Р Е Ш Е Н И Е
Номер 979 02.07.2021 година
град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД –БУРГАС, първи състав, в публично
заседание на девети юни две хиляди двадесет и първа година, в състав:
Съдия: Димитър Гальов
Секретар: Кристина Линова
като
разгледа докладваното от съдията адм. дело № 357 по описа за 2021
година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 145 и сл. от АПК, вр. чл. 215, ал. 1, вр. чл. 210, ал. 3 от
Закона за устройство на територията (ЗУТ).
Образувано е
по жалба на А.Н.Н.-К., с адрес: ***, чрез пълномощниците адв.М.Д.-К. и адв.Т.Е.,
със съдебен адрес:***, „Делови център Пловдив“, ет.6, офис 606, против Решение по
протокол № 84 от 28.10.2020г., рег.№ 13-00-605 на Комисията по чл.210 от ЗУТ
при община Бургас.
Решението се
оспорва в частта за определяне размера на еднократното обезщетение на безсрочен
сервитут засягащ само имоти:
1.
идентификатор **2759 по КККР на гр.Бургас, с предназначение земеделска
територия, представляваща част от ПИ, с предходен идентификатор **911 (с площ
26,975 дка., бивш имот 121001 по недействаща КВС);
2.
идентификатор **2749 по КККР на
гр.Бургас /с уточнението в съдебно
заседание на 26.05.2021г. и видно от представената скица- л.481 от делото/,
с предназначение земеделска територия, представляваща част от ПИ с предходен
идентификатор **897 (с площ 54,337 дка., бивш имот 112006 по недействаща КВС),
които имоти
са засегнати от трасето на изместен О.К. (тръбна линия №1) при км.4+540, в
обхвата на ПУП-ПП, одобрен със заповед № РД-02-15-91 от 31.08.2016г. на зам.
министъра на МРРБ.
В жалбата се
сочи, че решението, в оспорената част, е незаконосъобразен административен акт, тъй като не е
издадено при спазване на установената форма. Липсвали мотиви за определяне на
размера на обезщетението за учредяване на безсрочен сервитут върху имоти с
идентификатори **911 и **897. Допуснати били съществени нарушения на административнопроизводствените
правила, противоречие на материалноправните разпоредби и не е била изпълнена целта
на закона. Определеното обезщетение било занижено. Същото било определено
произволно и по неясни критерии. Била определена „средна офертна пазарна цена“
на базата на подбрани въз основа на неясен критерий 4 обяви, публикувани в
интернет сайта alo.bg. Тези обяви не били приложени към решението
на комисията и не са връчени на жалбоподателя. Не били детайлно
характеристиките на определените като „сходни“ поземлени имоти, нито била посочена
дата, на която са публикувани обявите, не бил посочен и линк към интернет сайта
alo.bg, на който комисията по
чл.210 от ЗУТ твърди, че са публикувани обявите. Така останало неясно по какъв
критерий са подбрани именно посочените 4 обяви за продажба на земеделска земя.
Въз основа на този подход, комисията произволно приела за „средна офертна пазарна цена“
на „сходни
позмелени имоти“ 30,56 евро на кв.м., равняващи се приблизително
на 59,77 лв. на кв.м. Твърди се още, че произволно комисията приела, че „цената на
обезщетението за учредяване на сервитутното право следва да е 1/3 от
определената средна офертна пазарна цена от 59 770 лв./дка. Или 19 923
лв./дка/, равняващи се на 19,92 лв./кв.м.“ Сочат се множество нарушения на административно-производствените
правила и противоречие с материалния закон.
Иска се
отмяна на решението в оспорената част, което по същество означава да се измени
така определеното с него обезщетение и увеличаването му до размер равен или
максимално близък до средната продажна пазарна цена на имоти, със сходни
характеристики.
В открито съдебно
заседание жалбоподателя, редовно призована се представлява от
адв.М.К., с представено по делото пълномощно.
Ответната
страна – Община Бургас, чрез процесуален представител юрисконсулт Станимир Д., оспорва
жалбата. По същество излага аргументи за неоснователност на оспорването.
Заинтересованата
страна Агенция „ПЪТНА ИНФРАСТРУКТУРА“ – София, редовно призована, представлява
се от юрисконсулт П., с представено по делото пълномощно. Оспорва жалбата и
иска същата да бъде отхвърлена. В писмено становище (л.445) излага съображения
по съществото на спора. Намира оценката, определена от комисията за правилна.
Заинтересованата
страна Е.Я.Л., редовно призована, явява се лично.
Заинтересованите
страни Т.Н.Н., С.Т.Н., Т.Я.Н., Х.К.Г., С.К.С., Д.И.Т., Т.И.Т., редовно
призовани, не се явяват и не се представляват.
С
писмено становище (л.366) заинтересованите страни Хрисанта Г., Д.Т., С.Н., Е.Л.
и Т.Я.Н., изразяват становище за основателност на жалбата и отправените
искания. Излагат съображения за начина, по който следва да бъде определено
обезщетението.
С
писмено становище заинтересованата страна Т.Н.Н., също заявява, че подкрепя
жалбата и излага съображения за начина, по който следва да бъде определено
обезщетението.
Административен
съд – Бургас, за да се произнесе по жалбата, като взе предвид доводите и
становищата на страните, съобрази представените по делото доказателства и
съгласно разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Жалбоподателят А.Н.-К. е наследница на Т.Н. Стойкоянев (л.11-14).
С Решение № Б01 на поземлена комисия – Бургас от
05.05.1998 г. (л.15), на основание чл.27 от ППЗСПЗЗ, в полза на наследниците на
Т.Н. Стойкоянев, е възстановено правото на собственост върху следните имоти, в
землището на гр. Бургас, местността „Курт тепе“:
1. нива, с площ от 26,971 дка., представляваща имот с №
121001 по плана за земеразделяне;
2. нива, с площ от 54,336 дка., представляващи имот № 112006
по плана за земеразделяне.
Според одобрената със заповед № РД-18-9 от 30.01.2009г.
на изпълнителния директор на АГКК кадастрална карта на гр. Бургас имотите са идентификатори
съответно **911 и **897.
С оглед разпределението на наследствените квоти, жалбоподателката е
придобила собствеността върху 1/8 ид.ч. от описаните имоти.
Със Заповед № РД-02.15-91 от 31.08.2016г. (л.80), на
заместник-министъра на регионалното развитие и благоустройството бил одобрен
ПУП- ПП за обект: „Обходен път на гр. Бургас-1-ви етап от км.230+700 на път 1-9
“Сарафово —Бургас “ до км. 493+550 на път 1-6 “Ветрен-Бургас“ и локални
платна“. Заповедта била обнародвана
в ДВ (л.72-74) и оспорена пред ВАС (л.75), който с решение № 9744/16.07.2018г.
отхвърлил жалбата, като решението е окончателно.
Според кадастрален регистър на засегнатите имоти в
режим на ограничено ползване (л.78-81), със заповедта било предвидено отчуждаването на
24,476 дка. от имот с идентификатор **911, с обща площ към датата на
постановяване на заповедта от 26,971 дка, и 25,191 дка от имот с идентификатор **897,
с обща площ от 54,336 дка към датата на постановяване на заповедта. Предвидено е
и учредяване на безсрочен сервитут върху друга част от тези имоти, оставаща
след отчуждаването им, а именно: върху част с площ от 0,536 дка от имот с
идентификатор **911 и върху част с площ от 1,207 дка от имот с идентификатор **897.
Със съобщение № 80-00-202/23.04.2019г. (л.19) областният
управител на област Бургас обявил започнала отчуждителна процедура за обект „Обходен път
на гр. Бургас-1-ви етап от км.230+700 на път 1-9 “Сарафово —Бургас “ до км.
493+550 на път 1-6 “Ветрен-Бургас“ и локални платна“.
Със Заповед № РД-09-17/04.06.2019 г. на областния
управител на област Бургас са отчуждени 24,476 дка от имот с идентификатор **911
и 25,191 дка от идентификатор **897. Заповедта била обжалвана и с решение №1493
от 08.08.2019г. по административно дело № 1493 от 2019г. на АС-Бургас (л.21)
размерът за определеното със заповедта за отчуждаване обезщетение е увеличено
на 18,95лв. за кв.м., като
по този начин обезщетението за отчуждаваната площ от имот **911 е увеличено на
463 820.20лв., а за отчуждаваната площ от имот с идентификатор **897 било
увеличено на 479 264.45 лв.
С писмо от 02.09.2020г. (л.67) Агенция „Пътна
инфраструктура“ е сезирала община Бургас с искане да бъдат изпълнени
разпоредбите на чл.210 и чл.211 от ЗУТ и да бъде определен размерът на
еднократно обезщетение за засегнатите от сервитута собственици на имоти. Към
писмото е приложен оценителски доклад, възложен от АПИ (л.82).
Със заповед от 12.03.2020г. (л.51), кметът на община
Бургас назначил комисия със задача да изпълнява всички функции и дейности
предвидени в чл.210, ал.1 от ЗУТ – изготвяне на оценки и определяне на размера
и изплащането на обезщетения в изрично предвидените от закона случаи по пазарни
цени.
На 28.10.2020г. комисията провела заседание, на което е
определен размер на еднократно обезщетение за възникване на безсрочен сервитут
в поземлени имоти в земеделска
територия, засегнати от трасето на изместен О.К. (тръбна линия
№1) при км 4+450, в обхвата на ПУП-ПП, одобрен със Заповед № РД-02-15-91/31.08.2016
г. на зам.-министъра на МРРБ.
Изготвен е протокол /Решение/ № 84 от 28.10.2020г. /рег.№
13-00-605/1/28.10.2020г./ (л.44 - 48 от делото), видно от който за засегнатите
от сервитута площи от имотите на жалбоподателката (0,536 дка от имот с
идентификатор **911 и 1,207 дка от имот с идентификатор **897) е определено
обезщетение в размер съответно на 6 003,20 лв. и 13 518,40 лв.
Протоколът от
заседанието на комисията е съобщен на жалбоподателя с писмо от 12.01.2021г.
(л.52, 56).
За изясняване на факти от значение за правилното
решаване на спора, по делото е допуснато изготвянето на съдебно-оценителска експертиза.
Прието е заключението само в частта, предмет на назначената експертиза, с оглед
дадените от съда указания за изготвяне на заключението. Съдът констатира, че в
заключението на експерта се съдържат отговори и на други въпроси (поставени от ответника),
които не са включени към допуснатата от съда експертиза и изрично това е
посочено в определение № 868 от 27.04.2021г. (л.431), поради което, в частта, в
която експертиза не е назначена заключение не е изслушано, респективно не е
прието. Наред с това, съдът констатира, че на вещото лице е било указано да
вземе предвид само данните от реално осъществени сделки, а в заключението са
посочени и други обстоятелства, които няма да бъдат коментирани, предвид
дадените указания.
Вещото лице сочи, че в конкретният случай размерът на обезщетението
за този вид сервитут се определя по пазарни цени на имота или на частта от
него, която попада в границите на сервитута. Оценката се извършвала по следната
формула:
Ссерв = Сзем * Кс * Ксп, където:
- Ссерв. - пазарна стойност на сервитута;
- Сзем. - пазарна стойност на земята;
- Кс - коефициент отчитащ срока, за който е учредено
ограниченото вещно право с точност до три знака след десетичната запетая;
- Кс = (1-1,05 –п), където "п" е
броят на годините, за които е учредено правото. Коефициентът не може да бъде по
голям от 0,9‘
- Ксп - експертно определян коефициент отчитащ вида на
сервитута, при положителен се определя в зависимост от ограниченията, които
сервитута налага на собственика на земята за ползването и е в границите между
0,5 и 1,0.
В заключението е посочено, че пазарна
стойност е оценената сума, срещу която
даден актив или пасив може да смени собственика си към датата на оценката чрез
сделка при пазарни условия между купувач и продавач, след подходящ маркетинг, при
което всяка от страните е действала информирано, благоразумно и без принуда. В
конкретният случай най-приложим за имотите и целта на оценката бил
„сравнителният метод“ (чрез сравнителни продажби – посредственото сравнение). Оценката се извършвала чрез
пряко сравняване на пазарни стойности. Същността на метода на пазарните аналози
се основавал на ползване на информация за офертни или реално извършени сделки в
последните три до шест месеца на местния пазар на недвижими имоти или на други
сравними пазари за сравними аналози. При определяне пазарната стойност по
метода на пазарните аналози се сравнявали само факторите (вътрешни качества на
имота и външни/икономически характеристики), които оказват най-съществено
влияние върху нея, а именно:
- предназначение на сравняваните обекти (при незастроени
ПИ - регулационен статут);
- местоположение на обекта спрямо сравняваните обекти и в
рамките на конкретно или сравнимо населено място, район, местност;
- време на осъществяване на сделките със сравнимите
обекти (отдалеченост от датата на оценката);
- възраст на сравняваните обекти (при застроени ПИ -
наличие на рентиращи се незастроени части от имота с потенциални строителни
възможности);
- начин на строителство (при оценка на ПИ - степен на
предвиждане на бъдещото застрояване - строителни възможности на терена);
- специфични сходни фактори влияещи върху еталонните
обекти.
Вещото лице изяснява, че разликите в сравняваните
еталонни обекти спрямо оценявания обект са коригират съответно (в + или – )
според по-добрите и по-слаби характеристики на обектите с експертни коефициенти
(проценти) отразяващи степента качествените и количествените отклонения от
сравнявания обект. След извършеното сравнение на обектите се извършвала
корекция с цел определяне коригирана цена на 1 м2 за съответния
обект по отношение на сравнявания.
При определяне на пазарната стойност на процесиите имоти са
използвани за информация и ориентир пазарни аналози по офертни цени и реализирани
сделки за ниви в землището на гр.Бургас, близки до оценяваните, с един и същ
устройствен режим, около датата на решението на комисия по чл.210 от ЗУТ, коригирани
с коефициенти за индивидуални качества и за пазарна
реализация.
Предвид изричните указания при назначаване на
експертизата, че следва да бъдат взети предвид като база данни само реално
осъществени сделки, съдът кредитира с доверие заключението на вещото лице
само по отношение на описаните в заключението данни /стойности/, основаващи се
на такива сделки.
Въз основа на изложеното пазарната стойност на земята
само по реализирани сделки, изрично
посочени в заключението (л.467-468) е определена 40,80 лв. на м2.
При определяне на пазарната стойност на
сервитута е използвана следната формула:
Ссерв = Сзем * Кс * Ксп
- Кс – коефициент отчитащ срока, за който е учредено
ограниченото вещно право - приет 0,9;
- Ксп – експертно определян коефициент отчитащ вида на
сервитута - приет 0,8 (сервитутната ивица е до единствения подход към имотите).
Експертът изчислил пазарната стойност на сервитута при
пазарна цена, формирана само по реализирани сделки:
Ссерв. = 40,80 лв./м2 х 0,9 х 0,8 = 29,38 лв./м2
ПИ **2759: 536 m2
х 29,38 лв./м2 - 15 747,68 лв. без ДДС
ПИ **2749: 1 207 m2
х 29,38 лв./м2 = 35 461,66 лв. без ДДС
В заключение експертът сочи:
1. Средната пазарна цена на земята
към датата на постановяване на атакуваното Решение на комисията по чл.210 от ЗУТ, формирана само по реализирани сделки е 40,80 лв./м2.
2. В т.5.1.2 от заключението (л.467)
е посочена пазарната стойност на имоти със сходни характеристики с тези на
процесните и намиращи се е близост до тях към датата на постановяване на
атакуваното решение по реализирани сделки.
3.Пазарната стойност на сервитута
при пазарна цена, формирана само по реализирани сделки:
Ссерв. = 40,80 лв./м2 х 0,9 х 0,8 = 29,38 лв./м2
ПИ **2759: 536 m2 х 29,38 лв./м2 - 15 747,68 лв. без ДДС
ПИ **2749: 1 207 m2 х 29,38 лв./м2 = 35 461,66 лв. без ДДС
4. Пазарната цена на имотите към
момента в контекста на учредения върху тях сервитут би се занижила с ~ 14% за
ПИ **2759 и ~ 3% за ПИ **2749.
5. Съгласно проекта за изместване
на оптичен кабел (тръбна линия № 1) трасето на кабела минава непосредствено до
границите на процесиите имоти (по северозападната граница на ПИ **2759 към
локално платно 5 и по източната граница на ПИ **2749 към локално платно 4).
Сервитутната ивица няма да попречи за реализиране на предвидената застройка по
общия устройствен план на гр. Бургас, освен задълженията по спазване на
ограниченията по чл.12, ал.1 от НАРЕДБА № 6 от 13.06.2019г. за сервитутите,
които възникват в полза на операторите на електронни съобщителни мрежи по
Закона за електронните съобщителни мрежи и физическа инфраструктура, издадена
от Министъра на транспорта, информационните технологии и съобщенията, Министъра
на регионалното развитие и благоустройството и Министъра на земеделието,
храните и горите (ДВ, бр.49 от 21.06.2019г.).
В открито съдебно заседание
вещото лице изяснява, че в заключението са взети предвид сделки, реализирани от три до
шест месеца преди датата на оспорената оценка. По тази причина в заключението не са анализирани сделки,
извършени през 2018г. Коефициент не може да се използва. След засягане от
сервитута, имотите може да се обработват и да се засее тревиста растителност /райграс,
други тревисти растения/, но дървета и лозя не може да се насаждат в
сервитутната част. Само едногодишни култури би могло да се насаждат на това
място.
Уточнява разликата, според която цената
на имот с идентификатор **2759 би се занижила приблизително с 14% в следствие
на сервитута, а на имот с идентификатор **2749 приблизително с 3%. Разликата се
дължала на на това, че процентът на участие на сервитутната ивица към площта на
целия имот е различна. За имот с идентификатор **2759 сервитутната ивица имала
по-голям процент участие в имота, а в другия имот с идентификатор **2749
по-малък процент.
Експертът изяснява, че има разлика в
начина на определяне на оценка за имоти при отчуждаване и при учредяване на
сервитут.
Относно изчисленията, предвид
категорията на имотите, експертът сочи, че всички еталони, които били използвани
били коригирани с коефициент за индивидуални качества. Разликата между трета и
четвърта категория била 0,9 като цифра или се намаля с 10%.
Относно разликата в цената на кв.м.
между посочените в т.5.1.2 от заключението (л.467) сделки – подновяване на
договорна ипотека с коригирана цена (намалена с коефициент 0,9) на кв.м. =
36,36 лв.; договор за цесия с коригирана цена (намалена с коефициент 0,9) на
кв.м. = 36,36 лв. и останалите три покупко-продажби на имоти с цени на кв.м.
съответно = 10,28 лв., 10,28 лв. и 11 лв. вещото лице уточнява, че всички посочени
сделки били записани по двоен входящ номер. В Службата по вписванията се
записва веднъж с двоен входящ регистрационен номер и втори път само с входящ
регистрационен номер. Доколкото цената при ипотеката и цесията била 40,40
евро/кв.м. сочи, че при първите две офертни сделки (л.466) са с по-висока
стойност почти 45 евро/кв.м., т.е. не можело да се приеме, че тази цена е
завишена. Освен това цената била редуцирана с коефициент за индивидуални
качества 0.9.
При така изяснената фактическа обстановка, съдът
приема от правна страна следното:
Жалбата е подадена от заинтересовано
лице, адресат на акта по чл.210, ал.3 от ЗУТ, в законоустановения срок и се
явява ДОПУСТИМА, което налага същата да бъде разгледана по същество.
Разгледана
по същество, жалбата е и ОСНОВАТЕЛНА.
Оспореното
решение е издадено от компетентен орган – комисия в състав, определен със
заповед № 658/12.03.2020г. (л.51) на кмета на Община Бургас, на основание
чл.210, ал.1 от ЗУТ, в рамките на нейните правомощия. Спазена е изискуемата
писмена форма, доколкото решението е обективирано в протокол от проведеното
заседание и съдържа изискуемите реквизити, което го прави валиден административен
акт.
Независимо
от аргументите на жалбоподателя, с които се оспорва административния акт, съдът
следва да осъществи изцяло контрол за законосъобразност, съгласно чл.146 от АПК, в контекста на правомощията си по чл.168 от АПК, при което констатира
следното:
При
извършената служебна проверка съдът констатира наличието на съществени
нарушения на административнопроизводствените правила при издаване на оспореното
решение, а освен това същото противоречи на нормите на материалния закон,
поради следното:
В
решението е посочено, че се издава на основание чл.210, във връзка с чл.194 от ЗУТ.
Втората цитирана
разпоредба гласи:
Чл.194. (1) Собствениците и
обитателите на недвижими имоти са длъжни да осигуряват свободен достъп в тях за
извършване на разрешени или предписани проучвателни, проектни, строителни,
монтажни, контролни и други работи, във връзка с устройството на територията,
въз основа на заповед на кмета на общината, а в определените от закона случаи -
със заповед на началника на Дирекцията за национален строителен контрол.
(2) Собствениците на недвижими имоти
са длъжни да осигуряват свободен достъп в тях за извършване на дейности и
мероприятия при бедствия, аварии и катастрофи и изпълнение на комплексни
геозащитни проекти (укрепване на свлачища, защита на речни и морски брегове и
други отводнителни и укрепителни работи). Изпълнението на дейностите и
проектите се извършва така, че да не засяга обектите на основното застрояване.
Достъпът се осигурява със заповед на органите по ал. 1, освен ако в специален
закон не е предвидено друго.
(3) При неизпълнение на задълженията
по ал. 1 и 2 достъпът до съответните недвижими имоти се осигурява принудително
по административен ред, а при необходимост - и със съдействието на полицията.
(4) След завършване на работите по
ал. 1 и 2 лицето, на което е осигурен достъп, е длъжно веднага да отстрани
всички повреди, причинени на недвижимия имот във връзка с изпълнението на
работите. Ако повредите не могат да бъдат отстранени, правоимащият се
обезщетява за причинените вреди.
(5)
Определянето на размера на обезщетението се извършва по реда на чл. 210 и се
изплаща в едномесечен срок от влизането в сила на оценката.
От
анализа на съдържанието на цитираното в решението правно основание за
издаването му- чл.194 от ЗУТ следва извода, че този законов текст не би могъл
да съставлява основание за приемане на оспореното решение на Комисията по
чл.210 от ЗУТ към Община Бургас, назначена със заповед № 658/12.03.2020г. на
кмета на Община Бургас, тъй като в настоящият случай не се определя обезщетение за осигуряване на свободен
достъп „…за извършване на разрешени или
предписани проучвателни, проектни, строителни, монтажни, контролни и други
работи, във връзка с устройството на територията или за извършване на дейности
и мероприятия при бедствия, аварии и катастрофи и изпълнение на комплексни
геозащитни проекти (укрепване на свлачища, защита на речни и морски брегове и
други отводнителни и укрепителни работи).”, а за определяне на еднократно обезщетение за възникване
на безсрочен сервитут, поради реконструкция на съществуващи инженерни мрежи.
Редът
за определяне обезщетение за възникване право на прокарване на отклонения от общи
мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура през чужди имоти е уреден в чл.193 от ЗУТ, според който:
Чл.193. (Изм. - ДВ, бр. 65 от
(2) С договора по ал. 1 се придобива
правото да се изгради и придобие собствеността върху отклонението от общата
мрежа на техническата инфраструктура в чуждия имот.
(3) Когато не е постигнато съгласие
между собствениците на поземлените имоти и друго техническо решение е явно
икономически нецелесъобразно, правото на прокарване се учредява със заповед на
кмета на общината.
(4) Правото да се прокарат
отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура през
държавни или общински поземлени имоти се учредява, когато друго техническо
решение е явно икономически нецелесъобразно, със заповед на областния
управител, съответно със заповед на кмета на
общината.
(5) С прокарването на отклонения от
общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура не могат да се влошават
условията за застрояване на поземлените имоти, да се препятства установеният
начин на трайно ползване на поземлените имоти и да се засягат разрешени строежи
или съществуващи сгради, освен ако това не е изрично уговорено между
собствениците с договора по ал. 1.
(6) (Изм. - ДВ, бр. 66 от
(7) Разрешение за строеж на
отклоненията от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура се
издава на титуляря на учреденото право по ал. 1, 3 и 4.
(8) Цената на учреденото право по
ал. 3 и 4 се определя по реда на чл. 210 и се заплаща преди издаване на
заповедите по ал. 3 и 4.
(9) Договорът по ал. 1 и заповедта
по ал. 3 се вписват в имотния регистър по партидата на поземления имот, който
се обслужва от учреденото право да се прокарат отклоненията от общи мрежи и
съоръжения на техническата инфраструктура и по партидата на поземления имот,
през който са прокарани отклоненията от общите мрежи и съоръжения на
техническата инфраструктура.
(10) Заповедта по ал. 4 се вписва в
имотния регистър по партидата на поземления имот, който се обслужва от
учреденото право да се прокарат отклоненията от общи мрежи и съоръжения на
техническата инфраструктура, по партидата на държавния или на общинския
поземлен имот, през който са прокарани отклоненията от общите мрежи и
съоръжения на техническата инфраструктура, и в акта за държавна или за общинска
собственост.
(11) При бедствия, аварии и
катастрофи отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура
до отделни обекти могат да се прокарват временно - до преодоляване на
последствията от бедствието, аварията или катастрофата, през чужди недвижими
имоти въз основа на заповед, издадена от компетентни органи, определени със
специален закон. В този случай разрешение за строеж не се издава.
(12) За вредите по ал. 11
собствениците на засегнатите имоти се обезщетяват непосредствено след
овладяване на бедствието, аварията или катастрофата при условията и по реда на специален закон.
При така
установената по делото фактическа обстановка съдът намира, че най-напред следва
да бъде изяснен въпроса доколко са приложими в настоящият казус разпоредбите на чл.193, чл.194 и чл.210 от ЗУТ.
От съдържанието на оспорения административен акт и от
писмо вх.№ 13-00-605/02.09.2020г. на заинтересованата
страна АПИ гр.София до Община Бургас се установява, че предмет на Решение по Протокол № 84/28.10.2020г. на Комисията по чл.210
от ЗУТ към Община Бургас, назначена със заповед № 658/12.03.2020г. на кмета на
Община Бургас е да бъде
определен размера на еднократното обезщетение за сервитута при реконструкция на
съществуващи инженерни мрежи в обхвата на обект: „Обходен път на гр.Бургас – I етап, от км 230+700 на път I-9 „Сарафово –
Бургас” до км 493+550 на път I-6 „Ветрен – Бургас”. Посочено е, че със
Заповед № РД-02-15-91/31.08.2016г., издадена от заместник министър на МРРБ е
одобрен ПУП-ПП за обекта, с които са определени трасетата на техническата
инфраструктура. Разяснено е, че съгласно одобреното трасе на пътя се налага
реконструкция на съществуващи инженерни мрежи, а именно изместване на ТТ кабел
/тръбна линия № 1/ при км 4+540, като са изброени поземлените имоти, за които е
необходимо да бъде учреден сервитут, включително и процесните два имота, съсобственост
на жалбоподателя и конституираните по делото заинтересовани страни /физически
лица/.
Въпреки
характера на реконструкцията, за която е учреден безсрочен сервитут, а именно реконструкция
на съществуващи инженерни мрежи -
изместване на О.К /тръбна линия № 1/ при км 4+540, съдът намира, че в
конкретният случай не са приложими разпоредбите, които се съдържат в Раздел II
от Закона
за електронните съобщителни мрежи и физическа инфраструктура /ЗЕСМФИ/.
Според
чл.31 от ЗЕСМФИ:
Чл.31. (1)
При изграждане на нова и/или разширение на съществуваща линейна физическа
инфраструктура за разполагане на електронни съобщителни мрежи в полза на
операторите на електронни съобщителни мрежи възникват сервитути. Сервитутите по
този закон се отразяват в кадастъра и се вписват при условията и по реда на
Закона за кадастъра и имотния регистър.
(2) Сервитутите по ал.1 възникват
въз основа на договор и/или административен акт за всички имоти - публична и
частна собственост, когато: 1. има влязъл в сила подробен устройствен план, с
който се определя местоположението на съответните имоти, и 2. на собственика на
имота е изплатено от титуляря на сервитута еднократно обезщетение само за имоти
- частна собственост.
(3) Определянето на размера на
обезщетенията по ал.2, т.2 се извършва по взаимно съгласие на страните или въз
основа на оценка от лицензиран оценител, а при имоти- публична собственост,
обезщетения не се дължат.
(4) Размерът на обезщетението по
ал.2, т.2 се определя при прилагане на следните критерии: 1. площ на служещия
поземлен имот, включена в границите на сервитута; 2.видове ограничения на
ползването на служещия имот; 3. срок на ограничението; 4. пазарна оценка на
имота или на частта от него, която попада в границите на сервитута.
(5) Начинът на плащане на
обезщетението по ал. 2, т. 2 се договаря между страните.
(6) При предоставяне на права по
чл.15, ал.1 или по чл.17, ал.1 в полза на операторите на електронни съобщителни
мрежи не възникват сервитути по този раздел.
(7) Учредяването на сервитут по този
закон върху поземлени имоти в горски територии се осъществява и при спазване на
Закона за горите.
(8) В случаите по чл. 50, ал. 3, т.3
сервитутите по ал.1 възникват по право.
Анализът на цитираната разпоредба сочи, че субектите
по отношение на които възникват сервитути по ал.1 на чл.31 от ЗЕСМФИ са операторите на електронни
съобщителни мрежи. В процесният случай, субектът сезирал Община Бургас с писмо вх.№
13-00-605/02.09.2020г. да бъде определен размера на еднократното обезщетение за
сервитута при реконструкция на съществуващи инженерни мрежи в обхвата на обект:
„Обходен път на гр.Бургас – I етап, от км
230+700 на път I-9 „Сарафово – Бургас” до км 493+550 на път I-6 „Ветрен –
Бургас” е АГЕНЦИЯ „ПЪТНА ИНФРАСТРУКТУРА”
СОФИЯ, която няма статут на „оператор на електронна съобщителна мрежа“. Отделно от
това, искането е за реконструкция на съществуващи инженерни мрежи в обхвата на
посочения в искането обект, а не за изграждане на нова и/или разширение на
съществуваща линейна физическа инфраструктура за разполагане на електронни
съобщителни мрежи, както е предвидено в разпоредбата на чл.31, ал.1 от ЗЕСМФИ. Именно с цитираното писмо
АПИ-София е посочила, че основание за искането й е необходимостта от реконструкция /преместване/ на кабели,
тел. кабел, т.т. кабел, о.к., ел. провод и водопровод, т.е части от различни
видове техническа инфраструктура на различни оператори.
При
тези констатации, се обосновава извода, че административното производство по
разглеждането, респективно произнасянето по искането на АПИ - гр.София до
Община Бургас, направено с писмо вх.№ 13-00-605/02.09.2020г., следва да се
извърши по реда на чл.193 от ЗУТ, а
не по реда на чл.31, ал.1 от ЗЕСМФИ. Следователно, в случаят
административният орган - Комисията по чл.210 от ЗУТ към Община Бургас,
назначена със заповед № 658/12.03.2020г. на кмета на Община Бургас, е следвало
да се произнесе с решение, на основание чл.193, ал.8 от ЗУТ, а не въз основа на
посоченото в оспорения акт, че правното основание за издаването му е чл.194 от ЗУТ.
В случаят, не става въпрос само за неправилно
позоваване на приложимата правна норма, тъй като относимата в този случай
разпоредба предвижда особена процедура по издаване на административния акт,
която в случаят също е нарушена.
Следва да се посочи, че в производството по чл.193 от ЗУТ, преди да се пристъпи към
издаване на заповед от кмета на общината по реда на чл.193, ал.3 от ЗУТ за
учредяване правото на прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на
техническата инфраструктура през чужди имоти, респективно определяне негова
цена по реда на чл.193, ал.8 от ЗУТ, е необходимо да не е постигнато съгласие между собствениците на поземлените имоти, като
задължителна процесуална предпоставка.
В цитираното писмо вх.№ 13-00-605/02.09.2020г. на АПИ
до Община Бургас /л.67-69 от делото/
е посочено, че агенцията е предприела всички необходими действия за изпълнение
на законовите разпоредби, включително е изпратила писма до всички
заинтересовани собственици, с данни за вида и площта на възникналия върху имота
сервитут, както и размера на определеното еднократно обезщетение, но същите не
са изразили писмено съгласие в законоустановения за това срок. Същевременно, в
административната преписка приложена по делото не се съдържат доказателства за
това твърдение, в т.ч. и че на жалбоподателя е изпратено такова писмо, и че същата
не е изразила съгласието си за учредяване право на прокарване с
писмен договор между собственика и АПИ, с нотариална заверка на подписите.
Поради изложеното, Решение по Протокол № 84 от 28.10.2020г.
на Комисията по чл.210 от ЗУТ към Община Бургас, назначена със заповед №
658/12.03.2020г. на кмета на Община Бургас е издадено при съществено нарушение на административно производствените правила и в
противоречие с материалните разпоредби на закона, при несъответствие на
установената фактическа обстановка с посоченото правно основание за издаването
му.
Съвсем
отделен е въпроса, че така определеното в протоколното решение обезщетение
противоречи на материалния закон и на друго основание. Както вече бе
отбелязано, първостепенно условие за обективното и справедливо оценяване на
имота е съобразяване на неговите характеристики. В случаят, единият от двата
процесни имота /с предходен идентификатор
**911/ е описан в протоколното решение, че съставлява имот земеделска
територия- нива от ЧЕТВЪРТА категория, което не отговаря на фактите по случая.
Видно от приложените по делото писмени доказателства / например скица на имота- л.483 от делото/, засегнатият имот е от
ТРЕТА категория, а този факт неминуемо води до извода, че така определеното
обезщетение при несъобразяване на характеристиките на имота не би могло да се
приеме за обективно и справедливо.
По делото не е спорно, че съсобствените
на жалбоподателката ПИ с идентификатори **911 и **897 по кадастралната карта на
гр.Бургас попадат в обхвата на обект „Обходен път на гр. Бургас-1-ви етап от км.230+700 на път 1-9
“Сарафово —Бургас “ до км. 493+550 на път 1-6 “Ветрен-Бургас“ и локални
платна“ и към
момента на определяне на оценката не е проведено производство за промяна
предназначението на имота и той е със статут на земеделска земя.
В съдебното производство е приета
съдебно-оценителна експертиза за определяне пазарната цена на имотите. Съдът
уточнява, че задачата на експерта е изрично посочена в определение № 868 от 27.04.2021г. (л.431).
вече бе изтъкнато, че заключението в частта, в която са дадени отговори на
въпроси извън изрично определените, както и в частта, в която се сочат данни в
разрез с дадените указания относно сравнителните данни /само за реални сделки/ не
следва да се взема предвид.
Меродавни за определяне на обезщетението следва да
бъдат само данните от реално осъществени сделки, при положение, че не бъде
постигнато съгласие.
Принципно, от страна на вещото лице е използван
допустимият метод на посредственото сравнение (сравнителен подход), като в
съответетн раздел на заключението е взета предвид пазарната стойност изведена
чрез сравнение на процесните имоти със сходни такива, за които е налична
информация за цената от реално осъществени сделки. Отчетени са отклоненията в
качествата на оценяваните имоти спрямо сходните такива чрез корекционни
коефициенти. Съдът намира, че тази част методът е най-подходящ, предвид
сходството в характеристиките на оценяваните имоти и съпоставимите такива.
Следва да се отбележи, че същността на сравнителния подход е в прякото
сравнение на пазарните стойности, като се ползват реално осъществени сделки в
последните три до шест месеца на местния пазар. Експертизата е извършена след
задълбочен анализ на наличната информация за реализирани сделки с имоти,
намиращи се в близост до оценявания, с един и същ устройствен режим, и същите
коригирани с коефициенти за индивидуални качества и за пазарна реализация.
При определяне на пазарната стойност на
сервитута е използвана следната формула:
Ссерв = Сзем * Кс * Ксп
- Кс – коефициент отчитащ срока, за който е учредено
ограниченото вещно право - приет 0,9;
- Ксп – експертно определян коефициент отчитащ вида на
сервитута - приет 0,8 (сервитутната ивица е до единствения подход към имотите).
Експертът изчислил пазарната стойност на сервитута при
пазарна цена, формирана само по реализирани сделки:
Ссерв. = 40,80 лв./м2 х 0,9 х 0,8 = 29,38 лв./м2
ПИ **2759: 536 m2 х 29,38 лв./м2 = 15 747,68 лв. без ДДС
ПИ **2749: 1 207 m2 х 29,38 лв./м2 = 35 461,66 лв. без ДДС
Съдът намира за неоснователно възражението,
изложено от ответника и заинтересованата страна Агенция „Пътна инфраструктура“,
според което посочените в заключението стойности на два поземлени имота,
информация за които експертът взел от договор за подновяване на договорна
ипотека и договор за цесия не следва да се вземат предвид при определяне
стойността на имотите, тъй като били завишени. Доколкото двете сделки са реално
осъществени и експертът е взел предвид тези данни, съгласно указанията при
назначаване на експертизата, доколкото имотите са със сходни характеристики и експертът
е редуцирал стойността с коефициент за индивидуални качества 0,9, същите следва
да се вземат предвид в оценката на процесните имоти.
В работата на комисията е използван
същия сравнителен подход, но не с реално осъществени сделки със сходни имоти, а
с данни от други производства по оценяване и влезли в сила съдебни решения,
както и офертни пазарни цени. Така определените средни стойности обаче били намалени
на 1/3, без каквито и да било мотиви за тази съществена редукция- отбелязано е
единствено, че ограничението в правото на
ползване по никакъв начин не се отразява на правото на собственост, но не е
ясно въз основа на какви критерии е определен именно този размер. Комисията се
е позовала и на оценки извършени от лицензирани оценители, но не са изложени
мотиви как тези оценки са взети предвид при окончателно изчислената стойност.
От друга страна, определената от СТЕ
редукция спрямо пазарната стойност на правото на собственост е мотивирана, при
отчитане на ограниченията за собственика на земята в резултат на учредения
безсрочен сервитут. Поради това съдът приема, че определеното от комисията
обезщетение е занижено и не представлява справедлива пазарна цена на
обезщетение.
Ето защо, решението следва да се отмени
в обжалваната част, досежно двата процесни имота, а преписката да се върне на
ответната страна, която да се произнесе по предвидения в чл.193 от ЗУТ ред, респективно
при издаване на последващ административен акт по реда на чл.193, ал.8, вр. ал.3
от ЗУТ обезщетението следва да бъде съобразено с данните от реално осъществени
сделки, описани по-горе.
При този изход на спора и своевременно
направеното искане, на основание чл.143, ал.1 от АПК, в полза на жалбоподателя следва
да се присъдят направените разноски по делото.
Според представените списък по чл.80 от ГПК (л.514)
направените разноски са: адвокатски хонорар – 3 600лв., внесена държавна такса
в размер на 10 лева и депозит за възнаграждение за вещо лице – 300 лв. или общо
3 910лв. Налице са доказателства за извършени плащания на процесните разноски
(л.514-526). Обаче, възражението на ответната страна за прекомерност на
адвокатското възнаграждение, претендирано от оспорващата страна, е ОСНОВАТЕЛНО.
Това е така, поради следното:
На
първо място, следва да се отбележи, че делото не се отличава с особена фактическа
и правна сложност, като в настоящото производство следва да бъде съобразен
минималният размер на адвокатското възнаграждение, съгласно разпоредбата на чл.78, ал.5 от ГПК вр. чл.144 АПК, вр. с
Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения
и по-конкретно нормата на чл.8, ал.1, т.4 от наредбата, относно
административните дела с материален интерес. В случаят, производството
несъмнено е с такъв материален интерес, доколкото предмета на делото е именно
определяне на еднократно парично обезщетение за учредения сервитут. При така
обсъдените по-горе данни за реално осъществени сделки на имоти със сходни
характеристики, предвид изложеното в заключението относно стойността на двата
процесни имота, а именно обезщетение в размер на 15 747.68 лева /имот с
идентификатор **2759/ и в размер на 35461.66 лева /имот с идентификатор **2749/,
с оглед произнасянето на съда и в този аспект, понятието материален интерес в
това производство следва да се дефинира като разлика между първоначално
определената сума на обезщетението от 6003.20 лева за първия имот и 13518.40
лева за втория имот и посочените от вещото лице стойности, с оглед съобразените
реално осъществени сделки. Първоначално определеното обезщетение не може да се
взема предвид, при положение, че същото е определено да се заплати без
необходимостта от завеждане на съдебно дело. Жалбоподателят оспорва така
определеното обезщетение, поради което в понятието материален интерес на това
производство следва да се съобрази разликата, т.е. евентуалната сума, с която
се надвишава първоначално посочения размер в протоколното решение и размерът на
обезщетението, определен в хода на съдебното производство. При тези данни и стойности, претендираното
адвокатско възнаграждение в размер на 3600 лева, с ДДС или 3000 лева, без ДДС
действително е прекомерно. При
съобразяване на аритметичните стойности, съгласно чл.8, ал.1, т.4 от наредбата
и така определения от експертизата размер на обезщетението, размерът на
адвокатското възнаграждение следва да бъде 1480.63 лева, без ДДС или 1776.75
лева, с включен ДДС. Поради това, в полза на жалбоподателя следва да се
присъдят разноски в общ размер на 2086.75 лева /вкл. държавната такса от 10 лева и внесения депозит за вещо лице/.
Мотивиран от изложеното, на основание
чл.172, ал.2 от АПК, Административен съд Бургас, първи състав,
Р
Е Ш И:
ОТМЕНЯ Решение по Протокол
№ 84 от 28.10.2020г., рег.№ 13-00-605/28.10.2020г. на Комисията по чл.210 от ЗУТ при община Бургас, В ЧАСТТА относно определения размер на еднократното
обезщетение на безсрочен сервитут засягащ поземлен имот с посочения предходен
идентификатор **911 по КККР на
гр.Бургас, с предназначение земеделска територия, (с площ 26,975 дка.,), с
0.536 дка площ с ограничено ползване, както и поземлен имот с посочения предходен
идентификатор
**897 по КККР на гр.Бургас, с предназначение земеделска
територия /с площ 54,337 дка./, с 1.207 дка площ с ограничено ползване и
ВРЪЩА преписката в тази част /по отношение на процесните два
имота, предмет на делото/, на административния орган за
продължаване на производството във връзка с писмо вх.№
13-00-605/02.09.2020г. на АГЕНЦИЯ „ПЪТНА ИНФРАСТРУКТУРА” СОФИЯ, при съобразяване със
задължителните указания по тълкуване и прилагане на закона в мотивите на
настоящото решение.
ОСЪЖДА Община Бургас
да заплати на А.Н.Н.-К., с адрес: ***, сумата от 2086.75 лв.,
представляваща общ размер на разноските по делото.
РЕШЕНИЕТО
може да се обжалва от страните с касационна жалба пред Върховния
административен съд на Република България в 14-дневен срок от връчване на
съобщението.
СЪДИЯ: