№ 543
гр. Пловдив, 12.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, VII СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и първи септември през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Стефка Т. Михова
Членове:Борис Д. Илиев
Мирела Г. Чипова
при участието на секретаря Ангелинка Ил. Костадинова
като разгледа докладваното от Мирела Г. Чипова Въззивно гражданско дело
№ 20215300501589 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 и следващите ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на Община Карлово, ЕИК: *********,
против Решение № 260086 от 23.04.2021 г., постановено по гр. д. № 757 по
описа на РС – Карлово за 2020 г., с което e признато за установено, че
жалбоподателят не е едноличен собственик на имот - портиерно помещение с
идентификатор 36498.504.1714.1.53, с площ 19,51 кв.м., с предназначение на
самостоятелния обект: друг вид самостоятелен обект в сградата, брой нива: 1,
с прилежащи части: 0,430% ид.ч. от общите части на сградата, находящ се в
партера на сграда, намираща се в град Карлово, бул. ***, като портиерното
помещение е обща част (неподеляема), съгласно чл. 38, ал. 3 ЗС част на
Етажната собственост, в която обща част жалбоподателят има дял в размер на
4,342%.
В жалбата са изложени доводи за неправилност на така постановеното
решение. Жалбоподателят счита, че събраните по делото доказателства са
тълкувани превратно от първоинстанционния съд, както и че от тях безспорно
се установява, че процесното помещение не представлява обща част, а
самостоятелен обект, собствен на Община Карлово. Искането към въззивния
съд е за отмяна на обжалваното решение и постановяване на друго по
съществото на спора, с което предявеният иск да бъде отхвърлен като
неоснователен и недоказан.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба,
1
подаден от Етажна собственост на бл. 10, гр. Карлово, бул. ***, в който
същата се оспорва и се релевират доводи за нейната неоснователност, като се
отправя молба за потвърждаване на първоинстанционното решение като
правилно и законосъобразно.
Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК от легитимирана
страна и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е
процесуално допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Производството пред първата инстанция е образувано по предявен от
Етажна собственост на бл. 10, гр. Карлово, бул. *** отрицателен
установителен иск за признаване за установено, че Община Карлово не е
едноличен собственик на имот - портиерно помещение с идентификатор
36498.504.1714.1.53, с площ 19,51 кв.м., с предназначение на самостоятелния
обект: друг вид самостоятелен обект в сградата, брой нива: 1, с прилежащи
части: 0,430% ид.ч. от общите части на сградата, находящ се в партера на
сграда, намираща се в град Карлово, бул. ***, като портиерното помещение е
обща част, съгласно чл. 38, ал. 3 ЗС част на Етажната собственост, в която
обща част жалбоподателят има дял в размер на 4,342%. Ищецът твърди, че
процесното помещение представлява обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС,
което се владее и ползва като обща част от построяването на сградата през
1977 г. и досега. Счита, че портиерното помещение е задължително за
сградата и съгласно чл. 38, ал. 10 ЗУТ, тъй като самостоятелните обекти в
сградата са повече от 10. В исковата се молба се навеждат твърдения, че по
решение на ОС на ЕС посоченото помещение е отдадено под наем с цел
финансово подпомагане с общите разходи на етажната собственост, като от
страна на наемателя са извършени редица подобрения: изграждане на
самостоятелен санитарен възел, топлоизолация, алуминиева дограма, метално
затваряне на вътрешна врата, ремонт на метална врата и много други.
Посочва се, че преди няколко месеца ответната община, притежаваща 4,342%
идеални части от общите части, е предявила собственически претенции по
отношение на посоченото портиерно помещение. Обявила е, че същото се
отдава под наем чрез публичен търг с тайно наддаване. На 12.11.2019 г. е
съставила Акт за частна общинска собственост № 6990. Според ищеца
посочените в издадения акт правни основания – чл. 2, ал. 1, т. 1, 2 и 3 ЗОС и
чл. 59, ал. 1 ЗОС, или се взаимоизключват, или не съществуват, и не става
ясно кое е вярното.
В срока по чл. 131 ГПК ответната община е подала отговор на исковата
молба, в който е оспорила предявения иск като неоснователен. Счита, че от
представените с исковата молба доказателства не може да се направи извод,
че процесното помещение е обща част на сградата. В отговора се поддържа,
че разпоредбата от ЗУТ, на която се позовава ищецът, се отнася за
новоизграждащи се сгради в режим на етажна собственост с издадено
разрешение за строителство след влизане в сила на ЗУЕС. Посочва се, че за
имота има съставен Акт за частна общинска собственост № 6990 от
12.11.2019 г., съгласно който същият представлява самостоятелен обект в
2
сграда с идентификатор 36498.504.1714.1.53, с площ 19,51 кв.м., с
предназначение на самостоятелния обект: друг вид самостоятелен обект в
сградата, брой нива: 1, с прилежащи части: 0,430% ид.ч. от общите части на
сградата. Излага се становище, че с оглед констативния характер на акта за
общинска собствениост при заявен иск за собственост срещу общината, в
тежест на ищеца, претендиращ собствеността на имота на лично придобивно
основание, е да установи правото си на собственост върху претендирания
имот и да обори придобивното основание на ответника, отразено в акта за
общинска собственост. На следващо място, твърди се, че процесният обект е
посочен в Таблица за цените на апартаментите в жил. блок 10/12 гр. Карлово
от 26.09.1977 г., като обект: етаж I, № 1-а, 1 стая, изложение: ю-з, застроена
площ 19,51 кв.м., идеални части 0,430 %, поради което счита, че обектът е
самостоятелен и като такъв има припадащи му се идеални части от общите
части на сградата. Ответникът поддържа още, че в Справка за собствениците
на самостоятелни обекти в сградата процесният имот е обозначен собствен на
Община Карлово, която справка е подписана от председателя на УС на СС
З.Р. на 10.03.2015 г. и е послужила при участието на жилищния блок в проект
за саниране на многофамилни жилищни сгради.
За да постанови обжалвания съдебен акт, първоинстанционният съд е
приел за установено по делото, че по архитектурен проект процесното
помещение е било определено за портиерско жилище и доколкото липсват
доказателства предназначението му да е било променено по общо съгласие на
етажните собственици, то същото е запазило характера си на обща част.
При извършената служебна проверка на решението съобразно
правомощията си по чл. 269, изр. 1 ГПК съдът намери, че същото е валидно
и допустимо, поради което на основание чл. 269, изр. 2 ГПК следва да бъде
проверена неговата правилност съобразно посоченото в жалбата, като се
следи служебно и за спазването на императивните материалноправни норми –
т. 1 от ТР № 1/9.12.2013 г. на ОСГТК, ВКС.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки
доводите на страните, както и посочените предели на въззивната проверка,
съдът намира следното:
Според приложения списък на собствениците в жилищен блок, находящ
се в гр. Карлово, бул. „***, същият разполага с 52 апартамента, от които пет
са общинска собственост. В списъка са посочени и съответните идеални
части от общите части на сградата към всеки апартамент.
По делото е представено извлечение от строителния план на сградата, в
който план процесното помещение е обозначено като „портиер“. Представена
е и таблица за цените на апартаментите в жил. блок 10/12 гр. Карлово от
26.09.1977 г., в която същото фигурира под № 1-а. Според таблицата за него
са определени ид.ч. от общите части (0,430%) и продажна цена от 2,209 лв.
Представен е и договор от 31.07.2006 г., по силата на който Общото
събрание на живущите в жилищен блок в гр. Карлово, бул. „***,
3
представлявани от домоуправителя и касиера, е предоставило на „Еко
инженеринг – Камилова и с-ие“ СД под наем партерното помещение със
санитарен възел за ползване като офис. Представени са и разписки за
получаван ежемесечен наем за периода 01.01.2019 г. – 06.06.2020 г.
От приложената по делото схема на самостоятелен обект в сграда се
установява, че процесното помещение е заснето в КККР на гр. Карлово като
самостоятелен обект с идентификатор 36498.504.1714.1.53, с площ 19,51
кв.м., с предназначение на самостоятелния обект: друг вид самостоятелен
обект в сградата, брой нива: 1, с прилежащи части: 0,430% ид.ч. от общите
части на сградата и правото на строеж, находящ се в партера на сграда с
идентификатор 36498.504.1714.1.
От представения Акт за частна общинска собственост № 6990 от
12.11.2019 г., издаден на основание чл. 2, ал. 1, т. 1, 2 и 3 ЗОС, чл. 59, ал. 1 ЗС,
се установява, че процесното помещение е актувано като частна общинска
собственост. Видно от представената по делото обява, същото е обявено за
отдаване под наем от Община Карлово, чрез търг с тайно наддаване. С
Определение № 321 от 03.06.2020 г., постановено по ч.гр.д. № 581/2020 г. по
описа на РС – Карлово, е допуснато обезпечение на бъдещ иск, предявим от
ищеца, и провеждането на публичен търг за отдаване на помещението под
наем е спряно като обезпечителна мярка.
В справка за собствениците на самостоятелни обекти в сграда с адрес
гр. Карлово, кв. 12, бул. „***, подписана от З.Р. – председател на УС на СС,
процесното помещение е обозначено под № 53 като собственост на Община
Карлово с предназначение: портиерна, със застроена площ 19,51 кв.м. и
прилежащи ид.ч. от общите части 0,430%.
По делото е разпитан свидетелят Т.Г., живущ в процесната сграда.
Същият бил собственик на отчужден имот, върху който бил построен блокът,
и първи домоуправител в него. Блокът бил пуснат в експлоатация през 1978 г.
Тогава били събрани всички собственици на отчуждени имоти за
разпределяне на апартаментите. По проект в блока се предвиждало
изграждането на портиерно помещение, като такова било изградено вляво от
входа и имало прозорец, гледащ към него. Същото било предоставено на
домоуправителния съвет. В него се съхранявали препарати за миене на
стълбище, провеждани били и общи събрания при лошо време. Още от 1978
г. помещението било отдавано под наем с решение на общото събрание на
блока на различни наематели, като наемната цена се използвала погасяване на
разходите за осветление и други общи разходи. Тъй като блокът бил с
вътрешно тъмно стълбище, помещението било предоставено на УС от
общината. Към настоящия момент имотът бил зает от наемател, който
ползвал имота повече от 10 години. Заплащаният от него наем влизал по
сметка на етажната собственост. Свидетелят отрича някой през годините да е
оспорвал правото на собственост на етажната собственост за това помещение
или да е вземано решение за промяна на предназначението му.
4
В хода на производството пред първата инстанция е разпитан и
свидетелят З.Р., също живущ в процесната сграда. Той бил управител на
етажната собственост в периода от 2013-2014 г. до 2017 г. Същият посочва в
показанията си, че помещението на партерния етаж било проектирано за
портиерна, но не се ползвало като такова. Към момента се ползвало като офис
на фирма. Когато бил домоуправител, помещението било дадено под наем на
същата фирма, а сумата от наема се давала на блока. Свидетелят посочва още,
че блокът им участвал в проект за саниране, като лично той изготвил
документите за това. Негов бил подписът, положен върху приложената по
делото справка за собствениците на самостоятелни обекти. Същият подписал
справката в качеството си на председател на сдружението на етажната
собственост. Чрез него блокът кандидатствал в програма за саниране, като
документите били подадени чрез общината. Свидетелят посочва, че в
справката подал процесното помещение под № 53 като общинско, но не знае
на кого е. Знае, че преди години имало някаква договореност между
общината и блока, това помещение да се отдава под наем с оглед покриване
на част от сметките за ток, които тогава били доста високи.
Според заключението по приетата по делото съдебнотехническа
експертиза процесното помещение представлява самостоятелен обект с
идентификатор 36498.504.1714.1.53, застроена площ от 19,51 кв.м. по
документи, състоящ се от стая, преддверие и тоалетна, ведно с 0,430 % ид.ч.
от общите части на сградата и от правото на строеж. Сградата, в която се
намира, е построена по системата „Едроплощен кофраж“ и е завършена през
1978 г. По проект обектът е предвиден за портиерна, но през целия период до
сега не е ползван по предназначение. Същият не е преустройван, освен че е
зазидан прозорецът към стълбищната клетка. Вратата, посредством която се
осъществява топла връзка между портиерната и стълбището, съществува и
понастоящем, но не се ползва. Според експерта процесното помещение не е
включено в общите на сградата, като за него е определен процент и.ч. от
общите части на сградата (0,430%). В допълнителни разяснения, дадени пред
първата инстанция в открито съдебно заседание, вещото лице е посочило, че
държавата е била инвеститор на сградата и че същата е строена с държавни
средства. При огледа на място от присъстващите на него е разбрала, че
процесният обект е ползван като асансьорен сервиз, а впоследствие и като
магазин. През годините предназначението на обекта не е променяно
официално, като са извършвани само някои малки ремонти. Според вещото
лице процесното помещение отговаря на характеристиките за самостоятелен
обект на правото на собственост.
По делото не се спори, а и се установява от доказателствата по делото,
че процесното помещение се намира в сграда в режим на етажна собственост,
находяща се в гр. Карлово, бул. *** Спорен по делото е въпросът дали
същото е обща част по предназначение, или представлява самостоятелен
обект на правото на собственост, което да предпостави актуването му от
ответника като частна общинска собственост с акт № 6990 от 12.11.2019 г.
5
Правилното решаване на този въпрос е свързано с отговор на въпроса по
какви критерии следва да се преценява дали даден обект съставлява обща
част в сграда в режим на етажна собственост по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС.
Съгласно трайната съдебна практика, намерила обобщен израз в
решение от 25.03.2016 г. по гр. д. № 4994/2015 г. на ВКС, II г. о.,
изброяването в първата част на чл. 38, ал. 1 ЗС е примерно, а не изчерпателно,
а във втората част е дадена обща дефиниция, от която следва да се изхожда,
когато се преценява коя вещ има характеристика на обща част на сградата.
При определяне дали даден елемент от сграда в режим на етажна собственост
е със статут на обща част, или не е, и може да се притежава в индивидуална
собственост, следва да се има предвид неговото предназначение да служи за
задоволяване на общи нужди на етажните собственици с оглед строителните
книжа или след извършено преустройство от собственика (съсобствениците)
на сградата. Меродавният момент, към който се преценява статутът, е
моментът на възникване на етажната собственост. В случая от събраните
доказателства се установява, че сградата, в която се намира процесното
помещение, е построена през 1978 г. с държавни средства. По делото има
данни, че с жилища в сградата са обезщетени лица, собственици на
отчуждени имоти, които са влезли в построената сграда през 1978 г. През
посочената година според настоящия съдебен състав е учредена етажната
собственост. В архитектурния проект за партерния етаж на сградата е
предвидено портиерско жилище и такова е било фактически изградено. То е
било с местоположение до входа на сградата, с отделна врата и вътрешен
прозорец към входа, даващ възможност да се наблюдават влизащите в блока,
както и със санитарен възел, като от изграждането му същото не е
преустройвано (освен зазидване на прозорец). Въпросът за статута на
портиерското жилище е разрешен в ТР № 39/1986 г. на ОСГК на ВС, в което е
прието, че жилището на портиера по характера си е жилище, но по
предназначение е обща част и се притежава от всички етажни собственици в
съсобственост именно като обща част. Следователно, към момента на
реализирането на строителството процесното помещение е било предвидено
като обща по предназначението си част, като релевантно за изхода на спора е
дали това предназначение е било променено от едноличния собственик на
сградата преди възникване на етажната собственост. От събраните
доказателства не може да се направи извод, че през този период държавата
като собственик на сградата е извършила действия, чрез които да придаде на
процесното помещение друга функция. Данните за съществуваща
договореност това помещение да се отдава под наем с цел покриване на част
от разходите за електроенергия с получената наемна цена не опровергават
този извод. Макар и действително спорният обект да не е ползван като
портиерна, по делото се установи, че от възникването на етажната
собственост същият е ползван от етажните собственици за общи нужди – в
него са провеждани общи събрания, съхранявани са препарати за миене на
стълбището в блока. Същият неколкократно е отдаван под наем, като
6
получената наемна цена е влизала в касата на етажната собственост и с нея са
покривани общи разходи за електроенергия. Правилно в тази връзка
първоинстанционният съд е приел, че отдаването под наем на портиерското
жилище от общото събрание на етажната собственост само по себе си не
променя характера му на обща част по предназначение. Съдебната практика
трайно се придържа към това разрешение.
Във връзка с изложените във въззивната жалба възражения следва да се
отбележи, че обстоятелството дали елемент от сградата има характеристиките
на самостоятелен обект и е заснет като такъв в кадастралната карта е без
правно значение при преценка статута му на обща част, тъй като и
самостоятелни обекти могат да бъдат общи по предназначение части, щом са
предназначени да обслужват общи нужди на етажните собственици.
Ценообразуването на отделните обекти в сградата само по себе си не е
решаващ критерий при преценката коя вещ има характеристиката на обща
част на сградата. Както бе посочено по-горе, определящо значение има
предназначението на обекта към момента на възникване на етажната
собственост.
Предвид изложеното, настоящият състав на съда приема, че процесният
имот е обща част от сградата, поради което и предявеният от етажна
собственост иск с правно основание чл. 124 ГПК като основателен следва да
бъде уважен.
С оглед съвпадането на крайните изводи на двете съдебни инстанции по
отношение на предявения иск въззивната жалба следва да бъде оставена без
уважение като неоснователна, а обжалваното с нея първоинстанционно
решение – потвърдено.
При този изход на спора на жалбоподателя не следва да се присъждат
разноски. В негова тежест следва да се възложат сторените от въззиваемата
страна разноски пред настоящата инстанция за заплатено адвокатско
възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260086 от 23.04.2021 г., постановено по
гр. д. № 757 по описа на РС – Карлово за 2020 г.
ОСЪЖДА Община Карлово, ЕИК: *********, да заплати на Етажна
собственост на бл. 10, гр. Карлово, бул. ***, представлявана от председателя
на Управителния съвет Л. ИВ. Т., ЕГН: **********, сумата от 450 лв. –
сторени в производството пред въззивната инстанция разноски за заплатено
адвокатско възнаграждение.
7
Решението подлежи на обжалване в едномесечен срок от връчването му
на страните пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8