Определение по дело №473/2014 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

Предявени са обективно съединени искове от адв. Ц М в качеството й на пълномощник на М. Е. П. и Л. М. П. и двамата граждани на Обединено кралство Великобритания и Северна Ирландия със съдебен адрес в гр. Р., пл."П." №7, .1 против „. Р. И. К. 2" Е., ЕИК ... със седалище и адрес на управление в гр. С., ул."Г." №1., .1, А., представлявано от управителите Д Ч П и Д И К с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД и чл. 88, ал. 1 от ЗЗД и чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД. В исковата молба се навеждат факти за сключен предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот между ищците и ответното дружество, представляващ апартамент Секция 1 № В003, който апартамент се намира в к-с “С”, находящ се в поземлени имоти 61813.454.364, 61813.454.362 и 61813.454.363 по плана за земеразделяне в землището на гр. Р.. Със същия договор са поети задължения, които в последствие са инкорпорирани в нот. акт, с който е прехвърлено правото на собственост върху вече изградения имот, представляващи задължение за продажба на обзавеждане за апартамента, задължение за осигуряване на поддръжка на апартамента и задължение за въвеждането му в експлоатация в посочения, в договора срок. Поддържа се, че ответното дружество не е изпълнило задължението си да изгради обекта до степен на завършеност, че да е годен за ползване и, че не е изпълнил задължението си да въвед в експлоатация същия. Ето защо се иска развалянето на договора за покупко - продажба, изповядан с нот. акт №, т.І, рег.№ дело № от 2009г. на нотариус с район на действие Районен съд - Р., връщане на дадената от купувачите престация по него и връщане на сумите за закупуване на обзавеждане за процесния апартамент и вноски за участие в клуба за менажирането на същия. Ищцовата страна представя писмени доказателства.

Ответната страна оспорва фактите на неизпълнение на посочените задължения и поддържа, че не е налице такова. Заедно с това сочи, че неизпълнената част не е съществена, поради което е налице пречка по чл. 87, ал.4 от ЗЗД за разваляне на договора за покупко - продажба на недвижим имот и неизпълнението на задължението за въвеждане на сградата в експлоатация се дължи на световната финансова криза. Пълномощниците на ответника не ангажират доказателства по делото.

От събраните по делото доказателства, преценени отделно и в съвкупност, съдът прие от фактическа страна следното:

По делото е представен нот.акт №105, т.І, рег.№918, дело №102 от 2009г. на нотариус, вписан в регистъра на Нотариалната камара под №502, с район на действие Районен съд - Р., от който се установява,че между ищците М. Е. П. и Л. М. П. в качеството им на купувачи и ответното дружество е извършена покупко-продажба на недвижим имот, изграден до етап "груб строеж", а именно самостоятелен обект в сграда с идентификатор 61813.454.364.2.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Р. с адрес гр. Р., п.к. 2760, "Б", блок 1В, етаж 0, апартамент №003, разположен в сграда с идентификатор 61813.454.364.2, при посочени съседи на обекта, който апартамент се намира в апартаментен комплекс “С”, построен съгласно разрешение за строеж №111 от 01.08.2007г. на гл. архитект на община Р. в поземлен имот 61813.454.364. Не се спори,че купувачите са заплатили сумата от 62 920 евро с ДДС, преведени по сметка на продавача. В т.5 от оформения с нотариален акт договор, представителят на продавача е поел и задължението в срок до 31.12.2009г. да снабди сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация, издадено на основание чл.177, ал.3 от ЗУТ.

Издаденият констативен акт за установяване годността за приемане на строежа е от 01.12.2008г.

Не е спорно по делото, че до деня на съдебното заседание, в което делото е обявено за решаване, ответното дружество не разполага с удостоверение за въвеждане в експлоатация. Като причина за това ответното дружество да не разполага с удостоверението е изтъкната световната финансова криза.

Видно е от представените сметка - фактура №2469 от 13.08.2009г., платежно нареждане от 13.08.2009г. и операционна бележка за плащане към бюджета от 13.08.2009г., че във връзка с нотариалното изповядване на процесния договор за покупко - продажба купувачите по него са заплатили такси общо в размер на 3092, 68лв.

От представения превод на отчет за платежно нареждане за фактура от дата 07.05.2008г., квитанция АF-2008-0812 се установява, че М. П. е заплатил на „. Р. И. И" ООД със седалище в М, М, И сумата от 5 675 евро. От отразяването в същия документ е видно, че сумата е платена за пълен пакет- студио в секция 1, В003, , Банско.

Заедно с изложеното, от формуляр за членство в Лайфтайм автърсейлс, се установява, че от кредитна карта MASTERCARD на Л. П сума от 795 евро за три години. Отразено е още в документа(при подписа на Л. П, че е уведомила „. Р. И. Оувърсийз" да изтеглят пари от кредитната й карта за членски внос в Лайфтайм автърсейлс членството.

С нотариална покана пълномощник на ищците е поканил ответното дружество да се яви на 04.08.2009г. в 16 часа в кантората на нотариус Калоянова в гр. С., за да представи заверено копие от удостоверение за въвеждане в експлоатация на комплекс "С" - гр. Р., както и да заплати по посочена банкова сметка в същия срок сумите на натрупаната неустойка, съгласно пункт 5 от нотариалния акт. С протокол за констатиране на обстоятелства от 04.08.2010г. се установява, че представител на ответното дружество не се е явил на посочените дата и час.

Като доказателство е прието удостоверение №1. от 03.05.2011г. , издадено от кмета на община Р., в което е отразено, че процесният комплекс е завършен с различна степен на изпълнени довършителни работи и не е въведен в експлоатация.

Изложените факти навеждат съда на следните правни изводи :

По иска с правно основание в чл. 87, ал. 3 от ЗЗД - претенцията е за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот:

Предпоставките за успешно провеждане на иска по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД са: неизпълнение на задължението от едната страна, това неизпълнение да е виновно и трето - страната, която иска развалянето, да е изправна.

Доказателствата установяват, а и не се оспорва от ответника, че ищците са изправна страна по договора, тъй като са заплатили продажната цена на апартамента.

Доказателствата налагат и правния извод, че е налице неизпълнение от ответника на задължението му да снабди сградата, в частност и обекта на ищците, с удостоворение за въвеждане в експлоатация по чл.177, ал.3 от ЗУТ.Разпоредбата на чл. 87 от ЗЗД не провежда разграничение във вида на неизпълнението - пълно, частично, лошо, некачествено, забавено и др, с изключение на хипотезата, когато неизпълнението е незначително, с оглед интереса на кредитора. Интереса на кредитора, в случая на носителите на правото на собственост, се състои във възможността да се реализира то, чрез упражняването на правото на ползване и / или чрез упражняването на правото на разпореждане с него. В настоящия казус не следва да се приема, че е налице незначително неизпълнение с оглед интереса на кредитора, тъй като, за да може да реализират ищците в пълен обем правото си на собственост, те следва да могат да ползват имота лично или като го отдават под наем на трети лица. Поради липсата на удостоверение за въвеждане в експлоатация на комплекс "С", М. и Л. П. са лишени от това право. Това задължение продавачът по нот.акт №.. т.І, рег.№==, дело №.. от 2009г. на нотариус с район на действие Районен съд - Р. е следвало да изпълни до 31.12.2009г., т.е. същият е в забава вече 2 години. С оглед правилата за разпределение на доказателствената тежест, ответникът е този, който следваше да докаже в процеса, че е изпълнил задълженията, поети с нот.акт. В тази насока той не е представил никакви доказателства, поради което следва да се приемат за доказани и твърденията за отрицателни факти от ищците, а именно, че не са изпълнени всички СМР в комплекса и в апартамента на ищците. Предвид изложеното, допуснатото неизпълнение от ответното дружество е значително с оглед интереса на кредиторите, както по отношение на срока, така и с оглед вида и обема на задълженията, които не е изпълнил. Ето защо следва да се приеме, че не са налице предпоставките на чл. 87, ал.4 от ГПК.

Съдът приема за доказана и третата предпоставка на иска, а именно виновното неизпълнение на задълженията от продавача. Разпоредбата на чл. 63 от ЗЗД задължава страните да изпълняват задълженията си точно и добросъвестно, което означава, че за да се освободи от презумпцията за вина, именно ответникът трябва да докаже, че е положил грижата на добър стопанин да не допусне в никакъв случай неизпълнение на задължението си, да положи максимум възможните усилия за отстраняване на пречки, които биха му попречили да изпълни поетите договорни задължения. Следователно, не може да се приеме, че са налице обективни причини, които пречат на ответника да изпълни договорно поетото задължение.

Възражението на ответника, че не е изпълнил задължението си да построи и въведе в експлоатация процесния обект, поради настъпилата световна финансова криза е неоснователно. Действително, твърди се в медиите от икономисти и от политици, че съществува световна икономическа криза, но това не е достатъчно за да освободи ответника от задължението му да изпълни поетите с предварителния договор и с нот. акт ангажименти. Същият следва да докаже как световната икономическа криза е засегнала неговата стопанска дейност и как конкретно тя е повлияла негативно на изпълнението на горните задълженията. Не са ангажирани доказателства за това как световната финансова криза го е лишила от възможността да изпълни задължението да изгради в завършен вид процесният недвижим имот и да снабди него и целия комплекс "С" с удостоверение за въвеждане в експлоатация.

С оглед на изложеното, искът с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД е основателен.

По иска за връщане на престираната от купувачите продажна цена, поради отпаднало основание-чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД :

Този иск е акцесорен и основателността му е резултат от основателността на гореобсъдения иск. С оглед основателността на иска за разваляне на договора за покупко - продажба, изповядан с нот.акт №105, т.І, рег.№918, дело №102 от 2009г. на нотариус с район на действие Районен съд - Р., основателен се явява и искът за връщане на дадената покупна цена по него в размер на 62 920 евро с равностойност на 123 060, 82лв. на основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД, като получена от ответното дружество на отпаднало основание - развален договор.

По иска за заплащане на направените разноски за изповядване по нотариален ред на договора за покупко - продажба в размер на 3092, 68лв. с правно основание чл.88, ал.1, изр. 2 от ЗЗД:

Основателността му е обусловена от установяване на наличието на изискуеми в съответствие с изискването на чл. 88 от ЗЗД предпоставки, а именно - виновно неизпълнение на основно договорно задължение, послужило като основание за развалянето му от изправната страна по договора, от което за нея да са настъпили вредни последици, подлежащи на обезщетяване. Предвид събраните по делото доказателства, настоящият състав намира, че в разглеждания случай тези предпоставки са налице, тъй като в резултат на неизпълнението на задължения на продавача договорът за покупко - продажба на процесния недвижим имот следва да бъде развлен, а това води до понасяне на вреди от купувачите, съответстващи на размера на нотариалните такси и на местните данъци, платени при изповядване на договора общо от 3092, 68лв. Ето защо, този иска като основателен следва да бъде уважен изцяло.

По исковете за заплащане на сума от 1554, 88лв. за три години членски внос в Отдел за обслужване и менажиране на комплекса и за сумата от 11 099, 34лв., платена за закупуване на обзавеждане на апартамента по чл. 88, ал.1, изр.2 от ЗЗД:

Тези два обективно съединени иска, съдът приема за неоснователни, тъй като не се представиха доказателства от ищците, че са заплатили тези суми на ответното дружество. Претендираните суми са били заплатени от ищците на юридическо лице, което не е страна в настоящия правен спор. Заедно с това, М. и Л. П. не ангажираха доказателства, че това чуждо на правния спор юридическо лице е превело тези суми на ответното такова. Ето защо, не може да се приме, че тези искове са основателни по отношение на ответника в настоящото производство и следва да бъдат отхвърлени изцяло.

Претенцията за присъждане на разноски в настоящото производство на ищците следва да бъде уважена съразмерно на уважената част от искове, а именно за сумата от 5 354, 51лв.

Водим от изложените мотиви, Благоевградският окръжен съд

Р Е Ш И :

РАЗВАЛЯ сключения с нотариален акт №...., т.І, рег.№, дело № от 2009г. на нотариус, вписан в регистъра на Нотариалната камара под № с район на действие Районен съд - Р. договор за продажба на недвижими имот, сключен между ищците М. Е. П. и Л. М. П. в качеството им на купувачи и продавача „. Р. И. К. 2" Е., ЕИК ********* със седалище и адрес на управление в гр. С., ул."Г." №1., .1, А., представлявано от управителите Д Ч П и Д И К, изграден до етап "груб строеж", а именно самостоятелен обект в сграда с идентификатор 61813.454.364.2.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Р. с адрес гр. Р., п.к. 2760, "Байова борика", блок 1В, етаж 0, апартамент №003, разположен в сграда с идентификатор 61813.454.364.2, при посочени съседи на обекта, който апартамент се намира в апартаментен комплекс “С”, построен съгласно разрешение за строеж №111 от 01.08.2007г. на гл. архитект на община Р. в поземлен имот 61813.454.364.

ОСЪЖДА „. Р. И. К. 2" Е., ЕИК ********* със седалище и адрес на управление в гр. С., ул."Г." №1., .1, А., представлявано от управителите Д Ч П и Д ИК да заплати на М. Е. П. и Л. М. П. и двамата граждани на Обединено кралство Великобритания и Северна Ирландия със съдебен адрес в гр. Р., пл."П." №7, .1 сумата от 123 060, 82(сто двадесет и три хиляди и шестдесет лева и осемдесет и две стотинки)лв., ведно със законната лихва от деня на завеждане на делото - 21.12.2010г. до окончателното изплащане на сумата, представляваща заплатената цена на апартамента по нот. акт №105, т.І, рег.№918, дело №102 от 2009г. на нотариус с район на действие Районен съд - Р..

ОСЪЖДА „. Р. И. К. 2" Е., ЕИК ********* със седалище и адрес на управление в гр. С., ул."Г." №1., .1, А., представлявано от управителите Д Ч П и Д И Кда заплати на М. Е. П. и Л. М. П. и двамата граждани на Обединено кралство Великобритания и Северна Ирландия със съдебен адрес в гр. Р., пл."П." №7, .1 сумата от 3092, 68(три хиляди и деветдесет и два лева и шестдесет и осем стотинки)лв., ведно със законната лихва от деня на завеждане на делото - 21.12.2010г. до окончателното изплащане на сумата, представляваща заплатени при подписването на нот. акт нотариална такса, местен данък и такса за вписване.

ОТХВЪРЛЯ иска на М. Е. П. и Л. М. П. и двамата граждани на Обединено кралство Великобритания и Северна Ирландия със съдебен адрес в гр. Р., пл."П." №7, .1 против „. Р. И. К. 2" Е., ЕИК ... със седалище и адрес на управление в гр. С., ул."Г." №1., .1, А., представлявано от управителите Д Ч П и Д И К за сумата от 1 554, 88(хиляда петстотин петдесет и четири лева и осемдесет и осем стотинки)лв., ведно със законната лихва от деня на завеждане на делото - 21.12.2010г. до окончателното изплащане на сумата, заплатена за членство в Отдела за обслужване, подръжка и менажиране на комплекс "С" - гр.Р..

ОТХВЪРЛЯ иска на М. Е. П. и Л. М. П. и двамата граждани на Обединено кралство Великобритания и Северна Ирландия със съдебен адрес в гр. Р., пл."П." №7, .1 против „. Р. И. К. 2" Е., ЕИК ********* със седалище и адрес на управление в гр. С., ул."Г." №1., .1, А., представлявано от управителите Д Ч П и Д И К за сумата от 11 099, 34(единадесет хиляди и деветдесет и девет лева и тридесет и четири стотинки)лв., ведно със законната лихва от деня на завеждане на делото - 21.12.2010г. до окончателното изплащане на сумата, заплатена за закупуване на обзавеждане на апартамента, закупен с нот. акт №105, т.І, рег.№918, дело №102 от 2009г. на нотариус с район на действие Районен съд - Р..

ОСЪЖДА „. Р. И. К. 2" Е., ЕИК ********* със седалище и адрес на управление в гр. С., ул."Г." №1., .1, А., представлявано от управителите Д Ч П и Д И К да заплатят на М. Е. П. и Л. М. П. и двамата граждани на Обединено кралство Великобритания и Северна Ирландия със съдебен адрес в гр. Р., пл."П." №7, .1 съдебни и деловодни разноски в размер на 5 354, 51(пет хиляди триста петдесет и четири лева и петдесет и една стотинки)лв.

РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните с въззивна жалба пред САС.

ПРЕДСЕДАТЕЛ :