
който е изповядана сделката за покупко-продажба на сградата, че продавачката И при
продажбата на поземления имот е запазила собствеността върху сградата.
Ищецът счита, че е собственик на процесната сграда въз основа на приращение по
смисъла на чл. 92 ЗС заедно с придобиването на собствеността върху поземления имот.
Поради тези и останалите подробно изложени съображения, моли предявеният иск да
бъде уважен. Претендира разноски.
В срочно постъпил отговор ответницата оспорва изцяло основателността на
предявения иск. Не оспорва факта, че на 14.12.2018 г. ищецът е придобил
собствеността върху поземления имот, в който е построена процесната жилищна
сграда. Оспорва обаче твърдението на ищеца, че последният е станал собственик и на
сградата въз основа на приращение. Сочи, че придобитата от нея жилищна сграда с
идентификатор представлява самостоятелен обект на право на собственост, поради
което по отношение на нея е неприложима разпоредбата на чл. 92 ЗС. Излага, че
правилото на ЗС е приложимо единствено по отношение на второстепенни сгради и
постройки, навеси, бараки и др., които нямат самостоятелно предназначение. Поради
тези и останалите подробно изложени съображения моли предявеният иск да бъде
отхвърлен като неоснователен. Претендира разноски.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:
За основателността на предявения иск в тежест на ищеца е да установи правото си
на собственост върху описания имот, придобито на наведеното основание, а именно:
по силата на приращение към придобития от него поземлен имот с идентификатор ,
както и че са налице предвидените в закона предпоставки за придобиване на обекта по
приращение.
С изготвения проект на доклад по делото, обективиран в определение от
02.04.2024 г., приет за окончателен без възражения от страните, на осн. чл. 146, ал. 1, т.
3 ГПК като безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните са отделени
фактите, че: 1/ на 14.12.2018 г., чрез покупко-продажба на недвижим имот, отразена в
2
нотариален актг. ищецът е придобил от своята баба И В. недвижим имот,
представляващ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ответницата В. В. е придобила от
И В., чрез покупко-продажба на недвижим имот, отразена в нотариален акт на
нотариус Цпроцесния недвижим имот, представляващ: СГРАДА с идентификатор е
процесната СГРАДА е изградена преди 2018 г.; 5/ че процесната СГРАДА с
идентификатор представлява самостоятелен обект на право на собственост.
Ето защо и на осн. чл. 153 ГПК съдът приема отделените като безспорни факти за
доказани. Същите се установяват и от приетите по делото писмени доказателства.
Видно от приетия нотариален акт в РНК между прехвърлителя Иа В. и
приобретателя Д. Х. В. е постигнато съгласие подробно описания по-горе поземлен
имот с идентификатор 68134.600.808, да се прехвърли заедно с всички подобрения и
приращения в описания по-горе поземлен имот.
Основният спорен между страните въпрос е придобил ли е ищецът собствеността
върху процесната сградата по приращение съобразно разпоредбата на чл. 92 ЗС.
Съгласно посочената разпоредба, собственикът на земята е собственик и на
постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. Съгласно
трайната практика на ВКС, изразена в Решение № 292 от 8.07.2010 г. по гр. д. №
931/2009 г., на ВКС, I г. о., Решение № 529/09.07.2010 г. по гр.д. 1129 /2009 г., ВКС, I
т.о., Решение № 120/22.10.2014 г. по гр. д. № 2928/2014 г., ВКС, II г.о., Решение
№96/01.07.2015 г. по гр.д. 1116/2015 г., ВКС, II г.о., Решение № 19/28.03.2016 г. по гр.д.
№ 1600/2015 г., ВКС, ІІІ г.о., Решение № 162 от 29.01.2019 г. по гр. д. № 10/2018 г., на
ВКС. I г.о., Решение № 58 от 18.06.2021 г. по гр. д. № 2014/2020 г. на ВКС, I г. о. и
други, се приема, че при прехвърляне на земята купувачът придобива и подобренията и
сградите върху нея, щом същите не са изключени изрично като предмет на сделката. В
част от цитираните съдебни решения като предпоставка за изключване на
прехвърлянето на сградите, заедно с поземления имот, върху който са построени, се
изисква изрично посочване в нотариалния акт, че земята се прехвърля отделно от
построената върху нея сграда (в този смисъл са Решение № 19/28.03.2016 г. по гр.д.№
1600/2015 г., ВКС, ІІІ г.о., Решение №96/01.07.2015 г. по гр.д. 1116/2015 г., ВКС, II г.о.,
Решение № 120/22.10.2014 г. по гр. д. № 2928/2014 г., ВКС, II г.о., Решение № 292 от
8.07.2010 г. по гр. д. № 931/2009 г., на ВКС, I г. о.), но в по-новата съдебна практика на
ВКС, изразена напр. с Решение № 162 от 29.01.2019 г. по гр. д. № 10/2018 г., на ВКС. I
г.о., се приема, че при прехвърляне на имот или идеална част от имот, без изрично да са
изключени построените в същия сгради, представляващи самостоятелни обекти на
право на собственост, е допустимо оборване на презумпцията по чл. 92 ЗС чрез
ангажиране на доказателства, установяващи запазване собствеността върху сградите от
прехвърлителите. Ако от доказателствата се установи, че сградата не е била включена в
предмета на сделката, презумпцията по чл. 92 ЗС следва да се счита оборена. Според
Решение № 58 от 18.06.2021 г. по гр. д. № 2014/2020 г. на ВКС, I г. о., в което се прави
подробен анализ на съдебната практика по приложението на чл. 92 ЗС, се посочва, че
при преценка дали при разпореждането с имот, в който има построена сграда, се счита,
че се прехвърля собствеността и върху сградата, макар това да не е изразено в
договора, във всички случаи действителната воля на страните следва да се извлича
чрез тълкуване по реда на чл. 20 ЗЗД както на нотариалния акт, така и на
обстоятелствата, изявленията и поведението на страните при сключване на договора,
на фактите относно сключването на договора, на други сделки между страните или с
трети лица, когато от самия текст не може да се открие точната воля.
Въз основа на посоченото съдът намира, че в процесния случай волята на
3
страните е била поземленият имот да се прехвърли заедно с построената в него сграда,
макар последната да не е изрично посочена и описана в нотариалния акт. При
описание на урегулирания поземлен недвижим имот - предмет на сделката, е посочено
изрично, че поземленият имот се прехвърля „ведно с всички подобрения и
приращения“, намиращи се в него. Построената в имота сграда безспорно представлява
„приращение“ по смисъла на чл. 92 ЗС. Раздел VIII, т. 4 от Закона за собствеността,
включващ разпоредбите на чл. 92 и чл. 93 ЗС, е озаглавен именно „Приращения“, като
текстът на чл. 92 ЗС указва, че собственикът на земята е собственик на постройките и
насажденията, построени върху нея, доколкото не е установено друго. В настоящия
случай страните не само не са постигнали уговорка, изключваща придобиването на
построената върху земята сграда при прехвърляне на поземления имот, върху който е
построена, но и изрично са потвърдили взаимната си воля чрез осъществяваната от тях
сделка да прехвърлят наред със земята и всички подобрения и приращения върху нея.
Използваният в нотариалния акт израз, идентичен със заглавието на законовата
разпоредба, установяваща придобивния способ, на който се позовава ищецът,
потвърждава, че волята на страните е била да прехвърлят заедно с имота и построената
върху него сграда.
Неоснователно е направеното от ответницата възражение, че в случая чл. 92 ЗС е
неприложим, тъй като се касае за самостоятелен обект на право на собственост и
съответно следва да намери приложение разпоредбата на чл. 98 ЗС, а не разпоредбата
на чл. 92 ЗС. Константна е практиката на ВС и ВКС, че нормата на чл. 92 ЗС намира
приложение, само когато построеното може да съществува като самостоятелен обект с
оглед изискванията на строителните правила и норми - Решение № 263 от 26.02.1985 г.
по гр.д. № 24/85 г. на ВС, І г.о., Решение № 100 от 25.06.2014 г. на ВКС по гр. д. №
4966/2013 г., I г. о. и др. Разпоредбата на чл. 98 ЗС гласи, че принадлежността следва
главната вещ, ако не е постановено или уговорено друго. В случая предмет на делото
не е второстепенна постройка в мястото, която е предназначени да обслужва
жилищната сграда, поради което да представлява принадлежност към тази сграда по
смисъла на чл. 98 ЗС. В случая спорът касае самата жилищна сграда, построена върху
поземления имот. В посочената от ответната страна практика на ВКС, обективирана в
решение по гр. дело № 829/2022 г. на ВКС, I г.о., изрично е посочено, че когато от
волята на страните следва нещо различно от правилото на чл. 98 ЗС, то не може да
бъде приложено. В хипотеза, при която в поземления имот има построена сграда с
жилищни функции и собственикът на имота го прехвърли заедно с всички подобрения
и приращения в него, е налице „друго“ по смисъла на чл.98 ЗС, което изключва
прилагането на това правило по отношение на сградата. В този случай сградата е
собственост по правилото на чл. 92 ЗС на собственика на земята.
Налага се извод, че придобивайки процесния поземлен имот, ведно с всички
подобрения и приращения в него, ищецът е придобил собствеността и върху
построената в него жилищна сграда. На 23.01.2019 г. ответницата В. В. не е придобила
от И В. собствеността на процесния недвижим имот, представляващ: СГРАДА с
идентификатор тъй като тук е приложим принципът, че никой не може да прехвърли
повече права от тези, които притежава. След като продавачът ИВ. е отчуждила имота в
полза на ищеца чрез покупко-проджаба на 14.12.2018 г., впоследствие тя не е могла да
го прехвърли повторно в полза на ответницата.
Посоченият извод не се разколебава от представеното от ответника като писмено
доказателство сведение от 16.09.2021 г., дадено Д. Х. В., в което посочва, че е
собственик единствено на земята и се легитимира с нотариалния акт, а относно
4
сградата посочва, че неин собственик е неговата леля В. В.. На първо място, от
протокола за разпит не става ясно пред кой орган са дадени свидетелските показания,
но ответникът сочи, че ищецът ги е представил по преписка № ПД21-ТК00-14 от 2021
г. на район „Подуяне“. Твърдението на ищеца, направено в показания, дадени близо 3
години след сключване на сделката, че не е собственик, пред държавен орган, който
разследва състоянието на сградата и при упражняване на правото му на защита, не
установява действителната воля на страните към момента на сключване на сделката.
Поради това съдът намира за доказано, че ищецът, като е придобил собствеността
върху процесния поземлен имот с идентификатор 68134.600.808, е придобил по
приращение и собствеността на построената върху него сграда с идентификатор
По разноските:
При този изход на спора разноски се дължат на ищеца Д. В.. На осн. чл. 78, ал. 1
ГПК ответницата следва да бъде осъдена да му заплати сумата от общо 2641 лева
разноски по делото, от които: 2500 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение, 136,00
лв. – държавна такса и 5 лв. – такса за издаване на съдебно удостоверение.
Така мотивиран и на осн. чл. 235 ГПК, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на осн. чл. 124 ГПК вр. с чл. 92 ЗС по
отношение на В. Д. В., ЕГН: **********, че Д. Х. В., ЕГН: ********** е собственик по
приращение във връзка с договор за покупко-продажба от 14.12.2018 г., обективиран в
нотариален .......... съгласно кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със
Заповед РД-18-4/09.03.2016 г. на Изп. директор на АГКК, находяща се в гр. София,
район „Подуяне“, ул. „, разположена в поземлен имот с идентификатор с
предназначение: Жилищна сграда – еднофамилна; брой етажи: 1; застроена площ:
48,00 кв. м.; стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма; която сграда,
съгласно доказателствен нотариален акт представлява: къща, състояща се от стая,
вестибюл, кухня и мазе.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК В. Д. В., ЕГН: ********** да заплати на Д. Х.
В., ЕГН: ********** сумата от 2641 лева, представляваща съдебно-деловодни
разноски.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването на препис
пред Софийския градски съд.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5