Р Е Ш Е Н И Е

 

                                              гр.  София  8.02.2019 г.

 

 

                              В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

 

   

         СОФИЙСКИ   ГРАДСКИ   СЪД,    Г.О.,   ІI-б   ВЪЗЗИВЕН СЪСТАВ,

в публичното заседание на четвърти февруари две хиляди и деветнадесета година, в състав:

 

                                                            ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОЗИНЕЛА ЯНЧЕВА

                                                                     ЧЛЕНОВЕ: РАЛИЦА ДИМИТРОВА

                                                                                           СВЕТОСЛАВ СПАСЕНОВ

                       

при секретаря Д. Шулева,  като разгледа докладваното  от съдия  ЯНЧЕВА гр. дело № 8787 по описа за 2018 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

            Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

            Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба на А.М.Л., с която срещу „М.К.М.“ ЕООД са предявени искове с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата от общо 6 400 евро, представляваща годишен приход за 2015 г. по сключени седем договора от 23.02.2011 г. и 13.02.2012 г. за наемно управление на недвижими имоти, находящи се във ваканционен комплекс „М.К.“, гр. А. - апартаменти № 12_5, № 32_34, № 34_27, № 32_53, № 33_66, № 33_76 и № 33_78.

            Ищецът твърди, че в качеството си на фактически ползвател, въз основа на предварителни договори от 23.02.2011 г. и 13.02.2012 г., на седем броя апартамента, находящи се във ваканционен комплекс „М.К.“, гр. А., сключил с ответника седем броя договора за наемно управление на същите недвижими имоти, съгласно които ответникът се задължил да отдава под наем и извършва други дейности, осигуряващи приходи от ползването на апартаментите. Сочи, че при подписването на договорите от 13.02.2012 г. страните се договорили ответникът да заплаща годишен приход от 1 600 евро годишно за апартамент 12_5 и по 800 евро за останалите шест апартамента, или сумата от общо 6 400 евро за всичките седем имота, която сума следвало да се преведе не по-късно от 31 декември на съответната година. Ищецът заявява, че ответникът не заплатил дължимата се сума за 2015 г. в размер от 12 517.13 лв. В съдебно заседание пред СРС ищецът е направил уточнение, че сключените с ответника договори били мълчаливо продължени, с оглед липсата на връщане на процесните имоти и предвид липсата на противопоставяне на всяка от двете страни.

            С отговора на исковата молба ответникът оспорва предявените искове. Сочи, че съгласно т.8.1 от договорите за наемно управление на апартаменти № 12_5, № 32_34, № 34_27 договорите имат действие за срока, през който ищецът има право да осъществява фактическа власт върху имотите съгласно съответните предварителни договори. Поддържа, че съгласно т.4.2 от предварителните договори ищецът получава правото да ги ползва като владелец до прехвърлянето на собствеността по нотариален ред, като имотите били прехвърлени на 18.10.2013 г., като ответникът счита, че от тази дата не дължи изпълнение по договорите. Ответникът навежда, че съгласно т.8.1 от договорите за наемно управление на апартаментите № 32_53, № 33_66, № 33_76, № 33_78 от 13.02.2012 г., те се сключват за срок от 2 години, като страните не са договорили удължаване на срока, поради което и същите са се прекратили автоматично на 13.02.2014 г. Ответникът твърди, че ищецът не е предал фактическата власт върху всеки един от апартаментите, поради което и „М.К.М.“ ЕООД не е могло да отдава имотите под наем на трети лица. Сочи, че правото на ищеца да получи сумата по договора не е безусловно, а е свързано с реалното реализиране на доход от отдаването на имота под наем, като вземането на ищеца било неизискуемо, тъй като не се е сбъднало условието, което го поражда - сключването на наемни и други договори за процесните апартаменти и получаването на доходи от трети лица.

СРС е приел, че договорите за управление на апартаменти № 12_5, № 32_34 и № 34_27,  сключени на 23.02.2011 г., имат действие за срока, за който ищецът има право на владение върху имотите, а договорите за управление на апартаменти № 32_53, № 33_66, № 33_76 и № 33_78,  сключени на 13.02.2012 г., имат действие за срок от две години (т.8.1 от договорите). Съдът е заключил, че договорите за управление на апартаменти № 12_5, № 32_34 и № 34_27 са били в сила през процесния период, тъй като срокът им на действие е бил обвързан със срока, за който ищецът упражнява фактическа власт върху апартаментите, съгласно предварителните договори за покупко-продажба, а именно - до момента на прехвърляне на правото на собственост върху тях със сключването на окончателни договори за продажба. Посочил е, че в договорите за управление е уговорено тяхното автоматично прекратяване при изплащане на пълната цена на апартаментите по предварителните договори и прехвърлянето на правото на собственост на ищеца (т.8.6 от договорите), като по делото не е доказано при условията на пълно доказване от страна на ответника сключването на окончателни договори за покупко-продажба и с това - изтичането на уговорения в договорите за управление на тези апартаменти срок. Същевременно СРС е намерил за неоснователно  възражението на ответника, че не е получил фактическата власт върху тези апартаменти, като в тази връзка се е позовал на представените по делото двустранно подписани приложения № 1 към договорите. СРС е намерил за неоснователно и възражението на ответника, че печалбата се дължи само в случай, че същият реализира приходи от отдаването на имотите под наем, доколкото такава уговорка не се съдържа, а напротив - уговорено е възнаграждение в конкретен размер - по 800 евро за апартаменти № 32_34 и № 34_ 27 и 1600 евро за апартамент № 12_5. По тези съображения съдът е приел за основателен исковете по отношение на апартаменти № 12_5, № 32_34 и № 34_27 за сумата от общо 3 200 евро. За апартаменти № 32_53, № 33_66, № 33_76 и № 33_78 първоинстанционният съд е изложил мотиви, че претендираните суми не се дължат, доколкото към процесния период договорите са били прекратени с изтичане на уговорения в тях срок, а именно на 13.02.2014 г., като по делото не са били ангажирани доказателства за мълчаливото продължаване срока на действие на тези договори. Ето защо СРС е приел за неоснователен исковете досежно сумите за апартаменти № 32_53, № 33_66, № 33_76 и № 33_78 в размер общо от 3 200 евро.                                                                                   Срещу първоинстанционното решение са подадени две въззивни жалби.                                                                                                                                  Жалбоподателят-ищец атакува решението в частта, в която исковете са отхвърлени, като счита за неоснователно разделянето от страна на СРС на договорите на две групи и уважаването на иска само за едната част. Твърди, че договорите са стандартни, сключени при едни и същи условия. Оспорва изводите на съда за недоказване мълчаливото продължаване срока на договорите за апартаменти № 32_53, № 33_66, № 33_76 и № 33_78, като сочи, че между страните не е имало спор по този въпрос и ответникът не е предал владението на имотите.                                                         Жалбоподателят-ответник атакува решението в уважителната му част. Сочи, че между страните не се спори, че на 18.10.2013 г. дружеството е прехвърлило на А.Л. правото на собственост върху апартаменти  № 12_5, № 32_34 и № 34_27, поради което са настъпили предпоставките за прилагане на т.8.1 от договорите за тези имоти. Отново се позовава на заявеното с отговора на исковата молба, че Л. не е предал фактическата власт върху всеки от апартаментите, за да може „М.К.М.“ ЕООД да изпълнява задълженията си съгласно договореното между страните. Поддържа и че претендираните суми се дължат само в случай на реалното реализиране на доход от апартаментите от отдаването им под наем от дружеството, като оспорва изводите на СРС в обратния смисъл. Заявява, че съгласно т.1.3 от договорите и анексите на „М.К.М.“ ЕООД се дължи възнаграждение, което се определя като от общия размер на получените приходи от наем за съответния апартамент се удържи годишният приход, дължим в полза на собственика, което също сочи, че изискуемостта на вземанията и на двете страни зависи от реалното реализиране на доходи от отдаване на апартаментите под наем от „М.К.М.“ ЕООД на трети лица. Твърди, че в случая такива доходи не са били реализирани.                                                                                                                  Всяка страна оспорва жалбата на насрещната страна.                             Пред СГС не са събрани нови доказателства.                                  Въззивният съд е приел за безспорно и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че на 18.10.2013 г. А.Л. е придобил правото на собственост върху апартаменти  № 12_5, № 32_34 и № 34_27.         След преценка доводите на страните и доказателствата по делото, въззивният съд намира за установено следното от фактическа и правна страна:                                                                                                                              Обжалваното решение е валидно и допустимо.                                          Съгласно чл.269, изр. второ от ГПК въззивният съд следва да отговори на повдигнатите във въззивните жалби въпроси.                               По жалбата на  А.М.Л.:                            Тази жалба е неоснователна.                                                                              Не намира опора в съдържанието на договорите твърдението на жалбоподателя-ищец, че всички договори по същество са сключени при едни и същи условия.                                                                                                          Конкретно, договорите за апартаменти № 32_53, № 33_66, № 33_76 и № 33_78, сключени на 13.02.2012 г. са със срок, различен от този, уговорен в договорите от 23.02.2011 г. При разрешаване на спора съдът следва да вземе предвид договореното между страните във всеки един договор, да го анализира и тълкува.                                                                                           Договорите от 13.02.2012 г. са сключени за срок от две години, считано от подписването им (т.8.1), като в тях не е предвидена възможност за мълчаливото им продължаване. По отношение на тях не намира приложение и разпоредбата на чл.236, ал.1 от ЗЗД, защото те не са по характера си договори за наем на вещи, а специфични ненаименовани договори, с елементите най-вече на договор за поръчка по смисъла на чл.280 и сл. от ЗЗД. С тези договори „М.К.М.“ ЕООД се е задължило, срещу получаването на възнаграждение, да отдава под наем и извършва други дейности, осигуряващи приходи от ползването на апартаментите, да заплаща разходите и данъците, свързани с това, и да превежда на А.Л. годишен приход в уговорен размер. Единствената възможност за продължаване действието на договорите след датата 13.02.2014 г. е страните да са се споразумели за това, писмено или устно. Доказателства за постигната такава договорка не са ангажирани по делото.                                                                                               Предвид изложеното въззивният съд изцяло споделя изводите на СРС за неоснователност на претенциите по отношение на апартаменти № 32_53, № 33_66, № 33_76 и № 33_78.                                                                         По жалбата на „М.К.М.“ ЕООД:                              Тази жалба е основателна.                                                                                В договорите за наемно управление на апартаменти № 12_5, № 32_34 и № 34_27, сключени на 23.02.2011 г. – т.8.6, е предвидено, че договорите се прекратяват автоматично със заплащането на цената на имотите и прехвърлянето правото на собственост върху тях по нотариален ред. В предварителните договори за покупко-продажба на същите имоти, сключени на 22.02.2011 г., с купувач А.Л., е предвидено, че прехвърлянето на собствеността става след изплащане на пълната цена на апартаментите, като в приложение № 2, т.4 изрично е договорено, че от датата на подписване на нотариалния акт за покупко-продажба на  апартамента договорът за наемно управление се прекратява.                                    По делото не се спори, че прехвърлянето по нотариален ред на собствеността на апартаменти № 12_5, № 32_34 и № 34_27 е станало на 18.10.2013 г., поради което следва да се приеме, че през процесния период договорите за посочените апартаменти не са действали и сумите, претендирани въз основа на тях от Литвитов, не се дължат.                                  Изложеното обуславя потвърждаване на първоинстанционното решение в отхвърлителната му част, както и отмяна в останалата част и отхвърляне на претенциите.                                                                                              Жалбоподателят-ответник има право на направените пред СГС съдебни  разноски в пълен размер.                                                                          Водим от горното, съдът

                                                                                                                                                                                       Р  Е  Ш  И:                                                                                                                                                               ПОТВЪРЖДАВА решението от 8.02.2018 г. на СРС, І Г.О., 48 състав, постановено по гр. дело № 1337 по описа за 2016 г., в частта, в която са отхвърлени исковете по чл.79, ал.1 от ЗЗД за заплащане от „М.К.М.“ ЕООД на А.М.Л. на сумата от общо 3 200 евро, представляваща дължим приход за 2015 г. по договори от 13.02.2012 г. за наемно управление на апартаменти № 32_53, № 33_66, № 33_76 и № 33_78, находящи се във ваканционен комплекс „М.К.“, гр. А..                                                                                                              ОТМЕНЯ  решението в останалата му част И ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:                                                                                                                  ОТХВЪРЛЯ исковете по чл.79, ал.1 от ЗЗД, предявени от А.М.Л. срещу „М.К.М.“ ЕООД, за заплащане на сумата от общо 3 200 евро, представляваща дължим приход за 2015 г. по договори от 23.02.2011 г. за наемно управление на недвижими имоти - апартаменти № 12_05, № 32_34 и № 34_27, находящи се във ваканционен комплекс „М.К.“, гр. А..       ОСЪЖДА А.М.Л., ЛНЧ *********, Руска федерация, гр. Е., ул. „************, със съдебен адрес ***, партер, офис № 2 – адвокат С.К., да заплати на „М.К.М.“ ЕООД, ЕИК ******, гр. София, ул. „*****, разноски пред СГС в размер на 225.18 лв.                                                                                          Решението не подлежи на обжалване.

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                      ЧЛЕНОВЕ: 1.                        2.