Р Е
Ш Е Н
И Е
№.............................................2023г., гр.Варна
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД, ХVІІІ състав,
в публично
заседание на седми декември 2022г., в
състав:
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ: МАРИЯ ЖЕЛЯЗКОВА
С участието а секретаря Веселка
Крумова,
като разгледа
докладваното от съдията адм. дело № 280/2022г.
по описа на съда, за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е по
реда на чл.215 вр. чл.210 от Закона за устройство
на територията /ЗУТ/.
Образувано е по жалба от Н.С.К., ЕГН **********,***, срещу Решение № 8-66 по Протокол № 8/29.11.2021 г. на Комисия по
чл.210 от ЗУТ при Община Варна, в частта, с която е определено еднократно
обезщетение за срок от 10 години в размер на 4 324 лв. за ПИ 10135.****.415
в к.к. „Чайка“, гр.Варна, собственост на „Арт Холидейс“ ЕООД /стар собственик „Българо-американска кредитна
банка“ АД/.
В жалбата се поддържа, че определената от Комисията
по чл.210 от ЗУТ оценка, във връзка с допусната процедура по учредяване право
на преминаване, в размер на 4 324 лв. за ПИ 10135.****.415, е прекалено
завишена. Твърди се, че същата не съответна на действителната пазарна оценка,
тъй като не е отчетено обстоятелството, че имота попада в зона с изключително
висока деневилация. Обърща се внимание и на значителната разлика от предходната
оценка от 605 лв., дадена от същата Комисия дадена през 2020г., като се
поддържа липса на пазарна логика за осемкратното увеличение за този кратък
период. На изложените основания се моли отмяна на решението в оспорената част.
В съдебно заседание и по съществото на спора, чрез пълномощника адв.А.Х.,
жалбата се поддържа, като се моли нейното уважаване. Претендира се присъждане
на съдебно-деловодни разноски, съобразно списък по чл.80 от ГПК. Прави се
възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение
Ответната
страна - Община Варна, в писмена молба от 19.09.2022г., чрез процесуален
представител – ю.к.М.Б., оспорва жалбата. Изразява становище за
законосъобразност на решението в оспорената част.
Заинтересованата страна „Арт Холидейс“ ЕООД, чрез пълномощника адв.М.Т.,
оспорва жалбата. Изразява становище, че оценката е законосъобразно определена
от Комисията по чл.210 от ЗУТ, като
пълна и обоснована. Допълнително се поддържа, че производството е
недопустмо, а оспореният акт евентуално е незаконосъобразен, тъй като от доказателствата
по делото се установява, че съгласно влязъл ПУП, до имота на жалбоподателката
има предвиден достъп по тупикова улица, поради което и основното производство
не следва да е по реда на чл.192 от ЗУТ, а евентуално по реда на чл.190 от с.з.
В съдебно заседание и по съществото на спора становището се поддържа, като се
възразява, че приетата в хода на съдебното производство СОЕ е необоснована и не
следва да се кредитира. Моли се отхвърляне на жалбата. Претендира се присъждане
на съдебно-деловодни разноски, съобразно списък по чл.80 от ГПК.
След преценка на
събраните по делото доказателства, съдът приема за установено от фактическа
страна следното:
Административното
производство е образувано във връзка с подадено от жалбоподателката до Кмета на
Община-Варна Заявление рег.№ АУ083458ВН от 26.08.2019г., коригирано със
Заявление рег.№ АУ083458ВН_012ВН от 02.12.2019г., за започване на процедура по учредяване
право на преминаване до притежавания от нея, по силата на нот.акт № 176/1997г.
недвижим имот - ПИ 10135.****.415 в к.к.
„Чайка“, гр.Варна.
С Решение № 12-6 по
Протокол № 12/30.12.2019г. на Комисия за определяне на трасе за достъп до имоти
по процедури за учредяване на право на преминаване и прокарване на временен
път, назначена със Заповед № 0415/06.02.2019г. на кмета на Община-Варна, е допуснато
„започване на процедура по учредяване на право на преминаване до ПИ 10135.****.403
по КК гр.Варна с ширина 1,50 м. през ПИ 10135.****.415 покрай източната му
граница за срок от 10 календарни години“, като засегнатата площ на ПИ 10135.****.415 била определена на 50 кв.м., а тази
на ПИ 10135.****.416 – на 3 кв.м.
С Решение 2-4 по
Протокол № 2/12.03.2020г. на Комисията за определяне на достъп е оставено без
уважение постъпилото възражение от „Българо-американска кредитна банка“
/“БАКБ“/ АД – собственик на ПИ 10135.****.415 към него момент /продаден на
заинтересованото лице „Арт Холидейс“ с нот.акт № 196, том І, рег.№ 2323 № 158
от 2021г./. Със същото решение Комисията е указала преписката да се изпрати на
Комисията по чл.210 от ЗУТ за възлагане и изготвяне на оценка за еднократно
обезщетение за частите от ПИ 10135.****.415 и ПИ10135.****.416.
С
Решение № 3-42 по Протокол № 3 от 03.06.2020г., Комисията по чл.210 ЗУТ приела
без възражения и одобрила изготвената от лицензиран оценител – инж.Цветана Ангелова
оценка, а именно - еднократно обезщетение за срок от 10 години за прокарване на
временен път с ширина 1,50 м. през ПИ 10135.****.415 и ПИ 10135.****.416, в
размер общо на 605 лв.
След оспорване на
решението на Комисията по чл.210 от ЗУТ от “БАКБ“ АД, с Решение №
175/15.02.2021г. по адм.д. № 1687/2020г. същото е било прогласено за нищожно и
преписката е върната на органа за ново произнасяне.
В изпълнение на
съдебното решение, с Договор от м.11.2021г. от Община Варна е възложено на
Людмил Велинов – оценител на недвижими имоти, изготвянето на пазарна оценка на
еднократно обезщетение за срок от 10 години за засегнатите от процедирането ПИ10135.****.415
/засегната площ - 50 кв.м./ и ПИ10135.****.416 /засегната площ – 3 кв.м./.
Съобразно изготвен
доклад, приет от възложителя Община Варна с протокол от 29.11.2021г., експертът
е определил за ПИ 10135.****.415 еднократно обезщетение за 10 години в размер
на 4 324 лв. и за ПИ 10135.****.416 – 232 лв. С Решение № 8-66 по Протокол
№ 8 от 29.11.2021г., Комисията по чл.210 ЗУТ приела без възражения изготвената пазарна
оценка и е определила еднократно обезщетение за всеки от имотите в посочения от
лицензирания оценител размер.
Решението е съобщено
на жалбоподателката на 29.12.2021г., като от същата е предприето оспорването му
пред съда на 06.01.2022г.
В хода на съдебното
производство, за изясняване на спора от фактическа страна, са допусната
първоначална и допълнителна СОЕ. Съгласно заключението по първоначалната СОЕ
вещото лице Б., след запознаване с материалите по делото, оглед на място и при
прилагане на сравнителния метод по Наредба № Н-9 от 14.08.2006г. за реда и
начините за прилагане на методите за определяне на пазарните цени /Наредба №
9/2006г./ и използвани за тази цел аналози /описани в експертизата/, е
определила пазарна стойност на правото на преминаване
през 50 кв.м. от ПИ 10135.****.415 за срок от 10 календарни години в размер на
2 500 лв. Вещото лице е дала заключение, че при определяне размер на еднократно обезщетение на това право за същия период, след
прилагане на анюитетен фактор 5%, същото е на стойност 1 930 лв.
С оглед възражения от
пълномощника на заинтересованото лице относно ползваните от вещото лице
аналози, както и по отношение реда за прилагане на корекционните коефициенти при определяне
пазарната стойност на обезщетението за правото на преминаване, по делото е
допусната допълнителна СОЕ. Съгласно заключението на същата пазарна стойност на
правото на преминаване през 50 кв.м. от ПИ 10135.****.415 за срок от 10
календарни години е общо в размер на 2 620 лв., като след умножаване на
тази стойност със съответния анюитетен фактор от 5% /предвид еднократното
определяне на обезщетението/, стойността на същата се коригира на 2 023
лв.
Заключението е
придружено със снимков материал, като в обстоятелствената част на експертизата
е посочено, че процесния ПИ 10135.****.415 е изцяло захрастен, с голяма
денивелация и частично ограден. Съгласно ОУП от 2012г. същия попада в група
курортни устройствени зони и зона със строителна забрана.
В съдебно заседание,
вещото лице дава обяснения, че използваните при изготвяне на допълнителната СОЕ
аналози, са различни от тези по основното заключение, доколкото за същите са
намерени по коректни данни, в т.ч. и кадастрални идентификатори; същите са с
по-близки до процесния имот показатели за сравнения. Поради обстоятелството, че
ползваните за аналози имоти не попадат в
строителна забрана, то спрямо процесния такъв е приложен корекционен коефициент
от 20 %.
При така установеното
от фактическа страна, съдът формира следните правни изводи:
Жалбата е подадена в
срока по чл.215, ал.4 от ЗУТ, от надлежна страна, при наличие на правен
интерес, срещу подлежащ на оспорване по съдебен ред административен акт /по
арг. на чл.210, ал.3, вр.чл.215, ал.2 от ЗУТ/, поради което е ДОПУСТИМА.
Разгледана по
същество, жалбата е ОСНОВАТЕЛНА.
С оглед предмета на
спора, в случая съдебният контрол по чл.146 от АПК за законосъобразност е
ограничен само до определяне размера на обезщетението по чл.210, ал.1 от ЗУТ. Извън
обсега на същия са доводите на заинтересованата страна за недопустимост на
настоящото производство, с евентуалното неправилно процедиране учредяването на
сервитутно право – вместо по чл.192, ал.2 от ЗУТ като право на преминаване, по
реда на чл.190, ал.6 от ЗУТ, като прокарване на временен път. В този смисъл е и
трайната съдебна практика - Решение на ВАС № 759/19.01.2017г. по адм.д. №
7593/2016г.; Решение на ВАС № 10940/18.09.2017г. по адм.д. № 9738/2016г. и др.
При извършване на
задължителната проверка, съдът констатира, че обжалваното решение е постановено
от компетентен орган – Комисия по чл.210 от ЗУТ, назначена със Заповед №
0383/30.01.2020г. на Кмета на Община – Варна. Заседанието на комисията от
29.11.2021г. е проведено при наличието на изискуемия кворум, като Решение №
8-66 по Заявление на Н.С.К. и в изпълнение на Решение № 175/15.02.2021г. по
адм.д. № 1687/2020г. на Адм.съд-Варна, е взето единодушно.
В настоящия случай
се касае за учредяване на законен сервитут - право на преминаване през чужд
поземлен имот. Съгласно чл.192, ал.1 и
ал.2 от ЗУТ това право се учредява с писмен договор
между собствениците на поземлените имоти с нотариална заверка на подписите, а
когато между тях не е постигнато съгласие и друго техническо решение е явно
икономически нецелесъобразно, правото на прокарване се учредява със заповед на
кмета на общината. Нормата на чл.192, ал.6 от ЗУТ
предвижда, че цената на учреденото право по ал.2 и 3 се определя по реда на чл.
210 и се заплаща преди издаване на заповедите по ал.2 и 3, т.е. еднократно. Съгласно чл. 210, ал.1 от ЗУТ
изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения се
извършват по пазарни цени, определени от комисия, назначена от кмета на
общината.
В случая Комисията по чл.210, в качеството си на административният
орган е приел оценката, изготвена от лицензиран оценител, като е определил
пазарна стойност на правото на преминаване през засегнатата част от имот с
идентификатор ПИ 10135.****.415
с
площ 50 кв. м. в размер на 4 324 лв.
При запознаване с изготвената пред административния орган оценка, съдът
констатира невъзможност за извършване на проверка, чрез сравняване с ползваните
от експерта аналози, поради липса на конкретно описание на същите в доклада. С
оглед на това, както и поради обстоятелството, отбелязано и в самия доклад, за
валидността на тази оценка само в рамките на 6-месечен срок, който е изтекъл, настоящият
съдебен състав намира, че размерът на обезщетението следва да се съобрази с този,
определен от вещото лице по допусната СОЕ. Съдът кредитира оценката по допълнителната СОЕ,
определена в краен вариант в размер на 2 023 лв. При определянето й са
ползвани методите на Наредба № Н-9/14.08.2006г., съобразен е вида,
разположението и състоянието на имот, като е направено сравнение с реално
осъществени сделки с имоти – пазарни аналози на оценявания в случая. Правилно е
приложен корекционния коефициент от 20 %, с оглед местонахождението на имота в
зона със строителна забрана. Обосновано е отчетен от в.л. и анюитетен фактор
5%, доколкото в конкретния случай обезщетението се изплаща еднократно.
В случая
възприетата от административния орган експертна оценка се опровергава от
приетото по делото заключение. Следователно, като е приела, че дължимото еднократно
обезщетение, изчислимо по реда на чл. 210 от ЗУТ в полза на собственика на
процесния имот, е на посочената съответна стойност, комисията по чл. 210, ал. 1
от ЗУТ е постановила материално незаконосъобразен акт, доколкото определената
стойност не съответства на действителната пазарна цена на сервитутното право. При
това положение решението на Комисията следва да се измени, като размерът на
обезщетението се намали от 4 324 лв. на 2 023 лв.
При този изход на
спора и на основание чл. 143, ал. 1 от АПК
в полза на жалбоподателя следва да се
присъдят претендираните и доказани по съответния ред съдебно деловодни разноски общо в
размер от 500 лева, от които 200
лева - депозит за вещо лице и 300 лева - адвокатско
възнаграждение.
Предвид изложеното
и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК,
съдът
Р Е Ш И :
ИЗМЕНЯ Решение № 8-66 по Протокол № 8/29.11.2021 г. на
Комисия по чл.210 от ЗУТ при Община Варна, в частта, с която е определено
еднократно обезщетение за срок от 10 години в размер на 4 324 лв. за ПИ
10135.****.415 в к.к. „Чайка“, гр.Варна, собственост на „Арт Холидейс“ ЕООД /стар собственик „Българо-американска
кредитна банка“ АД/, във връзка процедирано право на преминаване по заявление
на Н.С.К., собственик на ПИ 10135.****.403, като НАМАЛЯВА същото на 2 023 /две хиляди
двадесет и три/ лева.
ОСЪЖДА Община Варна да заплати на Н.С.К., ЕГН **********,***, съдебно-деловодни разноски
в размер на 500 /петстотин/ лева.
Решението е
окончателно и не подлежи на обжалване по аргумент на
чл.215, ал. 7, т. 5 от ЗУТ.
АДМИНИСТРАТИВЕН
СЪДИЯ: