№ 2589
гр. С, 17.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 151 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Б В
при участието на секретаря С В
като разгледа докладваното от Б В Гражданско дело № 20231110153478 по
описа за 2023 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Етажната собственост при вх. Г, бл. ..., ж.к. К П, гр. С, представлявана от
домоуправителя М К О, е предявила кумулативно съединени установителни искове по реда
на чл. 422 ГПК с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС и чл. 232, ал. 2, предл.1-во от ЗЗД
за признаване на установено, че ответницата дължи на етажните собственици сумата от
общо 1127 лв., представляващи дължим остатък от плащане за извършен ремонт от фирма
„Ш“ в размер на 527 лв., както и дължимия наем в размер на 600 лв. за ползването на
обособено таванско помещение на 11 етаж в етажната собственост, ведно със законна лихва
от датата на подаването на заявлението за издаване на заповед за изпълнение (25.05.2023г.)
до окончателното плащане на вземането, за които суми е издадена заповед за изпълнение по
чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 28126/2023 г. по описа на СРС, 71 състав.
Ищецът твърди, че ответницата живее в самостоятелен обект в процесната сграда, а
именно апартамент №.... Твърди, че не изпълнявала влезлите в сила решения на етажната
собственост. Посочва, че ответницата е следвало да внесе в касата на ЕС на основание
влезли в сила решения, взети по т. 2 и т. 3 от дневния ред на провело се ОС на ЕС на
14.12.2021 г., сумата в размер на 1654,17 лв. С решението по т. 2 от дневния ред на
посоченото ОС от 14.12.2021 г., етажните собственици приели, че следва да бъде събрана на
сумата в размер на 30 000 лв. необходима за подмяна на хоризонтални щрангове в общите
части на ЕС, като сумата е следвало да бъде разпределена съобразно притежаваните от
съсобствениците идеални части в ЕС и събрана на 4 равни месечни вноски до м. май 2022 г.,
като ответницата не е внесла дължимите вноски в общ размер на 1054,17 лв. С решение по т.
3 от дневния ред на същото ОС на ЕС, по искане на ответницата й било предоставено
ползването на таванско помещение - общи части, находящо се на 11 етаж в ЕС, срещу
заплащане на месечен наем от по 50 лв. Твърдят, че ответницата не била заплатила нито
една наемна вноска за периода от януари 2022 г. до декември 2022 г., поради което дължала
наем в размер на 600 лв. Признават, че в предоставения срок за доброволно плащане,
съгласно взетото решение по т. 1 на процесното ОС на ЕС от 22.12.2022 г., ответницата е
внесла в касата на ЕС сумата в 527 лв. - представляваща първите две вноски, от дължимите
суми съгласно решение по т. 2 от дневния ред на предходното ОС на ЕС, състояло се на
14.12.2021 г., но отказала да заплати останалите дължими суми в размер на 1127 лв. С оглед
1
гореизложеното молят да се постави решение, с което да се признае за установено, че
ответницата дължи сумата в размер на 1127 лв., за която е била издадена заповед за
изпълнение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 28126/2023г. по описа на СРС, 71-ви състав.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответницата, с който оспорва
предявените искове като неоснователни. Оспорва приложения по делото протокол от
14.12.2021 г. като неистински, тъй като на общото събрание било взето решение сумата за
ремонт да бъде 24 000 лв., а не 30 000 лв., като посоченият протокол не бил залепен и
нямало подписи на живущите. Твърди, че не използвала таванското помещение и нямала
багаж в него. Моли за отхвърлянето на предявените искове.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за установено
от фактическа и правна страна следното:
По предявения иск с правна квалификация чл. 422 ГПК вр. чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС в
тежест на ищеца е да докаже, че е взето валидно и стабилизирано по реда на чл. 16, ал. 7
ЗУЕС решение на общото събрание за извършването на ремонт на общи части на сградата,
сумата, определена за ремонт и начина, по който се разпределя между етажните
собственици, както и че ответницата е собственик на самостоятелен обект в сграда в режим
на етажна собственост и размера на дължимите от нея суми във връзка с извършения
ремонт. В тежест на ответницата е да докаже възраженията си в отговора на исковата молба
във връзка с действителната сума за извършения ремонт.
По предявения иск с правна квалификация чл. 422 ГПК вр. чл. 232, ал. 2, предл.1-во от
ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже съществуването на валидна облигационна връзка по
договор за наем между страните, както и предаване на отдадената под наем вещ на
наемателя, а последният от своя страна следва да докаже, че е заплащал уговорените в
договора наемни вноски за предоставената му под наем вещ.
От фактическа страна
Съгласно приетия протокол от проведено общо събрание от 14.12.2021 г. за
домоуправител е бил избран М К О, а за касиер на процесната етажна собственост
ответницата М. С.. След обсъждане на оферти за ремонт на канализационната тръба е било
взето решение домоуправителят да изготви разпределение на сумата за ремонта в размер на
30 000 лв. съгласно притежаваните от собствениците идеални части съгласно изискванията
на ЗУЕС. Общото събрание е взело решение и за определяне на сума за наем на общото
таванско помещение на 11 етаж със следния текст: „Общото таванско помещение на 11 етаж
се ползва от М. С. срещу наем в размер на 50 лв. на месец.“.
По делото са приети покана за свикване на общо събрание на етажната собственост
при бл. ..., вх. Г, насрочено за 21.12.2022 г. от 19.00 ч. във входа на етажната собственост, и
констативен протокол от 08.12.2022 г. за залепването на поканата на таблото за обявления
във входа. Приет е и протокол от описаното общо събрание, съгласно който са били взети
следните решения. След констатация, че ответницата М. С. С. като собственик/обитател на
ап. ... не е внесла в касата на етажната собственост сумата от 1054, 17 лв. за подмяна на
хоризонтален ВиК канал, извършена от фирма „Ш“ през м. август 2022 г. по договор от
26.08.2022 г., както и 600 лв. месечен наем за наето от етажната собственост помещение на
11 етаж за периода м. 01.2022 г. – м. 12.2022 г., или по 50 лв. на месец, е била предоставена
възможност да внесе посочените суми в срок до 15.01.2023 г. М О е бил избран за
домоуправител и касиер на етажната собственост.
Приет е и договор от 16.08.2022 г., сключен между М О и „Ш“ ЕООД с предмет
подмяна на пожарна инсталация и подмяна на основна канализация в мазе в процесния
вход. В договора е посочено, че цената за подмяна на пожарната инсталация е 6000 лв., а за
подмяна на основната канализация 24 000 лв., или общата стойност на договора е 30 000 лв.
в договора наръка за отбелязани извършени частични плащания с посочен остатък за
плащане от 6570 лв. По делото е приета служебна бележка от „Ш“ ЕООД (л. 28), издадена в
уверение на това, че пълната сума в размер на 30 000 лв., дължима по договора от
16.08.2022 г., е била изцяло изплатена.съгласно приложеното на л. 27 по делото
удостоверение ответницата М. С. се е отказала от наследството на покойния наследодател С
М С, като отказът е бил вписан в специалната книга на съда под №... от 22.07.2015 г.
2
По делото е разпитан свидетелят М К О, който е бивш домоуправител на процесната
етажна собственост. Тъй като към датата на провеждане на разпита му същият не
представлява вече етажната собственост, съдът намира, че показанията му са допустими в
качеството на свидетел. Същевременно, съдът намира за неоснователно възражението на
ответницата, че адв. К. не разполага с представителна власт по отношение на етажната
собственост, тъй като не е бил упълномощен от новия домоуправител. Със смяната на
домоуправителя учредената преди това представителна власт в полза на адв. К. продължава
да е валидна до последващата й изрична отмяна от представляваната етажната собственост,
каквато отмяна по делото не се твърди и не се установява.
От показанията на свидетеля О се установи, че общото събрание на процесната етажна
е взело решение общите помещения във входа занапред да бъдат ползвани срещу заплащане
на наем, като не са били сключвани договори за наем. Ответницата ползвала общо
помещение, находящо се на 11 етаж в периода 2022 г. и 2023 г., след това го освободила и
отказала да заплаща наем.
Разпитана е и свидетелката И П А, бивш етажен собственик, прехвърлила собствения
си апартамент ... с договор за дарение в полза на дъщеря си. От нейните показания се
установи, че обитателите на етажната собственост ползват на ротационен принцип общите
помещения пред мазетата, както и на тавана.
От правна страна по иска по чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС
Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС собствениците в етажната собственост са длъжни да
заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно
обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и
вноските, определени за фонд "Ремонт и обновяване", съразмерно с притежаваните идеални
части. Претендираната сума за извършен ремонт по сключения с „Ш“ ЕООД договор за
изработка безспорно се явява именно такъв разход и следователно, за разлика от разходите
по чл. 51 ЗУЕС за управление и поддържане на общите части, които се дължат от
собственик ползвател или обитател, се дължи само и единствено от собственик на
самостоятелен обект в етажната собственост. В тази връзка в първото по делото открито
съдебно заседание ответницата изрично оспори да е собственик на процесния апартамент,
като представи удостоверение за отказ от наследство на баща си С М С. По делото не са
представени каквито и да е доказателства, от които да се установява принадлежността
правото на собственост върху апартамент №.... Няма доказателства, от които да се направи
извод, че той е бил притежаван от С С, а с оглед твърденията на ответницата за това, че тя е
направила отказ от неговото наследство, дори да се приеме, че посоченото лице е било
собственик на апартамента, то предвид извършения отказ от неговото наследство,
ответницата не е собственик на имота. Липсата на първата предпоставка за уважаване на
предявения иск е достатъчна за неговото отхвърляне, като следва да бъде посочено, че по
искане на ищеца му е било издадено съдебно удостоверение, получено на 29.11.2024 г. (л.
46), но той не ангажира допълнителни доказателства в тази насока, нито се яви в откритото
съдебно заседание, проведено на 29.01.2025 г.
По иска по чл. 232, ал. 2, предл. първо ЗЗД
В тежест на ищеца по този иск бе да установи, че е налице валидна облигационна
връзка по договор за наем между страните и предаване на отдадената под наем вещ на
наемателя. С обявения за окончателен доклад по делото съдът е указал на ищеца и на
основание чл. 146, ал. 2 ГПК, че не сочи доказателства за установяване на посочените
обстоятелства. Такива не бяха ангажирани и в хода на производството. Вземането на
решение от етажните собственици за определяне на наем, срещу който да бъдат използвани
общите помещения, не замества волята на страните за сключване на договор за наем и не
създава наемно правоотношение, а единствено изразява съгласието на етажните собственици
общото помещение да бъде отдадено под наем и срещу каква месечна наемна цена. За
възникването на наемното правоотношение обаче е необходимо допълнително етажните
собственици и наемателят (без значение етажен собственик или не) да се обвържат от
договорно правоотношение, като наемателят да изяви и волята си да ползва съответното
помещение, срещу което да се задължи да заплаща определената от етажните собственици
наемна цена. Сключването на такова допълнително договорно съглашение не се доказа по
делото, нещо повече, свидетелят М О (домоуправител към датата на вземане на процесното
3
решение) изрично заяви, че не са сключвани договори за наем по отношение на общите
помещения. Ето защо, искът за заплащане на наемна цена за процесния период също следва
да бъде отхвърлен.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски има ответницата на основание чл. 78, ал. 3
ГПК. В нейна полза следва да бъде присъдено платеното в брой за исквоото производство
съобразно приложения по делото договор за правна защита и съдействие адвокатско
възнаграждение в размер на 400 лв.
Така мотивиран, Софийски районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от собствениците в етажна собственост, находяща се в гр. С,
жк „К П“, бл. ..., вх. Г, срещу М. С. С., ЕГН **********, с адрес: гр. С, жк „К П“, бл. ..., вх.
Г, ап. ..., установителни искове по реда на чл. 422 ГПК с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 9
ЗУЕС и чл. 232, ал. 2, предл.1-во от ЗЗД за признаване на установено, че ответницата дължи
на етажните собственици сумата от общо 1127 лв., представляваща сбор от дължим остатък
от плащане за извършен ремонт от фирма „Ш“ в размер на 527 лв., както и дължимия наем в
размер на 600 лв. за ползването на обособено таванско помещение на 11 етаж в етажната
собственост, ведно със законна лихва от датата на подаването на заявлението за издаване на
заповед за изпълнение (25.05.2023г.) до окончателното плащане на вземането, за които суми
е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 28126/2023 г. по описа на
СРС, 71 състав.
ОСЪЖДА собствениците в етажна собственост, находяща се в гр. С, жк „К П“, бл. ...,
вх. Г, да заплатят на М. С. С., ЕГН **********, с адрес: гр. С, жк „К П“, бл. ..., вх. Г, ап. ...,
на основание чл. 78, ал. 3 ГПК разноски за исковото производство в размер на 400 лв.
адвокатско възнаграждение.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4