Решение
гр.
София, 7.04.2016 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Софийски градски съд, Гражданска
колегия, І-18 състав, в публично заседание на седемнадесети март през две
хиляди и шестнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
КРИСТИНА ФИЛИПОВА
при секретаря И. А., като разгледа
докладваното от съдията гр. дело № 10779 по описа за 2011 г., за да се
произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 108 ЗС.
Ищците М.Х.Д. и П.С.Д. твърдят, че са собственици на Офис № 1, със
самостоятелен вход, находящ се в гр. ************* № **, партерен етаж, с площ
от 67, 45 кв., заедно с 6, 55 % от общите части и правото на строеж върху УПИ
ІІІ – 5, кв. 317, м. Буката, район ***********, подробно описан в исковата
молба. Поддържат, че придобили през 2007 г. чрез покупко-продажба от „Н.” ЕООД
правото на строеж върху поземления имот, което с оглед извършен строеж се
трансформирало в право на собственост върху процесния офис. Твърдят, че поради
насочено срещу имота им принудително изпълнение, направили допълнителни
проучвания и установили, че Т. и Г. Т. закупили през 2005 г. поземления имот с
кредит от „Б. ДСК” (за обезпечение, на който върху имота била вписана ипотека)
и в последствие с н.а. № 76 от 17.04.2006 г. продали на „Н.” ЕООД терена и
сградите в него. Дружеството учредило договорна ипотека върху дворното място в
полза на „Б.к.г.“ АД и построило в имота сграда до степен груб строеж. Ищците сочат,
че срещу Т. и „Н.” ЕООД при ЧСИ Ч. били образувани изпълнителни дела съответно
със взискатели „Б. Д.” и „Б.к.г.” АД. При извършване на публичната продан от
ЧСИ имотът бил възложен на ответното дружество „К.-Б.“ ЕООД. Ищците твърдят, че
ипотеката е учредена само върху терена, и неправилно при съдебното изпълнение е
възприето, че тя засяга и изградената сграда, в която се намира спорния офис.
Претендират да бъдат признати по отношение на ответника за собственици на
имота, като владението върху последният им бъде предаден от ответното
дружество. Претендират разноски като
оспорват хонорара на представителя на ответника.
Ответникът „К.-Б.” ЕООД оспорва иска. Твърди, че ищците са знаели за
учредените върху терена ипотеки като сочи още, че липсват доказателства, от
които да е видно, че ищците са осъществявали каквато и да е строителна дейност
за изграждане на претендирания имот. Заявява, че построената сграда е
приращение и че ипотечното право разпростира действието си върху изграденото
след вписване на ипотеката. Изтъква, че сделката по нотариален акт № 192 от
2007 г. е недействителна, като симулативна, тъй като по нея не е имало плащане.
Поддържа, че обекта „офис“ не съществува като такъв и поради това, макар
ответникът да владее цялата сграда, спорния обект не се владее от него, респ.
искането за предаване на същия е неоснователно. Претендира разноски.
Третите лица помагачи на ответника - „Б.ДСК“ АД, „Б.к.г.“ АД и ЧСИ И.Ч.,
оспорват иска. Излагат се доводи, че към момента на закупуването на правото на
строеж – 2.07.2007 г., такова вече не е съществувало, тъй като е било реализирано
и е бил издаден акт Образец № 14. Твърди, че договорът за продажба от 2.07.2007
г. е с невъзможен предмет и цели да заобиколи закона, като се платят по-ниски
такси по прехвърляне.
Съдът, след като
прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, приема
за установено следното от фактическа и правна страна:
С н.а. № 192 от
8.09.2005 г. на нотариус М.К., Л.А.Б., И.Г. К., Б.В.Г. и съпругата му И.И. К.а
– Г. продават на Т. И.Т. и съпругата му Г. К.Т. поземлен имот № 5, находящ се в гр. *************,
отреден за УПИ ІІІ-5, по плана на м. Буката, с площ от 480 кв.м., заедно с
всички сгради и обекти в тях – фурна, апартаменти на партерния и първия
надпартерен етаж в двуетажната сграда, както и зимнично и избено помещение. В
акта е отразено, че цената ще бъде преведена на продавачите, след вписване на законна ипотека в полза на „Б. ДСК“ ЕАД
върху имота, като от молба на Б.та от 8.09.2005 г. до Служба по вписванията е видно,
че вписване е извършено в т. V № 166 (същото се установява и от удостоверение
от АВ на л. 144).
По делото е
представен и н.а. № 146 от 8.09.2005 г. на нотариус Л.С., с който във връзка с
отпуснат на Т. кредит в полза на кредитодателя „Б. ДСК“ ЕАД е учредена договорна ипотека върху дворно място,
съставляващо УПИ ІІІ-5, находящо се на ул. **********, с площ от 480 кв.м. От
акта е видно, че кредитът е отпуснат за закупуване на дворното място в едно с
построените в него фурна и двуетажна жилищна сграда, с два апартамента на етаж,
със застроена площ от 75, 80 кв.м. и 75,60 кв.м., заедно със зимнично и избено
помещения – л. 388.
С н.а. № 76 от
17.04.2006 г. на нотариус И.Н., Т. (л. 16) са продали на „Н.“ ЕООД процесния
УПИ ІІІ-5, с находящите се в него сгради. В акта е отразено, че върху имота е
учредена законова ипотека в полза на „Б. ДСК“ ЕАД – т. 2.
Депозирано е
разрешение за строеж № 305 от 2.05.2006 г., издадено от Главния архитект на
София на името на Т. и Г. Т., съгласно одобрение на инвестиционен проект от
28.04.2006 г. от ДАГ за жилищна сграда (т/м+4 ет), подземни гаражи, офиси,
ателие, в УПИ ІІІ-5, к 317а, ул. Ш.Петьофи № 10. С Заповед № РД-09-50-1309 от
19.10.2007 г. на Главния архитект е допусната поправка на очевидна грешка в
разрешението за строеж, като е отбелязано, че същото се издава на „Н.“ ЕООД.
С н.а. № 85 от
14.06.2006 г. „Н.“ ЕООД е учредило в полза на „Б.к.г.“ АД договорна ипотека
върху поземлен имот № 5, отреден за УПИ ІІІ-5, кв. 317а, м. Буката, с площ от
480 кв.м. с оглед обезпечаване на отпуснат от акционерното дружество лихвоносен
заем от 5.06.2006 г., сключен между „Б.к.г.“ АД, като заемодател, и „Н.“ ЕООД
като заемополучател. Вписване на
ипотеката в АВ е извършено на 14.06.2006 г., съгласно удостоверение на л. 145.
Видно от акт за
приемане на извършените СМР по нива и елементи на строителната конструкция (Образец № 7) на 21.09.2006 г. е разрешено
изпълнение на изкопни работи. Видно от последващи актове Образец № 7, издавани до
16.04.2007 г., са извършвани дейности по подложен бетон, полагане на кофраж,
армировка и бетониране до ниво +19.90 (покрив). На 5.10.2007 г. е съставен акт Образец № 14 за
приемане на конструкция на процесната сграда и е разрешено изпълнението на
допълнителните работи – л. 113. В Акта е отразено само разрешение за строеж №
305 от 2.05.2006 г.
Междувременно с
н.а. № 155 от 21.03.2007 г. „Б.Х.К.“ АД предоставя на „Н.“ ЕООД заем, който е
обезпечен с договорна ипотека върху ограничено вещно право на строеж, придобито
с н.а. № 76 от 2006 г. за правото да се построи съгласно одобрения архитектурен
проект в УПИ ІІІ-5, кв. 317а, апартамент № 5 на четвъртия етаж.
На л. 339 е приложено удостоверение за данъчна
оценка от 31.05.2007 г., в което е отразено, че процесният офис № 1, с РЗП от
67, 45 кв.м. – 63 % на груб строеж, е 38 855, 70 лв.
С н.а. № 192 от
2.07.2007 г. на нотариус И.Н. „Н.“ ЕООД продава на ищцата М.Х.Д. (няма спор, че
същата е била в брак към този момент с другия ищец П.Д.) право на строеж за
изграждане в новострояща се жилищна сграда (съгласно одобрен архитектурен
проект) на офис № 1, на партерен етаж със самостоятелен ход, с обща застроена
площ от 67, 45 кв.м., в която са включени общите части на сградата, съгласно
одобрен архитектурен проект, заедно с 6, 55 % ид.част от сградата, без части в
подземните паркоместа, който обект се
намира в процесния УПИ ІІІ-5, кв. 317а, с площ от 480 кв.м., находящ се в гр. *************.
В т. 3 от страна на продавача е декларирано, че продаваното вещно право на
строеж не е обременено с тежести и трети лица нямат права спрямо него, като в
противен случай се дължи неустойка в размер на двойния размер на цената.
Депозиран е (на
л. 127) констативен протокол УТ-9200-736(6) от 30.10.2007 г. на Главния
архитект на Райно „***********“, който е съставен на основание чл. 181, ал. 2
от ЗУТ и въз основана проверка на място и на документи е констатирано, че
сградата е изпълнена в груб строеж по смисъла на § 5, т. 46 ЗУТ. В акта е
отразено, че за негово издаване е взет предвид акт за приемане на конструкция
от 5.10.2007 г.
На л. 529 от
делото е депозиран друг констативен протокол УТ-9200-736(6) от 6.08.2007 г., издаден също от Главния
архитект на Район „***********“. Според св. Г. (л. 552), документа е открит
между големия обект документация, в хода на настоящия процес и веднага е
предаден на ищцовата страна. В констативния протокол е отразено, че сградата е
изградена в груб строеж по смисъла на ЗУТ. В този документ не е отбелязано
разрешение за строеж № 130 от 4.09.2007 г., който фигурира в протокола, издаден
на 30.10.2007 г. и посочен по-горе. Отразено е, че за издаване на документа е
взет предвид акт за приемане на конструкция от 5.07.2007 г.
Разликата между
датите на документите св. Г. обяснява с факта, че в хода на строежа в обекта
били извършени изменения, които следвала да бъдат отразени, но тъй като по това
време в ДАГ се извършвал ремонт и всички преписки били по коридорите, когато
отишли да им издадат съответните книжа, служителите казали, че няма да пишат по
пет пъти едни и същи документи, дали попълнено същото удостоверение с нови
дати, същия констативен протокол и била направена заверка.
Пред ЧСИ И.Ч.,
рег. № 783 по молба от 9.11.2009 г. на „Б. Д.“ ЕАД е образувано изп.д. № 543 от
2009 г. срещу длъжниците Т. И.Т. и Г. К.Т., като е поискано принудителното
изпълнение да се насочи към имота по н.а. № 192 от 2005 г. по отношение на
който Б.та има вписана законна ипотека. По изпълнението са присъединени
взискатели, вкл. „Б.к.г.“ АД.
По делото е
депозирано постановление за възлагане от 11.03.2011 г., изготвено от ЧСИ И.Ч.
по изп.д. № 543 от 2009 г., във връзка с изнесения на публична продан недвижим
имот, собственост на трето задължено лице „Н.“ ЕООД, а именно УПИ ІІІ-5, на ул.
**********, с площ от 480 кв.м., ведно с построената жилищна сграда в груб
строеж, с обща застроена площ от 875 кв.м. по обяснителна записка, а по
измервания с обща РЗП от 1423 кв.м., в която се намира офис № 1, находящ се на
партерен етаж, кота 0.00, с площ от 55, 14 кв.м. състоящ се от приема, кабинет,
тоалетна, със самостоятелен вход от към вътрешния двор, заедно с 6,54 % ид.ч.
от общите части на сградата, заедно с мазе № 1 с площ от 6, 54 кв.м. и
припадащите му се 0, 23 % от общите части на сградата. С цитираното
постановление на ответника „К.Б.“ ЕООД е възложен поземления имот УПИ ІІІ-5, и
сградата върху същия изградена в груб строеж, състоящ се от подземен ежат,
партерен етаж, четири жилищни етажа и мансардно ниво (вкл. и процесния офис №
1). Постановлението, съгласно отбелязване от ЧСИ е влязло в законна лиса на
11.03.2011 г. и е вписано в т. ХХІ от 2011 г.
Приетата по
делото СТЕ (изготвена преди по делото да е представен констативен протокол от
6.08.2007 г. на л. 529), е дала становище, че от проверка на строителната
документация към м. 2007 г. стомано-бетонната конструкцията на сградата е била
изградена, а в края на м. октомври 2007 г. тя е била изградена в груб строеж, по
смисъла на § 5, т. 46 от ЗУТ, без да са установени данни, че процесният офис №
1 е бил изграден с тухлени преградни стени и ограждащи зидове, респ. с какви
довършителни работи. Офисът е бил предвиден за изграждане в одобрения на
29.06.2006 г. архитектурен проект, като обаче при извършен оглед на място,
вещото лице е констатирало, че офис № 1 не
е изграден, а партерния етаж е само с един вход и се състои от фоайе,
заседателна зала, три офисни помещения, помещение за охраната, санитарен възел,
коридор, асансьор и стълбищна клетка. Установеното фактическо положение на партерния
етаж е в съответствие с одобрения архитектурен проект от 30.06.2011 г. и този
от 4.09.2007 г., въз основа на който е издадено и второто разрешение за строеж
№ 130 от 4.09.2007 г. В тях не е бил предвиден за изграждане офис № 1, а в
случай, че офис № 1 е бил изграден през 2007 г., то в последствие той е бил
преустроен, без данни кога е сторено това. В СТЕ изрично се изтъква, че с
одобрения на 4.09.2007 г. архитектурен проект е предвидено да се преустрои
първоначално предвидения офис № 2 по одобрения архитектурен проект на
29.06.2006 г., като се разшири до размерите и по границите на одобреното
допълващо застрояване в поземления имот, долепено до югозападната част от
партерния етаж на сградата. Посочено е, че в последствие, при одобряването на
архитектурния проект от 30.06.2011 г., партерния етаж е предвиден по границите
на допълващото застрояване, като в проекта е отбелязано, че югозападната част
на партерния етаж е одобрена с отделен проект и с отделно разрешение за строеж
№ 130 от 4.09.2007 г. Последното е представено на л. 412 от делото, с
отбелязване, че е влязло в сила на 18.09.2007 г., като в него е вписано, че на
„Н.“ ЕООД се разрешава съгласно одобрен инвестиционен проект от 4.09.2007 г. да
изпълни офис – допълващо застрояване към жилищна сграда с подземен гараж.
В допълнителното
заключение вещото лице е проследило издаваните в хода на строежа на процесната
сграда строителни книжа и като краен извод е отразило, че е налице разминаване
между застроената площ по архитектурен проект и описаното от ЧСИ, като е налице
разлика от 92, 94 кв.м. Тази допълнителна площ според експерта е налична в
изпълнения обект и несъответствието се дължи на факта, че въз основа на
допълнителното разрешение за строеж № 130 от 4.09.2006 г. е било извършено
преустройство и разширение на Офис № 2,
като площта на партерния етаж се е увеличила с 59, 17 кв.м., а върху част от
тази площ е изградена покривна тераса. Експертът е дал заключение, че е налице
пълна идентичност между имота, за който ищците са придобили право на строеж по
н.а. № 192/07 г. и Офис № 1, описан в Постановление за възлагане на недвижим
имот от 19.04.2010 г. на ЧСИ И.Ч.. Посочено е, че е констатирана само
незначителна разлика от 0,01 кв.м., дължаща се на разликата в отбелязването в
нотариалния акт на факта, че идеалните части са включени в застроената площ на
офиса, а това не е сторено в постановлението.
Свидетелят Д.Г.Ц.
е изготвил в качеството му на оценител оценка на стойността на процесната
сграда, въз основа на който е съставено постановлението за възлагане. Свидетелят
сочи, че сградата е имала само едни вход, била е изпълнена с покрив и ограждащи
стени, като самостоятелни обекти, помещения и преградни стени вътре в нея не е
имало.
По делото е
разпитана св. Г.С.Г. (собственик на „Н.“ ЕООД). Същата разказва, че строежът на
спорната сграда стартирал през 2006 г., като строителните книжа се съхранявали
при фирмата надзорник „К.**“ ЕООД. Това дружество обаче отказвало да предоставя
документите на потенциални купувачи, като според свидетелката това се дължало
на междуличностни недоразумения между нея и управителя на надзорната фирма във
връзка със стар заем. В края на 2011 г. надзорникът я уведомил, че срещу 2000
лв. (които приспаднал от дълга й) предал всички строителните книжа на „К.“. Със
сигурност, според Г., към началото на м. юли 2007 г. Акт 14 и документ за „кота
било“ били изготвени и подписани. Тогава била подадена и молба до ДАГ за
одобрение на промени, направени в хода на строителството. Г. сочи, че била
запозната със започналото принудително изпълнение, но от ЧСИ И.Ч. й било
разяснено, че те не са страна по него, тъй като са само собственици на
ипотекирана земя.
При повторния
разпит на свидетелката Г. същата е посочила, че процесния Офис № 1 е
самостоятелен обект и има отделен вход, различен от този на останалата част от
сградата. Свидетелката е посочила, че за последно е била в сградата през януари
2012 г., като твърди, че и по това време помещенията на процесния офис са били
в същото състояние като това, когато той е бил първоначално изграден. Г.
разказва, че веднага щом била изпълнена „кота нула“, помещението на офиса било
приспособено за работно помещение на техническия ръководител на обекта,
обособено като офис на строителите – то имало преградни стени, врати и
строителни платна, вместо прозорци. Г. сочи, че когато дружеството й продало на
ищците офиса, той бил изцяло изграден.
При така
очертаната фактическа обстановка, се налагат следните правни изводи:
Няма спор и от
данните по делото се установява, че при закупуване от Т. на УПИ ІІІ-5 и двете
постройки в него (фурна и жилищна сграда), в полза на „Б.ДСК“ АД е вписана
законна ипотека (съгласно чл. 43 от отменения ЗБ), тъй като Б.та предоставя средства
за закупуване на имота. Няма спор, че това обстоятелство (вписаната законна
ипотека) е било известно и на новия приобретател „Н.“ ЕООД, съгласно изрично
отбелязване в тази насока в н.а. № 76 от 17.04.2006 г. Върху имота с н.а. № 85
от 14.06.2006 г. от новия собственик е учредена нова договорна ипотека в полза
на „Б.к.г.“ АД, която ипотека също е вписана.
Събраните
доказателства (свидетелски показания, строителни книжа) установяват, че веднага
след като имотът е закупен, в същия е започнала строителна дейност, по
изграждане на обект, съгласно Разрешително за строеж № 305 от 2.05.2006 г.,
издаден на името на старите собственици, като поправка в същото е нанесена на
19.10.2007 г. и е вписано името на „Н.“ ЕООД.
След започването
на строежа с н.а. 192 от 2.07.2007 г. ищцата Д. (за която няма спор, че е била
в брак с ищец П.Д.) е закупила от „Н.“ ЕООД право
на строеж на офис № 1, находящ се на партерен етаж. Възраженията за
симулация, наведени от ответната страна относно посочения договор, са
неоснователни – обстоятелството дали по сделката има плащане или не не влияе на
действителността на същата и не налага извода, че страните са постигнали
симулативно съглашение. Доколко купувачът е заплатил продажната цена е въпрос,
който следва да бъде изследван във връзка с изпълнението на договорните
задължения между страните и не е предмет на обсъждане в настоящия спор. На
следващо място неоснователно е оплакването на третите лица - помагачи, че договорът
за покупко-продажба от 2.07.2007 г. на правото на строеж за процесния офис е недействителен
поради невъзможен предмет, като се твърди, че правото на строеж е било вече
погасено поради изпълнение. Данните по делото сочат, че обектът е бил изграден до
степен „груб строеж“ едва след датата на сделката - 2.07.2007 г., независимо
дали този етап в строителството е достигнат съгласно констативен протокол от
6.08.2007 г. (и съгласно отбелязан в него акт за приемане на конструкция от
5.07.2007 г.) или от констативен протокол от 30.10.2007 г. (и съгласно
отбелязан в него акт за приемане на конструкция от 5.10.2007 г.). За този извод
съдът съобрази даденото в т. 1 от Тълкувателно решение № 1 от 04.05.2012 г. по
тълк. д. № 1/2011 г., ОСГК на ВКС, разрешение, а именно че всеки самостоятелен
обект в сграда придобива статут на годен обект на разпореждане след като самата постройка бъде цялостно изградена
до степен „груб строеж“.
От събраните
доказателства се установява, че към момента на закупуване на правото на строеж
на офис № 1 от ищцовата страна, върху терена са били учредени и вписани както законна ипотека (в полза на „Б. Д.“),
така договорна ипотека (в полза на „Б.к.г.“ АД). Основен спорен въпрос е дали и
доколко учредената върху земята ипотека разпростира действието си върху
построената след това върху терена сграда, в частност върху спорния офис № 1. От
разрешаването на този въпрос е обусловен и извода дали купувачът на сградата на
проведената публична продан (ответник в настоящото производство) е придобил
процесния имот, поради факта, че същият като приращение на ипотекиран имот може
да бъде използван за удовлетворяване на кредитора на ипотекарните длъжници Т..
Задължителната
практика на ВКС, постановена по реда на чл. 290 ГПК е изследвала въпроса, в
хипотеза, в която е налице договор за
ипотека, като е приела, че когато предмет на ипотеката е право на собственост
върху терена, тя разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху
имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора е
постигнато съгласие от страните ипотеката да има действие и спрямо бъдещите
приращения, като се приема, че изискването за индивидуализация по чл. 166, ал.
2 от ЗЗД е спасено, в случай, че е налице надлежно одобрен инвестиционен проект
за застрояването на терена, по който е възможно да бъде извършена
индивидуализацията на обектите, които ще бъдат построени. (решение № 250 от
15.12.2014 г. по гр. д. № 673/2014 г., Г. К., IV Г. О. на ВКС, решение № 1 от
19.02.2015 г. по гр. д. № 3424/2014 г., Г. К., IІІ Г. О. на ВКС, решение № 188
от 24.10.2014 г. по гр. д. № 424/2014 г., Г. К., III Г. О. на ВКС). Сочената
практика обаче е неприложима в разглежданата в настоящия казус хипотеза, тъй
като принудителното изпълнение е отпочнато и проведено в интерес на кредитор,
който е разполагал с ипотечни права по силата на законна ипотека. При учредяване на последната съгласието на
длъжника, ипотекиращ своя вещ, не е елемент от фактическия състав за възникване
на ипотеката. Т.е. липсва възможност страните да се договорят и да разпрострат
действието на законната ипотека и върху изгражданите в обременения имот обекти.
За да постанови решението си настоящият състав съобрази, че определена група
кредитори (визирани например в чл. 43 от отменения ЗБ, чл. 168, т. 1 ЗЗД) по
силата на закона са получила правото да гарантират изпълнение на вземанията си
чрез задължителна или т.нар. законова ипотека. Тази група кредитори очевидно са
възприети от законодателя като имащи право на по-висока степен на защита на
интересите. Това налага извода, че при всички случаи следва да се ограничат
възможностите на длъжника, със свои действия, да възпрепятства или осуети реализиране
на правата на правоимащия ипотекарен кредитор по законна ипотека. В настоящият
случай закупеният от „Н.“ ЕООД имот (земя и постройки) е бил поставен по силата
на закона под тежестта на законната ипотека, което е било надлежно отразено и в
самия нотариален акт за покупко-продажба. Следва да се отбележи, че настоящият
състав споделя становищата на съдилищата (заявени по друг повод, но във връзка
с настоящия казус по гр.д. № 15 246/13 г., СГС, гр.д. № 108/2006 г., САС,
решение по ч. гр. д. № 5825/2011 г., СГС), че застрояването на ипотекираната
земя, без върху постройката да се разпростре ипотечното право би намалило
реално пазарната стойността на обезпечението, дадено в полза на кредитора без
правно основание за това. Още повече, че в настоящи случай законната ипотека е
била учредена не само върху земята, но и върху съществуващите в същата
постройки, които в последствие са били премахнати, за да започне строеж на
процесната сграда. Да се приеме, че
новоизградената постройка е свободна от тежести би създало за длъжниците повече
права и би обезсмислило функцията на учредената в полза на кредитора законна ипотека.
Ето защо следва
да се приеме, че общия принцип на приращението е приложим в своята пълнота в
разглеждания казус. Този принцип може да бъде преодолян с изрична уговорка
между страните, когато се касае до договорна ипотека, на такава в случая не е
налице.
Следва да се
изтъкне още, че законната ипотека е била надлежно вписана и по презумпция
известна на всички трети лица. Както е прието в решение № 385 от 08.05.2015 г.
по гр. д. № 1069/2014 г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС, ипотеката
се вписва по персоналната партида на собственика на терена с посочване на акта
за учредяването й и за всяко трето лице е налице възможност за извършване на
подробна справка за наличните тежести. ВКС изрично е изтъкнал, че „получената
информация при тази справка осигурява в достатъчна степен защита на
приобретателите на самостоятелни обекти в новопостроената сграда. При липса на
имотни партиди към момента на сделката приобретателят е необходимо да извърши
по-детайлна справка за състоянието на имота по личната партида на
прехвърлителя.“. В духа на тези аргументи, за приобретателите-ищци е била
налице възможност да извършат необходимите проверки за да установят, че върху
терена, в който закупуват право на строеж, тежи законна ипотека.
При така
възприетите доводи настоящият състав приема, че ипотечното право се е
разпростряло и по отношение на спорния обект - офис № 1, тъй като, както вече
бе изяснено, ипотека обхваща приращенията на недвижимия имот. По силата на чл.
173, ал. 1 ЗЗД кредитор, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право да се
удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот (и приращенията му),
в чиято собственост и да се намира той. В случая длъжниците Т. са прехвърлили
чрез продажба ипотекирания имот на „Н.“ ЕООД (а то на свой ред - на ищците) след
учредяването на законната ипотека, следователно това разпоредително действие е
непротивопоставимо на Б.та – ипотекарен кредитор. Последната законосъобразно е
насочила изпълнението върху спорния имот, а ответника „К. - Б.“ ЕООД, на свой ред, в съответствие с
установените за това правила е придобил валидно собствеността върху сградата, в
която се намира и въпросния офис № 1, описан в постановлението за възлагане.
Въз основа на
всички изложени по-горе аргументи, следва да се приеме, че ищците не разполагат
с право на собственост върху процесния обект, тъй като същият е законосъобразно
закупен от ответника в проведеното принудително изпълнение. Ревандикационният
иск следва да бъде отхвърлен, като на ответника се присъдят разноски от 200 лв.
за СТЕ. С оглед възражението за прекомерност на адвокатския хонорар на
ответника, съдът приема, че на същия следва да се присъди сумата от 4000 лв. За
този извод настоящият състав от една страна съобрази, че минималният размер на
адвокатския хонорар за разглеждания спор по Наредба № 1 от 2004 г. (в
актуалната й към започване на делото редакция) възлиза на 2301,66 лв., а от
друга - сложността на правния спор и броя на проведените съдебни заседания (след
приемането на правилото на ал. 6 на чл. 7 от наредбата).
Воден от
изложеното, съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска с
правно основание чл. 108 ЗС, предявен от М.Х.Д., ЕГН **********, и П.С.Д.,
ЕГН
**********, срещу „К.-Б.“ ЕООД, ЕИК *********, за признаване за установено, че М.Х.Д.
и П.С.Д. са собственици на Офис № 1, със самостоятелен вход, находящ се в гр. ************* № 10, партерен
етаж, с площ от 67, 45 кв., заедно с 6, 55 % от общите части и правото на
строеж върху УПИ ІІІ – 5, кв. 317, м. Буката, район ***********, и предаване на
владението върху същия, като неоснователен.
ОСЪДЖДА М.Х.Д.
и П.С.Д. да заплатят на „К.-Б.“ ЕООД на основание чл. 78,
ал. 2 ГПК сумата от 4200 лв. като разноски.
Решението е
постановено при участие в производството на трети лица помагачи на страната на
ответника - „Б.ДСК“ АД, „Б.к.г.“ АД и ЧСИ И.Ч..
Решението може
да се обжалва с въззивна жалба пред САС в 14-дневен срок от съобщаването му на
страните.
ГРАДСКИ
СЪДИЯ: