РЕШЕНИЕ
№ 25
гр. Царево, 18.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЦАРЕВО, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и първи март през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Минчо Т. Танев
при участието на секретаря Петранка Ян. Бъкларова
като разгледа докладваното от Минчо Т. Танев Гражданско дело №
20212180100478 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по постъпила искова молба от
В. В. П., ЕГН **********, с адрес в **, чрез адв. С.К., личен № **********,
вписан в регистъра на АК - Бургас, Съдебен адрес за призоваване и
съобщения: **, против: Етажната собственост на жилищна сграда с
идентификатор **, находяща се в **, с която се иска от съда, да постанови
решение, с което да отмени всички решения, взети от общото събрание на
етажната собственост на жилищна сграда с идентификатор **, находяща се в
** от ** г. Да присъди на ищеца направените по делото разноски.
С исковата молба са представени писмени доказателства. Направено е
искане за допускане и на гласни такива.
Съдът е приел исковата молба и е постановил да се изпрати препис от
исковата молба и доказателствата на ответника.
Ответника е получил съобщението и е депозирал писмен отговор в
срок. В отговора на исковата молба, ответника счита предявения иск за
допустим, но неоснователен. С отговора на исковата молба са представени
писмени доказателства. Направено е искане за допускане и на гласни такива.
С исковата молба се твърди, че ищеца е собственик на самостоятелни
обекти, в сграда с идентификатор **, находяща се в **, а именно, **, които
представляват 3,196 % идеални части от общите части в етажната
собственост. Твърди се, че при провеждане на общото събрание на етажната
собственост на ** г. с решения обективирани в протокол, изготвен на
1
15.09.2021 г. са допуснати нарушения, които са основание за отмяна на
всички взети решения. Според ищеца, Общото събрание е проведено при
допуснати съществени нарушения на чл. 14 от ЗУЕС, които са довели до
нарушения на кворума за провеждане на общото събрание- чл. 15 от ЗУЕС и
мнозинството, с което са взети решенията- чл. 17 от ЗУЕС. Според ищеца,
присъствалите на събранието, са представлявали съответно: адв. К. е
представлявал четирима собственици, ** е представлявал 8 различни
собственици, притежаващи право на собственост в 9 отделни обекта, ** е
представлявала четири собственици, собственици на 12 обекта, Н.К. е вписан
като пълномощник на А.Р., но пълномощното му не е било с нотариална
заверка на подписите. Твърди се, че Н.К. е собственик на недвижим имот в
сградата в режим на СИО и процента идеални части на всички собственици не
отговаря на посочените в протокола от проведеното ОС на ЕС от ** г.
Според исковата молба, М.Х. е участвала на събранието, без изобщо да
е упълномощила надлежно когото и да е, като в протокола е било вписано, че
е изразила желание в подкрепа на решение по т. 2 в изпратен от нея
електронен документ, който обаче не е пълномощно. Твърди се, че
впоследствие е бил протоколиран телефонен разговор с нея, при който тя е
упълномощила Н.К. да гласува от нейно име, но такова упълномощаване не е
валидно, поради което и участието на Х. е в нарушение на правилата. Според
исковата молба, тези нарушения са довели до липса на надлежно
представителство, по отношение на определен брой от вписаните като
участвали лица, като в резултат на това, кворумът от събранието не е бил
97,257 % идеални части, поради което и решенията не са взети с цитираните в
протокола мнозинства. Отделно от това се твърди, че при изготвяне на
протокола е допуснато и друго нарушение, а именно такова на чл. 16, ал. 5 от
ЗУЕС, тъй като в протокола не фигурират подписи на участвали в събранието
лица. Твърди се също така, че от текста на протокола става ясно, че изобщо не
е подлагано на гласуване решение за удължаване срока на действие за
договор за поддръжка на общите части, а единствено е гласувана такса в
размер на 14 евро на кв. м., но в същото време в протокола е посочено, че е
взето решение за такова удължаване. Освен всичко останало се сочи, че
съгласно решението по т. 4.1 от дневния ред, е било взето решение „да се
освободи инвеститора Н.К. и дружеството „**“ ООД от всички такси за
поддръжка и управление на етажната собственост, както и от такса за фонд
„Ремонт и обновяване“ за периода 2021 до 2021 г. което според ищеца, е
решение за опрощаване на финансови задължения, което може да бъде взето
само с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части,
съгласно чл. 17, ал. 1, т. 4 ЗУЕС, но в случая решението е взето според
отразеното в протокола с 63,216 % идеални части, което прави вземането на
това решение, без необходимото мнозинство. Поради изложеното се иска от
съда, да отмени всички решения, взети на общото събрание на етажната
собственост на ** г., които решения са обективирани в протокол, изготвен на
15.09.2021 г.
2
Според ответника на 03.09.2021 г. на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 от
ЗУЕС, Управителя на ЕС Н.В.А. е свикала Общо събрание на етажната
собственост, находяща се в сграда със смесено предназначение с
идентификатор: **, изградена в поземлен имот: **, с административен адрес:
Апартаментен комплекс „**”. Сочи се, че дата и час на поставяне на поканата
са 03.09.2021 г. в 19:00 часа, за което е бил съставен протокол на основание
чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, който е подписан от двама свидетели. Според отговора
на ответника, на ** г. от 11:00 часа, на ОС се явили- лично и чрез
пълномощници- собственици на етажната собственост 97,257%. Според
отговора на исковата молба, адвокат Н.П. К. не е представлявал четирима
собственика, а е представлявал м.м., С.Л., Н.П. или А.П., като за това говори
факта, че за единния апартамент- № 11, адвокат Н.П. К. е бил упълномощен
от двамата съсобственика на апартамента Н.П. или А.П., като при това дори
да се приеме, че единият от съсобствениците на апартамента не е бил
представляван на събранието, то това не променя процента от 2,935%, който
процент идеални части е за обекта от ЕС. Твърди се, че ** не е представлявал
8 собственика на ЕС, тъй като същия е участвал лично на ОС и е
представлявал трима собственика: Е.Й., Л.Ш. и М.Х.. Твърди се, че Н.В.А. не
е представлявала 4 собственика на ЕС, тъй като същата е участвала лично на
ОС и е представлявала трима собственика: Я.А., Д.А. и А.П.. Сочи се, че Н.К.
е собственик на обект в ЕС, а също така същия е действал и като
пълномощник на А.Р., поради което и не е необходима нотариална заверка на
подписите на пълномощното. Според ответника, Н.К. е бил упълномощен
устно от М.Х. за вземане на решение и да гласува вместо нея, пред всички
участници в проведен телефонен разговор с нея, като това упълномощаване е
било вписано в протокола от проведеното ОС, а по късно, Х. е изпратила
изрично пълномощно на Н.К., с което отново е потвърдила действията му
като пълномощник на ОС. Според ответника, всички лица, които са
действали като пълномощници на ОС, са собственици на обекти в ЕС или
адвокати, поради което не се изисква нотариална заверка на подписите- чл.
14, ал. 1 и ал. 3 от ЗУЕС, като отделно от това, нито едно лице-
пълномощник- не е представлявало повече от три лица на ОС. Твърди се, че
Н.К. и дружеството „**“ ООД, са били освободени от заплащане на всички
такси за управление и поддръжка, защото „ **“ ООД е собственик на земята в
комплекса и изградените съоръжения в него, а и дружеството ги предоставя
безвъзмездно за ползване на ЕС, срещу освобождаването му за заплащане на
такси, а за да е налично опрощаване или отсрочване или разсрочване на
задължение е необходимо то да е възникнало т.е. да е ликвидно и изискуемо,
а такова задължение към вземане на решението не е изискуемо, към
освободените от заплащане на такси лица и поради това, решението се взима
с обикновено мнозинство- чл. 17, ал. 3 от ЗУЕС. По изложените съображения
се иска, от съда, да отхвърли иска като неоснователен и недоказан
Пред съда, ищеца се представлява от упълномощен представител-
адвокат. Пледира се за уважаване на исковете.
3
В съдебно заседание, етажната собственост се представлява от
упълномощен представител- адвокат. Пледира се за отхвърляне на исковете.
За да се произнесе по така поставения за решаване правен спор, съдът
взе предвид следното.
Правното основание на предявеният иск е по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.
Няма спор между страните, а и се установява от представените по
делото Нотариални актове, че ищеца е собственик на самостоятелни обекти, в
сграда с идентификатор **, находяща се в **, а именно **, които
представляват 3,196 % идеални части от общите части в етажната
собственост.
Няма спор и се установява от представена по делото Покана за свикване
на общо събрание и Протокол за поставяне, че дата и часът на поставяне на
поканата са 03.09.2021 г. в 19:00 часа- съгласно представения протокол на
основание чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, подписан от двама свидетели- като ОС е
било насрочено за ** г. от 11:00 часа. В поканата ясно са посочени кой свиква
общото събрание, на коя дата се свиква, в колко часа, както и е обявен
дневния ред на общото събрание.
Съгласно представения Протокол от общо събрание на собствениците
на жилища в етажната собственост, общото събрание на етажната
собственост е проведено на ** г., като решенията са обективирани в протокол,
изготвен на 15.09.2021 г.
Видно от представения протокол, в същия е посочено, че на общото
събрание са присъствали- лично чрез представители- притежаващите 60,2353
% от етажната собственост. В протокола, подробно са изброени и
присъстващите на събранието лица, както и е посочено, кой представляват
присъстващите.
По предложения дневен ред, съгласно представения протокол, са били
взети решения на общото събрание, както следва: 1. Отчет на събраните и
изразходвани средства от фонд „Ремонт и обновяване“ за периода 2020-2021
г. 2. Обсъждане въпроса, за удължаването на срока на действие, на договор за
поддръжка на общите части на етажната собственост с адрес: ** и общи
помещения, площи, съоръжения за общо ползване и прилежащи зони в
комплекс „**“ сключен между ЕС и „**, ЕИК **, или избор на друго
дружество за поддръжка и обслужване само на общите части на сградата
/асансьор, стълбища, коридори, фоайе др./. 3. Определяне размера на
годишната парична вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ за периода 2021 г.
до 2022 год. 4. Разни.
Съгласно показанията на разпитания по делото свидетел Василева,
същата е присъствала лично на проведеното събрание и лично е изготвила
протокола за проведеното общо събрание на етажната собственост. Пред съда
същата заяви, че потвърждава всички обстоятелства, които са отразени в
протокола, като изрично заяви, че пълномощниците са били така, както са
описани в протокола от общото събрание, към момента на провеждане на
4
общото събрание и точно са описани в протокола. Същата заяви, че лицето
М.Х. не е присъствала в началото на провеждането на общото събрание, като
от същата е било показано едно пълномощно, но в него нямало изписани
имена кой кого упълномощава, поради което и това пълномощно не било
прието като такова, а като изразено нейно съгласие по отношение на точките
в дневния ред. Свидетеля твърди, че се свързали с ** на високоговорител и
тогава същата упълномощила ** да вземе решение и да я представлява на
събранието. Според този свидетел, същата в началото на общото събранието е
изчислявала кворума. Според същия свидетел, общото събрание се
провеждало на български език, без присъствие на преводач.
Съгласно показанията на св. Х., същия е присъствал лично на общото
събрание. Според показанията му, фирмата „**“ е втори сезон с дейност в
комплекс „**“ в Лозенец, заедно с друго юридическо лице „** **“, която
дейност е по поддръжка и обслужване на комплекси от затворен тип, което
включва охрана целогодишна, всичко свързано с общите части по етажната
собственост и прилежащите територии, озеленяване, басейни, плащане на
сметки- общи вода, ток, поддръжка на асансьор, годишни прегледи. Според
същия свидетел, на събранието е имало спорове между съсобствениците, по
отношения таксата за поддръжка.
Въз основа на фактите, установени от доказателствата по делото, съдът
като съобрази разпоредбите на закона, достигна до следните правни изводи:
Предявен е иск, с правно основание в чл. 40 от ЗУЕС.
Иска е допустим
Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, всеки собственик може
да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание, а
съгласно ал. 2 на същия член, молбата се подава пред районния съд по
местонахождението на етажната собственост, в 30- дневен срок от
получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7. Исковата молба е
предявена в законоустановения срок, поради което и съда приема, че иска е
допустим и не е предявен извън сроковете по ЗУЕС.
Иска е основателен, по следните съображения:
Съгласно чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна
на незаконосъобразно решение на общото събрание. В чл. 12 и следващи от
ЗУЕС, са уредени инициативата, редът за свикване и провеждане на общо
събрание, както и нужния кворум за провеждане на общо събрание, което
може валидно да взема решения в съответствие с правомощията си по чл. 11
от ЗУЕС.
В случая, в тежест на ищеца е да докаже, че е собственик в етажната
собственост, общото събрание, на която е приело оспорваните понастоящем
решения.
В тежест на ответника е, да докаже при условията на пълно и главно
доказване, обстоятелствата свързани със спазването на изискванията на ЗУЕС
5
във връзка с реда за свикване и провеждане на общо събрание, както и
наличието на нужния кворум.
Няма спор по делото, по отношение правата на собственост както на
ищеца, така и ответната Етажна собственост.
На първо място, атакуваните решения следва да се отменят, тъй като
събранието е било проведено без присъствието на преводач. Действително,
присъствалите чужди граждани са рускоговорящи, а руския език е доста
близък с българския. Предвид обаче, че в това общо събрание са се
обсъждали въпроси свързани с бюджет, поддръжка, такси и видове услуги,
ясно е, че при такива обсъждания се използват специфични термини, които
няма как да са ясни на чужди граждани, които не говорят български език.
Според показанията и на двамата разпитани свидетели, по време на
събранието са се водили сериозни дискусии по обсъжданите въпроси и
предвид- както липсата на преводач, така и спецификата на обсъжданите
въпроси- руските граждани обективно не са могли да разберат за какво се
дискутира, какви решения се вземат и за какво се гласува.
На следващо място, решенията на общото събрание, са приети в
нарушение на закона.
Съгласно чл. 14, ал. 1 ЗУЕС, собственик или ползвател, който не може
да участва в общото събрание, може да упълномощи пълнолетен член на
домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или
друг собственик, който да го представлява. Упълномощаването може да бъде
направено устно на същото или на предходно заседание на общото събрание,
което се отразява в протокола на събранието, или в писмена форма. Съгласно
нормата на чл. 14, ал. 4 от ЗУЕС, едно лице може да представлява най-много
трима собственици и/или ползватели.
При тази нормативна уредба, Общото събрание се е провело при
допуснати нарушения на чл. 14 от ЗУЕС, които са довели до нарушения на
кворума за провеждане на общото събрание по смисъла на чл. от 15 от ЗУЕС
и мнозинството, с което са взети решенията по смисъла на чл. 17 от ЗУЕС.
Така, видно от представения по делото протокол от общото събрание,
адвокат Н.К., е участвал в събранието в качеството си на
пълномощник на ***, е участвал в качеството си на пълномощник на ***.
Н.В.А. е участвала в събранието както лично, така и в качеството си на
собственик на обекти в ЕС и в качеството си на пълномощник на ***.
За достоверността на протокола и отразеното в него, спорове по делото
не бяха повдигнати, а съгласно показанията на разпитания свидетел В.,
същата лично е изготвила протокола за проведеното общо събрание на
етажната собственост, като според показанията й, собствениците са били така
представлявани от пълномощниците, както са описани в протокола от общото
събрание, към момента на провеждане на общото събрание и както са
посочени в протокола.
Във връзка с горното, съдът приема, че общото събрание е проведено в
6
нарушение на изискванията на ЗУЕС, поради което и предявеният иск се
явява основателен и следва да се уважи, като се отменят всички решения,
взети от общото събрание на етажната собственост.
Предвид уважаването на иска, ответника следва да заплати на ищеца и
направените разноски по делото, които са в размер на 880,00 лева съобразно
представения списък по чл. 80 от ГПК.
Мотивиран от изложеното Царевският районен съд ,
РЕШИ:
ОТМЕНЯ ВСИЧКИ решения, взети от общото събрание на етажната
собственост на жилищна сграда с идентификатор **, находища се в ** от **
г.
ОСЪЖДА Етажната собственост на жилищна сграда с идентификатор
**, находяща се в **, да заплатят на В. В. П., ЕГН **********, сумата 880,00
лева, представляващи направени разноски по делото.
Решението подлежи на въззивно обжалване, пред Окръжен съд- Бургас,
в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Царево: _______________________
7