Р Е Ш Е Н И Е
№ 828/29.12.2016г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Хасковски
Районен съд четвърти
граждански
състав в публичното заседание на двадесет и девети ноември
през две хиляди и шестнадесета
година в състав:
Съдия: ПАВЛИНА ГОСПОДИНОВА
Секретар Диляна Славова
Прокурор
като разгледа
докладваното от съдията гр.д.№1972 по описа за 2016год., за да се произнесе взе
предвид:
Предявен e иск с правно
основание чл.93, ал.2 от ЗЗД – за заплащане на сума, представляваща задатък в
двоен размер, искан от страната по договора, дала задатъка.
В исковата молба се твърди, че между
страните имало сключен на 25.02.2014г. предварителен договор за
покупко-продажба на имот. Ответното дружество се задължило да продаде имота –
апартамент в Хасково, *************, със застроена площ 60,96 кв.м., за сумата
от 65 000 лева. При подписването на предварителния договор ищецът заплатил
сума в размер на 30 000 лева по сметка при Алфа Банк, клон България.
Остатъкът следвало да бъде заплатен при изповядване на сделката пред нотариус и
при ползване на банков кредит. По – късно – на 08.12.2014г. ищецът внесъл
частична вноска от 4000 лева отново по банкова сметка ***, като така общо
заплатената сума била 34 000 лева. Ищецът поканил няколко пъти ответника
да предостави необходимите документи пред Уникредит Бул банк /нотариален акт,
данъчна оценка/, които били необходими за да бъде получен кредит от ищеца за
остатъка от продажната цена – 31 000 лева. Ответникът обаче не проявил
никакъв интерес и не изпълнил задължението си по договора. Не били представени
необходимите документи и ищецът не могъл да получи кредит. Ответникът изрично
заявил и че разваля договора. При тези обстоятелства ищецът считал, че сумата
от 34 000 лева била получена от ответното дружество като задатък /капаро/,
а като не изпълнило задължението си, дружеството следвало да го върне в двоен
размер – 68 000 лева. Настоящия иск предявява като частичен от тази обща
сума, а именно – за частта от 12 500 лева. Иска ответното дружество да
бъде осъдено да заплати сумата в размер
на 12 500 лева, като част от общо дължимата сума от 68 000 лева,
представляваща задатък в двоен размер, искан от страната по договора, дала
задатъка, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от завеждане на
иска до окончателно изплащане, както и направените по делото разноски.
Ответното
дружество счита предявения иск за недопустим и неоснователен. Действително били
сключили предварителен договор за продажба, като била заплатена и част от
сумата, а останалата част следвало да се заплати в срок до 31.12.2014г. В
изпълнение на това си задължение ищецът заплатил на 08.12.2014г. 4000 лева, а
след това не били постъпвали други суми. Нямало налице неизпълнение на
задълженията на ответника. В т.8 от договора била уредена отговорността при
неизпълнение – виновната страна дължала на изправната 20000 лева. При изричната
уговорка за осъществяване на отговорността при неизпълнение – плащане на
неустойка в определен общ размер, то ищецът не следвало да търси заплащане на
задатък. Не било предвидено задължение в договора дружеството да представи
документи пред банка. В т.5 имало задължение дружеството да представи документи
за сключване на сделката пред нотариус. Нямало задължение да оказва съдействие
за теглене на банков кредит. Самият купувач след като платил последната сума от
4000 лева спрял да търси дружеството, но пък бил многократно търсен от
управителя на дружеството. Ищецът спрял да вдига телефона си. Това принудило
ответното дружество на 23.06.2015г. да отправят нотариална покана, връчена
лично на ищеца, да се яви пред нотариус, за да бъдат изпълнени задълженията по
предварителния договор и съответно да се прехвърли собствеността. В покана било
изрично посочено, че има неизпълнение и че дължи неустойка от 20 000 лева.
Въпреки поканата ищецът не се явил. На 16.06.2016г. отново пратили покана.
Същата покана била представена като доказателство по делото, като тази покана
изрично посочили, че при неявяване, то дружеството ще счита договора за
развален и ще се дължи на продавача 20 000 лева. В изпълнение на
постигнатите договорености по предварителния договор и съгласно т.4 ответното
дружество предали ключа за апартамента на купувача, за да извърши ремонтни
работи. През април 2016г. ответникът разбрал, че ищецът се нанесъл в жилището
със семейството си, което било в разрез с договорките, касаещи право да извърши
ремонт. По тази причина помолили семейството да напусне и да изнесат вещите си,
но съпругата на ищеца оставила част от вещите в апартамента, за което бил
съставен протокол от 18.04.2016г. в присъствие на двама свидетели. Иска се предявеният
иск да бъде отхвърлен като неоснователен.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства –
поотделно и в тяхната общност, приема за установено от фактическа страна
следното:
Видно от представения договор от 25.02.2014г. ищецът и ответното дружество са сключили
предварителен договор за продажба на апартамент, собствен на ответника. Уговорили, че покупната цена е 65 000
лева, както и че окончателният договор следва да се сключи на 31.12.2014г.
Изрично в договора посочили, че при подписването му купувачът заплаща на
продавача 30 000 лева – като първа вноска. Другите уговорки между страните
касаели владението на имота, което следвало да се предаде при сключване на
окончателния договор, както и предаване ключовете на апартамента предварително
с цел извършване на ремонт от купувача. Страните уговорили последиците при
неизпълнение в т.7-8, а именно: била дължима неустойка в размер на 20 000
евро, дължими от продавача, и 20 000 лева, дължими от купувача – при
съответно неизпълнение от един от двамата. Продавачът поел задължение съгласно
т.5 от договора да се снабди към момента на окончателната сделка с необходимите
документи за сключването и.
Представената вносна бележка от
25.02.2014г. е относно внесената сума от 30 000 лева, за която ответникът
декларира, че е от продажба на апартамент. На 08.12.2014г. купувачът заплатил
частична вноска за апартамента от 4000 лева – л.9 от делото.
С нотариална покана от 16.06.2016г.
продавачът поканил купувача да се яви и да заплати сумата от 31 000 лева,
както и да сключат окончателния договор за продажба. Посочил, че при
неизпълнение ще счита договора за развален и ще търси неустойка от 20 000
лева по съдебен ред. В отговор купувачът твърди, че сделката не може да бъде
осъществена, тъй като продавачът не е изпълнил своите задължения и не е
представил документи, които били необходими на банка за отпускане на кредит във
връзка с продажбата на апартамента и учредяване на ипотека.
С предишна нотариална покана
ответникът вече поканил купувача да плати дължимата сума, както и при
неизпълнение да плати неустойка – нотариална покана от 07.07.2015г.
С протокол от 18.04.2016г. се
удостоверява, че в процесния апартамент са налични вещи, подробно описани.
Видно от представеното в препис
искане за кредит Н.Г.А. – съпруга на Н.Ш.А., подписал същото искане, на
17.08.16г. са предприели действие за получаване на сумата от 30000 лева /за
покупка на жилище/ като кредит. Декларациите за пред кредитодателя са от
23.05.2016г.
При така установената фактическа
обстановка съдът достига до следните правни изводи:
Не се
спори, че страните са сключили предварителен договор за покупка на апартамент,
собствен на ответното дружество, както и че при сключването е дадена сума от
30000 лева, представляваща предварителна вноска. Няма спор и че към момента,
уговорен по съгласие между страните – 31.12.2014г., ищецът не е изпълнил
задължението си да заплати общо дължимата сума от 65 000 лева. Не
съществува спор и че преди тази дата ищецът е заплатил част от останалата
дължима сума – общо 35 000 лева, а именно: заплатил е 4000 лева, като е
останала дължима 31 000 лева. Няма твърдения тази сума да е заплатена до
настоящия момент. Страните не спорят и че изрично са уредили обезщетението при
пълно неизпълнение на предварителния договор за сключване на окончателен, като
са приели, че се дължи неустойка.
Спорно
е дали първоначално заплатената сума от 30 000 лева представлява задатък,
както и дали ответното дружество има задължение, което не е изпълнило.
Съгласно разпоредбата на
чл.93, ал.1 от ЗЗД, задатъкът
служи за доказателство, че е сключен договора и обезпечава неговото изпълнение.
Съгласно ал.2 ако страната, която е
дала задатъка, не изпълни
задължението си, то другата
страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка, а ако задължението
не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ
от договора може да иска задатъка в двоен размер. В този смисъл задатъкът /капарото/ е тази парична
сума, която едната страна дава при сключването на договора като доказателство,
че той е сключен, а също и за
обезпечаване на неговото изпълнение. За да е налице уговорка за задатък, договорът следва да съдържа клаузи
относно предоставянето на вещ или на парична сума, с което се установява
обезпечителната функция на задатъка, както и уговорки за последиците при
неизпълнение на задълженията – дали тази сума подлежи на задържане, респ. на
връщане, с което пък се
установява обезщетителната функция на задатъка. Както задатъкът, така и неустойката има
обезпечителна и обезщетителна функция – мотивира страните да изпълнят точно и
своевременно задълженията си и обезщетява изправната страна, претърпяла вреди
от неизпълнението на насрещната страна. За разлика от задатъка, неустойката не
е свързана с потвърждаване на сключването на договора, а е насочена към
действията на страните за изпълнение на задълженията им по него. В един и същи
договор могат да се уговорят различни видове неустойки /при пълно неизпълнение
на задължението, за забава – при закъснение в изпълнението по отношение на
неговите срокове, неустойка за лошо, за частично или за друго неточно изпълнение/,
както и едновременно неустойка и задатък, но при неизпълнение не могат да се
търсят едновременно. Освен това едновременното уговаряне на различни видове
неустойки или едновременно уговаряне на неустойка и задатък, както е в
настоящия случай, следва да бъде точно и недвусмислено отразено в текста на
съответните клаузи на договора. В процесния договор съществува клауза за
неустойка – при това детайлизирано отразяваща размера на обезщетението,
различно с оглед неизпълнението от страна на купувача – 20000 лева, или
продавача – 20000 евро, но няма изрично отбелязване, че авансово дадената сума
е задатък. Напротив – в договора е отразено изрично, че тази сума съставлява
„първа вноска“, т.е. тя е част от общата сума, а няма самостоятелно значение. В
настоящия случай при наличието на авансова сума, а също изрично предвидена
неустойка, както и като се има предвид принципното положение - припокриването
на обезщетителната функция на уговорки за задатък и неустойка, съдът намира, че
страните не са уговорили дадената при сключване сума от 30 000 лева да има
характер на задатък.
За пълнота на изводите следва да бъде
отбелязано, че дори да е уговорена сумата като задатък, то не са налице
предпоставките същата да бъде изплатена от изправна страна. За да възникне правото
на ищеца да иска връщане на задатък в двоен размер, в негова тежест е да
докаже, че е предал реално сумата, както и че другата страна виновно не е
изпълнила задължението си по договора и по тази причина действието на договора
е прекратено и той е развален. В случая, по делото е безспорно, че при
подписването на предварителния договор ищецът-купувач, е платил на ответното дружество
30 000 лева, но пък няма доказано неизпълнение на договора от страна на
ответника-продавач. В договора няма уговорена клауза, с която ответното
дружество се задължава да предприеме действия за съдействие на ищеца да получи
кредит. Още повече, че представените доказателства от ищеца, че търсил кредит,
за да изпълни задължението си по договора са предприети много след изтичане на
срока на предварителния договор. Няма и доказателства именно ищецът да е
предприел инициатива да иска разваляне на договора, а събраните доказателства
сочат активна роля в това отношение единствено от ответното дружество. Не са
ангажирани никакви доказателства, които да установяват, че ищецът е предложил
на ответника изпълнение на задължението си по предварителния договор, нито ответникът
да е отказал да приеме изпълнението и по този начин да е изпаднал в забава. От твърденията
на ищеца е безспорно, че към 31.12.2014г. не е имал сума да заплати пълната стойността
на имота. При така събраните доказателства и установени факти съдът приема, че
нито страните са уговорили задатък в предварителния договор, нито ищецът е
изправна страна, поради което искът с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД
следва да се отхвърли.
Мотивиран
така, съдът
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от Н.Ш.А.,
ЕГН **********,***, срещу ЕООД КОМОТИНИ КОМЕРСИАЛ - гр.Хасково, ЕИК *********, иск с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД за
сумата от 12 500 лева, като част от общо дължимата сума от
68 000 лева, представляваща задатък в двоен размер, искан от страната по
договора, дала задатъка съгласно Договор от 25.02.2014г., ведно със законната
лихва върху тази сума, считано от завеждане на иска до окончателно изплащане, като недоказан и неоснователен.
Решението
може да бъде обжалвано пред Хасковски Окръжен съд в двуседмичен срок от
съобщението за неговото обявяване.
Съдия:
/п/ не се чете
Вярно с
оригинала!
Секретар:
В.А.