Р
Е
Ш Е Н И Е № І-
9
град Бургас
, 16.02. 2021 година
Бургаският
окръжен съд , гражданска колегия ,
в публично заседание
на
.......двадесет и седми януари ......…..през
две
хиляди и двадесет и първа година , в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ :Мариана Карастанчева
ЧЛЕНОВЕ :Таня Русева-Маркова
Пламена Върбанова
при секретаря А.
Цветанова като разгледа
докладваното
от.съдията М.Карастанчева.в.гр.д. № 2725 по описа
за
2020 год.,за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод въззивната жалба на процесуалния
представител на „Бургас Естейд Ейджънтс“ЕООД –ответник ищец по гр.д. № 1246/2020 год. по описа на Бургаския
районен съд против решение № 260506/26.10.2020
год. постановено по същото дело ,с което въззивникът е осъден да заплати на П.В.П. от
гр. *** сумата 2000 лева поради
прекратяване на сключен между страните договор за поръчка и гаранция за
закупуване на недвижим имот от 21.01.2020 г.,находящ се в гр.Поморие
,представляващо отпадане на основанието за даването й от ищеца на ответника
,ведно със законната лихва върху сумата от подаване на исковата молба ,както и
380 лв. –разноски по делото .
Въззивникът
изразява
недоволство от решението , като счита
същото за необосновано,неправилно и постановено при
съществени процесуални нарушения.
Обосновават се подробни съображения/като се
описват и фактите относно отношенията
между страните /,че на 22.01.2020 г.
ответникът е изпратил на ищеца проект за предварителен договор чрез ел.поща,както и справка от Имотния
регистър .Свидетелите по делото обаче
сочат ,че причината за отказ от сделката не е наличната ипотека върху жилището
,предмет на договора , а друго обстоятелство .Едва в устните прения ищецът е заявил нови обстоятелства ,на които
основава иска си ,а именно –че не му била предоставена цялата информация относно размера на ипотечното задължение .По
този начин недопустимо се изменят обстоятелствата ,на които ищецът основава
иска си и е налице нарушение на чл. 127
ал. 1 т. 4 ГПК.В тази връзка е и нарушението на районния съд ,който е приел ,че
претенцията е основатела ,тъй като ищецът не бил уведомен за размера на
ипотечния дълг..Затова е стигнал и до неправилния извод ,че за ответника е възникнало задължение за
връщане на сумата ,предвид уведомяването на дружеството ,че впоследствие ищецът отказва да продобие имота на осн.чл.8
от договора .С това изменение на обстоятелствата ,на които ищецът основава иска
се ,се е нарушило правото на защита на ответната страна ,тъй като е била в
невъзможност да ангажира доказателства .В тази връзка се прави доказателствено
искане за допускане на свидетел ,с чиито показания ще се опровергае твърдението
,че ищецът не е бил запознат с размера на ипотечното задължение на продавачите
.
Счита
се за неправилен изводът на съда ,че възложителят не е бил в забава за
сключване на предварителния договор –предвид хипотезата на чл. 8 от договора
,поради което и че процесната сума подлежи на връщане.В случя ищецът е отправил
покана за прекратяване на договора след като вече е бил в забава за изпълнението му ,тъй като в срока по чл.
3 последният не е подписал предварителен
договор .А ответникът въпреки това е
предоставил възможност за сключване на предварителен договор ,въпреки че срокът
вече е бил изтекъл ,като с отговора си е уведомил ищеца ,че в случай на
неизпълнение в петдневен срок от
полачаване на известието удоговорът за поръчка ще бъде развален и
предоставената гаранция ще бъде задържана
Моли
се за отмяна на решението и постановяване на ново ,с което исковата
претенция да бъде отхвърлена.
Въззивната жалба е допустима,
подадена в законовия срок и отговарящи на изискванията на чл.260-261 от ГПК
В
писмения си отговор по реда на чл. 263 ГПК
въззиваемият ищец чрез процесуалния си представител оспорва въззивната
жалба и счита ,че при постановяване на атакуваното решение не са допуснати
визираните нарушения..Навеждат се твърдения ,че съгласно разпоредбата на чл. 8
от сключения между страните договор за поръчка и гаранция от 21.01.2020 г. страните са уговорили въ-зможност за възложителя да се откаже от
покупката в случай ,че се установи ,че
върху имота има възбрани и тежести от трети лица,като в този случай посредникът
следва да върне сумата , предадена като гаранция .Съгл.чл. 164 ал. 1 т. 5 ГПК свидетелски показания не се допускат
за установяване на писмени съглашения ,в които страната ,поискала свидетелите ,
е участвала .Заявената искова претенция се основава именно на тази договорна клауза,като
не се спори ,че ищецът е отправил до ответника покана ,в която се съдържа
изявление ,че на осн.чл.8 от договора
счита договора за прекратет и е поискал връщане на процесната сума.Като
защитна теза от противната страна се поддържа ,че още преди сключването на
договора за посредничество ищецът е
знаел ,че имотът е ипотекиран.Това обстоятелство обаче според въззиваемия е без
правно значение по делото ,тъй като същественият въпрос е не дали ищецът е знаел ,че имотът е
ипотекиран , а дали се е задължил да сключи
предварителен договор за ипотекиран имот с посредничеството на
ответника.Предвид съществуващата в чл. 8 от договора договорка и с оглед разпоредбата на чл. 164
ал. 1 т. 5 ГПК и чл. 165 ал. 2 ГПК
евентуалното изменение на постигнатото в чл.8 писмено съглашение ,с
което изменение ищецът се съгласява да сключи предварителния договор за закупуване на ипотекиран имот ,следва да е
облечено в същата писмена форма,поради което още в първоинстанционното производство
ищцовата страна е изразила несъгласие за допускане на гласни доказателства за твърденията на ответника ,че волята на
ищеца е била различна от установената в писмения договор от 21.01.2020
г.Въпреки това по делото са разпитани свидетели ,чиито показания правилно не са
били ценени от районния съд като
доказателство за факта ,че ищецът се е съгласил за закупуване на имот ,върху
който тежи ипотека. Подробно
се излагат съображения ,че цитираната клауза в чл.8 от договора не влиза в
логическо противоречие с поведението на ищеца ,като само по себе си знанието за
наличие на ипотека не е разнозначна на съгласие за закупуване на ипотекиран
имот. О изявленията на ищеца по чл. 176 ГПК става ясно ,че след сключването на договора от 21.01.2020 г. е обмислял възможността да закупи имота
,въпреки тежащата върху него ипотека .С оглед уговорката в чл.8 обаче той не е
бил длъжен да се съгласява на такъв вариант,нито се е съгласил –било изначално
или в даден момент след сключване на договора .Установено било по делото ,че
той дори не е знаел какъв е размерът на
непогасената част от задължението на бъдещия продавач към банката .Това обаче е само едно
допълнително обстоятелство,което от житейска гледна точна обяснява поведението
на купувача.Това обаче не е основание на иска ,както правилно е отбелязъл първоинстанционния
съд Основанието е залегнало в т.8 от зоговора ,като съгл.чл. 20а ал.2 ЗЗД
договоритемогат да бъдат изменяни ,прекратени ,разваляни или отменени само по
взаимо съгласие на страните ,или нажснжвонша,предвидени в закона.Затова без
значение е по какви свои подбуди ищецът не се е съгласил на изменение на
договора –в смисъл ,че се е задължил да сключи предварителен договор за покупка
на ипотекиран имот.Затова освен несъотносими ,свидетелски показания в тази
връзка са и недопустими и на осн.чл.266
ал. 1 ГПК ,тъй като по делото вече е разпитано лицето ,подписало от името на
ответника договора от 21.01.2020 г./като се анализират и тези показания/.
Оспорва
се и твърдението във въззивната жалба за забава
на ищеца на осн.т.3 от договора –за сключване на предварителен
договор,като счита ,че в случая текстът
е неприложим и не става ясно на какви
последици от твърдяната забава въззивникът се позовава .
Моли
се за потвърждаване на решението.
След преценка
на събраните по делото доказателства и като обсъди съображенията на страните , Бургаският
окръжен съд прие за установено следното :
Предявен е бил иск с правно основание
чл. 55 предл.трето ЗЗД вр.чл. 88 от ЗЗД .
Безспорно е между страните ,че на
21.01.2020 г. са сключили помежду си договор за поръчка и гаранция за
закупуване на недвижим имот ,находящ се в гр. Поморие и представляващ апартамент и идентификатор 57491.504.84.1.16 и
ищецът-възложител предал на
ответника като посредник сумата 2000 лв.
като гаранция за закупуване на имота
срещу насрещно задължение за договаряне на условията на покупката .В т.
8 от този сключен договор за поръчка и
гаранция страните са уговорили ,че
„възложителят има право да се откаже от покупката на избрания имот ,в случай ,че се установи
,че върху имота има възбрани и тежести от трети лица .В този случай
посредникът се задължава да върне на възложителя сумата ,предадена
като гаранция ,в еднодневен срок и
настоящият договор се прекратява .“
Няма спор
също и че с покана ,връчена на 06.02.2020 г.
по Телепоща ищецът –въззиваем е
уведомил ответното дружество ,че прекратява договора поради наличието на
ипотека върху имота и на осн.т.8 от договора го кани да му върне предоставената
сума от 2000 лв.,платена по този договор в еднодневен срок.Като е приел ,че уговорката по т.8 от договора дава възможност на страната да откаже
покупката на имота в случай,че се
установи ,че върху него има тежести/ипотеки или възбрани /,както и че посредникът
е длъжен да върне гаранцията на
възложителя ,първоинстанционният съд е уважил изцяло исовата претенция и осъдил
ответното дружество-посредник да заплати на ищеца сумата от 2000 лв. поради прекратяване на сключения между
страните договор за поръчка и гаранция за закупуване на недвижим имот от
21.01.2020 г.
Решението
е правилно .
Предявената
искова претенция се основава на
цитираната договорна клауза ,с която
страните са договорили възможност за
едностранен отказ от договора за поръчка и гаранция и упражняване на тази
възможност от страна на ищеца,като се претендира връщане на дадената в
изпълнение на договора сума .Тази възможност е установена по взаимната воля на
страните с оглед защита на интересите на
възложителя –да не придобие имот с вещни тежести,каквато е ипотеката и затова договорът е прекратен от ищеца
,който е поискал и връщане на дадената сума.Защитната теза на ответника
,че още преди сключването на договора за посредничество ищецът е знаел ,че имотът е ипотекиран,не
може да промени фактът ,че дори и ищецът
да е знаел ,че имотът е бил ипотекиран ,той не е бил длъжен да сключи договор
за покупка на ипотекиран имот предвид съществуващата в т. 8 договорка и с оглед разпоредбите на чл. 164 ал. 1 т. 5
от ГПК и чл. 165 ал. 2 ГПК ,че
евентуалното изменение на постигнатото в
т. 8 от писменото съглашение ,с което ищецът се съгласява да сключи
предварителен договор за закупуването на ипотекиран имот ,следва да бъде
облечено в същата форма –писмена .Затова правно ирелевантно за спора е
дали ищецът е знаел или не за това ,че
върху имота тежи ипотека и какво са установили разпитаните по делото свидетели
в тази връзка .От изявленията на ищеца по реда на чл. 176 от ГПК ,както и от
разпитаните по делото свидетели , се е установило ,че ищецът действително е
обмислял възможността да закупи
имота,въпреки тежащата върху него ипотека .С оглед уговорката в т. 8 от
договора обаче той не е бил длъжен да се съгласява на такъв вариант и в крайна сметка не се е и
съгласил.Установено е по делото ,че той дори не е знаел какъв е размерят на
непогасената част от задълженията на бъдещия продавач по договора му за кредит
с банката .Това обстоятелство обаче не представлява основание на иска /то само
е един допълнителен житейски аргумент за
обяснение поведението на страната /,както неправилно се счита от въззивника и
неправилно се тълкуват мотивите на районния съд в този смисъл.Всъщност ,както
правилно се подчертава е въззиваемата страна, без значение е по какви подбуди
ищецът не се е съгласилна изменение на договора
и не се е задължил да сключи предварителен договор за покупка с
ипотекиран имот,а е предпочел да се възползва от правото си по т. 8 от договора
.
Затова
и мотивите на първостепения съд в тази насока се споделят от настоящия въззивен
състав .
Изтъкнатото във въззивната
жалба за наличие на някаква забава от
страна на ищеца /за сключване на предварителен договор между него и продавача/не може да бъде
възприето ,доколкото тук не става дума
за неоправдан отказ на кредитора да
приеме предложеното му от длъжника изпълнение .В случая отказът е обоснован от
заложеното в самия договор право на ищеца-възложител да се откаже от договора и
едностранно да го прекрати ,което право не е ограничено със срок, включително и
с този по т.3 от договора.
С
оглед на горното решението следва да бъде потвърдено изцяло,поради което
Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260506/26.10.2020 г.постановено по
гр.д. № 1246/2020 г. по описа на Бургаския районен съд
РЕШЕНИЕТО
не подлежи на обжалване .
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ : 1.
2.