Р Е Ш
Е Н И Е
№ ........
гр. Пазарджик, 04.12.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД ПАЗАРДЖИК, гражданско отделение, в публично съдебно заседание, проведено на четвърти ноември през две хиляди и двадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: АНГЕЛ ТАШЕВ
при участието на секретаря Наталия Димитрова, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 4942 по описа за 2019 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по постъпила искова молба с вх. № 29110/12.12.2019 г. по описа на РС Пазарджик, депозирана от М.А.Б., ЕГН **********,***, чрез процесуален представител адвокат Ч.Ч.,***, срещу А.П.М., ЕГН **********,*** и И.И.Й., ЕГН **********,***, с която моли съда да постанови решение, по силата на което да обяви за окончателен сключения на 15.10.2015 г., предварителен договор за покупко-продажба на следните недвижими имоти:
- Едноетажна масивна жилищна сграда с приземен етаж, със застроена площ от 94,5 /деветдесет и четири цяло и пет/ кв.м., построена въз основа на отстъпено право на строеж в УПИ XI /Урегулиран поземлен имот единадесет римско/ в квартал 66 /шестдесет и шест/ по действащия регулационен плана на с. Симеоновец, общ. Септември, обл. Пазарджик, целият състоящ се от 560 /петстотин и шестдесет/ кв.м., при граници и съседи на имота: УПИ XII-общ.; УПИ V-общ.; УПИ VI-общ.; УПИ Х-общ. и улица.
- Едноетажна масивна сграда - административна със застроена площ от 147 /сто четиридесет и седем/ кв.м., построена въз основа на отстъпено право на строеж в УПИ -IX /Урегулиран поземлен имот девет римско/-обшински в квартал 13 /тринадесети/ по действащия регулационен плана на с. Симеоновец, общ. Септември, обл. Пазарджик, целият състоящ се от 775 /седемстотин седемдесет и пет/ кв.м., при граници и съседи на имота: УПИ XIII; УПИ VII и улица.
В исковата молба се твърди, че на 15.10.2015 г. в гр. Пазарджик ищецът заедно с ответника - А.П.М., лично и като пълномощник на ответницата И.И. М. , понастоящем с променена фамилия - Й., по пълномощно с нотариална заверка на подписа извършена на 30.01.2014 г., от нотариус на Марбея, Малага, Кралство Испания - А. Х. И. Б. , официално легализирано от МВР-Дирекция "Консулски отношения" от 05.10.2015 г., на основание чл.19 от ЗЗД, подписали предварителен договор за покупко-продажба, съгласно който ответниците поели задължението да сключат окончателен договор за покупко-продажба на процесните имоти, подробно описани в исковата молба. Посочено е, че срокът за подписване на окончателния договор е изтекъл на 30.11.2015 г., като всички условия за неговото сключване към момента на предявяване на исковата молба са изпълнени в уговорения срок. Цената на продаваните имоти, общо в размер на 10 000 лева била заплатена изцяло от ищеца, лично и в брой, при подписването на предварителния договор на 15.10.2015 г., на ответника - А.П. М.. Твърди, че въпреки това ответниците не изпълнили задължението си да сключат окончателния договор в посочения срок, поради което за ищеца се породил правен интерес от предявяване на настоящия иск и за двата имота. В проведеното съдебно заседание е уточнил, че ответницата И.Й. в деня на сключване на предварителния договор е провела разговор с ищеца, като същата го уверила, че е съгласна с подписването на предварителния договор, както и че размерът на покупната цена на процесните имоти е бил такъв, тъй като състоянието на имотите било в изключително лошо състояние и е напълно съобразена с интересите, както на А.М., така и на И.Й.. Сочи, че последната е запозната с цената на имота и тази цена е съобразена с данъчната оценка на имотите към онзи момент. Претендират се разноски.
В проведеното съдебно заседание ищецът не се явява при редовност на призоваването. Пълномощникът му адвокат Ч. моли съда да уважи исковата претенция. Представени са писмени бележки по съществото на спора.
В срока за писмен отговор на исковата молба по чл.131 от ГПК, ответникът А.М., на основание чл.237 ГПК заявява, че признава иска и моли да не му се присъждат разноски по делото. Твърди, че безспорно изцяло със знанието на ответницата И.И.Й., още преди да се разведат, на 15.10.2015 г., били продадени с предварителен договор на ищеца М.А.Б. и двата процесни имота. Този договор бил подписан от него, лично и като пълномощник на И.И. М. , по настоящем с променено фамилно име - Й., по пълномощно с нотариална заверка на подписа извършена на 30.01.2014 г., от нотариус на Марбея, Малага, Кралство Испания - А. Х. И. Б. , официално легализиарано от МВР - Дирекция "Консулски отношение" от 05.10.2015 г..
Посочва, че срокът за подписване на окончателния договор изтекъл на 30.11.2015 г., като всички условия за неговото сключване били изпълнени. Цената на продаваните имоти, общо в размер на 10 000 лева, е заплатена изцяло от М.А.Б., лично и в брой, при подписването на предварителния договор на 15.10.2015 г., на ответника А.М.. Въпреки това твърди, че поради честите пътувания на ответниците не са изпълнили задължението си да сключат окончателния договор в посочения срок. Заявява, че няма доказателствени искания.
В проведеното съдебно заседание при редовност на призоваване ответникът М. не се явява и не изпраща процесуален представител.
В срока за писмен отговор на исковата молба по чл.131 от ГПК, ответницата И.Й., чрез пълномощника си адвокат И.Ц., депозира такъв, с който заявява, че оспорва иска. Твърди се, че ответницата не е подписвала приложеното към исковата молба пълномощно и същото се оспорва, както относно неговата автентичност, така и относно неговото съдържание. Оспорва датата на представения предварителен договор, тъй като смята, че е съставен след като ответникът М. е разбрал, че ответницата И.Й. е завела иск за делба на двата имота, по който е образувано гр.д. № 4140/2019 г. Това се установявало от самото съдържание на предварителния договор и пълномощното. Твърди се, че предварителният договор е подписан от А.М. без представителна власт и ответницата не потвърждава тези негови действия. Сочи се, че дори и да се приеме, че А.М. е бил редовно упълномощен, то предварителният договор е недействителен и поради споразумяване от страна на упълномощителя във вреда на представляваната, тъй като видно от нотариалните актове, процесните имотите били закупени общо за около 30 000 лева, а според предварителния договор се продават общо за тройно по-ниска цена. Претендират се разноски.
В проведеното съдебно заседание ответникът не се явява при редовност на призоваването. Пълномощникът му адвокат Ц. моли съда да отхвърли изцяло исковата претенция. В условията на евентуалност иска от съда да я отхвърли по отношение не ответницата И.Й.. Представени са писмени бележки по съществото на спора.
Съдът, като съобрази правните доводите на страните, събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.235, ал.2 ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:
По делото са приети като доказателства два броя нотариални актове касаещи придобиването на собствеността върху процесните имоти от двамата ответника. От първия нотариален акт за покупко-продажба № 127, том II, дело № 244/2009 г., на нотариус В. Г. с акт на вписване № 54, том VIII, дело № 1334 с вх. № 2245 от 13.05.2009 г., на СВ-Пазарджик от 13.05.2009 г. се установява, че ответниците са придобили собствеността върху едноетажна масивна жилищна сграда с приземен етаж, със застроена площ от 94,5 /деветдесет и четири цяло и пет/ кв.м., построена въз основа на отстъпено право на строеж в УПИ XI /Урегулиран поземлен имот единадесет римско/ в квартал 66 /шестдесет и шест/ по действащия регулационен плана на с.Симеоновец, община Септември, област Пазарджик, целият състоящ се от 560 /петстотин и шестдесет/ кв.м., при граници и съседи на имота : УПИ XII- общ.; УПИ У-общ.; УПИ У1-общ.; УПИ Х-общ. и улица за сумата в размер на 4740 лева /четири хиляди седемстотин и четиридесет лева/. От втория нотариален акт за покупко-продажба № 68, том IV, дело № 522/2009 г., на нотариус В. Г. с акт на вписване № 112, том XVI, дело № 2808/09 г. с вх. Рег. № 4508 от 04.09.2009 г., на СВ-Пазарджик от 04.09.2009 г. се установява, че ответниците са придобили собствеността върху едноетажна масивна сграда-административна със застроена площ от 147 /сто четиридесет и седем/ кв.м., построена въз основа на отстъпено право на строеж в УПИ -IX /Урегулиран поземлен имот девет римско/-общински в квартал 13 /тринадесети/ по действащия регулационен план на с. Симеоновец, община Септември, област Пазарджик, целият състоящ се от 775 /седемстотин седемдесет и пет/ кв.м., при граници и съседи на имота : УПИ XIII; УПИ VII и улица за сумата в размер на 24990 лева. /Съдът приема, че страните са собственици, тъй като този факт не се оспорва от тях, а напротив потвърждава се, че към момента на изповядване на сделките същите са били съпрузи, поради което са придобили по ½ идеални части от всеки от имотите в режим на СИО.
От представения и приет по делото като писмено доказателство предварителен договор за продажба на недвижими имоти от 15.10.2015 г., сключен между ответника А.П.М., ЕГН **********, с л.к. № ********* изд. от МВР-Пазарджик, лично и като пълномощник на И.И. М. , ЕГН ********** по пълномощно с нотариална заверка на подписа извършена на 30.01.2014 г., от нотариус на Марбея, Малага, Кралство Испания - А. Х. И. Б., официално легализирано от МВР-Дирекция “Консулски отношение“ от 05.10.2015 г. и ищеца М.А.Б., ЕГН **********, се установява, че ответниците са поели задължението да сключат окончателен договор, с който да прехвърлят на ищеца правото на собственост върху процесните недвижими имоти, подробно описани по-горе, срещу цената от 5 000 /пет хиляди/ лева за едноетажната масивна жилищна сграда с приземен етаж, със застроена площ от 94,5 /деветдесет и четири цяло и пет/ кв.м. и цена от 5 000 /пет хиляди/ лева за и едноетажната масивна сграда-административна със застроена площ от 147 /сто четиридесет и седем/ кв.м. В чл.1, ал.3 е уговорено, че прехвърлянето на имотите с нотариален акт следва да се извърши в срок до 30.11.2015 г., пред В. Г. - Нотариус с район на действие Пазарджишки районен съд канцеларията й в град Пазарджик. В чл.2 е посочено, че продавачите предават на купувача /ищеца/ владението върху имотите в деня на подписването на предварителния договор, както и че с предаването на владението върху имота в посочения срок ищецът ще може реално да владее и ползва имота и че трети лица няма да имат претенции относно него. По отношение на уговорената цена в чл.3 е посочено, че е заплатена от ищеца при подписването на договора изцяло и в брой на ответника А.П.М., ЕГН **********, сумата от 10 000 /десет хиляди/лева, като самият договор имал характера и на разписка от продавачите за получаване на тази сума. В договора са уговорени и задълженията на страните по него, както и последиците от неизпълнението им.
От официално легализирания превод на пълномощно с нотариална заверка на подписа извършена на 30.01.2014 г., от нотариус на Марбея, Малага, Кралство Испания - А. Х. И. Б. от МВР-Дирекция “Консулски отношения“ от 05.10.2015 г. се установява, че ответницата И. М. , сега Й., се явила пред горепосочения нотариус, за да бъде съставено самото пълномощно, с което на ответника А.М., роден на *** г. се учредила представителна власт да продава всяка собственост от движимо и недвижимо имущество или неделими дялове от същото в България, на лицето или лицата, които прецени, при цената, договорите и условията, които може да определя свободно; в случай на отсрочено плащане, да приема гаранциите, които сметне за уместни и в деня на продажбата, да получава сумата и да прекратява гаранциите, както и да описва имуществото и да проверява площи и граници ако е необходимо; да отделя, разделя, обединява, да подава заявления за нов строеж и изграждане или промяна на режима на недвижимата собственост, които са необходими за продажбата на части или на отдели и всяка друга ипотечна промяна, както и всички действия и плащания, които трябва да се направят пред всяка власт или организация от какъвто и да е вид, да издава и подписва всички необходими публични и частни документи, включително документи за поправка, удостоверяване, добавяне, изменение, пояснение и други подобни и да извършва всичко по повод на, по време на и като последица от настоящото пълномощно, без никакво ограничение. В самото пълномощно е посочено, че „това е първо заверено копие, съответстващо на оригинала, където е отбелязано и аз, Нотариусът, го издавам на упълномощителката, на три листа на хартия предназначена изключително за нотариални документи, настоящия и двата следващи поредни от същата серия. В Марабея, на двадесет и девети януари две хиляди и четиринадесета година.“.
По делото са приложени удостоверения с № 223/10.12.2019 г. и № 222/10.12.2019
г. издадени от служба „Кадастър и регулация“ при кметство с. Симеоновец, общ.
Септември, от които се установява, че на името на ответника А.М. са записани
следните имоти – едноетажна, масивна, жилищна сграда със застроена площ от 94.5
кв.м. с обитаем приземен етаж, построена в УПИ XI общински в квартал 66 по
плана на с. Симеоновец, при съседи УПИ ХП-504 , УПИ X общ , УПИ VI - oбщ. ,УПИ V-общ. и улица, като този имот
е идентичен с нотариален акт № 127 т.II д. 244 от 2009 г. и едноетажна масивна административна сграда
със застроена площ от 147 кв.м построена в УПИ 1Х-общ.в кв.13 с площ 775 кв.м.
при съседи: УПИ VII-общ.,
УПИ VII-общ. и от две
страни улици, който имот е идентичен с нотариален акт №68 т.IV д. 522 от 2009 г..
Представени са данъчни оценки на процесните имот, от които се установява, че данъчната оценка на едноетажната масивна жилищна сграда с приземен етаж, със застроена площ от 94,5 /деветдесет и четири цяло и пет/ кв.м. е в размер на 3195,70 лева, а на едноетажната масивна сграда-административна със застроена площ от 147 /сто четиридесет и седем/ кв.м е в размер на 5068 лева. Данъчните оценки са към дата 10.12.2019 г..
По делото е приета съдебно-оценъчна експертиза, която съдът кредитира като компетентно изготвена, даваща отговор на поставените задачи и не на последно място неоспорена от страните. От нея се установява, че едноетажна масивна жилищна сграда с приземен етаж, към момента на изготвянето на заключението е преустроена и пристроена. Сочи, че новото строителство е монолитно - със стоманобетонови елементи, включително стоманобетонова покривна плоча над целия жилищен етаж, която е изпълнена след повдигане на височината на етажа, с около 0.50 м допълнителни реда тухли. Изпълнена е и нова покривна конструкция, довършителни работи, подови настилки, ПВЦ дограма, фаянсови облицовки, вътрешна изолация с гипскартон. Посочва, че пред лицевата фасада на жилищната сграда е достроена съществуваща веранда преградена е с ниска стеничка и над нея била изпълнена дървена конструкция, покрита с керемиди, както и че дворното място е оградено с плътна ограда, с височина около 2 м..
По отношение на едноетажна масивна сграда-административна посочва в заключението си, че е построена за задоволяване на административни функции към минал момент - около 45 години. Относно конструкцията й посочва, че е монолитна стоманобетонна - тухлена зидария, дограмата - дървена, без външна мазилка, инсталация, без санитарен възел, без подова настилка - на циментова замазка. Състои се от коридор и пет помещения. Сочи, че след отпадане на необходимостта й сградата е необитаема и неподдържана, както и че няма данни към кой момент са извършени описаните СМР. По отношение на пазарната й стойност към момента на сключване на предварителни договор посочва, че е в размер на 11025 лева, определена по метода на вещната стойност.
От представеното удостоверение с рег. № 312р-21126 от 30.10.2020 г. издадено от ОД на МВР Пазарджик се установява, че ответникът А.М. има издадена лична карта № ********* на 27.03.2018 г. от ОДМВР – Пазарджик, валидна до 27.03.2028 г., като личната карта е връчена на 27.03.2018 г.. Предишната лична карта с № ********* е издадена на 20.03.2015 г. от ОДМВР – Пазарджик и валидна до 20.03.2025 г., като същата е връчена на 24.03.2015 г. и унищожена на 02.04.2018 г.. Като причина е посочена върната от лицето.
По делото е представено като доказателство от ищцовата страна заверено копие на лична карта с № ********* на лицето А.М., издадена на 08.05.2008 г., със срок на валидност до 08.05.2028 г..
За изясняване на фактическата обстановка по делото е разпитан в качеството на свидетел лицето – Б. А.Б. – брат на ищеца. От показанията му се изяснява, че познава ответниците, които преди време били женени и в този период продавали процесните имоти. Твърди, че цялото им семейство решило ищецът да си купи къща, за да живее самостоятелно, като поради тази причина му помогнали финансово, като събрали сумата в размер на 10000 лева, за да може да закупи процесните имоти. Изяснява, какво е било състоянието на закупените от брат му имоти. По отношение на едноетажна масивна сграда-административна посочва, че била със счупени стъкла, които сменили, както и направили ограда, за да не минават животни. По отношение на къщата, където живее ищеца посочва, че била на един етаж, нямала плоча, баня, като с течение на времето сложили плоча, направили покрив, баня, ограда, веранда, обзавеждане. Във връзка с уговорките за предварителния договор сочи, че преди подписването му ответникът А.М. разговарял по телефона на високоговорител с ответницата И.Й., на която било казано, че ще се продава и двете къщи, като разбрала и сумата. Твърди, че с получените от ответниците пари са си закупили апартамент в гр. Пазарджик. Споделя, че имало моменти, в които страните поради обективни причини не могли да изповядат окончателната сделка за прехвърлянето на имотите, както и че ответницата И.Й. също искала да бъдат прехвърлени окончателно. Съдът кредитира показанията на свидетеля, съобразявайки разпоредбата на чл.172 ГПК, съпоставяйки ги с всички събрани по делото доказателства. Същите са логични, последователни и се подкрепят от събраните по делото доказателства. Не бяха ангажирани никакви доказателства от ответната страна, които да доведат до противния извод.
Съдът, като съобрази правните доводите на страните, събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.235, ал.2 ГПК, намира за установено следното от правна страна:
Районен съд Пазарджик, XIX състав е сезиран с иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.
За успешното провеждане на предявения иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, е необходимо по делото да бъде установено наличието на валидно сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, както и продавачите да са собственици на имота, предмет на договора. Досежно проверката за съответствието на предварителния договор с материалноправните изисквания на закона и наличието на процесуалните предпоставки по чл.363 ГПК за прехвърляне правото на собственост, съдът съобрази следното.
По смисъла на чл.363 ГПК при произнасянето си по иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, съдът по необходимост следва да прецени наличието на предпоставките за прехвърляне правото на собственост, измежду които и титулярството на това право в лицето на отчуждителя. Видно от приложените като писмени доказателства по делото – нотариален акт за покупко-продажба № 127, том II, дело №244/2009 г., на нотариус В. Г. с акт на вписване №54, том VIII, дело № 1334 с вх. № 2245 от 13.05.2009 г., на СВ-Пазарджик от 13.05.2009 г. и нотариален акт за покупко-продажба № 68, том IV, дело № 522/2009 г., на нотариус В. Г. с акт на вписване №1 12, том XVI, дело № 2808/09 г. с вх. Рег. № 4508 от 04.09.2009 г., на СВ-Пазарджик от 04.09.2009 г., ответниците са титуляри на правото на собственост, визирано в процесния предварителен договор.
В настоящия случай безспорно се установи, че между страните е възникнало валидно съглашение по силата на предварителен договор за покупко – продажба на недвижими имоти от 15.10.2015 г.. Самият предварителен договор е сключен в законоустановената по чл.19 ал.1 от ЗЗД форма, доколкото обвързва страните по прехвърлянето на вещно право върху недвижим имот. Спазено е и изискването предвидено в разпоредбата на чл.19, ал.2 от ЗЗД, тъй като в процесния предварителен договор страните са възпроизвели уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Във връзка с горното е изпълнена първата предпоставка, а именно - наличието на валиден предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор.
По отношение на възражението на ответната страна – И.Й., че оспорва датата на представения предварителен договор, тъй като бил съставен след като ответникът М. е разбрал, че ответницата Й. е завела иск за делба на двата имота, по който е образувано гр. д. № 4140/2019 г. и това се установява от самото съдържание на предварителния договор и пълномощното, съдът намира същото за неоснователно.
Предварителният договор за покупко-продажба е частен диспозитивен документ и се ползва с предвидената в чл.180 ГПК формална доказателствена сила по отношение на авторството му, имащ доказателствено значение по отношение направените конкретни волеизявления от субектите по правоотношението. Последователна и трайна е съдебната практика по въпроса, че визираната в частния документ дата е достоверна за съставителите и за всички други лица, с изключение на третите лица по чл.181, ал.1 ГПК. Визираната разпоредба постановява, че частният документ има достоверна дата за трети лица от деня, в който е заверен, от деня на смъртта на лицето или настъпила фактическа невъзможност за подписване, от деня, в който е възпроизведен в някой официален документ или изобщо от деня, в който настъпи факт, който прави несъмнено предхождащото съставяне на документа. Настоящият състав счита, че за установяване точния смисъл на понятието „трети лица” следва да се изходи от целта на разпоредбата – чл.46, ал.1 ЗНА. А целта на разпоредбата е да бъде предотвратено недобросъвестното използване на един документ за прехвърляне на едно право чрез антидатиране, така че да може да бъде противопоставен на лице, което придобило по-рано същото право. С оглед на тази цел следва да се възприеме по-тясно тълкуване на понятието „трети лица”, а именно, че „трето лице” по смисъла на чл. 181, ал.1 ГПК е това, което черпи права от лицето, подписало документа и правата, които то черпи могат да възникнат само при условие, че датата на възникването им предшествува датата на документа. Следователно касае се до тези неучаствали в съставянето на документа лица, които черпят права от някой от издателите и биха могли да бъдат увредени от неговото антидатиране Другите неучастващи в документа лица не са трети лица и спрямо тях посочената в документа дата важи. Във връзка с изложеното настоящият съдебен състав намира, че по отношение на ответницата И.Й. важи датата, посочена в предварителния договор, тъй като то не е трето лице по смисъла на чл.181, ал.1 ГПК. Ответницата И.Й. не е трето лице по отношение на предварителния договор, тъй като е участвало при съставянето му. От името на И.Й., документът е подписан от А.М., който към онзи момент е имал надлежна представителна власт, тъй като е бил упълномощен от Й. - официално легализирания превод на пълномощно с нотариална заверка на подписа извършена на 30.01.2014 г., от нотариус на Марбея, Малага, Кралство Испания - А. Х. И. Б. от МВР-Дирекция “Консулски отношение“ от 05.10.2015 г. /в този смисъл Решение № 235 от 4.06.2010 г. на ВКС по гр.д. № 176/2010 г., II г.о., Определение № 186 от 19.03.2012 г. на ВКС по т. дело № 557/ 2011 г., ІІ т.о.; Решение № 193/04.06.2010 г. на ВКС по гр.д.№ 176/2010 г., II г.о.; Определение № 205/23.04.2009 г. на ВКС по ч.гр.д.№ 143/2009 г., III г.о. Решение № 146/22.03.2017 г. на ОС Пазарджик по в.гр.д.№ 146/2017 г./.
Във връзка с горното възражение, съдът следва да даде отговор и другите две възражение направени от ответницата И.Й. в ОИМ - че не е подписвала приложеното към исковата молба пълномощно, както и че оспорва пълномощното - както относно неговата автентичност, така и относно неговото съдържание и че предварителният договор е подписан от А.М. без представителна власт и ответницата не потвърждава тези негови действия.
Безспорно от събраните по делото доказателства - от съдържанието на официално легализирания превод на пълномощно с нотариална заверка на подписа извършена на 30.01.2014 г., от нотариус на Марбея, Малага, Кралство Испания - А. Х. И. Б. от МВР-Дирекция “Консулски отношения“ от 05.10.2015 г. се установява, че представеното заверено копие на горепосоченото пълномощно на испански език е първи заверен препис и същото не съдържа подписа на упълномощителя – И.Й.. Горното се признава и от процесуалния представител на ответницата И.Й. /с.з. 30.09.2020 г./. Поради тази причина и съдът е отменил определението, с което е било допуснато производство по чл193 ГПК, за оспорване на неговата автентичност. Независимо от това е открил производство по чл.193 ГПК, по оспорване на приложеното по делото пълномощно, в частта касаеща официалното удостоверяване от страна на нотариус в Кралство Испания, с оглед твърденията, че ответницата не се е явила пред нотариуса и това, което е отразено в него не изхожда от нея. От ответната страна не се ангажираха никакви доказателства. Напротив, в проведеното открито съдебно заседание на 30.09.2020 г., пълномощникът на И.Й. заяви, че процесното пълномощно е предадено на неговата доверителка. В този смисъл следва да се има предвид, че изявлението на страната или на нейн представител по делото, когато то съдържа неизгодни за нея факти, релевантни за спорното право, има характер на признание и се явява важно доказателствено средство. Много важно е също, че позицията на ищцовата страна през цялото производство беше насочени, че именно И.Й. е се е явила пред нотариуса и е упълномощила ответника А.М.. Самото съвпадане на фактическите твърдения на двете спорещи страни, съдът приема, че е указание за тяхната истинност. Във връзка с изложеното, съдът цени като годно доказателство приложеното заверено копие на горепосоченото пълномощно на испански език и официално легализирания превод на пълномощно с нотариална заверка на подписа извършена на 30.01.2014 г., от нотариус на Марбея, Малага, Кралство Испания - А. Х. И. Б. от МВР-Дирекция “Консулски отношение“ от 05.10.2015 г., от което се доказва, че ответникът А.М. е упълномощен от И.Й. да сключи процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.10.2015 г.. По изложените съображения са неоснователни и възраженията на ответницата И.Й..
По отношение на втората предпоставка, отнасяща се до изправността на страната, настоящия съдебен състав намира, че и тя е изпълнена. Видно от съдържанието на процесния предварителен договор, ищецът в качеството му на купувач е следвало още при сключването на предварителния договор да заплати на ответника А.М., действащ в лично качество и в качеството си на пълномощник на И.Й. продажната цена в размер 10 000 лева. В чл.3 от договора изрично е предвидено, че същият има характер на разписка от продавачите за получаване на тази сума. В този смисъл договорът представлява разписка и тъй като не е оспорен в преклузивните срокове по чл.193 ГПК относно авторството/автентичността му от ответниците, то договорът като частен свидетелстващ документ се ползва с пълна материална доказателствена сила и като такъв удостоверява факта, че изявлението за получаване на процесната сума, което се съдържа в него, е направено от лицето, което го е подписало. Съдът следва да посочи, че при наличие на частни свидетелстващи документи, подписани от страните, които са ги съставили и които не са оспорени, същите съставляват доказателство, че изявленията които се съдържат в тях са направени от посочените в тях лица и удостоверените факти са се осъществили така, както са посочени. В конкретния случай признанието на ответниците е обективирано в чл.3 от процесния договор, който е сключен преди да започне настоящото производство, т.е. в договора се съдържа извънсъдебно признание на факта за получаване на процесната сума. Следователно доказателственото средство релевантно за спора, е писменият договор, който инкорпорира извънсъдебното признание на ответниците, който договор както беше посочено се ползва с материална доказателствена сила, тъй като се признава неизгоден за тях факт, а авторството на документа не е оспорено, а признанието на факти е едно от най-достоверните, надеждни и безспорни доказателства в гражданския процес, които преценени в съвкупността с останалите доказателства по делото, водят до изясняване на правния спор, предмет на делото – аргумент чл.175 ГПК. Следователно, с оглед на всички събрани по делото доказателства от обективираните в предварителния договор признания на ответниците по несъмнен начин се установява правнорелевантното обстоятелство, че ищецът е изпълнил задължението си по процесния предварителен договор да заплати продажната цена в размер на 10 000 лева при неговото подписване. В подкрепа на горното е й направеното признание от ответника А.М. в депозирания ОИМ. Горното не се оспорва и от ответницата И.Й..
Не е спорно, че към настоящия момент ответниците не са изпълнили задължението си да инициират сключването на окончателен договор, във формата на валидност. Безспорно от процесния предварителен договор се доказва, че страните в чл.1, ал.3 са уговорили - прехвърлянето на процесните имоти да се извърши до 30.11.2015 г. пред конкретно посочен нотариус, но това не се е случило, поради което и ищеца е сезирал съда с предявения иск по чл.19, ал.3 ГПК.
По отношение на последното възражение на ответницата И.Й. - предварителният договор е недействителен поради споразумяване от страна на упълномощителя във вреда на представляваната, тъй като видно от нотариалните актове, имотите са закупени общо за около 30 000 лева, а според предварителния договор се продават общо за тройно по-ниска цена, съдът намира същото за неоснователно по следните съображения.
По отношение на едноетажната масивна жилищна сграда с приземен етаж, със застроена площ от 94,5 /деветдесет и четири цяло и пет/ кв.м, видно от нотариален акт за покупко-продажба № 127, том II, дело № 244/2009 г., на нотариус В. Г. с акт на вписване №54, том VIII, дело № 1334 с вх. № 2245 от 13.05.2009 г., на СВ-Пазарджик от 13.05.2009 г., покупната цена е в размер на 4740 лева, която е по – малка от уговорената в предварителния договор продажна цена в размер на 5000 лева. Наистина е изминал период от време, между двете сделки, но в този случай съдът кредитира заключението на вещото лице по съдебно-оценителна експертиза, от което се изяснява какво е било състоянието на процесната жилищна сграда. В подкрепа на горното са й показанията на свидетеля Б. Б., както и представената от ищцовата страна данъчна оценка на имота към 10.12.2019 г. – 3195,70 лева. В този смисъл, съдът намира, че няма ангажирани доказателства от ответницата И.Й., които да доведат до извода, че след закупуването и през 2012 г., нейната продажна цена се е покачила значително и тя надхвърля уговорената в предварителния договор сума в размер на 5000 лева.
По отношение на едноетажната масивна сграда-административна със застроена площ от 147 /сто четиридесет и седем/ кв.м., видно от нотариален акт за покупко-продажба № 68, том IV, дело № 522/2009 г., на нотариус В. Г. с акт на вписване №1 12, том XVI, дело № 2808/09 г. с вх. Рег. № 4508 от 04.09.2009 г., на СВ-Пазарджик от 04.09.2009 г. покупната цена е в размер на 24990 лева. Относно стойността му към датата на подписването на процесния предварителен договор – 15.10.2015 г., вещото лице по назначената съдебно-оценителна експертиза посочва, че същата е в размер на 11025 лева, определена по метода на вещната стойност. Вещото лице също изяснява и какво му е състоянието към момента на изготвянето на заключението - след отпадане на необходимостта й сградата е необитаема и неподдържана. Съдът намира, че в настоящия случай не сме изправени пред хипотезата на нееквивалентност на престациите, която да води до нищожност на процесния договор поради противоречие с добрите нрави.
Добрите нрави са неписани общовалидни морални норми, които съществуват като общи принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките. Затова като критерий в съдебната практика е възприета изключително голямата разлика в престациите. В този смисъл Решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр.д. №1208/2009 г. на ІІІ Г.О. на ВКС, където е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а в Решение 119 от 22.03.2011 г. по гр.д. № 485 по описа за 2010 г. на І Г.О. на ВКС е прието при двадесет и осем пъти по-ниска цена. Във второто решение е подчертана необходимостта от значителна липса на еквивалентност в насрещните престации. По абстрактен и принципен начин е формулиран критерият за преценка на значителната нееквивалентност в постановеното по реда на чл.290 от ГПК Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д. № 4277 по описа за 2008 г. на І Г.О. на ВКС. Според това решение съгласно чл.9 от ЗЗД страните имат свобода на договарянето, която се рамкира от приложимите към правоотношението законови разпоредби и от добрите нрави. Законодателят допуска, че цената на недвижимия имот може да бъде по-ниска от данъчната оценка. В същото време понятието добри нрави предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. Настоящият съдебен състав счита, че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. Следователно значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически нулева. Когато престацията не е толкова незначителна, съдът може само да извършва преценка дали не е налице сделка при явно неизгодни условия, сключена поради крайна нужда/унищожаемост по чл.33 от ЗЗД/, ако такъв иск е предявен. В обобщение - само наличието на нееквивалентност на насрещните престации според представата на съда не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния интерес. От изложеното следва, че в настоящия случай уговорената продажна цена на процесната едноетажната масивна сграда-административна на цена малко над два пъти /съдът приема за релевантна стойността по съдебно-оценителната експертиза/ по-ниска от пазарната стойност на вещта не води до нищожност на сделката поради накърняване на добрите нрави..
Предвид гореизложеното, съдът намира, че сключеният между страните предварителен договор удовлетворява изискванията на закона, като сключен в писмена форма по смисъла на чл.19, ал.1 от ЗЗД, прехвърлителите са собственици на недвижимите имоти. Ето защо, предявеният иск е доказан и основателен и следва да бъде уважен, като сключеният между страните предварителен договор бъде обявен за окончателен.
Съгласно чл.364, ал.1 ГПК ищецът дължи следващите се разноски по прехвърлянето на имота, а именно – нотариална такса по сметка на РС Пазарджик, съгласно чл.85, ал.2, във вр. с чл.87 ЗННД, определена по раздел ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, съобразно материалния интерес (10000 лева), възлизаща на сумата от 160,50 лева, както и местен данък за придобиване на имота по сметка на Община Септември в размер на 250 лева, изчислен на база продажната цена от 10000 лева, доколкото същата надвишава данъчната оценка на имота, съгласно чл. 44, ал. 1, вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ и чл.15 от Наредба за определяне размера на местните данъци на Община Септември, актуализирана към 11.07.2017 г..
На основание чл.364, ал. 1 ГПК следва да се наложи възбрана върху процесните недвижими имоти за реализиране на вземанията на държавата, досежно разноските по прехвърлянето им.
На основание чл.78, ал. 1 ГПК и отправеното искане от ищеца, ответниците следва да бъде осъден да заплатят на М. Асенев Б. сторените от него разноски, възлизащи в общ размер на 305 лева, от които 105 лева ДТ и 200 депозит за вещо лице.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.19, ал.3 ЗЗД, сключения на 15.10.2015 г. предварителен договор за покупко-продажба, съгласно който А.П.М., ЕГН **********,*** лично и като пълномощник на И.И. М. , ЕГН ********** по пълномощно с нотариална заверка на подписа извършена на 30.01.2014 г., от нотариус на Марбея, Малага, Кралство Испания - А. Х. И. Б., официално легализирано от МВР-Дирекция “Консулски отношения“ от 05.10.2015 г., ПРОДАВАТ на М.А.Б., ЕГН **********,***, следните недвижими имоти: едноетажна масивна жилищна сграда с приземен етаж, със застроена площ от 94,5 /деветдесет и четири цяло и пет/ кв.м., построена въз основа на отстъпено право на строеж в УПИ XI /Урегулиран поземлен имот единадесет римско/ в квартал 66 /шестдесет и шест/ по действащия регулационен плана на с.Симеоновец, община Септември, област Пазарджик, целият състоящ се от 560 /петстотин и шестдесет/ кв.м., при граници и съседи на имота : УПИ XII- общ.; УПИ У-общ.; УПИ У1-общ.; УПИ Х-общ. и улица, и едноетажна масивна сграда-административна със застроена площ от 147 /сто четиридесет и седем/ кв.м., построена въз основа на отстъпено право на строеж в УПИ -IX /Урегулиран поземлен имот девет римско/-общински в квартал 13 /тринадесети/ по действащия регулационен плана на с. Симеоновец, община Септември, област Пазарджик, целият състоящ се от 775 /седемстотин седемдесет и пет/ кв.м., при граници и съседи на имота : УПИ XIII; УПИ VII и улица, срещу продажна цена от 10000 лева, която е заплатена от купувача на продавачите в деня на сключване на предварителния договор.
ОСЪЖДА М.А.Б., ЕГН **********,***, да заплати в полза на Община Септември, сумата от 250 лева /двеста и петдесет лева/, представляваща местен данък съгласно чл. 44, ал. 1, вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ и чл.15 от Наредба за определяне размера на местните данъци на Община Септември, актуализирана към 11.07.2017 г..
ОСЪЖДА М.А.Б., ЕГН **********,***, да заплати в полза на бюджета на съдебната власт, по сметка на Районен съд – Пазарджик, сумата от 160,50 лева /сто и шестдесет лева и петдесет стотинки/, представляваща дължимата такса, съгласно т.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
ОСЪЖДА А.П.М., ЕГН **********,*** и И.И.Й., ЕГН **********,***, да заплатят на М.А.Б., ЕГН **********,***, сумата в размер на 305 лева /триста и пет лева/, представляваща направените пред настоящата инстанция съдебно-деловодни разноски, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
НАРЕЖДА на основание чл.364, ал.1 ГПК да се впише законна възбрана върху описаните по-горе недвижими имоти.
УКАЗВА на ищеца, че може да впише съдебното решение в 6-месечен срок от влизането му в сила.
Препис от решението да се изпрати на Служба по вписвания при Районен съд – Пазарджик за изпълнение на нареждането за вписване на възбрана.
Препис от влязлото в сила решение да не се издава, докато ищецът не докаже, че са платени разноските по прехвърляне на имота и дължимите данъци и такси за имота.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд Пазарджик в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: