№ 53
гр. гр. Лом, 08.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ПЪРВИ СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Албена Г. Александрова
Миронова
при участието на секретаря Румяна Д. Александрова Найденова
като разгледа докладваното от Албена Г. Александрова Миронова
Гражданско дело № 20221620100921 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Иск по чл. 108 ЗС
Предявен е иск от БЯ ТРЕЙД ЕООД, ЕИК *********, гр. София, срещу В. Д. В.,
ЕГН ********** от ******, за ревандикация на недвижим имот.
Ищецът твърди, че чрез сделка – покупко-продажба, на 20.09.2021 год. е придобил от
ф.л. Г. Г. Г. един земеделски имот в землището на ******: ПИ с идентификатор 87299.102.7,
с площ от 26933 кв.м.
За този имот един от праводателите на ф.л. Г. Г., Ц.А.Е. бил сключил аренден договор
с ответника, като договореното арендно плащане било 10 лв./дка или 30 кг. Пшеница. За
миналата година бил сключен анекс, с който рентното плащане било увеличено на 65
лв./дка.
Между страните било заведено и гр.дело за нова актуализация на рентното плащане.
На 10.05.2021 год. ответникът бил уведомен за настъпилото заместване на
арендодателя и било предложено прекратяване на договора. Отговор не последвал.
Иска се от съда: да признае за установено по отношение на ответника, че ищецът е
собственик на гореописаните два имота и да бъде осъден да му предаде владението върху
тях.
Претендират се и направените по делото разноски.
Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден от ответника.
В отговора си, чрез пълномощника адв. Д. С., МАК, ответникът счита предявеният
иск за недопустим поради липса на правен интерес, а по същество – за неоснователен. Счита,
че в случая не е налице нито една от законовите предпоставки за уважаване на иск по чл.
108 ЗС, доколкото: ищецът не доказва да е собственик на имота, ответникът не твърди и
1
никога не е имал намерение да свои имота и не го владее, доколкото действията на
ползвателя не се приравняват с владение.
Счита, че ищецът не е обосновал и правния си интерес от предявения иск, доколкото
правото му да се разпорежда с имота не е нарушено, а ответникът го ползва на валидно
правно основание – анексите към арендния договор са подписани лично от управителя на
ищцовото дружество. Единственото ограничение – да не може да го отдаде под наем по свой
избор е било известно на ответника при придобиването на имота.
Твърди, че отправяйки нотариалната покана за сключване на анекс към арендния
договор, получена от ответника на 11.05.2022 год., той е проверил в нотариалните кантори
на нот. С.С. и нот. В. Тодорова и в нито една от двете не е имало оставен от ищеца анекс,
който евентуално да бъде подписан от ответника. За това счита, че фактически предложение
за сключване на анекс не е направено, а в случая е налице злоупотреба с право.
Възразява, че съществува валидно правоотношение между страните за ползване на
процесния поземлен имот.
В откритото съдебно заседание: ищецът БЯ ТРЕЙД ЕООД се представлява от
адв. В. П., МАК, редовно упълномощен. Поддържа предявеният иск като основателен и
доказан. Моли да бъде уважен. Претендира разноски.
Ответникът В. Д. В. не се явява и не се представлява. В писмена молба
пълномощникът му, адв. Д. С., МАК не възразява делото да се разгледа в нейно отсъствие.
Оспорва предявеният иск като недопустим, а по същество и неоснователен по
съображенията, изложени в писмения отговор. Претендира разноски.
Съдът, като анализира и прецени доказателствата по делото поотделно и в тяхната
съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
От фактическа страна:
Имот № 102007 – нива от 26,929 дка в землището на ****** е възстановен на
наследниците на Борис Кръстев Пейчев, б.ж. на ******, поч. 19.02.1953 год.
Видно от представеното от ищеца Удостоверение за наследници, след смъртта си той
е бил наследен от втората си съпруга И.А.П., поч. 24.11.1979 год. и братята и сестрите си,
респ. техните низходящи: П.Д.И., поч. 27.12.1961 год., Е.К.П., поч. 01.11.1935 год., С.К. Д.а,
поч. 20.03.1984 год. и М.Д.И., поч. 16.08.1963 год. (без низходящи).
С Договор за аренда на земеделска земя от 16.02.2012 год., с нотариална заверка на
подписите, рег. № 1003/16.02.2012 год. на нот. Д. М., рег. № 393 в РНК, р-н на действие РС
Лом, вписан в Сл.вп. Лом под дв.вх.рег. № 1138/28.02.2012 год., акт № 261, т. 3, Ц.А.Е. –
внук на Е.К.П., брат на общия наследодател, като арендодател, предоставил процесния имот
на ответника В. Д. В. под аренда за срок от 10 стопански години, считано от 16.02.2012 год.
до 16.02.2022 год., в натура – по 30 кг./дка годишно в срок до 30.08., или в пари, които към
датата на сключване на договора са по 10 лв./дка. Договорена е и възможност зърното да се
изпаща по борсови цени.
В чл. 15 от договора страните са уговорили редът и начините за неговото
прекратяване или изменение, а именно по искане на всяка от тях в някой от следните
случаи:
- с изтичане на срока,
- по взаимно съгласие,
- при продажба на земята от арендодателя,
- с едностранно писмено уведомление, което не може да бъде изпратено шест месеца
преди началото на следващата стопанска година.
С Анекс от 27.01.2017 год., с нотариална заверка на подписите, рег. № 621/27.01.2017
2
год. на нот. Д. М., рег. № 393 в РНК, р-н на действие РС Лом, вписан в Сл.вп. Лом под
дв.вх.рег. № 574/31.01.2017 год., акт № 127, т. 1, страните са продължили действието на
арендния договор с още 20 години, считано от стопанската 2021/2022 год.
На 25.05.2021 год. е подписан Анекс между Г. Г. Г., като физическо лице-
правоприемник на арендодателя и ответника като арендатор, с който страните са се
споразумели за промяна в размера на рентнтото плащане по договора – на 65 лв./дка.
Уточнен е и начинът на плащане – чрез превод по посочена от арендатора-правоприемник
банкова сметка, в срок до 30.09. на текущата и всяка следваща стопанска година. Този анекс
е сключен в обикновена писмена форма, без заверка на подписите и без да е вписан.
С Нотариален акт № 143, т. 12, рег. № 7344, д. № 1114/ 20.09.2021 год. на нот. С.С.,
рег. № 577 в РНК, р-н на действие ЛРС, Г. Г. Г. като физическо лице и З.Г.Ц. от *****,
продали на ищеца БЯ ТРЕЙД ЕООД, ЕИК *********, гр. София общо двадесет земеделски
имота, един от които, под № 16 в н.а. – процесният ПИ с идентификатор 87299.102.7 с площ
от 26933 кв.м. и стар № 102007 в землището на ******.
С Нотариална покана – предложение за актуализация на арендно плащане и
Прекратяване на арендни договори със заверка на подписа, рег. № 3437/10.05.2022 год.
на нот. С.С., рег. № 577 в РНК, р-н на действие ЛРС, ищецът БЯ ТРЕЙД ЕООД отправил
към ответника предложение за актуализация на дължимото рентно плащане за текущата
2021/2022 стопанска година на 85 лв./дка по сключения аренден договор за процесния имот.
Със същата нотариална покана ответникът е уведомен от ищеца, че на осн. чл. 17,
ал. 3 ЗАЗ последният като приобретател – придобил имота чрез сделка на 20.09.2021 год.
замества арендодателя като страна по арендните договори.
Със същата нотариална покана заявява, че на осн. чл. 15(3) прекратява договора с
едностранно писмено уведомление.
Нотариалната покана е връчена на ответника на 10.05.2022 год. чрез нот. С.С., рег. №
577 в РНК, р-н на действие ЛРС.
С протокол – акт 29, т. 3 от 09.08.2022 год. на Д.Т., пом.нотариус при нот. В.Т., рег.
№ 596 в РНК, р-н на действие МРС, е констатирано, че ответникът-арендатор не се е явил да
подпише анекс за прекратяване на аренден договор, вписан в Сл.вп. Лом под дв.вх.рег. №
1138/28.02.2012 год., акт № 261, т. 3.
С протокол от 17.05.2022 год. нот. С.С., рег. № 577 в РНК, р-н на действие ЛРС
констатирал, че ответникът не се е явил на тази дата на среща за решаване на повдигнатите
в нот. покана с негова заверка на подписа, рег. № 3437/10.05.2022 год.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните
правни изводи:
Иска се от съда: Да признае за установено по отношение на ответника, че ищецът е
собственик на гореописаните два имота и да бъде осъден да му предаде владението върху
тях.
Предявеният иск е с правно основание чл. 108 ЗС:
За уважаването му е необходимо да са налице кумулативно три предпоставки:
ищецът да е собственик на имота, имотът/вещта/ да се владее от ответника и това владеене
да е без правно основание.
Липсата на която и да е от горните предпоставки води до неоснователност на
предявения иск с правно основание чл.108 ЗС.
В случая между страните не е спорно, че ищецът е единствен собственик на двата
процесни имота. Това се установява и от представения от него нотариален акт за покупко-
продажба.
Не е спорно по делото и това, че ответникът ползва имотите.
В отговора си ответникът въвежда две основни възражения: че е държател по силата
на аренден договор, а не владелец на имота и като така никога не е оспорвал правото на
3
собственост на ищеца, поради което искът по чл. 108 ЗС е недопустим.
Второто възражение е за неоснователност на предявения иск, тъй като в случая не е
налице нито една от предпоставките за неговото уважаване. Твърди, че ползва имота на
валидно правно основание – аренден договор и това основание не е отпаднало.
Съдът споделя тезата на ответника, че по силата на арендния договор той е държател,
а не владелец на спорните имоти, но това е ирелевантно към преценката дали предявеният
иск е основателен.
Последното е в зависимост от преценката дали – както твърди ищецът е отпаднало
правното основание, на което се позовава ответникът – т.е. дали сключеният Договор за
аренда на земеделска земя от 16.02.2012 год., с нотариална заверка на подписите, рег. №
1003/16.02.2012 год. на нот. Д. М., рег. № 393 в РНК, р-н на действие РС Лом, вписан в
Сл.вп. Лом под дв.вх.рег. № 1138/28.02.2012 год., акт № 261, т. 3, между третото лице, той и
праводател на ищеца – по негови неоспорени твърдения, Ц.А.Е. от ******, като арендодател
и ответникът, като арендатор обвързва валидно ищеца, който не е страна по него.
На първо място, в исковата молба ищецът сочи, че негов праводател е сключилият
арендния договор миноритарен съсобственик Ц.А.Е..
На следващо място – видно от представеният от ищеца Анекс към Договор за аренда
на зем.земя (дв.вх.рег. № 138, акт № 261/28.02.2012 год., т. 3, вписан в СВ-Лом и анекс към
него) от 25.05.2021 год., сключен между прекия праводател – продавач на ищеца като
арендодател и ответника като арендатор, физическото лице Г. Г. фактически е приел да
замести арендодателя като страна по арендния договор. Вярно е, че този анекс не е сключен
в предвидената от закона форма – липсва нотариална заверка на подписите, липсва и
вписване и като така няма как да се разглежда като валиден анекс. Това обаче не отменя
значението му на фактическо уведомяване по смисъла на чл. 17, ал. 3 ЗАЗ за настъпилото
заместване на страна, извършено от новия собственик, с което той на практика е приел този
договор за валиден.
На следващо място, видно е, че в нотариалната покана, отправена на 10.05.2022 год.
до ответника, ищецът освен предложението за промяна в размера на уговореното арендно
пращане, отправя и предложение за прекратяване на договора в случай на несъгласие с
предложението за актуализация на цената, както и уведомление, че прекратява договора
едновременно на две основания – поради факта на продажба на имота от арендодателя –
съгл. чл. 15, предл.3 от договора и с едностранно писмено уведомление съгл. чл. 15, предл. 4
от договора.
В случая първото посочено от ищеца основание – по чл. 15, предл.3 от договора е
нищожно, като противоречащо на закона – чл. 27 ЗАЗ и за това не е породило действие.
Второто посочено от ищеца основание – по чл. 15, предл.4 от договора не отговаря на
изискванията, посочени в него, а именно да е отправено шест месеца преди началото на
следващата стопанска година. Съгл. § 2, т. 3 от ДР на ЗАЗ, "стопанска година" е времето
от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година. Следователно
шестмесечния срок по чл. 15, предл.4 от договора е до 1 април на съответната година и този
срок не е спазен от ищеца, доколкото уведомлението е изпратено след изтичането му – на
10.05.2022 год.
Но отделно и независимо от двете предложения, в нотариалната покана от 10.05.2022
год., той, ищецът е записал: „По силата на чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ Ви уведомявам, че замествам
арендодателя като страна в този аренден договор. На основание чл. 17, ал. 2 ЗАЗ Ви
уведомявам, за настъпилото заместване, от което следва да изпълнявате към мен
задълженията Ви по договора и да ми заплащате дължимата рента“.
В постановеното по сходен казус Решение № 73/08.12.2020 год. по гр. д. № 2929/2019
год., ВКС, II ГО, докладчик съдията Здравка Първанова се излагат мотиви, които
настоящият състав споделя и си позволява да цитира:
„Съгласно ТР № 1/2018 г. по тълк. д. № 1/1018 г., ОСГТК, в действалата до
изменението /ДВ, бр. 13/2017 г./ редакция на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ е регламентирана възможност
4
за сключване на договор за аренда само от някои от съсобствениците, т. е. и от
съсобственик, притежаващ по-малко от половината от дяловете.
Законодателната промяна /§ 6 ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ, ДВ, бр. 13/2017 г. / е
продиктувана от необходимост да се преустановят разпространени практики чрез сключване
на дългосрочни договори за целия земеделски имот от миноритарен съсобственик, при
засягане интересите на мажоритарен собственик, малко арендатори да ползват земите.
С новата редакция на чл. 3, ал. 3 ЗАЗ се създава кореспондиращо на общата уредба на
чл. 32, ал. 1 ЗС разрешение относно управлението и ползването на съсобствени земеделски
земи чрез отдаване под аренда – общата вещ се управлява съгласно решението на
собствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. В случая арендният
договор е сключен преди цитираното изменение на ЗАЗ…
...В решения на ВКС /№ 12/2018 г., по гр. д. № 1251/2017 г., ІІг. о. и др. / се приема, че
договор за аренда /сключен до измененията на ЗАЗ с ДВ, бр. 13/2017 г./ като договор за
управление на общата вещ, може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако
обаче съсобственикът, сключил договора, не притежава повече от половината от вещта, този
договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици - заедно или
поотделно, освен ако не са го приели“.
Цитираното по-горе принципно разбиране безпротиворечиво е намерило израз в
редица съдебни актове по сходни казуси, като например, но не само: Решение № 115 от
21.11.2017 г. на ВКС по гр. д. № 997/2017 г., I г. о., ГК, докладчик председателят Красимир
Влахов, Определение № 359 от 26.06.2018 г. на ВКС по гр. д. № 4516/2017 г., II г. о., ГК,
докладчик съдията Здравка Първанова, Определение № 514 от 18.10.2018 г. на ВКС по гр. д.
№ 1650/2018 г., II г. о., ГК, докладчик съдията Веселка Марева, Определение № 879 от
15.11.2018 г. на ВКС по гр. д. № 3125/2018 г., IV г. о., ГК, докладчик председателят Веска
Райчева, Определение № 271 от 3.06.2020 г. на ВКС по гр. д. № 4214/2019 г., II г. о., ГК,
докладчик председателят Пламен Стоев, Определение № 119 от 1.04.2021 г. на ВКС по ч. гр.
д. № 794/2021 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Василка Илиева.
Именно Т. приемане на арендния договор според настоящия съдебен състав е
обективирано в представената от ищеца и изхождаща от него нотариална покана с изрично
уведомление по чл. 17, ал. 2 и ал. 3 от ЗАЗ.
От така извършеното приемане ищецът не може в последствие да се отрече,
предявявайки настоящия иск.
Договорът е валиден между страните и ответникът държи имота на годно правно
основание. При непостигане на съгласие относно цената на арендното плащане страната
разполага с иск по чл. 16, ал. 5 ЗАЗ, който твърди, че вече е предявил и ведно от
становището м от 31.10.2022 год. този иск е предмет на гр.д. № 920/2022 год. на ЛРС, което
към момента не е приключило.
От доказателствата по делото се установи, че ответникът държи имотите на правно
основание, поради което и претенцията по чл. 108 ЗС в осъдителната си част е
неоснователна и подлежи на отхвърляне.
Относно разноските:
С оглед изхода от делото, направените от ищцовата страна разноски за воденето му
пред настоящата инстанция следва да останат в негова тежест. Ищецът ще следва да понесе
и сторените от ответника разноски за процесуално представителство и защита разноски в
размер на 600 лв. за тази инстанция.
Воден от горните мотиви, съдът
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между БЯ ТРЕЙД ЕООД, ЕИК
5
*********, гр. София и В. Д. В., ЕГН ********** от ******, че БЯ ТРЕЙД ЕООД, ЕИК
*********, гр. София е собственик, съгласно Нотариален акт № 143, т. 12, рег. № 7344, д. №
1114/20.09.2021 год. на нот. С.С., рег. № 577 в РНК, р-н на действие ЛРС на следния
недвижим имот: поземлен имот с идентификатор 87299.102.7 с площ от 26933 кв.м. и стар
№ 102007 в землището на ******, като
ОТХВЪРЛЯ предявеният от БЯ ТРЕЙД ЕООД, ЕИК *********, гр. София срещу В.
Д. В., ЕГН ********** от ******, иск с правно основание чл. 108 ЗС – за предаване
владението на този имот.
ОСЪЖДА БЯ ТРЕЙД ЕООД, ЕИК *********, гр. София да заплати на В. Д. В., ЕГН
********** от ****** сумата от 600 (шестстотин) лева, представляваща разноски пред тази
инстанция.
Решението подлежи на обжалване пред ОС – Монтана в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Лом: _______________________
6