№ 202
гр. Стара Загора, 15.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на петнадесети февруари през две хиляди двадесет и
трета година в следния състав:
Председател:Емилия Енчева
при участието на секретаря Ивелина Б. Костова
като разгледа докладваното от Емилия Енчева Гражданско дело №
20225530104276 по описа за 2022 година
Предявен е иск с правно основание чл. по чл. 55, ал.1 от ЗЗД във вр. с раздел V, чл. 6
от Договора за наем на недвижим имот от 2.03.2017 г.
Ищецът „ПЛУМЕР“ ЕООД гр. София твърдят в исковата си молба, че „МИНА-21“
ООД в качеството си на Наемодател и „ПЛУМЕР“ ЕООД, в качеството на Наемател е бил
сключен Договор за наем на недвижим имот от 02.03.2017 г. /за две стопански сгради и 2
склада/. Сочат, че по отношение на цялата стопанска база – „МИНА – 21“ ООД е оставило за
свое ползване едно от складовите помещения (част от сграда 1 с идентификатор
68850.522.608.1, представляващ склад за промишлени стоки, намиращ се в източната част на
сградата). Към договора е бил изготвен и приемо-предавателен протокол от 14.03.2017 г. за
състоянието на сградите, като на 16.03.2017 г. по банков път е бил заплатен и един месечен
наем по издадена - разписка №1 /15.03.2017г - 4000,00 лв., като гаранционен депозит по
сключения договор. В договора за наем била добавена и клауза, че Наемателят имал право
да извършва за своя сметка всички необходими ремонти и подобрения, необходими за
привеждане на имота в съответствие с дейността му - чл. 4.6 от договора.
Твърдят, че към настоящия момент сключеният между страните договор за наем бил
прекратен, като имотът бил предаден от „ПЛУМЕР" ЕООД на „МИНА – 21“ ООД на
21.10.2020 г.
Заявяват, че за предаване на имота в състоянието, в което е бил нает свидетелствал и
подписания между страните на същата дата приемо-предавателен протокол, с подробно
описание на неговото състояние и без забележки. Дружеството „ПЛУМЕР“ ЕООД било
отремонтирало и възстановило всички твърдени от „МИНА – 21“ ООД вреди и предало
1
имота в състоянието, което е бил преди отдаването му, което се доказвало от факта, че
„МИНА – 21“ ООД е подписало приемо-предавателния протокол без забележки относно
състоянието на обекта, предмет на посочения договор за наем. Заплатени били от страна на
ищцовото дружество до датата на предаване на имота и всички консумативни разходи, вкл.
суми към доставчиците на услуги - ВиК и EVN, и такива следващи от задълженията на
дружеството от сключения договор.
С оглед горното „ПЛУМЕР" ЕООД било изправна страна по посочения договор, като
е изпълнило всички свои задължения към наемодателя при прекратяване на договор и
предаване на имота.
Същевременно обаче „МИНА – 21“ ООД не било изпълнило задължението си по чл.
6 Договор за наем на недвижим имот от 02.03.2017 г., а именно да възстанови на
„ПЛУМЕР“ ЕООД предадения от него при сключване на договора депозит на основание чл.
92 от ЗЗД в размер на 4000.00 лв. в едномесечния срок от прекратяване на договора.
Страните са уговорили, че депозитът обезпечавал грижлИ.то и добросъвестно ползване и
стопанисване на имота и оборудването му от наемателя, както и за покриване на разходи за
възстановяване на липси, отстраняване на големи повреди и други щети на имота, ако имало
такива, причинени виновно от наемателя към датата на освобождаване на имота. В същия
чл. 6 от договора било уговорено, че наемодателят можел да прихваща от депозита дължими
суми, както и че ще върне депозита след прекратяване на договора при условие, че
наемателят бил изряден платец и нямал задължения към него.
В тази връзка предвид, че „ПЛУМЕР“ ЕООД нямало никакви задължения към
„МИНА – 21“ ООД, произтичащи от процесния договор за наем, заплатения депозит
подлежал на връщане на наемателя в пълен размер, поради гореизложените обстоятелства
установени с подписания приемо-предавателен протокол и заплащането след подписването
му на оставащите дължими режийни разходи – поради липса на незаплатени такси,
задължения по чл. 3.3 и за покриване на разходи за възстановяване на липси, отстраняване
на повреди и други щети на имота и липса на вреди, подлежащи на обезщетяване.
Тези обстоятелства се потвърждавали и от влязлото в сила между страните Решение
№ 205 от 28.03.2022г., постановено по в.г.д. №586/2021г., по описа на Апелативен съд-
София, 9-ти състав, с което:
е отменено Решение №260139 от 26.01.2021год. на СГС, TO, VI-12 състав,
постановено по т.д.№ 1340/2019 год., поправено с решение №260665 от 22.04.2021 г.,
отхвърлен е като неоснователен предявения от „МИНА-21"-ООД, ЕИК-*********
против „ПЛУМЕР"-ЕООД, ЕИК-********* иск с правно основание чл.233,ал.1 ЗЗД за
осъждане на ответника да предаде на ищеца наетите по Договор за наем от 02.03.2017
г. недвижими имоти,
отхвърлен е като неоснователен предявения от „МИНА-21"ООД, против
„ПЛУМЕР"ЕООД иск по чл.92,ал.1 ЗЗД за заплащане на сумата от 9 600 лева,
представляваща неустойка по чл.5.1.4 от Договор за наем на недвижими имоти от
02.03.2017 г.
2
Сочат, че в мотивите си въззивния съд категорично посочвал, че не са налице вреди,
които да подлежат на възстановяване, „ПЛУМЕР"ЕООД не е неизправна страна /липсва
съществено неизпълнение на поетите задължения по договора за наем/ и не е налице
основанието по чл.5.1.3 за едностранното разваляне на договора и следващото от това
заплащане на неустойка.
Считат, че „МИНА-21“ ООД следва да възстанови на „ПЛУМЕР“ ЕООД сумата в
размер на 4 000.00 лв.- заплатен депозит от наемодателя „ПЛУМЕР“ ЕООД по Договор за
наем на недвижим имот от 02.03.2017 г., подлежащ на връщане поради прекратяване на
сключения договор и предаване на имота в състоянието, в което е бил преди отдаването му.
До ответника била изпратена и покана за доброволно изпълнение, с цел
извънсъдебно уреждане на отношенията на двете дружества, но същата така и не била
получена от ответника.
Молят съда да постанови решение, с което да осъди ответника „МИНА – 21“ ООД,
ЕИК: *********, да заплати на „ПЛУМЕР“ ЕООД, ЕИК: ********* сумата в общ размер на
4 000.00 лева /четири хиляди лева/, представляваща подлежащ на възстановяване депозит по
Договор за наем на недвижим имот от 02.03.2017 г., заплатен от дружеството, като
наемател, на „МИНА – 21“ ООД, като наемодател, при сключване на договора, като
гаранция за изпълнението му, поради прекратяване на сключения Договор за наем на
недвижим имот от 02.03.2017 г. и предаване на имота в състоянието, в което е бил преди
отдаването му, ведно със законна лихва върху тази сума от датата на исковата молба до
окончателното изплащане на задължението.
Молят съда на основание чл. 127, ал. 4 от ГПК, посочената сума да бъде изплатена на
дружеството чрез паричен превод в Централна поща в гр.Стара Загора, до поискване, с
уведомяване със CMC съобщение.
Претендират и направените по настоящето дело разноски, вкл. и за адвокатско
възнаграждение.
В законоустановения срок е постъпил отговор от ответното дружество“МИНА-21“
ООД гр. Стара Загора, в което заявяват, че предявеният иск се явява допустим, но изцяло
неоснователен.
Сочат, че на първо място производството по настоящето гр.д. следва да бъде спряно.
Предявеното от ищеца вземане било предмет на друго, по-ранно образувано производство
между страните – това по гр.д.№ 5847/2021 г. по описа на РС-Стара Загора, където
претендираната от настоящия ищец сума в размер на 4 000 лв., на основание невърнат
депозит по договор за наем от 02.03.2017 г., е предявена като евентуално възражение за
прихващане срещу исковите претенции на ответното дружество. Към настоящия момент
производството по гр.д.№ 5847/21 г. по описа на РС-Стара Загора било спряно. Съгласно
постановките на Тълкувателно решение №2/20 г. пост.по тълкувателно дело № 2/2020 г. на
ОСГТК на ВКС на Р България, точка 1 от него, когато възражението за прихващане бъде
уважено, то насрещните вземания се смятали погасени от момента, в който прихващането
3
могло да се осъществи. Следователно, ако в по-ранно образуваното производство между
страните възражението за прихващане бъде уважено, то вземането на ищеца ще се явявало
погасено (чрез прихващане) от момента на подаване на писменият му отговор по гр.д.№
5847/21 г. по описа на РС-Стара Загора. Считат, че предвид това обстоятелство били налице
обстоятелствата по чл.229, ал.1, т.4 от ГПК, налагащи спирането на настоящето
производство. Отделно от това претендираното от ищеца вземане се явявало изцяло
неоснователно и недължимо.
Правят и изрично възражение за прихващане с дължимото се обезщетение за забава, в
размер на законната мораторна лихва, за неизплатената в срок наемна цена.
Молят съда да отхвърли иска, като изцяло неоснователен.
Претендират за разноските по делото.
Съдът, като обсъди събраните по делото писмени и гласни доказателства, взе
предвид становищата и доводите на страните и на основание чл.235 от ГПК, намира за
установено следното:
От фактическа страна по делото е установено, че с договор за наем на недвижим
имот от 02.03.2017 г. между ”МИНА -21 "ООД, със седалище и адрес на управление град
Стара Загора, в качеството на наемодател и „ПЛУМЕР“ ЕООД гр. София, в качеството на
наемател е сключен договор с предмет на договора: наемодателят предоставя на наемателя
за временно и възмездно ползване собствени на дружеството недвижими имоти- за две
стопански сгради и 2 склада стопански обекти, разположени в поземлен имот с
идентификатор 68850.522.608.1, като видът и състоянието, в което се предава имота, ведно
с всички подобрения, направени от наемодателя до този момент, са описани в приемо-
предавателен протокол, неразделна част от този договор. Договорът е сключен за срок от
3- три години, който срок започва да тече от момента на предаване на владението върху
имота от наемодателя на наемателя. В договора е уговорено, че всички разходи по
експлоатацията на имота, обичайни последващи дребни ремонти, необходими за
обикновеното ползване на имота съгласно търговското му предназначение и всички
консумативни разходи, включително за електроенергия, вода и др., са за сметка на
наемателя, като наемателят е длъжен след изтичане срока на договора да върне имота, ведно
с изплатени консумативни разходи /електричество, вода и др ./. При връщането на имота
страните съставят и подписват Приемно-предавателен протокол. Страните по договора са
подписали и приемо-предавателен протокол от 14.03.2017г. за състоянието на сградите,
като на 16.03.2017 г. по банков път е бил заплатен и един месечен наем по издадена
разписка №1 /15.03.2017г - 4000,00 лв. и платежно нареждане, като гаранционен депозит по
сключения договор. Видно от договора за наем е налице и клауза, че наемателят има право
да извършва за своя сметка всички необходими ремонти и подобрения, необходими за
привеждане на имота в съответствие с дейността му - чл. 4.6 от договора.
Сключеният между страните договор за наем е прекратен, като имотът е предаден от
„ПЛУМЕР" ЕООД на "МИНА - 21" ООД на 21.10.2020г., което обстоятелство се установява
от представения и приет като писмено доказателство по делото приемо-предавателен
4
протокол от същата дата. За предаване на имота в състоянието, в което е бил нает
свидетелства и подписания между страните на същата дата приемо-предавателен протокол, с
подробно описание на неговото състояние и без забележки. Дружеството "ПЛУМЕР" ЕООД
е отремонтирало и възстановило всички твърдени от "МИНА - 21" ООД вреди и е предало
имота в състоянието, което е бил преди отдаването му, което се доказва от факта, че "МИНА
- 21" ООД е подписало приемо-предавателния протокол без забележки относно състоянието
на обекта, предмет на посочения договор за наем. Заплатени са от страна на ищеца до датата
на предаване на имота и всички консумативни разходи, вкл. суми към доставчиците на
услуги - ВиК и EVN, и такива следващи от задълженията на дружеството от сключения
договор.
С оглед горното съдът приема, че „ПЛУМЕР" ЕООД е изправна страна по
посочения договор, като е изпълнило всички свои задължения към наемодателя при
прекратяване на договор и предаване на имота.
Същевременно обаче "МИНА - 21" ООД не е изпълнила задължението си по чл. 6
Договор за наем на недвижим имот от 02.03.2017 г., а именно да възстанови на ищеца
"ПЛУМЕР" ЕООД предадения от него при сключване на договора депозит на основание чл.
92 от ЗЗД в размер на 4000.00лв. в едномесечния срок от прекратяване на договора.
Страните са уговорили, че депозитът обезпечава грижлИ.то и добросъвестно ползване и
стопанисване на имота и оборудването му от наемателя, както и за покриване на разходи за
възстановяване на липси, отстраняване на големи повреди и други щети на имота, ако има
такива, причинени виновно от наемателя към датата на освобождаване на имота. В чл. 6 от
договора е уговорено, че наемодателят може да прихваща от депозита дължими суми, както
и че ще върне депозита след прекратяване на договора при условие, че наемателят е изряден
платец и няма задължения към него.
В тази връзка предвид, че ищецът няма никакви задължения към ответника,
произтичащи от процесния договор за наем, заплатеният депозит подлежи на връщане на
наемателя в пълен размер, поради гореизложените обстоятелства установени с подписания
приемо-предавателен протокол и заплащането след подписването му на оставащите
дължими режийни разходи- поради липса на незаплатени такси, задължения по чл. 3.3 и за
покриване на разходи за възстановяване на липси, отстраняване на повреди и други щети на
имота и липса на вреди, подлежащи на обезщетяване.
Тези обстоятелства се потвърждава и от влязлото в сила между страните Решение №
205 от 28.03.2022г., постановено по в.г.д. №586/2021г., по описа на Апелативен съд- София,
9-ти състав, с което е отменено Решение №260139 от 26.01.2021год. на СГС, TO, VI-12
състав, постановено по т.д.№ 1340/2019 год., поправено с решение №260665 от 22.04.2021 г.,
отхвърлен е като неоснователен предявения от „МИНА-21"-ООД, ЕИК-********* против
„ПЛУМЕР“ ЕООД, ЕИК-********* иск с правно основание чл.233,ал.1 ЗЗД за осъждане на
ответника да предаде на ищеца наетите по Договор за наем от 02.03.2017 г. недвижими
имоти, и е отхвърлен като неоснователен предявения от „МИНА-21"ООД, против
„ПЛУМЕР"ЕООД иск по чл.92,ал.1 ЗЗД за заплащане на сумата от 9 600 лева,
5
представляваща неустойка по чл.5.1.4 от Договор за наем на недвижими имоти от 02.03.2017
г. В мотивите си въззивният съд е посочил, че не са налице вреди, които да подлежат на
възстановяване, „ПЛУМЕР"ЕООД не е неизправна страна /липсва съществено неизпълнение
на поетите задължения по договора за наем/ и не е налице основанието по чл.5.1.3 за
едностранното разваляне на договора и следващото от това заплащане на неустойка.
При тези данни, съдът намира за установено, че между страните е възникнала валидна
облигационна връзка, като е сключен договор за наем по смисъла на чл. 232 от ЗЗД. В
процесния случай е безспорно установено наличието на облигационно отношение между
страните по делото, установява се и от представения договор за наем на недвижим имот от
2.03.2017 г. Уговорена е наемна цена в размер на 4000 лева без ДДС, дължима от 1.04.2017
г. и е фиксирана за срока на договора. Посочено е, че при подписване на договора
наемателят заплаща гаранционен депозит в размер на 4000 лева, който подлежи на
възстановяване от наемодателя на наемателя в едномесечен срок след изтичане срока на
действие на договора или неговото прекратяване, като от него се приспадат евентуално
дължимите и неизплатени от наемателя такси и други задължения съгл. чл.3.3 и/ или за
покриване на разходи за възстановяване на липси, отстраняване на повреди и други щети на
имота (ако има такива), виновно причинени от наемателя към датата на освобождаване на
имота.Наемодателят се е задължил да осигури ползване на имота за срок от три години, като
след изтичане на срока, ако никоя от страните не се протИ.постави, договорът се счита
продължен, както и че договорът се прекратява по взаимно съгласие на страните, изразено в
писмена форма, както и при съществено неизпълнение на задълженията по договора. На
21.10.2020 г. между страните е подписан приемо-предавателен протокол, с подробно
описание на неговото състояние и без забележки. Дружеството "ПЛУМЕР" ЕООД е
отремонтирало и възстановило всички твърдени от "МИНА - 21" ООД вреди и е предало
имота в състоянието, което е бил преди отдаването му, което се доказва от факта, че "МИНА
- 21" ООД е подписало приемо-предавателния протокол без забележки относно състоянието
на обекта, предмет на посочения договор за наем. Заплатени са от страна на ищеца до датата
на предаване на имота и всички консумативни разходи, вкл. суми към доставчиците на
услуги - ВиК и EVN, видно от представените фактури.
При тези данни съдът приема, че ищецът „ПЛУМЕР" ЕООД е изправна страна по
посочения договор, като е изпълнило всички свои задължения към наемодателя при
прекратяване на договор и предаване на имота. Същевременно обаче "МИНА - 21" ООД не е
изпълнило задължението си по чл. 6 Договор за наем на недвижим имот от 02.03.2017 г., а
именно да възстанови на "ПЛУМЕР" ЕООД платения от него при сключване на договора
депозит на основание чл. 92 от ЗЗД в размер на 4000.00лв. в едномесечния срок от
прекратяване на договора. Страните са уговорили, че депозитът обезпечава грижлИ.то и
добросъвестно ползване и стопанисване на имота и оборудването му от наемателя, както и
за покриване на разходи за възстановяване на липси, отстраняване на големи повреди и
други щети на имота, ако има такива, причинени виновно от наемателя към датата на
освобождаване на имота. В същия чл. 6 от договора е уговорено, че наемодателят може да
прихваща от депозита дължими суми, както и че ще върне депозита след прекратяване на
договора при условие, че наемателят е изряден платец и няма задължения към него.
Ето защо, съдът намира, че тъй като ищецът няма никакви задължения към ответника
"МИНА - 21" ООД, произтичащи от процесния договор за наем, заплатеният депозит
подлежи на връщане на наемателя в пълен размер.
В тази връзка съдът не споделя доводите на процесуалния представител на ответника
„МИНА-21"-ООД, че претендираният депозит въобще не е получаван от страна на
ответника. Твърдението, че когато едно плащане се извършва по банков път, то се смята за
извършено със заверяване сметката на кредитора и в този смисъл, представянето по делото
6
на едно банково платежно нареждане от името на ищеца, не можело пълно и главно да
установи факта на получаване на твърдения „депозит“ от страна на ответника не
кореспондира с останалите събрани по делото доказателства. Ответникът не представи
доказателства в подкрепа на своите твърдения и не установи с писмени доказателства
липсата на такова плащане.
Настоящият съдебен състав приема, че процесната сума е излязла от патриониума
на ищеца и е постъпила в имуществения комплекс на ответника, както и че това разместване
на блага е извършено при липса на правно основание / годен юридически факт/, поради
което предявеният иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. първо ЗЗД се явява
основателен и доказан.
Основателността на предявения иск за връщане на гаранционния депозит е
обусловено от установяване на следните обстоятелства: 1/ ищецът да е заплатил депозит по
договора за наем; 2/ договорът за наем да е прекратен; 3/ към момента на прекратяването
наемателят да не е имал задължения към наемодателя по договора, чието изпълнение да е
било обезпечено с предоставения депозит. Съдът приема за безспорно установени и трите
предпоставки, поради което предявеният иск за връщане на сумата от 4000 лв.,
представляваща гаранционен депозит следва да бъде уважен.
По отношение направеното от ответника възражение за прихващане с дължимото се
обезщетение за забава, в размер на законната мораторна лихва, за неизплатената в срок
наемна цена, съдът счита, че не дължи произнасяне, тъй като иск за мораторна лихва не е
предявен от ищеца, а освен това ответникът не е посочил и размера на исканото
прихващане.
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на
ищеца направените по делото разноски в размер на 869 лв., съгласно представения списък
на разноски по чл. 80 от ГПК.
Водим от горните мотиви, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „МИНА - 21" ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление:
гр. Стара Загора, п.к. 6000, Област: Стара Загора, Община: Стара Загора, ул. „Граф
Игнатиев“ №17, вх. Б, ет. 1, ап. 4, представлявано от Управителя Мина Иванова Абрашева
да заплати на "ПЛУМЕР" ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.
София, п.к. 1111, Област: София (столица), Община: Столична, район Слатина, ж.к. „Гео
Милев“, ул. „Голаш“ № 24, вх. Б, ет. 2, ап. 6, представлявано от Управителя Зарконе
Джузепе, /съдебен адрес: гр. София, ул. „Проф. Н. Михайлов" № 7, вх. Б, ет. 1, ап. 2/, сумата
в общ размер на 4 000.00 лева /четири хиляди лева/, представляваща подлежащ на
възстановяване депозит по Договор за наем на недвижим имот от 02.03.2017г., заплатен от
„ПЛУМЕР“ ЕООД, като наемател, на "МИНА - 21" ООД, като наемодател, при сключване
на договора, като гаранция за изпълнението му, поради прекратяване на сключения Договор
за наем на недвижим имот от 02.03.2017г. и предаване на имота в състоянието, в което е бил
7
преди отдаването му, ведно със законна лихва върху тази сума от датата на исковата молба –
5.09.2022 г.до окончателното изплащане на задължението, като и сумата от 869 лв.,
представляваща направени по делото разноски.
Сумите следва да се изплатят чрез паричен превод в Централна поща в гр.Стара
Загора, до поискване, с уведомяване със CMC съобщение.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщението до страните, че
е изготвено пред Окръжен съд Стара Загора.
Съдия при Районен съд – Стара Загора: _______________________
8