Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 27.09.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЬД, ГО, ІІ Е въззивен състав, в публичното съдебно заседание на единадесети юни две хиляди десет и
първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАНКА И.
ЧЛЕНОВЕ:
ПЕТЪР САНТИРОВ
мл. с. ЕВЕЛИНА МАРИНОВА
при участието на секретаря Елеонора
Георгиева, като разгледа докладваното от съдия Иванка И. гр. дело № 11740 по описа за 2020 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 ГПК – чл. 273 ГПК.
С решение от № 69421 от 14.03.2020 г., постановено по
гр. д. № 34288/2019 г. по описа на СРС, II ГО, 168 състав, е отхвърлен
предявеният от „В.Ф.“ ООД иск срещу Т.И.М., с правно основание чл.422 ГПК вр. с
чл.415, ал.1 ГПК вр. с чл.6, т.10 ЗУЕС и чл.86 ЗЗД – за признаване за
установено, че ответникът дължи на ищеца сумата от 706, 05 лв. – незаплатена
годишна такса за управление и поддържка за 2017 г. , на основание чл.19 от
договора за поддържка и управление на общите части в жилищен комплекс „Водолей
1“, кв. „Драгалевци“ и сумата от 105, 51 лв. – обезщетение за забава в размер
на законната лихва за периода 01.03.2017 г. – 20.08.2018 г., ведно със
законната лихва от датата на депозиране на заявлението по чл.410 ГПК –
20.08.2018 г., до окончателното изплащане, за които суми е издадена заповед за
изпълнение по чл.410 ГПК по ч. гр. д. № 5575/2018 г. по описа на СРС, 168
състав, като неоснователен.
Срещу постановеното съдебно решение е депозирана
въззивна жалба от ищеца “В.Ф.“ ООД, с която го обжалва изцяло. Излага
съображения, че обжалваното решение е необосновано и неправилно. Страните не
спорят, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на
етажна собственост – ателие № 1, Секция № 3 в комплекс „Водолей 1“, кв.
„Драгалевци“, гр. София. С решенията, взети на Общото събрание на етажните
собственици, проведено на 24.03.2016 г., са делегирани правомощия и е
предоставен мандат на управителния съвет, който след сформирането му от
председатели на всички осем секции в комплекса, да изпрати
запитвания/спецификации до фасилити дружества за
представяне на оферти, да избере такова дружество, с което да бъде подписан
договор за възлагане на управлението и поддържката на общите части в комплекса.
Такъв договор за възлагане на управлението и поддръжката на общите части в
комплекса е подписан между Управителния съвет, действащ от името на етажната
собственост и ищцовото дружество, който е представен
и приет като доказателство по делото. В договора за възлагане на управлението и
поддръжката на общите части в комплекса, който обвързва всички етажни
собственици, са определени и визирани както задълженията на собствениците да
заплащат годишните части в определен срок, така и размерът на дължимите такси
за всяка година. Таксата за поддръжка и управление на общите части в комплекса
се дължи от всички собственици на имоти в комплекса на основани чл.6, ал.1,
т.10 ЗУЕС и следва да бъде заплащана на ищеца, в качеството му на управител и
касиер на етажната собственост, съобразно сключения договор и в съответствие с
решенията на етажните собственици, взети на проведеното Общо събрание. По
силата на сключения с етажната собственост договор на ищеца е възложено да
събира дължимите суми за поддръжка и управление на общите части, които етажната
собственост е предвидила индивидуалната отговорност на всеки един от
собствениците на самостоятелни обекти в комплекса. Всеки етажен собственик
отговаря на собствено основание за направените разноски за управлението и
поддържането на общите части в етажната собственост. С оглед на това счита, че
ответницата дължи на етажната собственост незаплатените годишни такси за
процесния период по силата на закона и съобразно сключения договор за
управление и поддръжка на общите части в комплекса. Поддържа, че задължението
на ответницата, в качеството й на собственик на самостоятелен обект в сграда,
да заплащане на годишните такси се поражда по силата на закона. Счита, че по
делото са доказани предпоставките за ангажиране на отговорността на
ответницата. Моли съда да отмени обжалваното решение, като уважи предявения
иск. Претендира сторените по делото разноски.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК не е постъпил писмен
отговор на въззивната жалба от ответницата Т.И.М.. В проведеното открито
съдебно заседание оспорва въззивната жалба. Поддържа, че обжалвано решение е
правилно и законосъобразно. Моли съда да потвърди обжалваното решение.
Претендира сторените по делото разноски.
Съдът, след като прецени представените по делото
доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл.12 ГПК
и чл.235, ал.2 ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:
СРС е сезиран с иск с
правно основание чл.422, ал.1 ГПК вр. с чл.415, ал.1 ГПК вр. с чл.6, ал.1, т.10 ЗУЕС и чл.422, ал.1 ГПК вр. с чл.415, ал.1 ГПК вр. с чл.86 ЗЗД.чл.38, ал.1 ЗУЕС. Ищецът твърди, че на 20.08.2018 г. е депозирал заявление за издаване на
заповед за изпълнение по чл.410 ГПК срещу ответницата, въз основа на което е
образувано гр. д. № 55757/2018 г. по описа на СРС, ГО, 168 състав. По
посоченото дело е постановена заповед за изпълнение, срещу която ответницата е
депозирала възражение. Вземанията към ответницата съставляват незаплатени
годишни такси за поддръжка и управление на общите части в Комплекс „Водолей 1“,
гр. София, кв. „Драгалевци“, ул. „******. Твърди, че на 22.06.2007 г.
ответницата е купила ателие № 1, Секция 3, в Комплекс „Водолей 1“. По силата на
договор за възлагане на управление и поддръжка, сключен на 20.10.2016 г., от
01.01.2017 г. до завеждане на делото ищецът, със съгласието и знанието на
всички собственици на самостоятелни обекти в сградите, извършва всички дейности
по управлението и по поддръжката на общите части на територията на комплекса,
предназначени за общо ползване. По силата на договора от 20.10.2016 г. на ищеца
е възложено да изпълнява дейностите по поддръжка и управление, както и да
събира вземанията, които се дължат от етажните собственици за всяка година. С
оглед на това независимо, че дружеството действа от името и за сметка на
етажната собственост, собствениците на имоти в комплекса са длъжни да заплащат
годишните такси директно на дружеството, а не на етажната собственост. От тук
възниква и качеството на ищеца на кредитор на ответницата. Отговорността на
собствениците за заплащане на разходите по поддръжка и управлението на общите
части възниква по силата на закона – чл.6, ал.1, т.10 ЗУЕС, а решенията на
общото събрание на етажната собственост и сключения договор определят условията,
срокът за плащане и размерът на задължението. По силата на чл.23 от сключения
договор за поддръжка и управление на общите части на комплекс „Водолей 1“,
ищецът – изпълнител по договора, има право и му е възложено да предприеме всички
необходими действия за събиране на вземания – годишни такси за поддръжка,
директно от собствениците на самостоятелни обекти, в това число и по съдебен
ред. С договора е предвидено, че всички
собственици на самостоятелни обекти дължат годишна такса, която е предвидено,
че се заплаща директно на ищеца до 28-ми февруари всяка година. Всеки
собственик на самостоятелен обект в комплекса отговаря на собствено основание за
заплащането на годишните такси за управлението и поддържането на общите части в
комплекса. Ответницата дължи годишна такса в размер на 361 евро, които се
равняват на 706, 05 лв. за 2017 г., които не е заплатила, въпреки изпратената
нотариална покана. Със сключения договор етажната собственост е предвидила
индивидуална отговорност на всеки един от собствениците на самостоятелни
обекти. Моли съда да постанови решение, с което да признае а установено, че
ответницата му дължи сумата от 706, 05 лв. – годишна такса зя 2017 г., сумата
от 105, 51 лв. – законна лихва за периода 01.03.2017 г. – 20.08.2018 г., ведно
със законната лихва върху главницата, считано от момента на завеждане на делото
до окончателното изплащане. Претендира сторените по делото разноски.
С постъпилия в срока по
чл.131 ГПК писмен отговор ответницата оспорва предявеният иск. Счита, че не
дължи такса за поддръжка, тъй като от момента на закупуване на недвижимия
момент до сега не е обитавала същия, не го е отдала под наем. Твърди, че имотът
е негоден за обитаване, тъй като не е извършен необходимия ремонт и още на
шпакловка и замазка. На основание чл.51, ал.2 ЗУЕС не се заплащат разходи да
управление и поддържане на етажната собственост от собственик, който пребивава
в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.
Тъй като не обитава имота изобщо, не дължи претендираната такса за управление.
Позовава се на нищожност на решението на етажната собственост и сключения с
ищеца договор, с който се задължават собствениците да заплащат разходи за
поддръжка на етажната собственост от лицата, посочени в чл.51, ал.2 ЗУЕС.
Позовава се на изтекла погасителна давност. Моли съда да постанови решение, с
което да отхвърли предявения иск.
На 20.08.2018
г. „В.Ф.“ ООД е депозирал пред СРС заявление за издаване на заповед за
изпълнение по чл.410 ГПК срещу Т.И.М. за сумата от 706, 05 лв. – главница,
както и 105, 51 лв. – мораторна лихва за периода 01.03.2017 г. – 20.08.2018 В
т.12 от заявлението е пояснено, че длъжникът дължи суми в качеството си на
собственик на ателие № 1, в Секция 3, в Комплекс „Водолей 1“. Във връзка с
проведено на 24.03.2016 г. общо събрание на етажната собственост от 2017 г.
заявителят е изпълнявал добросъвестно всички необходими и възложени от
управителния съвет с договор от 20.10.2016 г. дейности по поддръжка и
управление на общите части в посочения комплекс. Претендираната главница
съставлява такса за 2017 г.
С
разпореждане от 12.09.2018 г. по ч. гр. д. № 55757/2018 г. на СРС, 168 състав, съдът
е постановил исканата заповед за изпълнение, като е присъдил на заявителя и
сторените в заповедното производство разноски в размер на 25 лв. - държавна
такса и 600 лв. – адвокатско възнаграждение.
В срока по
чл.414, ал.2 ГПК е депозирано възражение от длъжника, с което оспорва
вземанията по издадената заповед за изпълнение.
В срока по
чл.415, ал.4 ГПК ищецът е предявил искове за установяване на вземанията си по
исков ред.
На
24.03.2016 г. е проведено общо събрание на етажните собственици с адрес: гр.
София, кв. „Драгалевци“, ул. „******Е, 3Б, 3А – вх.А и вх.Б, 3В – вх.А и вх.Б и
3Д, на което е взето решение всяка секция да избере представител на входа,
който да изпълнява длъжността управител за съответния вход и да вземе участие в
Управителния съвет на комплекса. Прието е общото събрание да излъчи още един
член на Управителния съвет, за да се спази изискването на ЗУЕС за нечетен брой
членове. Взето е решение В.А.да е член на управителния съвет на комплекс
„Водолей 1, както и мандатът на новоизпрания Управителен съвет да е 2 години.Общото
събрание е възложило на Управителния съвет на комплекса да изготви
критерии/спецификация за иготвяне на оферта, които да
бъдат взети под внимание при получаване на оферти за управление и поддръжка на
комплекса., като целта на решението е да се уеднаквят условията по получените
оферти и така те да бъдат съпоставени. На Управителния съвет е възложено да
изпрати запитвания за оферти за поддръжка на комплекса до фасилити
дружества, които намери за добре, като посочи изискванията към офертата
съгласно спецификациите. Управителния съвет да филтрира всички получени оферти
и да избере от 3 до 5, които да предостави за разглеждане на собствениците във
всяка секция. Определен е срок за
изготвяне на шаблон/спецификация на офертата 30.05.2016 г.
На
07.04.2016 г. е проведено общо събрание на етажните собственици, с адрес: гр.
София, кв. „Драгалевци“, ул. „Витошка Зорница“, Секция 5, на което е взето
решение Д.Д.да е управител на Секция 5.
На 13.04.2016 г. е проведено общо събрание на етажните собственици с адрес:
гр. София, кв. „Драгалевци“, ул. „******, Секция 2, на което е взето решение К.Т.да
е управител на Секция 2.
На 14.04.2016 г. е проведено общо събрание на етажните собственици с адрес:
гр. София, кв. „Драгалевци“, ул. „******, Секция 1, на което е взето решение Б.К.да
е управител на Секция 1.
На 20.04.2016 г. е проведено общо събрание на етажните собственици с адрес:
гр. София, кв. „Драгалевци“, ул. „******, Секция № 3, на което е взето решение И.Й.да
е управител на Секция 3 с мандат от 1 година.
На 20.11.2016 г. между Управителния съвет на комплекс от затворен тип
„Водолей 1“, с адрес: гр. София, ул. „******, в режим на етажна собственост –
възложител и „В.Ф.“ ООД – изпълнител, е сключен договор за поддръжка на общите
части в жилищен комплекс „Водолей 1“, кв. „Драгалевци“, ул. „******, гр. София.
По силата на договора възложителят е възложил на изпълнителя да поддържа и
управлява от името и за сметка на възложителя общите части на сградите, както и
общата територия на комплекса, съгласно Приложение № 1 към договора. В чл.19,
ал.1 е предвидено, че за дейността и
услугите по договора на изпълнителя се дължи годишно възнаграждение в размер на
5 евро на кв. м., умножена по застроената площ на притежаваните в индивидуална
собственост, съответно ползващите от съответния собственик (наемател). Вноската не се заплаща върху
притежаваните ид. ч. от сградата, припадащи се на
съответния имот, надземните паркоместа и на идеалните части от земята на
комплекса. В чл.23 е предвидено, че при неизпълнение на задълженията на някой
от собствениците на имоти за заплащане на дължимите по договора суми, което
продължи повече от 3 месеца, изпълнителят има право да предприеме всички
необходими законови действия за събиране на своите вземания, в това число и по
съдебен ред, като няма да носи отговорност за причинените вследствие на
предприетите законосъобразни действия вреди, обезщетения и неустойки.
От показанията на разпитания пред СРС свидетел М.Ц.М.– племенник на
ответницата, се установява, че е домоуправител на Секция 3 от м.11.2019 г.
Състоянието на процесното студио било както е
посочено в нотариалния акт – шпакловка и бетон. В него не бил правен ремонт.
Студиото било необитаемо, нямало санитарен възел. Прекарани били ток и вода, но
нямало кранове и осветителни тела, имало контакти. Имало кабели, които висели
от стените. Ответницата не била регистрирана в домовата книга на етажната
собственост. Свидетелят живеел в кв. „Лозенец“. Ходел на гости на майка си ,
която живеела в Секция 1. От м.05.2017 г. е посещавал комплекса през ден. Не е
ходил заедно с ответницата до студиото, ходел е там сам. Комплекс не
съществувал. Имало 6 сгради с 8 входа в осем различни УПИ. Ответницата не била
уведомила официално, че няма да ползва ателието. И понастоящем не го ползвала.
При така установената
фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:
Въззивната жалба е
подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК, изхожда от легитимирана страна,
като същата е процесуално допустима. Разгледана по същество, е неоснователна.
Съгласно нормата на чл.269 ГПК съдът се произнася служебно по валидността
на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси съдът е обвързан от посоченото в жалбата.
При извършена служебна проверка въззивният съд установи, че обжалваното съдебно
решение е валидно и процесуално допустимо.
Жалбоподателят релевира довод, че с решение на
Общото събрание на етажните собственици от 24.03.2016 г. са делегирани
правомощия, предоставен е мандат на Управителния съвет, да изпрати
запитвания/спецификации до фасилити дружества за представяне
на оферти, да избере такова дружество, с което да бъде подписан договор за
възлагане на управлението и поддръжката на общите части в комплекса, поради
което ответницата е обвързана от процесния договор от
20.11.2016 г.
В нормата на чл.11, ал.1, т.11 ЗУЕС е регламентирано, че общото събрание може да приеме решение за възлагане на
дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или
физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на
управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение
на тези лица.
В случая на проведеното на 24.03.2016 г. Общо събрание на етажните
собственици не е налице взето решение кои конкретни правомощия на Управителния
съвет ще бъдат възложени за изпълнение на ищцовото
дружество, за определяне на възнаграждението му, както и относно начина на
определяне и размера на вноските за поддръжане и
управление на общите части на етажната собственост. съгласно представения
протокол от посоченото общо събрание липсват взети решения в тази насока.
Същевременно формирането на вноските на отделните собственици и разпределението
разходите между тях следва да е в съответствие с решенията на общото събрание
за това (определение № 369 от 17.03.2015 г. по гр. д. № 7253/2014 г. на ВКС,
ГК, ІV ГО; определение № 709 от 18.08.2012 г. по гр. д. № 1122/2011 г., на ВКС,
ГК, І ГО и др.).
Съгласно разясненията, дадени с решение № 48 от 23.05.2017 г. по т. д. №
2541/2016 г. на ВКС, ТК, І ТО, за сключване на договор по реда на чл.11, ал.1,
т.11 ЗУЕС, както и за предметния му
обхват ЗУЕС предвижда приемане на решение на Общото събрание на собствениците в
етажната собственост за възлагане на дейности по поддържането на общите части
на сградата на юридическо/физическо лице срещу възнаграждение, като Общото
събрание с решение следва да определи и конкретни правомощия на управителния
съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица. Правомощията,
които следва да се възложат на избраното от Общото събрание на етажните собственици
лице съобразно законовото изискване следва да са конкретни; да са свързани с
осъществяване на дейности по поддържане на общите части на сградата; да са в
кръга на правомощията на управителния съвет управителя. В рамките на така
очертаните от решението на Общото събрание на етажните собственици предели
председателят на управителния съвет (управителят) следва да сключи с избраното физическо
или юридическо лице съответния договор за възлагане по аргумент и от чл.19, ал.8 ЗУЕС. В същия е регламентирано, че по решение на общото събрание, взето с
мнозинството повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната
собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя)
могат да бъдат възлагани на физически лица или на юридически лица, които не са
собственици. Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание,
взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на
етажната собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за
срок до две години.
Предвид обстоятелството, е ищецът не е доказал по делото наличието на
взето решение от Общото събрание на етажните собственици относно конкретните
правомощия на Управителния съвет, които ще му бъдат възложени, както и
наличието на взето решение от Общото събрание на етажните собственици относно
начина на определяне и размера на вноските за поддържане и управление на общите
части на етажната собственост, както и при липса на правомощия на членовете на
Управителния съвет да вземат такива решения, то сключеният на 20.11.2016 г.
договор, на който ищецът основава исковата си претенция, не може валидно да
обвърже ответницата. Ето защо предявеният иск се явява изцяло неоснователен.
Тъй като крайните изводи на двете инстанции
съвпадат, решението следва да се потвърди.
По разноските по
производството:
Ответницата по жалбата не претендира сторените разноски във въззивното производство, поради което такива не следва да й
се присъждат.
Воден от гореизложеното, съдът
Р
Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 69421 от 14.03.2020 г., постановено по гр. д. № 34288/2019
г. по описа на СРС, ІІ ГО, 168 състав.
Решението не
подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.