№ 1608
гр. София, 30.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 12-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесет и четвърти ноември през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Атанас Кеманов
Членове:Надежда Махмудиева
Снежана Бакалова
при участието на секретаря Павлина Ив. Христова
като разгледа докладваното от Надежда Махмудиева Въззивно гражданско
дело № 20221000502279 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК, образувано по две въззивни
жалби, подадени от "Уникредит Булбанк"АД:
С Въззивна жалба вх.№12724/31.12.2021 г. , подадена от "Уникредит
Булбанк"АД чрез юрк. П. С., се обжалва Решение №464/18.11.2021 г. по гр.д.
№392/2021 г. на ОС - Благоевград, ГО, 15 състав, с което по предявен иск с правно
основание чл.124, ал.1 от ГПК, предявен от К. У. и Д. Е. Д., граждани на Обединеното
кралство на Великобритания и Северна Ирландия, е признато за установено по
отношение на ответника "Уникредит Булбанк"АД, че не съществува ипотечно право в
полза на "Уникредит Булбанк"АД, възникнало въз основа на договор за ипотека,
обективиран в нотариален акт №93, т.IV, рег.№3057, д. №651/2007 г., вписан в СВп с
вх.рег.№6682/10.10.2007 г., акт №172, т.3, д.№6128/2007 г., с длъжник "ГБ-Британия
Сейнт Дейвидс"ЕООД, върху самостоятелен обект, находящ се на първи етаж на сграда
№1, разположена в поземлен имот с идентификатор 02676.151.63 по КККР, одобрени
със Заповед №РД-18-81/10.12.2009 г. на ИД на АГКК, който самостоятелен обект е с
идентификатор 02676.151.63.1.12, с адрес на имота: гр. Банско, м."Шипоцко", и с
предназначение на самостоятелния обект - жилище/апартамент С12, на първи
жилищен етаж, брой на нивата - 1, с площ от 26,53 кв.м., прилежащи части: тераса
12,48 кв.м. и 8,15 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж -
02676.151.63.1.11; под обекта - няма; над обекта - 02676.151.63.1.25, поради липса на
идентичност между собственика на имота при неговото възникване и лицето,
подписало акта за обременяването му с тежест. Релевирани са оплаквания за
неправилност на Решение №464/18.11.2021 г., поради неговата незаконосъобразност и
необоснованост - съдът неправилно е приел, че ипотеката е учредена под условие, и ще
1
произведе действие от момента на възникването на имота, а не от момента на
сключване на договора за ипотека и неговото вписване, който извод е в противоречие с
чл.169, ал.1 от ЗЗД. Съгласно сочената разпоредба ипотеката възниква от момента на
вписването, поради което ипотечното право следва обремененото с ипотека
суперфициарно право, независимо в чия собственост се намира то, и в момента на
възникването на вещта ипотечното право ще се разпростре и върху нея, независимо
чия собственост е тя. Приетото от съда противоречи на правилата за конкуренцията на
права при вписването на сделки, с които се прехвърлят вещни права - в случая не е
налице добросъвестност на приобретателя на правото на строеж, тъй като към момента
на учредяването на правото на строеж суперфициарят е имал знание за наличието на
вещна тежест върху придобиваното от него вещно право, и не би могъл да се счита за
добросъвестен приобретател. Съгласно практиката на ВКС в Решение №143/10.11.2014
г. по гр.д.№646/2014 г., ипотеката на бъдеща вещ е допустима само в случаите, когато
в акта за учредяването е налице пълна индивидуализация на недвижимия имот, върху
който тежи ипотеката, и когато впоследствие е налице пълно тъждество между
построената вещ и посочената в ипотечния акт. Такъв е и настоящия случай, което не е
спорно между страните. Неправилно съдът приема, че след като вещта е възникнала на
03.12.2007 г. и към тази дата имотът е бил собственост на ищците, то този имот е извън
обхвата на учреденото ипотечно право в полза на Банката. Настоява се за отмяна на
обжалваното решение и постановяване на ново по съществото на спора, с което
предявените искове да бъдат отхвърлени, като неоснователни и недоказани, ведно със
законните последици.
Въззивната жалба е депозирана в срока по чл.259, ал.1 от ГПК, от процесуално
легитимирана страна с правен интерес, чрез надлежно упълномощен процесуален
представител, отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК, поради което е
процесуално допустима и подлежи на разглеждане.
Преписи от въззивната жалба са връчени на насрещните страни. В срока по
чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил Отговор по чл.263, ал.2 от ГПК вх. №1837/21.02.2022
г., депозиран от К. У. и Д. Е. Д., чрез адвокати Д. К. У. и адв. С. С.. Поддържа се
становище за неоснователност на въззивната жалба срещу Решение №464/18.11.2021 г.
Съдът не е отрекъл ипотечното право на банката на сочените във въззивната жалба
основания - нищожност на ипотеката поради невъзможен предмет и поради
нарушаване на добрите нрави. Ищците са предявили първи главен иск - за
установяване, че вторият ответник не е носител на ипотечно право, поради: а/ липса на
тъждество между вписания в акта имот и реално построеното, а при условията на
евентуалност - поради липса на идентичност на собственика на имота при неговото
възникване и лицето, подписало ипотечния акт; б/ поради невъзможен предмет, тъй
като е учредена вещна тежест върху вещно право, което не е съществувало към
момента на съставянето на ипотечния акт; в/ поради невъзможен предмет, тъй като е
налице неопределеност на вземането, което се обезпечава с ипотекиране на процесния
имот и неговото място в механизма на погасяването на вземането; д/ поради
накърняване на добрите нрави. Вторият предявен главен иск е за установяване, че
вземанията на първия ответник по сделката са погасени изцяло, поради плащането им
в срок /този иск не е бил предмет на разглеждане от първостепенния съд/. Третият
предявен главен иск е за присъждане на обезщетение за причинени неимуществени
вреди /искът не е бил предмет на разглеждане от съдебния състав/. Чрез оттегляне на
първия главен иск, в частта му на предявеното основание по б."а", съдът е бил
десезиран със спора в тази част, поради което е пристъпил към разглеждане на второто
2
предявено при условията на евентуалност основание - поради липса на идентичност на
собственика на имота при неговото възникване и лицето, подписало акта за
обременяването му. Цитираната от жалбоподателя разпоредба на чл.169, ал.1 от ЗЗД е
отменена, считано от 01.01.2001 г., след която дата тя няма действие. В конкретния
случай, към момента на подписване на договора за ипотека вещта не е съществувала, и
няма как върху нея да тежи ипотечно право - то може да възникне едва след
възникването на вещта. Когато ипотечното право възниква по-късно, и към момента на
възникването му собственик на вещта е лице, различно от ипотекарния длъжник, не
може да се презумира съгласието му за обременяването на нововъзникналата вещ, а то
следва да е дадено изрично от собственика на вещта. Признаването на ипотечно право
преди възникването на вещта няма правна стойност. Цитираната от въззивника
съдебна практика в действителност не опровергава застъпеното от съда становище, на
което е основан обжалвания съдебен акт. Настоява се за отхвърляне на въззивната
жалба и потвърждаване на обжалваното решение. Заявява се претенция за присъждане
на заплатени от ищците разноски за въззивната инстанция за процесуално
представителство.
С Въззивна жалба вх.№4051/13.04.2022 г., подадена от "Уникредит Булбанк"АД
чрез адв. Т. Н., се обжалва Допълнително решение №104/02.03.2022 г. по гр.д.
№392/2021 г. на ОС - Благоевград, с което е оставена без уважение подадената молба
от пълномощника на "Уникредит Булбанк"АД за допълване на Решение
№464/18.11.2021 г., постановено по същото дело, с произнасяне по въпроса за
висящността на предявените евентуални искове, като се допълнят мотивите и
диспозитива на постановеното решение с произнасяне за оставяне на евентуалните
искове без разглеждане. Релевирани са оплаквания за неправилност - съдът е приел, че
не дължи произнасяне по останалите предявени обективно съединени искове, тъй като
е възприел същите като предявени при условията на евентуалност, и за никой от тях не
се е сбъднало вътрешнопроцесуалното условие - отхвърляне на главния иск. Това
становище на съда е в противоречие с практиката на ВКС, която се цитира от
жалбоподателя, и в която се приема, че критерият за определяне на вида на
съединяването на исковете е дали основанията, на които са предявени, се изключват,
или могат да са налице едновременно и независимо едно от друго, както и какви са
правните последици от уважаването на всеки един от исковете. В случая
предявяването на установителни искове за нищожност на различни правни основания
налага исковете да се разгледат от съда в поредност, произтичаща от естеството на
сочените от ищеца пороци на сделката. Като е пропуснал да определи поредността, в
която исковете следва да бъдат разгледани, съдът е нарушил правото на защита на
ответника. Съдът е възприел останалите искове като евентуални, само поради реда им
в исковата молба. Въззиваемите считат, че процесуалния способ, по който този порок
може да бъде отстранен, е допълване на решението по реда на чл.250 от ГПК. Поради
липса на диспозитив за оставяне на тези искове без разглеждане, решението не
обхваща целия спорен предмет, и следва да бъде допълнено. Настоява се за отмяна на
Допълнително решение №104/02.03.2022 г. и връщане на делото на същия съд за
допълване на решението с произнасяне по същество.
Въззивната жалба е депозирана в срока по чл.259, ал.1 от ГПК, от процесуално
легитимирана страна с правен интерес, чрез надлежно упълномощен процесуален
представител, отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК, поради което е
процесуално допустима и подлежи на разглеждане.
Преписи от въззивната жалба са връчени на насрещните страни, като в срока по
3
чл.263, ал.1 от ГПК ищците К. У. и Д. Е. Д. не са се възползвали от възможността да
депозират отговор на въззивната жалба срещу Допълнително решение
№104/02.03.2022 г.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК ответникът "ГБ-Британия Сейнт Дейвис"ЕООД
не се е възползвал от възможността да депозира отговор на въззивните жалби на
ответника "Уникредит Булбанк"АД.
С въззивните жалби и отговора не са депозирани нови доказателства и не са
направени доказателствени искания, поради което във въззивното производство нови
доказателства не са събрани.
Съдът намира, че следва да се произнесе първо по подадената въззивна жалба вх.
№4051/13.04.2022 г. срещу Допълнително решение №104/02.03.2022 г. по гр.д.
№392/2021 г. на ОС – Благоевград, предвид обуславящия му характер по отношение на
обхвата на първоинстанционния съдебен акт, който следва да бъде подложен на
въззивна проверка.
Настоящото производство е за въззивна проверка на решение на първостепенния
съд, постановено по реда на чл.294 от ГПК – след като с Решение №121/12.04.2021 г.
по т.д.№1756/2019 г. на ВКС – ТК – I търг.отд. е било частично допуснато до
касационно обжалване, и обезсилено в допуснатата до касация част предходно
постановеното въззивно решение № 625/14.03.2019г. по гр.д.№ 3384/2018 г. на
Софийски апелативен съд, с което е потвърдено първоначалното първоинстанционно
решение № 1106/02.03.2018 г. по гр.д.№ 89/2017 г. на Благоевградски окръжен съд. С
потвърденото решение са били отхвърлени предявените в евентуалност против
„УниКредит Булбанк„АД искове, за установяване нищожност на договорна ипотека,
обективирана в нотариален акт № 93,т.4, рег.№ 3057, нот. дело № 651/2007 г. на
Нотариус С. К., с район на действие Районен съд – Разлог : 1/ поради липса на
идентичност между лицето – собственик на имота при неговото възникване и лицето,
учредило ипотеката ; в евентуалност 2/ поради невъзможен предмет – липсващо вещно
право на строеж, към момента на сключване на договора за ипотека с обект същото; в
евентуалност 3/ поради невъзможен предмет – неопределеност на
вземането,обезпечено с ипотеката върху конкретния имот, за който ищците са
придобили вещното право на строеж ; в евентуалност 4/ нищожност поради
накърняване на добрите нрави , к а к т о и предявеният в евентуалност спрямо
предходните иск против същия ответник, за осъждането му да заплати обезщетение, в
размер на 10 000 лева, на основание чл.21 ал.2 ЗЗД - за причинени неимуществени
вреди, поради непозволена намеса в установените договорни правоотношения между
ищците и „ГБ-Британия Сейнт Дейвидс“ЕООД. С потвърденото първоинстанционно
решение също така е било прекратено производството по предявен от ищците срещу
последното дружество иск за установяване по отношение същото, че вземанията му по
сделката, обективирана в нот. акт № 63 , том 5, рег.№ 3525, нот. дело № 800/15.11.2007
г. – за закупуване правото на строеж за построяване на апартамент С 12 в жилищен
комплекс за сезонно ползване „СейнтДейвидс”, м. Шипоцко, землището на гр. Банкя –
са погасени изцяло, чрез плащане в срок. С Определение №298/04.05.2020 г.,
постановено на осн. чл.288 от ГПК по т.д.№1756/2019 г. на ВКС – ТК – I търг.отд., е
допуснато касационно обжалване на решение № 625/14.03.2019 г. по гр.д.№ 3384/2018
г. на Софийски апелативен съд, САМО В ЧАСТТА МУ, с която е потвърдено решение
№ 1106/02.03.2018 г. по гр.д.№ 89/2017 г. на Благоевградски окръжен съд, в частта му,
с която е отхвърлен предявеният от ищците иск, с правно основание чл.124 ГПК, за
установяване по отношение на „УниКредит Булбанк“ АД, че в полза на същата и въз
4
основа на сключения договор за ипотека, с ипотекарен длъжник „ „ГБ– Британия
Сейнт Дейвис“ЕООД, обективиран в нотариален акт № 93 ,т. 4, рег.№ 3057, нот. дело
№ 651/ 2007 г. на Нотариус С. К., с район на действие Районен съд – Разлог, не е
възникнало /не съществува/ ипотечно право върху апартамент С 12 от жилищен
комплекс със сезонен характер „Сейнт Дейвис”, находящ се в м. Шипоцко, землището
на гр. Банско, за който в полза на ищците ипотекарният длъжник е учредил и
прехвърлил вещно право на строеж, с договор за покупко-продажба, обективиран в
нот. акт № 63 , том 5, рег. № 3525 дело № 800/15.11.2007 г. на същия нотариус. Със
същото определение НЕ Е ДОПУСНАТО касационно обжалване на решение №
625/14.03.2019 г. по гр.д.№ 3384/2018 г. на Софийски апелативен съд в останалата му
част, поради което по останалите предявени искове с Искова молба вх.
№11315/30.12.2016 г. от регистратурата на РС – Разлог, производството е приключило
с влязлата в сила част от първоначалното въззивно решение № 625/14.03.2019 г. по
гр.д.№ 3384/2018 г. на Софийски апелативен съд. С постановеното от ВКС Решение
№121/12.04.2021 г. по т.д.№1756/2019 г. на ВКС – ТК – I търг.отд. е обезсилено
Решение № 625/14.03.2019 г. по гр.д.№ 3384/2018 г. на Софийски апелативен съд, както
и потвърденото с него първоинстанционно решение № 1106/02.03.2018 г. по гр.д.№
89/2017 г. на Благоевградски окръжен съд, но само в допуснатата му до касационно
обжалване част, постановена по главния предявен иск, и само по този иск делото е
върнато за ново разглеждане от първостепенния съд, със задължителни указания
относно правилната му правна квалификация. С обезсилването на решението по
главния иск не е възстановена висящността по останалите искове, предявени при
условията на евентуалност, тъй като те са били разгледани по същество от двете
съдебни инстанции, и по тях е било постановено решение по същество /поради
отхвърлянето на главния предявен иск/, влязло в сила с недопускането до касационно
обжалване на въззивното решение в частта му по тези искове. Ето защо, при новото
разглеждане на делото от първостепенния съд, производството по останалите
предявени искове при условията на евентуалност е било приключено с влязло в сила
решение, и първостепенният съд не е имал задължение да ги разглежда, поради което и
не е следвало да постановява какъвто и да е диспозитив по тези искове, в това число и в
хипотезата на отхвърляне на разглеждания главен иск. В конкретният случай
предявеният /в исковата молба като главен/ иск е бил уважен, поради което изложените
от първостепенния съд мотиви в обжалваното Допълнително решение
№104/02.03.2022 г. по гр.д.№392/2021 г. на ОС – Благоевград са по принцип правилни,
но са относими към хипотеза, в която са налице евентуално предявени искове,
производството по които не е приключено, която хипотеза е различна от настоящата,
по изложените вече съображения. Въпреки това, обжалваното Допълнително решение
№104/02.03.2022 г. е правилно като резултат, поради което следва въззивната жалба
срещу него да се остави без уважение, и решението да се потвърди.
С оглед потвърждаване на допълнителното решение, с което се отказва
допълване на постановеното Решение №464/18.11.2021 г., делото не следва да се връща
на първостепенния съд за допълване на Решение №464/18.11.2021 г., а следва
въззивният съд да пристъпи към разглеждане на Въззивна жалба вх.№12724/31.12.2021
г. срещу Решение №464/18.11.2021 г.
Тази въззивна жалба съдът намира за основателна, поради следните
съображения:
Въззивният съд намира за установено по безспорен начин от фактическа страна,
че ищците К. У. и Д. Е. Д., граждани на Обединеното кралство на Великобритания и
5
Северна Ирландия, на 10.01.2007 г. са сключили Предварителен договор за покупко-
продажба на право на строеж на недвижим имот и строителни и довършителни работи,
с „БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ ЕООД /приет като доказателство по делото, на
л.12 от гр.д.№1429/2016 г. на РС – Разлог/, за апартамент № С 12, находящ се на
партерен етаж в сградата на „СЕЙНТ ДЕЙВИДС“, състояща се от мазе и четири етажа,
предвидена да се построи в поземлен имот №151063 с площ 5 267 кв.м., находящ се в
местността „Шипотско“, в землището на гр. Банско, ЕКАТТЕ 02676, с площ на
апартамент № С12 от 26,53 кв.м., състоящ се от: коридор, тоалетна/баня, хол с кухня,
спалня и балкон, със застроена площ от 12,48 кв.м., ведно с 0,56% идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж, който апартамент прехвърлителят се
е задължил да построи във вида и обема, заложени в представен архитектурен проект,
и да предаде на купувачите в определения в договора вид не по-късно от 31.05.2008 г.,
както и да прехвърли на купувачите собствеността върху правото на строеж с
окончателен договор.
Не се спори, че на 10.10.2007 г., за обезпечаване на вземанията по сключен
договор за банков кредит №278/09.10.2007 г. за общо 3 450 000 евро, „ГБ-БРИТАНИЯ
СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ ЕООД /с предишно наименование „БРИТАНИЯ СЕЙНТ
ДЕЙВИДС“ ЕООД/ е учредил договорна ипотека в полза на „УниКредит Булбанк“ АД,
обективирана в нотариален акт №93, т.IV, рег.№3057, д. №651/2007 г., вписан в СВп с
вх.рег.№6682/10.10.2007 г., акт №172, т.3, д.№6128/2007 г. /на л.36-42 от делото на РС-
Разлог/ върху поземлен имот № 151063, в землището на гр.Банско, ведно с правото на
строеж за изграждане на жилищен комплекс за сезонно ползване „Сейнт Дейвис“, въз
основа на одобрен архитектурен проект и разрешение за строеж № 384/24.11.2006 г. /на
л.14 от гр.д.№89/2017 г. на ОС-Благоевград/, в това число и заедно с изрично
вписаното в договора за ипотека право на строеж за Апартамент С12, с идентично
описание като обекта – предмет на сключения от ищците на 10.01.2007 г.
Предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж на недвижим имот и
строителни и довършителни работи, с „БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ ЕООД.
Не се спори, че на 15.11.2007 г. купувачите К. У. и Д. Е. Д. са придобили
правото на строеж върху апартамент № С 12 с нотариален акт № 63, т.V, рег.№3525,
дело №800/2007 г. на Н-с С. К., вписан в АВп – Разлог акт №97, том XXXIII, дело
№7188/2007 г. /на л.34-35 от делото на РС – Разлог/, а грубият строеж на сградата е
завършен на 03.12.2007 г. с акт за приемане на конструкцията – Образец 14 /на л.20-21
от гр.д.№ 89/2017 г. на ОС-Благоевград/.
Не се спори, че обекта – предмет на сключения от ищците на 10.01.2007 г.
Предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж на недвижим имот и
строителни и довършителни работи, с „БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ ЕООД, както
и на сключения от тях окончателен договор за продажба на правото на строеж с
нотариален акт № 63, т.V, рег.№3525, дело №800/2007 г., е идентичен с реализирания и
заснет в кадастралната карта самостоятелен обект в сграда, с идентификатор
02676.151.63.1.12, с адрес на имота: гр. Банско, м."Шипоцко", и с предназначение на
самостоятелния обект - жилище/апартамент С12, на първи жилищен етаж, брой на
нивата - 1, с площ от 26,53 кв.м., прилежащи части: тераса 12,48 кв.м. и 8,15 кв.м.
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - 02676.151.63.1.11; под обекта - няма;
над обекта - 02676.151.63.1.25 /съгласно Схема №15-622030-19.12.2016 г. на л.61 от
делото на РС – Разлог/.
Спорът между страните в настоящото въззивно производство е изцяло правен и
6
е съсредоточен върху въпроса за противопоставимостта на учредената от продавача
„ГБ-БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ ЕООД /с предишно наименование „БРИТАНИЯ
СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ ЕООД/ в полза на „УниКредит Булбанк“ АД, договорна ипотека
от 10.10.2007 г., обективирана в нотариален акт №93, т.IV, рег.№3057, д. №651/2007 г.,
вписан в СВп с вх.рег.№6682/10.10.2007 г., акт №172, т.3, д.№6128/2007 г. /на л.36-42
от делото на РС-Разлог/, за обезпечаване на вземанията по сключения от продавача
договор за банков кредит №278/09.10.2007 г. за общо 3 450 000 евро, на купувачите К.
У. и Д. Е. Д., придобили на 15.11.2007 г. с нотариален акт № 63, т.V, рег.№3525, дело
№800/2007 г. на Н-с С. К., правото на строеж върху апартамент № С 12, находящ се в
сградата, представляваща жилищен комплекс за сезонно ползване „Сейнт Дейвис“,
построена в поземлен имот № 151063, в землището на гр.Банско, въз основа на
одобрен архитектурен проект и разрешение за строеж № 384/24.11.2006 г., завършена в
груб вид на 03.12.2007 г. - след придобиването на правото на строеж от ищците.
По спорния между страните правен въпрос, съдът намира следното:
Договорната ипотека се учредява по съгласие на кредитора и собственика на
вещта, служеща като обезпечение, като поражда действие от нейното вписване в
имотния регистър, чрез подреждане на нотариалния акт в ипотечната книга (чл.15, ал.1
ПВп). За да поради действие ипотеката, е необходимо да бъде спазена нотариалната
форма на договора за ипотека, както и вписване на ипотеката в книгите за вписване.
Предмет на ипотеката може да бъде реално обособен имот – земя, сграда, отделен
самостоятелен обект или идеална част от него, вкл. ограничено вещно право
/напр.право на строеж/ или заместващата облага (чл.154 ЗЗД), стига имотът или
вещното право да са отчуждаеми и да принадлежат на лицето, задължено към
кредитора по обезпеченото с ипотека вземане (чл.167, ал.3 ЗЗД). Правото на строеж
може да се ипотекира с неговото учредяване, както и по-късно. Правото на строеж
обаче може да се окаже обхванато от ипотеката, въпреки че е учредено след
учредяването й. Това е така, тъй като ипотеката обхваща не само имота в състоянието,
в което се намира при учредяването й, но се разпростира и върху всички последващи
подобрения и приращения, предвидени в обема на застрояване на имота, които не
могат да бъдат отделени физически от него без съществено увреждане (чл.92 ЗС), вкл.
добивите от вещта (чл.93 ЗС), в това число и доходите от нея, след получаване на
покана за доброволно изпълнение в изпълнителния процес (чл.173, ал.2 ЗЗД). Без
правно значение е дали приращението може да се ползва самостоятелно и да бъде
обособено като отделен обект /за който собственикът на терена да обособи и учреди
право на строеж на трето лице/, тъй като при трансформиране на правото на строеж в
право на собственост /с изграждане на сградата в груб строеж/ ипотеката преминава от
ипотекирания имот върху постройката и се разпростира и върху заместващата облага.
Следователно, самостоятелно изграден обект може да бъде изключен от обхвата на
ипотеката, само ако се придобива не от собственика на терена, учредил ипотеката, а от
трето лице /напр. суперфициар/, въз основа на учреденото му или прехвърлено право
на строеж, ако придобиването му е вписано преди ипотеката. Съгласно чл.150 ЗЗД,
ипотеката тежи за цялото задължение върху цялата вещ или върху всички вещи, дори
когато те са поделени между наследниците на длъжника. Следователно, ипотечното
право е неделимо, дори ако обезпеченото задължение бъде разделено между
наследниците на длъжника. Същото разрешение следва да се приеме и когато един
ипотекиран имот е разделен на няколко отделни части, които след обособяването им в
самостоятелни обекти са прехвърлени в собственост на трети лица, които не са
длъжници по обезпеченото с ипотека вземане. Този извод е в съответствие с нормата
7
на чл.173, ал.1 ЗЗД, че кредиторът, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право да
се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот, в чиято и собственост
да се намира той. След като ипотечното право е неделимо, то ще следва всички части
от първоначално ипотекирания имот, които са прехвърлени в собственост на трети
лица, и приобретателите им ще имат правното положение на ипотекарни длъжници. В
този смисъл, разпореждането с част от ипотекирания имот в полза на трето лице, не
освобождава прехвърлената част от ипотечната тежест за цялото вземане, освен ако
кредиторът изрично не е дал своето съгласие за това, в квалифицирана писмена форма
/с нотариална заверка наподписа/, каквато се изисква за заличаване на вписаната върху
имота ипотека.
В конкретният случай, въпреки че грубият строеж на сградата е завършен на
03.12.2007 г., а купувачът е придобил правото на строеж за апартамент № С12 с
нотариален акт № 63 от 15.11.2007 г., възникналият самостоятелен обект на
собственост, придобит от ищците със завършването на сградата в груб строеж, е
останал в обхвата на учреденото ипотечно право в полза на банката-ответник, и е
продължил да служи като обезпечение за вземанията на ипотекарния кредитор, който
запазил правото си да се удовлетвори от цената на ипотекирания в негова полза имот,
в чиято и собственост да се намира той. Договорна ипотека поражда действие от
нейното вписване в имотния регистър, чрез подреждане на нотариалния акт в
ипотечната книга, според чл.15, ал.1 ПВп. От нотариален акт № 93 от 10.10.2007 г. за
учредяване на договорна ипотека е видно, че предмет на ипотеката е поземлен имот,
„ведно с правото на строеж върху мястото“, т.е. самостоятелно обособен имот,
принадлежащ на лицето, учредило ипотеката, заедно с правото да построи сграда, въз
основа на надлежно издаденото му разрешение за строеж № 384/24.11.2006 г. По
аргумент от чл.166, ал.1 ЗЗД, следва да се приеме, че договорната ипотека има
действие, от деня когато завършва фактическия състав на нейното учредяване, чрез
вписване на ипотеката в имотния регистър. Тя обхваща не само имота в състоянието, в
което се намира, но се разпростира върху всички последващи приращения и
подобрения, предвидени в обема на застрояване на имота, в това число и върху
находящия се в сградата самостоятелен обект на собственост Апартамент №С12. Без
правно значение е дали сградата може да се ползва самостоятелно и да бъдат
обособени отделни обекти в нея, тъй като ипотеката обхваща всички подобрения и
приращения в ипотекирания имот и преминава върху постройката, след като грубият
строеж на сградата е завършен (т.1 от ТР №1/04.05.2011 г. по тълк. дело № 1/2011 г.,
ОСГК на ВКС). Като самостоятелен обект на разпореждане, правото на строеж може
да бъде предмет на продажба, преди завършване на сградата в груб строеж и
трансформирането му в отделен обект на собственост, като в случая е било предмет
продажба с нотариален акт № 63 от 15.11.2007 г. Но тъй като ипотечното право е
неделимо, то следва всички части от първоначално ипотекирания имот, независимо
дали те са били изградени самостоятелно и прехвърлени в собственост на трети лица.
Когато части от ипотекирания имот са придобити от трети лица преди изграждането им
в груб строеж, тези части /самостоятелни обекти/ не се освобождават от ипотечната
тежест за цялото вземане на кредитора, освен ако придобиването им не предхожда
учредяването на ипотеката. От данните по делото е видно, че договорната ипотека е
учредена от собственика на поземления имот, с нотариален акт № 93 от 10.10.2007 г., а
ищците са придобили правото на строеж за апартамент № С12, с нотариален акт №
63/15.11.2007 г., т.е. отчуждаването на правото на строеж не предхожда вписването на
ипотеката, а трансформирането му в право на собственост със завършване на грубия
строеж на сградата на 03.12.2007 г. е ирелевантно за съществуването на правата на
8
ипотекарния кредитор, поради което предявеният иск е неоснователен.
Като е достигнал до различни правни изводи, първостепенният съд е постановил
неправилно решение, което следва да се отмени, и вместо него, да се постанови ново по
съществото на спора, с което предявеният отрицателен установителен иск за
несъществуване на ипотечно право на банката върху Апартамент С12, да се отхвърли,
като неоснователен.
При този изход от спора, в полза на въззивника следва да се присъдят
направените разноски за въззивното производство по Въззивна жалба вх.
№12724/31.12.2021 г. срещу Решение №464/18.11.2021 г., направените разноски по
първоинстанционното производство по гр.д.№392/2021 г. на БлОС, както и разноските
за касационното производство. Със списък по чл.80 от ГПК жалбоподателят е
претендирал присъждане на разноски в общ размер на 3974,00лв., в това число за такси
за въззивна жалба – 349 лв., такса за въззивна жалба срещу допълнителното решение –
25 лв., адвокатско възнаграждение по фактура №15/01.06.2022 г. в размер на 3600 лв. с
ДДС /в това число за проведеното първоинстанционно и касационно производство/.
Претендираните разноски за въззивното производство следва да се присъдят, с
изключение на разноските за държавна такса за въззивната жалба срещу
допълнителното решение /в размер на 25 лв./, които следва да останат за сметка на
жалбоподателя, тъй като тази жалба е оставена без уважение – т.е ищците следва на
осн. чл.78, ал.1 от ГПК да бъдат осъдени да заплатят на ответника разноски за
въззивното производство в размер на 3949 лв. Също така, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК, с
оглед резултата от въззивното производство, ищците следва да бъдат осъдени да
заплатят на ответника и направените от него разноски за първоинстанционното
производство. Ответникът обаче не е претендирал други разноски за
първоинстанционното производство, поради което отделно такива не следва да се
присъждат.
За производството по въззивната жалба срещу допълнителното решение
насрещната страна има право да претендира разноски, но такава отделна претенция не
е направена – въззиваемата страна по тази жалба не е претендирала разноски, поради
което такива не следва да се присъждат.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Допълнително решение №104 от 02.03.2022 г., постановено
по гр.д.№392 по описа за 2021 г. на Окръжен съд - Благоевград, с което е оставена без
уважение подадената молба от пълномощника на "Уникредит Булбанк"АД за
допълване на Решение №464/18.11.2021 г., постановено по същото дело.
ОТМЕНЯ ИЗЦЯЛО Решение №464 от 18.11.2021 г., постановено по гр.д.№392
по описа за 2021 г. на Окръжен съд - Благоевград, ГО, 15 състав, И ВМЕСТО ТОВА,
ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от К. У. и Д. Е. Д., граждани на Обединеното кралство
на Великобритания и Северна Ирландия, против ответника "Уникредит Булбанк"АД,
отрицателен установителен иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК, да бъде
признато за установено по отношение на ответника, че въз основа на сключения
9
договор за ипотека, обективиран в нотариален акт №93, т.IV, рег.№3057, д. №651/2007
г., вписан в СВп с вх.рег.№6682/10.10.2007 г., акт №172, т.3, д.№6128/2007 г., с
длъжник "ГБ-Британия Сейнт Дейвидс"ЕООД, в полза на "Уникредит Булбанк"АД не е
възникнало и не съществува ипотечно право върху самостоятелен обект, находящ се на
първи етаж на сграда №1, разположена в поземлен имот с идентификатор 02676.151.63
по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-81/10.12.2009 г. на ИД на АГКК, който
самостоятелен обект е с идентификатор 02676.151.63.1.12, с адрес на имота: гр. Банско,
м."Шипоцко", и с предназначение на самостоятелния обект - жилище/апартамент С12,
на първи жилищен етаж, брой на нивата - 1, с площ от 26,53 кв.м., прилежащи части:
тераса 12,48 кв.м. и 8,15 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото
на строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж -
02676.151.63.1.11; под обекта - няма; над обекта - 02676.151.63.1.25, поради липса на
идентичност между собственика на имота при неговото възникване и лицето,
подписало акта за обременяването му с тежест.
ОСЪЖДА К. У., гражданка на Обединеното кралство на Великобритания и
Северна Ирландия, родена на ******** г., с БУЛСТАТ *********, паспорт
№*********, изд. на 02.02.2015 г. с постоянен адрес: ***, ***, ***, ***,
Великобритания, и Д. Е. Д., гражданин на Обединеното кралство на Великобритания и
Северна Ирландия, роден на******** г., с БУЛСТАТ *********, с паспорт
№*********, изд. на 06.04.2016 г., с постоянен адрес: ***, ***, ***, ***,
Великобритания, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, да заплатят на „Уникредит
Булбанк“АД, с ЕИК831919536, със седалище и адрес на управление: гр. София,
пл.“Света Неделя“ №7, при условията на разделност на задължението в равни части,
сумата общо от 3949 лв. /три хиляди деветстотин четиридесет и девет лева/,
представляваща разноски за въззивното производство по в гр.д.№2279/2022 г. на САС,
за първоинстанционното производство по гр.д.№392/2021 г. на БлОС, и касационното
производство по 1756/2019 г. на ВКС.
Решението подлежи на касационно обжалване на основание чл.280, ал.3, т.1 от
ГПК, в едномесечен срок от връчването му на страните, с касационна жалба пред
Върховния касационен съд, при наличие на предпоставките на чл.280, ал.1 и ал.2 от
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10