Р Е Ш Е Н И Е
Номер 382 04.04.2017г. град Пловдив
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ХV граждански състав, на шестнадесети
февруари две хиляди и седемнадесета година в публично заседание в следния
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРЪСТИНА ДИМИТРОВА
СЕКРЕТАР: Г.П., като разгледа докладваното от
съдията гражданско дело №809 по описа за 2016
година, намери за установено следното:
Производството е образувано по искова молба на С.Е.К., ЕГН ********** *** против
Т.Д.Б., ЕГН ********** ***.
Ищцата твърди, че е единствен наследник по закон на А. С. К. – бивш жител ***,
починал на ***. Двамата били много близки, той се грижел за нея като за своя
дъщеря, а през 2002г. със саморъчно
завещание й завещал своите недвижими имоти, описани в исковата молба. Твърди
се, че по повод смъртта на наследодателя и обявяването на саморъчното
завещание, ищцата узнала, че на 20.03.2009г. била изповядана сделка с
нотариален акт №51, т.І, рег.№472, н.д.№49 на нотариус В.П., с която А. К.,
действащ чрез пълномощника си Т.Д.Б., е продал на Т.Д.Б. следния недвижим имот:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор №56784.519.725.1.2 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на ***, адрес на имота: ****, който
обект се намира в сграда №1, разположена в поземлен имот с идентификатор
№56784.519.725; предназначение на самостоятелния обект – жилище, апартамент;
брой нива на обекта – 1; площ – 70 кв.м.; прилежащи части – южно избено
помещение с площ от 20 кв.м., перално помещение на партерния етаж с площ от 12
кв.м., северната половина от тавана с площ от 60 кв.м. и съответните идеални
части от общите части на сградата и от дворното място, съставляващо поземлен
имот с идентификатор №56784.519.725 с площ от 204 кв.м./с номер по предходен
план 849, кв.50/2/ по плана на ЦГЧ, парцел ХІ-849/; при съседни самостоятелни
обекти в сградата: на същия етаж – 56784.519.725.1.1, под обекта –
56784.519.725.1.6, 56784.519.725.1.7, над обекта – 56784.519.725.1.4.
Твърди се, че наследодателят на ищцата бил във влошено физическо и
психическо здраве, от което ответницата се възползвала, за да се снабди с
пълномощно, с помощта на което закупила гореописания имот на цена от 71800,00
лева, близка до данъчната оценка. Ищцата счита, че договорът за продажба е
нищожен на основание чл.40 ЗЗД, тъй като е сключен във вреда на упълномощителя,
при цена значително по-ниска от действителната пазарна стойност на имота
предвид местоположението, обзавеждането, годността за ползване и отдаване под наем.
Като поддържа, че въз основа на атакуваната сделка ответницата не е
придобила собствеността върху имота, ищцата сезира съда с искане сделката да
бъде прогласена за нищожна като сключена във вреда на представлявания, както и
да бъде осъдена ответницата да й предаде собствеността и владението на имота.
При условията на евентуалност, ако искът за прогласяване на недействителността
на сделката бъде отхвърлен, иска се договорът за бъде обявен за нищожен на
основание чл.26, ал.2, предл.2 ЗЗД – поради липса на съгласие от страна на А. К.
В тази връзка се излагат съображения, че в обема на представителната власт на
ответницата, учредена с даденото й пълномощно, не се включва правната
възможност да се разпорежда с имота на упълномощителя /имотът не е индивидуализиран
в пълномощното/.
В срока по чл.131 от ГПК ответницата Т.Д.Б. е подала писмен отговор, с
който оспорва предявените искове. В своя защита ответната страна акцентира на
близките отношения, които е имала с наследодателя К. Б. твърди, че тя
единствено се е грижела за него до смъртта му, че той е бил изоставен от
внучката си и изключително разочарован. Сочи, че К. е получил цената на
продадения имот в размер на 71800,00 лева преди сделката, като е потвърдил това
обстоятелство в нарочно издадена разписка. С това ответницата счита, че той е
потвърдил плащането в посочения размер, което е равносилно на лично участие в
сключването на сделката и в постигането на съгласие относно съществен за
покупко-продажбата въпрос – цената на прехвърленото вещно право. Счита още, че
доколкото той самият приживе е потвърдил извършеното разпореждане с имота му,
ищцата като негов наследник не може да оспорва договора като увреждащ
наследодателя й.
В отговора се излагат доводи, че искът по чл.40 ЗЗД в действителност е иск
за обявяване на относителна недействителност на договора, поради което в случая
същият е погасен с изтичането на пет годишна погасителна давност, считано от
момента на извършване на сделката.
Оспорва се предявеният ревандикационен иск с доводи, че ищцата не е
собственик на процесния имот.
Съдът, след
преценка на събраните по делото доказателства поотделно и в
съвкупност, намира за установено
следното:
Видно от удостоверение за наследници,
издадено от Община Пловдив на ***, А. С. К. е починал на *** и е оставил за
единствен свой наследник по право на заместване
внучката си С.Е.К..
Установява се, че с нотариален акт №51,
т.І, рег.№472, н.д.№49/20.03.2009г. на нотариус В. П., А. С. К., действащ чрез
пълномощника Т.Д.Б. /съгласно пълномощно със заверка на подпис с
рег.№386/10.03.2009г. и заверка на съдържание
с рег.№387, т.І, акт №24/10.03.2009г. в регистър на нотариус В. П./, е
продал на Т.Д.Б. описания в исковата молба жилищен имот с характеристики по
кадастралната карта към настоящия момент, съгласно представените схема и скица
от СГКК – ***. Продажбата е извършена срещу заплащане на цена в размер на 71800,00
лева, при посочена в документа данъчна оценка 71603,90 лева. Представена е
разписка, с която А. К. е удостоверил, че е получил от Т.Б. изцяло продажната
цена в размер на 71800,00 лева.
Приетата по делото експертиза на вещото
лице Д.Д., която съдът кредитира като компетентно изготвена и неоспорена от
страните, установява, че пазарната стойност на имота на наследодателя към
момента на разпоредителната сделка е в размер на 171 000,00 лева.
Видно от текста на пълномощното, с
което е осъществена оспорената сделка, А. С.К. е упълномощил Т.Д.Б. за
следното: да го представлява и подписва навсякъде, където е необходимо при
сключване на предварителни договори за продажба с физическо и юридическо лице,
както и при замяна, дарение или продажба на процесния имот, от негово име и за
негова сметка, при условия, цени, ред и купувач, каквито сметне за добре; да
получи от негово име продажната цена. Посочено е, че упълномощеният има право
да договаря сама със себе си и с трети лица, които също представлява при
условията на чл.38, ал.1 ЗЗД.
Във връзка с направеното от ищцата оспорване на автентичността на
пълномощното, по делото е допусната и приета съдебно-почеркова експертиза на
вещото лице М.С., която съдът възприема като компетентно изготвена.
Експертизата установява, че подписът, положен за “упълномощител” във въпросното
пълномощно е положен от А. С.К.
От показанията на изслушаните по делото
свидетели се установява, че А. К. е бил много близък с ищцата – негова внучка.
По думите на свидетелите Й. С. /майка на ищцата/ и С. К. /съпруг на ищцата/ той
полагал неимоверни грижи за нея, подпомагал я материално. Свидетелите заявяват
още, че отношенията им се влошили през 2008г. – 2009г., когато ищцата разбрала,
че ответницата Б. е започнала да се грижи за дядо й; когато се обаждала по
телефона, отговаряла Б. и казвала, че дядо й не иска да я вижда и да не го
безпокоят. Според свидетеля Д.Б. роднините на К. не са идвали да го посещават
през последните години от живота му. Единствено Т.Б. се грижела за него –
готвела, пазарувала, викала бърза помощ, правела всичко необходимо.
Представените от ответната страна
писма, написани от наследодателя потвърждават изнесеното от свидетелите за
близките му отношения към 2009г. с Т.Б. и неговата признателност към нея за
грижите и вниманието.
Правото да се иска прогласяване
нищожност на сделката в хипотезата на чл.40 ЗЗД е имуществено наследимо право,
поради което ищцата като универсален правоприемник на упълномощителя има правен
интерес от търсената с иска защита. С Тълкувателно решение №5/12.12.2016г. на
ОСГТК на ВКС са дадени разяснения по въпроса какъв е видът недействителност на
договор, при който представителят на едната страна се е споразумял с другата
страна във вреда на представлявания по смисъла на чл.40 ЗЗД. Прието е, че такъв
договор е недействителен и не поражда целените с него правни последици / не
поражда насрещни права и задължения за страните по него, няма
вещно-транслативен ефект/, но тази недействителност, установена единствено в
интерес на представлявания, респ. неговите наследници, не е нито висяща /тъй
като не е предвидена възможност представляваният да потвърди увреждащия го
договор, за да може той да породи правни последици/, нито относителна /тъй като
представляваният не е трето лице, а страна по този договор/. В контекста на
казаното неоснователно е възражението на ответната страна за изтекла
погасителна давност относно упражненото право на иск по чл.40 ЗЗД, считано от
момента на сключване на сделката /по аналогия с иска по чл.135 ЗЗД за
прогласяване недействителността на сделка, увреждаща интересите на кредитора/. Законодателят
не е предвидил срок за позоваването на нищожността на правна сделка,
включително и по реда на чл.40 ЗЗД.
Неоснователен е и доводът на ответната
страна, че след като представляваният А. К. на практика е потвърдил договора,
ищцата като негов наследник не може да се позовава на недействителността, тъй
като както беше казано, не се касае за висяща недействителност на сделката,
която може да бъде стабилизирана с действия по потвърждаване. Дори да се
приеме, че с подписаната разписка за получаване на продажната цена,
представляваният К. е изразил воля, че представителят е действал в негов
интерес и не го уврежда, това изявление няма практическо значение в случая и не
е пречка ищцата в настоящото производство да установява, че договорът е сключен
във вреда на наследодателя й.
Т.Б., действаща като пълномощник на А.
К., в обема на учредената представителна власт, сама е определила условията и
параметрите при сключване на договора, съответно е приела същите с изявлението
в качеството си на купувач. По силата на чл.40 ЗЗД във всички случаи,
включително и когато договаря сам със себе си, представителят е длъжен да
действа в интерес на представлявания. Ответницата е определила и заплатила на
представлявания продажна цена в размер на 71800,00 лева, която минимално
надвишава данъчната оценка в размер на 71603,90 лева. Реалната пазарна цена на
имота в размер на 171 000,00 лева към този момент надвишава повече от два
пъти данъчната оценка, което очевидно облагодетелства купувача и уврежда
интересите на представлявания чрез намаляване на имуществото му. Настъпването
на вредата при констатираното несъответствие между продажна и пазарна цена е
обективен елемент и за наличието му са без значение добрите лични отношения
между представител и представляван. Проявите на добри взаимоотношения и
признателност могат да са предпоставка и да имат значение за друг вид
договаряне. След като е била упълномощена да се разпорежда с имота на К. обаче,
Б. е сключила неизгодна за него сделка, предпочитайки собствения си интерес
пред неговия, което само по себе си е израз на намерението й той да бъде
увреден.
По изложените съображения искът за
прогласяване нищожността на договора за покупко-продажба ще следва да се уважи.
При това положение не се дължи произнасяне по евентуално съединения иск за
нищожност.
Основателен и доказан е предявеният иск
по чл.108 ЗС. Както беше казано договорът, увреждащ интересите на К., не е
породил правни последици. Имотът, предмет на сделката е останал в неговия патримониум
и след смъртта му собствеността е преминала в имуществото на ищцата като негов
наследник. Налице е и другата предпоставка за уважаване на иска – имотът без
основание се владее от ответницата, който факт тя не отрича и в хода на делото
е осигурила достъп на вещото лице за извършване на оглед.
При уважаване на исковите претенции на
основание чл.78, ал.1 ГПК ответницата следва да заплати на ищцата направените
по делото разноски, които се констатират в размер на 4601,00 лева, от които:
827,00 лева – платена държавна такса, 274,00 лева – депозит за вещи лица,
3500,00 лева – адвокатско възнаграждение. Противната страна е направила
възражение, че платеното от ищцата адвокатско възнаграждение е прекомерно. Съгласно
чл.78, ал.5 ГПК ако заплатеното от страната възнаграждение е прекомерно съобразно
действителната правна и фактическа сложност на делото, съдът може по искане на
насрещната страна да присъди по-нисък размер на разноските в тази им част, но
не по-малко от минимално определения размер съобразно чл.36 ЗА. Предвид
разпоредбата на чл.7, ал.2, т.4 от Наредба №1/09.07.2004г. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения, минималният размер на възнаграждението
за процесуално представителство по настоящото дело при интерес, формиран от
цената на кумулативно съединените искове, е в размер на 3502,00 лева. При това
положение ищцата е заплатила предвиденото по наредбата минимално възнаграждение
на адвоката си, поради което същото не е прекомерно и няма основание да бъде
редуцирано.
По изложените съображения съдът
Р Е Ш И:
ПРОГЛАСЯВА за нищожен, на основание
чл.40 ЗЗД, договорът за покупко-продажба, извършен с нотариален акт №51, т.І,
рег.№472, н.д.№49/20.03.2009г. на нотариус В. П. със съдебен район на действие
Районен съд Пловдив, с който А. С. К., ЕГН **********, действащ чрез
пълномощника Т.Д.Б., ЕГН ********** /съгласно пълномощно със заверка на подпис
с рег.№386/10.03.2009г. и заверка на съдържание
с рег.№387, т.І, акт №24/10.03.2009г. в регистър на нотариус В. П./, е
продал на Т.Д.Б., ЕГН ********** недвижим имот, който по кадастралната карта и
кадастралните регистри на *** представлява: самостоятелен обект в сграда с
идентификатор №56784.519.725.1.2 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на ***, адрес на имота: ****, който обект се намира в сграда №1,
разположена в поземлен имот с идентификатор №56784.519.725; предназначение на
самостоятелния обект – жилище, апартамент; брой нива на обекта – 1; площ – 70
кв.м.; прилежащи части – южно избено помещение с площ от 20 кв.м., перално
помещение на партерния етаж с площ от 12 кв.м., северната половина от тавана с
площ от 60 кв.м. и съответните идеални части от общите части на сградата и от
дворното място, съставляващо поземлен имот с идентификатор №56784.519.725 с
площ от 204 кв.м./с номер по предходен план 849, кв.50/2/ по плана на ЦГЧ,
парцел ХІ-849/; при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – 56784.519.725.1.1,
под обекта – 56784.519.725.1.6, 56784.519.725.1.7, над обекта –
56784.519.725.1.4.
ПРИЗНАВА по отношение на Т.Д.Б., ЕГН ********** ***, че С.Е.К., ЕГН **********
*** е собственик на недвижим имот, представляващ: самостоятелен обект в сграда
с идентификатор №56784.519.725.1.2 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на ***, адрес на имота: ****, който обект се намира в сграда №1,
разположена в поземлен имот с идентификатор №56784.519.725; предназначение на
самостоятелния обект – жилище, апартамент; брой нива на обекта – 1; площ – 70
кв.м.; прилежащи части – южно избено помещение с площ от 20 кв.м., перално
помещение на партерния етаж с площ от 12 кв.м., северната половина от тавана с
площ от 60 кв.м. и съответните идеални части от общите части на сградата и от
дворното място, съставляващо поземлен имот с идентификатор №56784.519.725 с
площ от 204 кв.м./с номер по предходен план 849, кв.50/2/ по плана на ЦГЧ,
парцел ХІ-849/; при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж –
56784.519.725.1.1, под обекта – 56784.519.725.1.6, 56784.519.725.1.7, над
обекта – 56784.519.725.1.4.
ОСЪЖДА Т.Д.Б., ЕГН ********** *** да
предаде на С.Е.К., ЕГН ********** *** владението на описания имот.
ОСЪЖДА Т.Д.Б., ЕГН ********** *** да заплати на С.Е.К., ЕГН ********** ***
направените по делото разноски в размер на 4601,00 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Пловдивски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: