О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

                           

                                           гр.ЛОВЕЧ, 04.07.2017 г.

 

 

ЛОВЕШКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, граждански състав, в закрито съдебно заседание на двадесет и шести юни две хиляди и седемнадесета година в състав:

  

                                              ПРЕДСЕДАТЕЛ: СЕВДА ДОЙНОВА

                                                         ЧЛЕНОВЕ: НИКОЛИНКА ДИМИТРОВА

                                                                                ИВАНИЧКА КОНСТАНТИНОВА

                                                                       

като разгледа докладваното от съдия Константинова в.ч.гр. дело № 373  по описа за 2017 година, за да се произнесе, съобрази:

 

            Производството е по реда на чл.274,ал.1,т.1 във вр. с чл.18,ал.1 и чл.27,ал.2 от ЗАЗ.

           

Подадена е частна жалба с вх.№ 4862/22.06.2017 г. от ЕТ „АГРО- СВЕТЛОЗАР ДИЧЕВСКИ”, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр.Варна, бул.”Мария Луиза” № 9, представляван от Светлозар Иванов Дичевски, чрез адвокат Георги Гашаров- ПАК и съд.адрес: гр.Плевен, ул.”Ресен” № 8б, ет.2, ап.4 против Определение № 67 от 25.05.2017 г. на Съдията по вписванията при Ловешкия районен съд, с което е отказано вписване на анекс към договор за аренда рег.№ 4536/18.05.2017 г. на нотариус Савина Иванова, рег.№ 016 на НК, вх.№ 2798/25.05.2017 г. по описа на СВ Ловеч.

 Жалбоподателят обжалва определението като незаконосъобразно  и неправилно. Излага доводи, че в производството по вписване съдията по вписвания е приложил разпоредбите на ГПК, ПВп. и ЗАЗ в разрез с изричната съдебна практика по въпроса за предметния обхват на извършваната от него проверка, дадени в Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 година по тълк.дело № 7/2012 г. на ОСГТК. Изтъква, че съдията по вписванията проверява единствено дали актът подлежи на вписване, съгласно чл.4 от ПВп и специалните норми, сключен ли е в предвидената в закона форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание и не притежава законово материално-правна компетентност да извърши проверка относно наличието на обстоятелствата, визирани в чл.3, ал.4 от ЗАЗ. Сочи, че представеният анекс към съществуващия договор е подписан между същите страни, идентични с основния договор, който обвързва само страните по договора, но не и трети страни, явяващи се съсобственици на имотите. Според жалбоподателя, съсобствениците – без значение каква част от съсобствеността притежават, са длъжни да понасят последиците от действието на сключения договор за аренда при условията на чл.3,ал.4 ЗАЗ- в редакцията преди промяната, а изложените аргументи  следва да бъдат предмет на обсъждане в едно евентуално исково производство.

Моли да бъде постановен съдебен акт, с който да се отмени обжалваното определение и да се постанови да бъде вписан анекс към договор за аренда на земеделска земя, подробно  описан и индивидуализиран по молба с вх.№ 2798/25.05.2017 година.

            Настоящето производство е допустимо, тъй като срокът по чл.275, ал.1 ГПК за обжалване на определението е спазен.

За да се произнесе по основателността на частната жалба, съдът съобрази следното:

             Съдията по вписвания при Ловешкия районен съд е сезиран със заявление с вх.№ 2798/25.05.2017 г., подадено от Георги Васков Стоев, като пълномощник на Светлозар Иванов Дичевски, с искане за вписване на представения акт- анекс към договор за аренда. Към молбата е приложен Анекс от 18.05.2017 г. към Договор за аренда на земеделска земя от 2011 г. вх.рег.№ 4905 от 15.07.2011 г., том 9, с нотариална заверка от 18.05.2017 г. от нотариус Савина Иванова, рег.№ 016 на Нот.камара, на подписите, положени от Сафие Мехмедова Ибраимова от с.Малиново, като пълномощник на Цветана Николова Георгиева от с.Малиново –арендодател и Светла Симеонова Дичевска от гр.Троян, като пълномощник на Светлозар Иванов Дичевски от гр.Варна, представляващ ЕТ „АГРО- СВЕТЛОЗАР ДИЧЕВСКИ”, ЕИК ********* - арендатор. Не е приложено пълномощното, с което лицето, подало заявлението, е упълномощено да поиска вписване на акта.

С Определение № 67 от 25.05.2017 г. Съдията по вписванията при Ловешкия районен съд Венета Василева е отказала вписване. Изложила е мотиви, че от приложенията е видно, че земеделските земи, предмет на договора,  са наследствени, а към преписката не са представени доказателства, че арендодателят е единствен собственик или такъв, притежаващ повече от 50 на сто идеални части от собствеността върху имотите, съгласно въведеното с изменението на чл.3,ал.4 ЗАЗ абсолютно необходимо условие за сключването на такъв договор. Наред с това, е посочила, че в тези случаи нотариусът само заверява  подписите на страните, без да са му възложени други задължения, затова контролът по спазването на новата разпоредба на чл.3, ал.4 ЗАЗ остава в правомощието на съдията по вписване с цел гарантиране на правата на гражданите. Итъкнати са и доводи, че при извършване на нотариалните удостоверявания се спазват изискванията на чл.590,ал.1 ГПК във вр. с чл.580 ГПК и чл.586,ал.1 ГПК, а в конкретния случай представеният акт за вписване страда от порок- липса на необходимото съдържание: идентификация на страните във връзка с чл.3,ал.4 ЗАЗ относно мнозинството на носителите на правото на собственост за сключване на договора.

Настоящият въззивен състав счита отказа за законосъобразен.

Според чл.2 от Правилника за вписване, вписване, отбелязване и заличаване се допуска само в случаите, които са предвидени изрично в законите или в този правилник. На вписване в нотариалните книги подлежат посочените в чл.112 от Закона за собствеността и чл.4 от ПВп. актове, а договорът за аренда подлежи на вписване в имотния регистър, съгласно чл.3,ал.1 от Закона за арендата в земеделието и чл.4, б.л) от Правилника за вписване.

В чл.3, ал.4 ЗАЗ (изм.ДВ бр.13, в сила от 7.02.2017 г.) е регламентирано, че договорът за аренда може да бъде сключен със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Въведено е изискването пълномощното да бъде с нотариална заверка на подписите и съдържанието. В чл.18 ЗАЗ е предвидено продължаването на срока на арендния договор да се вписва в службите по вписванията и в регистъра на съответната общинска служба по земеделие, като същото важи и при прекратяване на договора за аренда при условията на чл.27 ЗАЗ.

По въпроса за предметния обхват на проверката на съдията по вписванията е формирана задължителна съдебна практика в т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. г. по тълк.дело № 8/2012 г. на ОСГТК на ВКС и според дадените в него указания извършваната от съдията по вписвания проверка, съгласно чл.32а,ал.1 от ПВп. е относно това  дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискването за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материално-правните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона. В мотивите към т.6 на тълкувателното решение  се приема, че проверката на съдържанието на акта е в две насоки- идентификация на страните (чл.6,ал.1,б.”а” от ПВ) и идентификация на имота (чл.6, ал.1,б.”в” от ПВ).

Съдът приема, че от представения за вписване анекс за продължаване на срока на договор за аренда на земеделски земи, не може да се направи извода, че той отговаря на изискванията на чл.3,ал.4 ЗАЗ, а именно: съсобствениците, които сключват този договор да притежават повече от 50 на сто от съсобствеността на земеделската земя. Този анекс следва да има съдържанието, предписано в чл.6, ал.1 б.”а” от ПВ – идентификация на страните. В случаят липсва информация дали упълномощителят  Цветана Николова Георгиева - наследник на общия наследодател Никола Добрев Колев, е единствен наследник и кои са другите сънаследници (ако има такива), притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от конкретните имоти. Следователно не са изпълнени и изрично упоменатите в закона материалноправни предпоставки. Изменението в чл.3,ал.4 от ЗАЗ е влязло в сила на 07.02.2017 г. според §8 от ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ и следва да бъде съобразено.

Доказателства в тази насока, както правилно е отбелязал съдията по вписване, не са представени към заявлението. Това е имал предвид и съдията по вписванията, посочвайки в мотивите си, че към преписката липсват доказателства (които са примерно изброени)- удостоверение за наследници, скици или други такива, сочещи, че е изпълнена разпоредбата на чл.3,ал.4 от ЗАЗ. А в т.1 на цитираното тълкувателно решение се приема, че в хипотезата на нередовност на молбата за вписване, съдията по вписванията е длъжен да постанови отказ, съгласно чл.32а от ПВ, без да може да дава указания за отстраняване на нередовността.

Следва да се изтъкне и друго съображение.Видно е, че договорът за аренда е сключен през 2011 г. (със срок до 2015/2016 г. включително), същият е продължен с Анекс от 24.06.2015 г. (вписан същата дата с Вх.№ 3531,т.5, № 185) и срокът на договора, според този анекс, е до 01.10.2020 г. С Анекса от 18.05.2017 г. се иска продължаване на срока на договора до 30.09.2023 година. Съдът приема, че по този начин страната цели заобикаляне на въведеното с изменението на чл.3,ал.4 ЗАЗ императивно изискване относно сключването на тези договори, чрез подписването на последващи анекси. Невярно е твърдението на жалбоподателя, че с анекса се променя само срокът на договора, тъй като от приложеното копие се установява, че се договаря и цената на арендното плащане, т.е. променят се съществени условия на договора, прекратява се и договорът за аренда по отношение на част от имотите. С подписването на анекса се игнорират изцяло правата на останалите съсобственици на имота, което с приетото изменение на закона е недопустимо, тъй като законодателят  регулира по нов начин отношенията между съсобствениците на арендованите имоти, с оглед избягване на бъдещи спорове. Изложените в тази връзка доводи в частната жалба са в противоречие с волята на законодателя, а посоченият пример е неудачен (още повече, че продажбата на един и същи имот през 10 минути при различни нотариуси не е обичайна търговска практика ) .

С оглед изложеното, настоящият състав счита, че съдията по вписванията при Ловешкия районен съд е постановил един законосъобразен акт, който следва да бъде потвърден.

 Воден от горните съображения,  съдът

 

                                                О П Р Е Д Е Л И :

 

ПОТВЪРЖДАВА ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 67 от 25.05.2017 г. на Съдията по вписванията при Ловешкия районен съд, с което е отказано вписване на анекс към договор за аренда рег.№ 4536/18.05.2017 година на нотариус Савина Иванова, рег.№ 016 на НК, с вх.№ 2798/25.05.2017 година по описа на СВ-Ловеч.

Определението полежи на обжалване с частна жалба пред Върховния касационен съд в едноседмичен срок от съобщаването му на молителя.

 

                                      

                                                                       ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                               

 

                                                           

                                                                                  ЧЛЕНОВЕ: