РЕШЕНИЕ
гр.
С., 30.09.2016 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, Гражданско отделение, II „А” въззивен състав в публично
заседание на шести юни през две хиляди и шестнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛИЗАБЕТ
ПЕТРОВА
ЧЛЕНОВЕ: ЗЛАТИНА
РУБИЕВА
ВИОЛЕТА
ЙОВЧЕВА
при секретаря Е.В.,
като разгледа докладваното от съдия Рубиева в. гр. д. № 16996/2014 г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.
258-чл.273 от ГПК.
С Решение № I-49-32/27.06.2014 г., постановено по гр. д. № 28948/2012 г. по описа
на СРС, I г.о., 49-ти състав е уважен предявеният от Г.С.М.
срещу С.А.И. иск с правно основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД за заплащане на сумата
от 7500 евро, представляваща двойния размер на дадения от ищцата задатък по
силата на сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот от
25.07.2007 г., с оглед неизпълнение на задължението на ответника по договора за
прехвърляне собствеността на тавански помещения № 3 и № 10, находящи се в
жилищна сграда в гр. С., кв. „*******, ведно със законната лихва от датата на
завеждане на исковата молба до окончателното изплащане. С решението са
отхвърлени предявените от Г.С.М. против С.А.И. искове с правно основание чл. 61,
ал. 2 от ЗЗД за осъждане на С.А.И. да заплати на Г.С.М. сумата от 2375 евро
(частичен иск от вземане с размер от 6748лв.), с която ответникът се е обогатил
неоснователно вследствие на извършени
подобрения в таванско помещение № 3, находящо се в жилищна сграда в гр. С., кв.
„*******, и за сумата от 2375 евро (частичен иск от вземане с размер 5588 лв.)
за извършени подобрения в таванско помещение № **, находящо се в жилищна сграда
в гр. С., кв. „*******, при водене на чужда работа без пълномощие от ищцата.
Срещу така поставеното решение е
подадена въззивна жалба от ищцата в частта, с която са отхвърлени исковете с
правно основание чл. 61, ал. 2 от ЗЗД за заплащане на сумата от 2375 евро (частичен иск от вземане
с размер от 6748 лв.), с която ответникът се е обогатил неоснователно вследствие на извършени подобрения в таванско
помещение № 3, находящо се в жилищна сграда в гр. С., кв. „*******, и за сумата
от 2375 евро (частичен иск от вземане с размер 5588 лв.) за извършени
подобрения в таванско помещение № 10, находящо се в сграда в гр. С., кв. „*******.
Въззивницата твърди, че в обжалваната част решението е неправилно, като е
постановено при допуснати съществени процесуални нарушения, както и нарушения
на материалния закон. Поддържа, че първоинстанционният съд неправилно е приел,
че извършените СМР не представляват подобрения и не водят да увеличаване на
стойността на имотите, съответно, че работата не е предприета уместно, което
аргументира подробно във връзка със събраните по делото доказателства. Навежда
довод, че извършените СМР не са незаконно строителство, като твърди, че дори да
се приеме това обстоятелство, то не изключва възможността ответникът да се
ползва от тях, включително да се увеличи стойността на имота. Излага подробни
съображения във връзка със събраните по делото доказателства, като сочи
допуснати процесуални нарушения. Сочи, че извършената работа е била необходима,
съответно е извършена в интерес на ответника. Поддържа, че правилно съдът е
установил размера на извършените СМР, като последните рефлектирали в правната
сфера на ответника. Навежда доводи, че работата е водена уместно и е в интерес
на ответника. Иска отмяна на първоинстанционното решение в обжалваната част и
уважаване на предявените искове. Претендира и заплащане на сторените деловодни
разноски.
Срещу първоинтанционното решение е
подадена въззивна жалба и от ответника в частта, с която е осъден да заплати по
иск с правно основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, сумата от 7500 евро,
представляваща двойния размер на дадения от ищцата задатък по силата на сключен
предварителен договор за продажба на недвижим имот от 25.07.2007 г., с оглед
неизпълнение на задължението по договор за прехвърляне собствеността на
тавански помещения № 3 и № 10, находящи се в жилищна сграда в гр. С., кв. „*******.
Твърди, че в обжалваната част решението е неправилно, поради противоречие с
материалния закон, съществени процесуални нарушения. Поддържа, че е развалил
предварителния договор, поради неизпълнение на другата страна на 05.08.2008 г.
Сочи, че СРС е направил неправилен извод, че предварителния договор не би
развален от него. Излага подробни съображения по отношение на събраните по
делото доказателства, с оглед направените твърдения, като поддържа, че не се е
съгласявал да се отлага сключването на окончателния договор. Навежда довод, че
ищцата не е могла да заплати покупната цена, което било установено. Твърди, че
размерът на капарото за тавански помещения № 3 и № 10 бил в размер на 2150
евро, за което сочи аргументи. Поддържа, че първоинстанционният съд не е
изяснил делото от фактическа страна, тъй като ищцата не е можела да развали
валидно договора, тъй като не била изправна страна. Иска отмяна на решението в
обжалваната част, като претендира сторените деловодни разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е
подаден отговор на въззивна жалба от ответника – С.И., в който твърди, че подадената
жалба е неоснователна. Поддържа, че не са доказани твърдените от ищцата СМР,
което аргументира подробно с анализ на събраните доказателства. Излага
съображения, че в случая е налице незаконно строителство, от което прави извод,
че последното не е подобрение. Твърди, че е продал имотите на по-висока от
договорената цена, което обстоятелство било свързано с по-добри пазарни условия
при сключените договори с трети лица, като сочи, че поради увреждане на имотите
е пропуснал да реализира по-висока цена. Навежда доводи, че работата не е
водена уместно и не увеличава стойността на имотите, както и че същата не била
приета. Моли решението в обжалваната от ищцата част и присъждане на сторените
разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е
подаден отговор на въззивна жалба от ищцата, в който поддържа, че възраженията
на въззивника-ответник са неоснователни, а решението на съда в обжалваната част
е правилно и законосъобразно, като е постановено в съответствие с материалния
закон и с оглед на събраните по делото доказателства. Излага подробни
съображения във връзка със събраните по делото доказателства, като прави извод,
че въззиникът-ответник не е бил изправна страна и не можел да развали договора.
Поддържа, че е изправна страна по договора. Навежда доводи, че капарото
обезпечава пълното изпълнение на договора, както и че даденото капаро не било
приспаднато от продажната цена на ателие № 2. Моли решението в обжалваната от
ответника част да бъде потвърдено, като претендира сторените деловодни
разноски.
В о.с.з. всяка от страните поддържа
своята въззивна жалба и подадения отговор срещу въззивната жалба на насрещната
страна. И двете страни правят възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се
произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните
въззивни основания в жалбата.
Първоинстанционното решение е валидно и
допустимо.
Жалбата е подадена в срока по чл. 259 ГПК, поради което е допустима.
Съдът, като съобрази доводите на
страните и събраните гласни и писмени доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено
следното от фактическа и правна страна:
СРС, 49-ти състав е бил сезиран с
първоначално обективно, кумулативно съединени осъдителни искове с правно
основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД и чл. 61, ал. 2 от ЗЗД.
I. По отношение на
иска с правна квалификация чл. 93, ал. 2 от ЗЗД:
Настоящата инстанция приема, че страните
не спорят, че: 1) между тях е
възникнало валидно облигационно правоотношение по силата на предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 25.07.2007 г., съгласно който С.А.И.,
в качеството на продавач от една страна и Г.С.М., в качеството на купувач от
друга страна, са договорили, че продавачът продава на купувача свой собствен
недвижим имот, а именно: Таванско помещение № 2, вход Б (Ателие) и тавански
помещения № *******, всички в блок ******* за сумата от 41500 евро, платима
както следва: 4150,00 евро - задатък и сумата 37350 евро – платима, както
следва: 18000 евро при нотариално изповядване на помещение № 2 (ателие), а
сумата от 19350 евро се заплаща в деня на нотариалното изповядване на помещение
№ 3 и помещение № 10, като страните са се съгласили, че се задължават да
сключат окончателен договор най-късно до 25.08.2007 г.; 2) при сключването на договора купувачът е заплатил задатък в
размер на 4500 евро; 3) че
продавачът е изпълнил задължението за прехвърляне на правото на собственост на
таванско помещение № 2, обективирано в нот. акт. № 9 от 31.07.2007 г., рег. №
17892, дело № 335/2007 г. по описа на нот. Р.Р., рег. № 104 от НК, с район на
действие СРС. Следователно, правният спор между страните се концентрира върху
обстоятелството, дали и коя страна е упражнила надлежно субективното си
материално преобразуващо право за разваляне на договор, съответно е упражнила
надлежно правото си на отказ от договора, съобразно чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, т.е.
конкуренция на притезателни права.
По делото пред първата инстанция са
приложени нотариални покани и констативни протоколи, както следва:
- Нотариална покана от 21.08.2008 г.,
рег. № 52916, том IX, № 50 по описа на
нот. И.Д., рег. № 039 от НК, с район на действие СРС, от която се установява,
че Г.М. е поканила С.А. да се яви на 05.09.2008 г., в 11:00 ч. в кантората на
нот. И.Д. за прехвърляне на собствеността на имотите по предварителния договор.
- Протокол, акт № 14, том IX, общ регистър № 35125 от 05.09.2008 г., от който се
установява, че Нотариална покана от 21.08.2008 г. е връчена на адресата-С.И..
- Нотариална покана от 10.09.2008 г.,
рег. № 23519, том V, №198 по описа на
нот. Р.Р., рег. № 104 от НК, с район на действие СРС, от която се установява,
че Г.М. е поканила С.А. да се яви на 17.09.2008 г., в 15:00 ч. в кантората на
нот. Р.Р. за прехвърляне на собствеността на имотите по предварителния договор,
както и да получи сумата от 22500 евро.
-От разписка от дата:15.09.20008г. се
установява, че С.И. е получил въпросната покана на същата дата.
- От констативен протокол от 17.09.2008
г. се установява, че на 17.09.2008 г., в 15:00 ч. в кантората на нот. Р.Р. са
се явили С.И. и Г.М., като е обективирано, че продавачът желае продажната цена
да бъде 25 000 евро, а не уговорените 22 500 евро, както и че продавачът не е
представил необходимите документи за спазването на изискуемата форма на
окончателния договор за покупко-продажба на имотите – нотариален акт.
- Нотариална покана от 10.04.2012 г.,
рег. № 3367, том 2, № 37 по описа на нот. С.Г., рег. № 340 от НК, с район на
действие СРС, от която се установява, че Г.М. е поканила С.А. да изпълни
задълженията си по предварителния договор до 02.05.2012 г., срещу което е
предложила плащане на продажната цена, като е направила и волеизявление, че при
неизпълнение разваля договора, считано от 03.05.2012 г., и иска връщането на
даденото капаро в двоен размер до 07.05.2012 г. Установява се, че нотариалната
покана е получена на 17.04.2012 г.
- Нотариална покана от 28.07.2008 г.,
рег. № 20125, том V, № 8 по описа на нот. Р.Р., рег. № 104 от НК, с район
на действие СРС, с която С.И. е поканил Г.С.М., да сключат окончателен договор
до 05.08.2008 г., в 12:00 ч. в кантората на нот. Р., като продавачът е направил
волеизявление, че при неизпълнение ще счита, че договорът е развален.
Установява се, че нотариалната покана е получена на 29.07.2008г.
- От констативен протокол от 05.08.2008
г. се установява, че С.А. и Г.М. са се
явили пред нот. Р. на 05.08.2008 г., като купувачът е заявил, че върху имота са
налице тежести, като продавачът е предложил нова продажна цена от 25000 евро,
както и че желае продажбата да се отложи с 10 дни, при новата продажна цена, а
купувачът е заявила, че желае да се спазят условията по предварителния договор.
От събраните и неоспорени писмени
доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът приема, че
ищцата – Г.М. е упражнила надлежно субективното си материално преобразуващо
право на отказ от договора, съобразно чл. 93, ал. 2 от ЗЗД с Нотариална покана
от 10.04.2012 г., рег. № 3367, том 2, № 37 по описа на нот. С.Г., рег. № 340 от
НК. Това обстоятелство се обуславя от факта, че в нито една от по-ранните
нотариални покани страните не са упражни валидно правото си на разваляне.
Фактът, че в нотариалната покана от
28.07.2008 г. е отправено изявление за разваляне на договора е ирелевантно. От
констативен протокол от 05.08.2008 г. се установява, че продавачът е предложил
нова цена, поради която е отложено сключването на окончателния договор с 10 дни
– по съгласие на страните, т.е. касае се за срок за приемане на нова оферта по
смисъла на чл. 13 от ЗЗД. В този смисъл, ирелевантни са твърденията на
въззивника-ответник, че е било налице покачване на цените на имотите. Безспорно
се установи /от нотариална покана от 10.09.2008 г./, че последният не е
изпълнил задължението си, в който момент е изпаднал в забава, респ. бил е неизправен.
Съгласно правилото на чл. 20а, ал. 1 и ал. 2, във вр. чл. 9 от ЗЗД, договорите
имат сила на закон за тези, които са ги сключили. Договорите могат да бъдат
изменяни, прекратявани, разваляни или отменяни само по взаимно съгласие на
страните или на основания, предвидени в закона. Следователно, никоя страна не
може да твърди, че е изправна след като сама е изразила воля, че желае различна
от уговорената престация по договора. Дали е налице обективно или субективно
изменение на пазарните условия е без значение за изпълнение на договорното
задължение. В този смисъл, ищцата не е била неизправна страна по договора,
поради което валидно е упражнила потестативното субективно право на отказ от
договора по чл. 93, ал. 2 от ЗЗД.
Неоснователно се явява възражението на ответната
страна по отношение на размера на задатъка. От сключения предварителен договор
се установява, че дадения задатък е в размер на 10 % от продажната цена. Като
съгласно клаузите на договора сумата 37 350 евро е платима както следва: 18 000
евро при нотариално изповядване на помещение № 2 (ателие), а сумата от 19 350
евро е платима в деня на нотариалното изповядване на помещение № 3 и помещение
№ 10, като страните са се съгласили, че се задължават да сключат окончателен
договор най-късно до 25.08.2007 г.
Представен е Нотариален акт № 9, том III, рег. № 17892, дело № 335/2007 г., от който се
установява, че таванско помещение № 2, преустроено в ателие, находящо се в гр. С.,
СО-Район „И.“, на таванския етаж в жилищна сграда на ул. „*********, със
застроена площ от 18,34 лева е продадено от М.С.И. и С.А.И. на Г.С.М. за сумата
от 8000 лева. Следователно и по аргумент от противното следва, че цената на
таванско помещение № 2 (ателие) е 8000 лева, като при тълкуване на клаузите
съгласно правилата на чл. 20 от ЗЗД, следва да се направи извод, че дължимия и
даден задатък е за сума от 3750 евро – за останалите два имота по договора, а
за таванско помещение № 2 (ателие) е 400 евро.
Неоснователно е и възражението за
изтекла погасителна давност. Вземането за капаро се погасява с общата 5-годишна
давност по чл. 110 от ЗЗД, а не с тази по чл. 111, б. „б“ от ЗЗД – /В този
смисъл Решение № 521 от 29.06.2009 по гр. д. № 25/2008 г, ГК IV, г.о.;
Определение № 707 от 08.12.2014 г. по т.д. № 507/2014 г., ВКС, II т.о/.
С оглед на горното и тъй като изводите
на въззивната инстанция съвпадат с доводите на първоинстанционния съд, то и
обжалваното решение следва да бъде потвърдено в обжалваната част.
II. По иска с правно
основание чл. 61, ал. 2 от ЗЗД:
Спорното материално право е обусловено
от осъществяването на следните материални предпоставки (юридически факти): 1)
ищецът да е предприел управлението на чужда работа, за която знае, че е чужда, без
да е натоварен; 2) да води работата уместно, т.е. с грижата на добрия стопанин,
така както, ако би бил упълномощен до момента, в който заинтересованият може да
я поеме.
Необходимите разноски и подобренията, извършени от едно
лице без съгласието на собствениците, следва да се възстановят по правилата за
водене на чужда работа без пълномощие (т. нар. гестия), т. е. до размера на
обогатяването, а именно до размера на увеличението на стойността на имота –
арг. чл. 61, ал. 2 ЗЗД. Ако размерът на това обогатяване е по-висок от размера
на направените разноски, ще се приложи чл. 61, ал. 1 ЗЗД и подобрителят може да
иска само възстановяването на разноските. Не следва обаче да се заплащат
разноски за движимости, които могат да бъдат отделени без съществено увреждане
на имота, тъй като те не са подобрения.
Настоящата инстанция приема, че страните
не спорят, че въззивницата-ищца е предприела чужда работа без натоварване.
Следователно, правния спор се концентрира върху обстоятелствата: 1) дали работата е предприета уместно и
2) дали е налице противопоставяне на
собственика на имота. В случая по делото са наведени твърдения, че ответникът
се е противопоставил на подобренията, извършени от ищцата в процесните имоти.
От Констативен акт № АГ
94-00-142-2/05.09.2008 г. се установява, че в таванско помещение № 3 находящо
се в гр. С., СО-Район „И.“, на таванския етаж в жилищна сграда на ул. „*********
е пробит отвор в съществуващата двускатна покривна плоча с размери 4,33/3,35 м
и с площ от 14,50 кв.м, което представлява незаконен строеж.
От Заповед № РД 19-13/13.10.2008 г. се
установява, че са спрени всички видове СМР на описания в Констативен акт № АГ
94-00-142-2/05.09.2008 г. незаконен строеж.
По делото пред настоящия въззивен състав
са приети основно заключение на СТЕ и допълнително
заключение на СТЕ, които съдът кредитира, тъй като са извършени обективно,
компетентно и добросъвестно. Вещото лице е отговорило на поставените въпроси,
като не се доказа, че последното е заинтересовано от изхода на правния спор,
предмет на делото. В о.с.з. от 15.02.2016 г., при изслушване на вещото лице,
последното заявява, че не би могла да каже увеличението, което действително го
има, дали се дължи точно на тези СМР, които са извършени или това е комплексно
стечение на обстоятелствата, при което все пак са вдигнати цените на имотите. В
своите устни обяснения експертът излага, че не може да се установи от огледа,
сам по себе си факта, кога са извършени тези строителни дейност. Според вещото
лице, тези СМР-та са дали някакъв принос към стойността на имота, но заявява,
че предвид резкия скок на пазарните цени през релевантния период, то е само
част от прираста. В о.с.з от 06.06.2016 г., при изслушване на допълнителното
заключение на СТЕ, вещото лице изяснява, че в приложение № 1, всички видове
работи, които са свързани с демонтаж, разваляне и разрушаване в остойностяването
са взети със стойност 0, като допълва, че това на практика означава, че тези
СМР по никакъв начин не дават някакъв резултат по отношение на стойността. Експертът
уточнява, че като остойностяване са взети предвид само допълнително извършените
работи, които представляват допълнително покривно покритие, инсталации и т.н. Вещото
лице допълва, че дотолкова, доколкото има констатации от представители на
РДНСК, касаещи строежа, като незаконно строителство, то не може на тях да се
базира реално една оценка на СМР. С оглед на основното и допълнителното
заключение на СТЕ, съдът намира, че ищцата не доказа пълно и главно претенцията
си, поради което с оглед на неблагоприятните последици на доказателствената
тежест, съдът е длъжен да приеме, че недоказаният факт не се е осъществил в
обективната действителност – арг. чл. 154, ал. 1 от ГПК. Отделно от това
настоящата инстанция споделя извода на първоинстанционния съд, че работата не е
предприета уместно с оглед наличието на незаконно строителство, поради което и
на основание чл. 272 от ГПК препраща към мотивите на районния съд, като ги
прави част от своите логически съждения.
Настоящият въззивен състав намира за
необходимо да допълни, че при наличието на незаконно строителство, не може да
се приеме, че гесторът е предприел и водел работата уместно. Това са обуславя,
от една страна от обстоятелството и основния правен принцип, че никой не може
да черпи права от собственото си противоправно поведение, включително и с оглед
възможните неблагоприятни последици, които макар и административни, могат да
ангажират и имуществената отговорност на собственика на имота. От друга страна,
при систематическото и историческото тълкуване на разпоредбите на чл. 60-62 от ЗЗД се достига до извод, че института на гестиата е създаден, за да се запазят
чужди блага, когато са застрашени от увреждане или да се ограничи последното, а
когато работата е предприета и в собствен интерес, какъвто е настоящият случай,
да се запазят и собствените субективни материални права. В този смисъл,
обстоятелството, че едно лице уврежда собствените си права, не му позволява да
черпи аргумент срещу трето лице, т.е. че увреждането е и в негов интерес. В
случая, се касае за правно и житейски неприемлива теза от страна на ищцата.
Дори и да се приеме, че покривът е имал
нужда от ремонт, като разноски за запазване на чуждата и собствената вещ, то е
неприемливо, че ремонта на последния минава през разрушаване на съществуващата
покривна плоча, особено в хипотеза, че разрушаването се извършва без одобрени
строителни книжа, доколкото покривът е основна конструктивна част от една
сграда, чиято промяна би могла да застраши целостта на цялата сграда.
Доколкото не е налице една от цитираните
по-горе материални предпоставки, то следва, че претенцията на ищцата не може да
бъде уважена и като такава подлежи на отхвърляне. Следователно решението на СРС,
49 състав и в тази част е правилно, поради което трябва да бъде потвърдено.
Настоящата инстанция счита, че не следва
да обсъжда събраните пред районния съд гласни доказателствени средства и
заключенията на СПЕ и ССчЕ, тъй като от същите не се установяват релевантни за
предмета на делото факти.
Страните в настоящото производство са
поискали присъждането на деловодни разноски. При този изход на правния спор
пред настоящата инстанция следва, че последните трябва да останат в тежест на
всяка от страните, така както са ги сторили.
С оглед цена на исковете решението
подлежи на касационно обжалване, по реда на чл. 280 от ГПК – арг. чл. 280, ал.
2, т. 1 от ГПК, във вр. чл. 69, ал. 1, т. 1 от ГПК.
Мотивиран от горното, Софийският градски
съд
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № I-49-32/27.06.2014 г., постановено по гр. д. № 28948/2012
г. по описа на СРС, I г.о., 49-ти
състав.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
касационно обжалване, при наличие на предпоставките на чл. 280, ал.1 от ГПК в
едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.