Решение по дело №540/2018 на Софийски окръжен съд

Номер на акта: 180
Дата: 17 май 2019 г. (в сила от 9 юли 2019 г.)
Съдия: Ивайло Петров Георгиев
Дело: 20181800100540
Тип на делото: Гражданско дело
Дата на образуване: 20 септември 2018 г.

Съдържание на акта Свали акта

Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

 

гр. С., 17.05.2019 г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Софийският окръжен съд, гражданско отделение, 5-ти първоинстанционен състав, в открито съдебно заседание на 19.04.2019г. в състав:

 

Председател: Ивайло Георгиев

 

с участието на секретаря Даниела Ангелова разгледа докладваното от съдия Георгиев гражданско дело № 540 по описа на съда за 2018 г. и, за да се произнесе, взе предвид следното:

 

 

Производството по делото е образувано по искова молба на „Т.“ ООД срещу Д.И.Д..

Ищецът твърди, че на 11.12.2015г. сключил договор за покупко- продажба с ответника, обективиран в н.а. № 177, т. ІV, рег. № 5395, дело № 667/2015г. на нотариус Данаил Главинов, по силата на който е прехвърлил на купувача собствеността върху самостоятелни обекти с идентификатори № 05815.301.109.1.1 и № 05815.301.109.1.2, представляващи апартаменти в сграда с административен адрес гр. Б., ул. „С.“ № 3-В, ет. 3, срещу заплащане на обща цена от 67000 лв., платима по банков път. Поддържа, че до момента купувачът е заплатил само сумата 20000 лв. С оглед неизпълнението на останалата част от това задължение, която ищецът счита за значителна, предявява иск за разваляне на договора, както и иск за връщане на даденото по него. Претендира разноски. Представя писмени доказателства и прави доказателствени искания.

На ответника е бил връчен препис от исковата молба и доказателствата, но в едномесечен срок от връчването не е постъпил писмен отговор.

В открито съдебно заседание на 19.04.2019г. ищцовото дружество се представлява от адв. М. и адв. А., които молят съда да уважи исковата молба и да развали процесната продажба. Позовават се на заключението по допуснатата съдебно- счетоводна експертиза и на показанията на доведения свидетел. Претендират разноски – както в исковото, така и в обезпечителното производство.

В открито съдебно заседание на 19.04.2019г. ответникът Д.И.Д., редовно призован, не се явява, не се представлява и не изразява становище по спора.

Въз основа на събраните по делото доказателства, съдът намира за установена следната фактическа обстановка. 

В нотариален акт № 177/11.12.2015г., т. ІV, рег. № 5395, дело № 667 от 2015г. по описа на нотариус Данаил Главинов № 371 по регистъра на Нотариалната камара, вписан в Службата по вписванията под № 155, т. ІХ, дело № 1362 (л. 5-6 от делото), е обективиран договор за покупко продажба, по силата на който „Т.“ ООД продава на Д.И.Д. срещу заплащане на обща цена от 67000 лв. следните два недвижими имота: самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 05815.301.109.1.1 по КККР на гр. Б., общ. Б., С.- област, представляващ апартамент на едно ниво с площ 90,06 кв.м., без данни за прилежащи части, и самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 05815.301.109.1.2 по КККР на гр. Б., общ. Б., С.- област, представляващ апартамент на едно ниво с площ 90,88 кв.м., без данни за прилежащи части, като и двата обекта се намират в сграда с административен адрес гр. Б., ул. „С.“ № 3-В, ет. 3, построена в УПИ І-926 - за търговска дейност и жилищни нужди, в кв. 245 по регулационния план на гр. Б..

От извлечението от имотния регистър за първия от двата имота (л. 8-9 от делото) се установява, че собственик на последния е Д.И.Д. с ЕГН **********, а като последно отбелязване във връзка с този имот е отразен нотариален акт за правна сделка т. 9, № 155, от дата 11.12.2015г. на нотариус № 371 (т.е. процесния нотариален акт, съдържащ договора за покупко- продажба). 

В нотариалния акт е отразено, че към момента на съставянeто му продажната цена е изплатена напълно по банков път и е получена от продавача.

Независимо от това, от приложения на л. 7 от делото месечен отчет по сметка № BG30BUIB98881044460600 към „СИБАНК“ ЕАД с титуляр „Т.“ ООД за периода от 01.12.2015г. до 31.12.2015г. се установява, че на 30.12.2019г. по сметката е постъпил междубанков превод за сумата 20000 лв. с наредител Д.И.Д., като основанието за превода е „покупка на имот частично плащане“.

По делото е допусната съдебно- счетоводна експертиза със задача да установи, какви суми, на кои дати и с какво правно основание са постъпвали по банковите сметки на ищеца „Т.“ ООД от наредител Д.И.Д. с ЕГН **********. Съгласно приетото по нея заключение са установени банкови сметки на „Т.“ ООД в „Б.ДСК“ ЕАД, „СИБАНК“ ЕАД, „ОББ“ АД, „У. Б.“ АД, и в „Ю. Б.“ АД, като през проверяваните периоди (чиито крайни моменти за съответните сметки попадат в първите месеци на 2019г.) превод от Д.И.Д. е постъпил единствено по сметката, разкрита в „СИБАНК“ ЕАД на 30.12.2015г. Размерът на превода е 20000 лв., а посоченото основание за извършването му – „покупка на имот частично“.

Разпитан е свидетелят Т.Д. М., който съобщава, че е бил нает през есента на 2015 г. да направи ремонт (поставяне на плочки и врати) на два апартамента, намиращи се в гр. Б. на последния етаж в сградата до „кюфтетата”, намираща се в близост до съда в гр. Б.. Било уговорено и извършване на други довършителни работи, но свидетелят не ги осъществил, защото апартаментите били продадени. Свидетелят лично възприел, че Д. идвал няколко пъти на огледи, както и че управителят на дружеството му предал ключовете за двата апартамента. Впоследствие Д. заявил, че апартаментите са продадени и че няма да се продължава с ремонта.

Представен е и договор за правно обслужване от 17.08.2018г., сключен между „Т.“ ООД от една страна, и адв. С.М. и адв. Д.А. – от друга страна, чийто предмет е осъществяване на процесуално представителство по дело с предмет – обезпечение на бъдещ иск срещу Д.И.Д.. С договора е уговорено възнаграждение в размер на 3000 лв., за заплащането на което договорът служи като разписка.

При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното.

В тежест на ищеца по делото е да докаже положителните факти, съставляващи предпоставки за уважаване на предявените претенции, както му е указано с доклада на делото, а именно: наличие на валиден договор за покупко- продажба между него и ответника с предмет – двата процесни недвижими имота; размера на уговорената продажна цена; предаване на владението върху процесните недвижими имоти на ответника.

В случай на доказване на горните предпоставки, в тежест на ответника е доказването на изгодния за него положителен факт, че е изправна страна по договора, т.е. че е заплатил дължимата продажна цена в пълен размер.

В случая наличието на валиден договор за покупко- продажба между страните по делото с предмет – двата процесни недвижими имота, както и неговото надлежно вписване в имотния регистър, се установява от нотариален акт № 177/11.12.2015г., т. ІV, рег. № 5395, дело № 667 от 2015г. по описа на нотариус Данаил Главинов № 371 по регистъра на Нотариалната камара (л. 5-6 от делото), а също и от извлечението от имотния регистър за първия от двата имота (л. 8-9 от делото).

От същия нотариален акт се установява и размера на уговорената продажна цена, а именно – 67000 лв.

Последната предпоставка за уважаване на исковете (предаването на владението върху процесните недвижими имоти от ищеца на ответника) се установява от показанията на св. М., който е бил нает да извършва ремонтни дейности по двата апартамента, които били преустановени именно във връзка с тяхната продажба. С оглед посоченото от свидетеля местоположение на двата имота и служебно известния на съдията- докладчик адрес на Б.ския районен съд, следва да се приеме, че дадените показания касаят именно процесните имоти. Извод за предаване на владението върху имотите от ищеца на ответника свидетелят прави въз основа на непосредствените си лични възприятия, че управителят на дружеството- продавач е предал ключовете от двата апартамента на купувача, както и във връзка с изработените от самия него врати. В същата насока следва де се преценяват и показанията на свидетеля, че Д. бил заявил, че ремонтът се преустановява, което означава, че Д. е започнал да упражнява собственическите си правомощия във връзка с тези имоти, вземайки решения относно тях.

Същевременно, купувачът по сделката (ответник в настоящото производство) не е доказал пълното изпълнение на собственото си задължение по нея (т.е. заплащане на пълната продажна цена), нито е предложил изпълнение в хода на процеса. Наистина, в нотариалния акт е отразено, че продажната цена е била заплатена по банков път преди изповядване на сделката, и в тази си част той има характер на разписка за нейното получаване. Материалната й доказателствена сила срещу продавача, обаче, е опровергана от заключението по ССЕ, съгласно което за периоди след 01.12.2015г. (т.е. десет дни преди самата сделка) по нито една от банковите сметки на дружеството- продавач не са постъпвали парични суми от купувача, с изключение на превода от 30.12.2015г. в размер на 20000 лв. От посоченото основание за плащане (покупка на имот частично плащане), както и във връзка с обстоятелството, че не се твърди и не се доказва друга сделка между същите страни с предмет недвижими имоти, съдът намира, че това плащане касае именно процесния договор за покупко- продажба. То, обаче, не покрива пълния размер на уговорената продажна цена от 67000 лв. Поради това и с оглед разпоредбите на чл. 206, ал. 1 от ЗЗД, вр. чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, съдът намира, че неизпълнената част от задължението е значителна. В това си качество, тя съставлява годно основание за разваляне на договора, доколкото, съгласно правната теория (Калайджиев А. „Облигационно право. Обща част.“, седмо издание, изд. „Сиби“, 2016г., стр. 389), „… всяка форма на неизпълнение може да бъде основание за разваляне на договора …. – пълно неизпълнение, забавено изпълнение, частично изпълнение“.

При това, в същия източник се приема, че е допустимо частично разваляне на договора, ако и двете насрещни престации са делими. В случая, обаче, не е уговорена индивидуална цена за всеки от двата продавани имота, поради което съдът е възпрепятстван да прецени, дали платената сума покрива продажната цена на някой от тях, респ. дали надхвърля 80% от нея (в хипотезата на чл. 206, ал. 1 от ЗЗД). Недопустимо е съдът да определя продажната цена на всеки от двата имота поотделно въз основа на предполагаемата воля на страните и въз основа на това да прави изводи за значителност или незначителност на изпълнението на договора в частта му за някой от тях. Поради това следва да се приеме, че договорът е единен и няма основание за частичното му разваляне.

Наистина, по делото не се твърди и не се доказва, ищецът писмено да е определил на ответника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането му ще счита договора за развален. Това, обаче, не е пречка пред разваляне на договора по съдебен ред, тъй като съгласно съдебната практика (Решение № 81 от 3.06.2015 г. на ВКС по т. д. № 1591/2014 г., II т. о., ТК) „с искова молба може да е развали всеки двустранен договор, независимо от това, дали с последната е определен подходящ срок за изпълнение, не е посочен изобщо срок за това или посоченият е недостатъчен. Във всички случаи договорът се счита развален с исковата молба, ако длъжникът не изпълни в хода на съдебното производство до изтичането на обективно подходящия с оглед конкретните обстоятелства срок.“ В сходен смисъл е и Решение от 11.06.2004 г. по ВАД № 115/2003 г.

С оглед гореизложеното, съдът намира, че са налице предпоставките за разваляне на процесния договор.

Съгласно разпоредбата на чл. 88, ал. 1 от ЗЗД, развалянето има обратно действие (освен при договорите за продължително или периодично изпълнение, какъвто процесният не е). Следователно, при наличие на надлежно искане в този смисъл, страните са длъжни да възстановят състоянието, предхождащо сключването на договора, т.е. да върнат получените престации, тъй като със заличаване на последиците от облигационната връзка между тях, даденото във връзка с нея остава без основание (арг. от Решение № 112 от 18.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 509/2012 г., III г. о., ГК). В случая, с развалянето на договора, правото на собственост върху продаваните имоти се връща в патримониума на прехвърлителя (арг. от Решение № 1114 от 29.12.2008 г. на ВКС по гр. д. № 4758/2007 г., II г. о.).

По тези съображения съдът намира, че ищцовите претенции са основателни.

С оглед изхода на делото и направено искане в този смисъл, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца направените от последния разноски по делото, каквито се установяват в размер на 3500 лв. – адвокатско възнаграждение, 250 лв. – възнаграждение на вещо лице, и 1367,36 лв. държавна такса, т.е. общо 5117,36 лв.

Съгласно тълкуването по т. 5 от Тълкувателно решение № 6 от 6.11.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 6/2012 г., ОСГТК, както и въз основа на представеното доказателство (договор за правно обслужване на л. 55-56 от делото) за заплащане на адвокатско възнаграждение в производството по ч.гр.д. № 482/2018г., ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищцовото дружество направените от последното разноски в производството по обезпечаване на иска в размер на 3000 лв. За извършване на останалите претендирани разноски в това производство не са представени доказателства, поради което такива не следва да се присъждат.  

Така мотивиран, съдът

 

Р Е Ш И:

 

РАЗВАЛЯ договора за покупко- продажба, обективиран в н.а. № 177, т. ІV, рег. № 5395, дело № 667/2015г. на нотариус Данаил Главинов, по силата на който „Т.“ ООД с ЕИК *** и адрес ***, е продало на Д.И.Д. с ЕГН ********** и адрес ***, самостоятелни обекти с идентификатори № 05815.301.109.1.1 и № 05815.301.109.1.2, представляващи апартаменти в сграда с административен адрес гр. Б., ул. „С.“ № 3-В, ет. 3, срещу заплащане на обща цена от 67000 лв., и ПОСТАНОВЯВА възстановяване на правото на собственост върху тези обекти в патримониума на „Т.“ ООД като законна последица от развалянето на договора.

ОСЪЖДА Д.И.Д. с ЕГН ********** и адрес ***, да заплати на „Т.“ ООД с ЕИК *** и адрес ***, сумата 5117,36 лв., представляваща направени от ищеца разноски в настоящото производство, както и сумата 3000 лв., представляваща направени от ищеца разноски в производството по обезпечение на бъдещ иск по ч.гр.д. № 482/2018г. по описа на Софийския окръжен съд.  

Решението може да се обжалва пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

                                                          Окръжен съдия: