№ 4335
гр. София, 21.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 43 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и осми февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА
при участието на секретаря РАЛИЦА Г. НАКОВА
като разгледа докладваното от ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА Гражданско дело
№ 20221110122697 по описа за 2022 година
Предявени са за разглеждане искове с правно основание чл.92, ал. 1 ЗЗД и
чл.86 ЗЗД. В условията на евентуалност е предявен иск с правно основание чл.79,
ал.1 ЗЗД, вр.чл.51 ТЗ.
Производството по делото е образувано по постъпила искова молба от
„[**********] против Е. И. З., с която са предявени обективно съединени осъдителни
искове, както следва: за сумата от 1800,00 евро, с левова равностойност 3520,49 лева,
представляваща неустойка по сключен между страните договор от 09.05.2017 г., ведно
със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда –
28.04.2022 г. до окончателното изплащане и за сумата от 363,79 лева, представляваща
обезщетение за забава в плащането на неустойката, начислено за периода от 27.12.2017
г. до 28.04.2022 г. В условията на евентуалност ищецът е предявил осъдителен иск за
сумата от 540,00 евро, с левова равностойност 1056,15 лева, представляваща
незаплатено възнаграждение в размер на 3 % с ДДС от продажната цена на поетото от
ответника задължение съгласно условията на сключения между страните договор от
09.05.2017 г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата
молба в съда – 28.04.2022 г. до окончателното изплащане.
В исковата молба ищецът твърди, че на 09.05.2017 г. между него и ответника бил
сключен договор, обективиран в протокол за оглед за покупка на недвижим имот, по
силата на който ищецът чрез негов брокер завел ответника за оглед на имот,
представляващ кафене, находящо се в [**********], с офертна цена 18 000 евро.
Поддържа, че по силата на нормите на ЗЗД, договорът между страните бил сключен в
1
момента на полагане на подписи под договорените условия, без направени забележки
под тях. След извършения оглед клиентът – настоящ ответник заявил, че ще помисли и
ако реши да купи имота ще се обади. Ищецът сочи, че от този момент нататък
ответникът по никакъв начин не е заявил, че има интерес да придобие имота при
обявените условия или при променени такива. Поддържа още, че при направена
справка в Агенцията по вписванията било установено, че на 11.07.2017 г. ответникът
закупил предложения от ищцовото дружество имот, за което бил съставен и вписан
нотариален акт. Според ищеца, с предходното ответникът е допуснал неизпълнение на
т.3 от сключения между тях договор, по силата на която клиентът няма право по
какъвто и да е начин да се свързва с продавача на имота без писмено съгласие на
ищеца, както и да преговаря и да сключва сделка за придобиване на имота, предмет на
договора, без посредничеството на ищеца. С оглед предходното се поддържа
становище, че клиентът – настоящ ответник дължи на посредника – настоящ ищец
неустойка в размер на 10 % от продажната цена на имота. Ищецът поддържа още, че с
нотариална покана, връчена на ответника на 22.12.2017 г., поканил последния в срок до
5 дни от получаването й да му заплати сумата от 1800 евро. Сочи, че ответникът
изпратил отговор, в който излагал неотносими към правоотношението твърдения. По
изложените в исковата молба обстоятелства ищецът обуславя правния си интерес от
предявения иск, като претендира и обезщетение за забава върху главницата, считано от
изтичане на срока за доброволно плащане от страна на ответника до датата на подаване
на исковата молба в съда. В условията на евентуалност, ищецът обуславя
отговорността на ответника от неизпълнението на т.1 от процесния договор, съгласно
която в случай, че клиентът сключи договор за придобиване на имота, последният
дължи на [**********] възнаграждение в размер на 3 % с ДДС от продажната цена.
Претендират се и направените в хода на производството разноски.
В подадения в срока по чл.131 ГПК отговор ответникът изразява становище за
нередовност на исковата молба, а по същество за неоснователност на предявените
искове. Ответникът не оспорва, че на 09.05.2017 г. между страните е подписан
представения към исковата молба протокол за оглед за покупка на недвижим имот, но
изразява становище, че същия не представлява договор по смисъла на ЗЗД, поР. което
и не може да бъде приет като годно основание да породи претендираните с исковата
молба имуществени права, съответно да вмени на ответника задължения. В случай, че
съдът приеме, че приложения документ представлява договор, ответникът прави
възражение за неговата нищожност поР. противоречие с на закона и накърняване на
добрите нрави. Ответникът сочи, че през 2017 г. е имал интерес да закупи недвижим
имот, който да използва като кафене. Потвърждава, че е установил връзка с ищцовото
дружество и е извършил оглед на описания в исковата молба недвижим имот. Не
оспорва посоченото от ищеца, че след огледа е заявил, че ще помисли и ще се обади,
ако реши да купи имота. Сочи, че съпругата му също сключила договор за
2
посредничество с друга фирма, която им предложила няколко недвижими имота, сред
които и процесния, но на много по-ниска цена от предложената от ищеца. С оглед
предходното, ответникът и съпругата му приела офертата и закупили имота. Оспорват
се изложените в исковата молба твърдения, че при закупуването на имота ответникът е
нарушил сключен между страните договор. Оспорва се твърдението, че между страните
е възникнала валидна облигационна връзка, която да е годна да поР. права и
задължения, още по-малко претендираните с исковата молба суми, представляващи
неустойка и възнаграждение. С оглед предходното се оспорва и акцесорната претенция
за обезщетение за забава. В случай, че съдът приема предявения иск за неустойка за
основателен, ответникът прави възражение за нейната прекомерност. По изложените в
отговора доводи и съображения предявените искове, включително в условията на
евентуалност, се оспорват като неоснователни и се претендират разноски.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства по отделно и в
тяхната съвкупност, и като взе предвид становището на страните, приема за
установено следното от фактическа страна:
По делото е приложен протокол за оглед за покупка на недвижим имот от
09.05.2017 г., от който се установява, че на посочената дата ищцовото дружество е
предоставило за оглед на ответника недвижим имот – кафене, с адрес: [**********]. В
т.3 от цитирания протокол е предвидено, че клиентът няма право да се свързва с
продавача на имота, без писменото съгласие на [**********], както и да преговаря и
сключва сделка за придобиване на имота, предмет на договора, без посредничеството
на дружеството. В противен случай клиентът дължи на дружеството неустойка в
размер на 10 % от продажната цета за гореописания имот.
По делото е приложена нотариална покана с рег.№ 23153, том с IXБ, №
147/22.12.2017 г. по описа на В.Б. нотариус с район на действие Софийски районен
съд, с която ищцовото дружество е поканило ответника да му заплати сумата от 1800
евро, представляваща неустойка от 10 % съгласно протокол за оглед на недвижим
имот, в 5-дневен срок от получаването й. Видно от отбелязването върху поканата е, че
същата е връчена лично на ответника на 22.12.2017 г.
По делото е приложен отговор на поканата, с който ответникът уведомява
ищцовото дружество, че не дължи неустойка и/или обезщетение, тъй като между
страните не е сключен договор за посредничество, по силата на който да е поето
задължение за заплащане на претендираните суми. С поканата дружеството е
уведомено, че процесния недвижим имот е закупен с посредничеството на трето за
делото дружество, за което към поканата е приложен договор за посредничество от
17.05.2017 г., разписка от 19.05.2017 г. за платена комисионна по този договор и
нотариален акт за покупко-продажба на недвижимия имот.
По делото са събрани и гласни доказателства чрез разпит на свидетелите
Даниела Георгиева Добрева и Евгения Георгиева З.а.
3
В показанията си св.Добрева разказва, че през периода м.юли 2015 г. до м.юли
2020 г. работела като брокер на недвижими имоти в ищцовото дружество. Спомня си,
че през м.май 2017 г. е завела ответника на оглед на кафене на [**********]
Попълнила е протокола за оглед, а клиента го е подписал. От собственика на имота
знае, че го е давал за продажба и на други агенции, но тя не е засичала други обяви. Не
е наемана от клиента за търси недвижим имот за него, а единствената им среща е била
на огледа на имота. Не са коментирали цената, защото той е казал, че ще помисли и ще
звънне.
В показанията си св.З.а /съпруга на ответника/ разказва, че през 2017 г. заедно
със съпруга й търсили имот, представляващ кафе-сладкарница. Открили обява за такъв,
който се предлагал от няколко агенции. Първата, която отговорила на телефонните
обаждания била агенцията-настоящ ищец. Съпругът и отишъл сам на огледа на имота.
Свидетелката сочи, че не си спомня детайли, но тъй като цената не отговаряла на
техните условия, съпругът й питал брокера дали може да се преговаря с продавача за
намаляване на цената. Отговорът бил, че цената е твърда и не може да се осигури по-
ниска. След това свидетелката и ответникът се обърнали към друга агенция, която
успяла да понижи цената за този имот до определените от тях граници. Разказва още,
че не са контактували с продавача, а брокерът е преговарял от тяхно име.
Други относими и допустими доказателства не са представени по делото.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи:
За основателността на иска с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД в тежест на
ищеца е да докаже при условията на пълно и главно доказване, следните
предпоставки: че между страните е налице облигационно правоотношение, възникнало
въз основа на валидно сключен договор; наличие на неустоечно съглашение за
ангажиране отговорността на ответника при неизпълнение на договорните му
задължения; настъпване на предпоставките за ангажиране отговорността на ответника,
както и конкретния размер на неустоечното вземане.
Настоящият съд приема, че приложения по делото протокол за оглед за покупко-
продажба на недвижим имот не представлява договор за посредничество, нормативно
определен в чл.49, ал.1 ТЗ. Този извод се обуславя от анализа на протокола за оглед,
който не съдържа релевантни за договор за посредничество клаузи, а именно - че
клиентът – настоящ ответник е възложил на [**********] ЕООД – настоящ ищец, да
осъществява посредничество срещу възнаграждение относно закупуване на описания в
протокола недвижим имот. Сам ищецъ в исковата молба твърди, че „… този договор е
договор, който изрично изключва хипотезата на договор за посредничество, тъй като
“[**********]“ не е посредник…“ При липса на валидно облигационно
правоотношение между страните, категорично не може да се обоснове извод, че е
налице неизпълнение от страна на ответника на поето договорно задължение и
4
настъпване на предпоставките за ангажиране на отговорността му.
Следва да се отбележи, че обвързването на клиента – потенциален купувач чрез
протокол за оглед със задължения, които следва да бъдат предмет на договор за
посредничество, водят до извод за осъществяване на нелоялна и заблуждаваща
търговска практика, която въвежда извършващия оглед потребител в заблуждение / в
този смисъл е решение № 15567/13.12.2018 г., постановено по адм.д.9458/2017 г. на
ВАС/.
В конкретния случай, използвайки неосведомеността на своя клиент – настоящ
ответник, ищцовото дружество в противоречие с принципите за добросъвестност и
професионална компетентност, чрез подписването на процесния протокол за оглед, е
разширило неоснователно правата си в противоречие с нормата на чл.8, ал.2, изр.2-ро
ЗЗД.
Отделно от предходното, по делото липсват твърдения, а и доказателства
относно изключителното право на дружеството-ищец да предлага процесния
недвижим имот и да посредничи при сключване на сделка за продажба. Видно от
показанията на св.Даниела Добрева /брокер в ищцовото дружество през исковия
период/ е, че същата е била уведомена от собственика на имота, че го е дал и на други
агенции за продажба. В показанията си свидетелката изрично заявява, че не е наемана
от ответника да търси недвижим имот за него, както и че срещата им е била единствено
за оглед на имота. С оглед предходното не може да се приеме, че е налице нарушение
на задължение от страна на ответника, обусловило възникване на отговорност за
плащане на неустойка
Предвид гореизложените мотиви относно липса на възникнало валидно
облигационно правоотношение между страните по делото, ответникът не дължи на
ищеца и претендираното при условията на евентуалност възнаграждение. Такова би се
дължало при наличие на сключен между страните договор и изпълнение на поети от
страна на ищеца задължения, каквито в случая не са налице. В тази насока са е
твърденията изложени в исковата молба, че [**********] не е посредник, не е
ангажиран с осъществяване на сделката или каквито и да било други действия и
задължения, а само да представи имота, с което задълженията му се изчерпват“.
При горните съображения предявените искове – главен, акцесорен и евентуален,
следва да бъдат отхвърлени като неоснователни и недоказани.
По разноските:
При този изход на спора на основание чл.78, ал.3 ГПК ответникът има право на
направените от него разноски, съразмерно на отхвърлената част от исковете. Видно от
приложения списък на разноските по чл.80 ГПК и доказателствата по делото за
тяхното извършване е, че ответникът е направил разноски в размер на 1000,00 лева,
представляващи платено адвокатско възнаграждение по производството. Тази сума
следва да бъде възложена в тежест на ответника.
5
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „[**********], ЕИК [**********], със седалище и
адрес на управление: [**********] против Е. И. З., ЕГН ********** иск с правно
основание чл.92, ал. 1 ЗЗД - за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 1
800,00 евро, с левова равностойност 3520,49 лева, представляваща неустойка по
сключен между страните договор от 09.05.2017 г., ведно със законната лихва, считано
от датата на подаване на исковата молба в съда – 28.04.2022 г. до окончателното
изплащане и иск с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД – за осъждане на ответника да
заплати на ищеца сумата от 363,79 лева, представляваща обезщетение за забава в
плащането на неустойката, начислено за периода от 27.12.2017 г. до 28.04.2022 г.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „[**********], ЕИК [**********], със седалище и
адрес на управление: [**********] против Е. И. З., ЕГН ********** в условията на
евентуалност иск с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД, вр.чл.51 ТЗ – за осъждане на
ответника да заплати на ищеца сумата от 540,00 евро, с левова равностойност 1056,15
лева, представляваща незаплатено възнаграждение в размер на 3 % с ДДС от
продажната цена на поетото от ответника задължение съгласно условията на
сключения между страните договор от 09.05.2017 г., ведно със законната лихва,
считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 28.04.2022 г. до
окончателното изплащане.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 ГПК „[**********], ЕИК [**********], със
седалище и адрес на управление: [**********] да заплати на Е. И. З., ЕГН **********
сумата от 1000,00 лева, представляваща направени разноски по производството.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6