Решение по дело №3376/2016 на Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

гр. София,

08.06.2017г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,

Г.О. ІІ-ри Б състав

в публично

заседание на

Двадесет и девети май

две

хиляди и седемнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

РОЗИНЕЛА ЯНЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ:

РАЛИЦА ДИМИТРОВА

МАРИЯ ДОЛАПЧИЕВА

при секретаря

Д.Шулева

и в присъствието на

прокурора

като разгледа докладваното от

съдия Димитрова

гр. дело N

3376

по описа за

2016г.

и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството  е образувано по въззивна жалба на „С.и.“ ЕАД срещу решение от 12.03.2009г. на СРС, 42 състав, постановено по гр.д. № 12314/05г., с което срещу него е уважен иск с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД.

Жалбоподателят твърди, че първоинстанционното решение  противоречи на събраните по делото писмени доказателства и е допуснато нарушение на материалния закон. Сочи, че по делото е представена скица от ЗРП за имот № 9 от кв.152, от която се установява, че площта на имота е 247кв.м. Неправилно районният съд е приел, че са издадени два официални документа с констатирана разлика в съдържанието, поради което е останала недоказана площта на имота. Ищецът е отказал да  сключи предварителния договор за покупко- продажба за имота единствено с мотива за по- голямото с 1/10 намаление на площта му  в сравнение с първоначално обявената.  С представените доказателства е установено, че разликата е по-малко от 1/10. В обжалваното решение се съдържа противоречие относно това дали е сключен договор между страните по делото. Жалбоподателят поддържа, че такъв не е сключен. Депозитът, внесен от ищеца не обезпечава изпълнение на сключен договор и той няма функцията на задатък.

Затова моли въззивния съд да отмени атакуваното решение и постанови друго с което да отхвърли предявения иск.

 А.Н. оспорва жалбата.

Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства в първоинстанционното и въззивно производство по реда на чл.188, ал.1 от ГПК/отм/ намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Районният съд е сезиран с иск по чл.93, ал.2 от ЗЗД. В исковата молба ищецът А.Н. твърди, че  с решение № 98 по протокол № 14/24.07.2000г.   СОС  е дал съгласие да се извърши продажба чрез провеждане на преговори  с потенциален купувач на недвижим имот, представляващ терен с пл. № 9, кв.152, м. „*****“, ул. „*****“ № 1. През месец октомври 2001г. ответникът е обявил конкурс с цена за имота от 39 500 лв. за площ от 252 кв.м. Ищецът е внесъл  депозит за участие от 3 950лв. и се е  явил  като купувач на имота. С протокол № 2/23.10.2001г. от втори етап на конкурса той е обявен за купувач с цена от 43 400 лв. без ДДС. С писмо  № СИ-03-1655/29.10.2001г. на ответника е уведомен, че е определен за купувач и е поканен да се яви в офиса на дружеството , за да сключи предварителен договор за покупко- продажба.  В дадения срок се е явил, но вместо обявения с конкретни технически данни имот  с площ от 252 кв.м.,  в предложения му договор е вписан такъв с площ от 225 кв.м. Затова е изразил особено мнение  във връзка с това несъответствие. С нотариална покана, връчена на ответника на 01.02.2002г. е отказал да закупи имота, тъй като предложеният му имот е с площ повече от 10% по-малка от обявения на публичния търг. Затова моли съда да осъди ответника  „С.и.“ ЕАД да му върне в двоен размер внесения от него депозит от 3950 лв. , а именно 7900лв.

Не се спори,  че  ответникът е обявил  конкурс за  провеждане на преговори  с  потенциални купувачи за обект-терен, съставляващ пл. № 9, кв.152, м. „*****“, ул. „*****“ № 1 с площ от 252 кв.м. при първоначална цена за целия имот  от 39 500 лв. В конкурсните  условия е предвидено всеки участник да внесе депозит от 3 950 лв. по сметка на „С.и.“ ЕАД.

Обявено е за безспорно на основание чл.109, ал.4 от ГПК/отм/, че ищецът е участвал в процедурата за определяне на купувач, че е внесъл депозит от 3 950лв. и е бил обявен за купувач. За тези обстоятелства са представени и писмени документи – квитанция към ПКО от 22.10.2001г.,  писмо от 22.10.2001г., изходящо от ответника, протокол № 2 от 23.10.2001г. за преки преговори с потенциални купувачи, писмо от 29.10.2001г.

По делото е представен предварителен договор, който е двустранно подписан и с написана на ръка забележка от Ал. Н. за констатирано несъответствие между обявената площ на имота и тази, вписана в договора.

Безспорно е, че с нотариална покана от 31.01.2002г. е уведомил ответника, че  отказва да сключи договора.  Поискал е връщане на сумата от 8680лв.  на основание чл.23  от предварителния договор.

С писмо от 12.02.2002г. „С.и.“ ЕАД е уведомило ищеца, че ще се редуцира предложената от него цена съобразно новата квадратура на имота, както и го кани да продължат  процедурата.

С решение № 42 по протокол № 12/29.05.2000г. на СОС е намален капитала на „С.и.“ ЕАД с изваждане от списъка на ДМА на недвижими имоти, посочени в Приложение № 1. Сред тях е и процесния имот.

С АЧОС № 127/24.09.1997г. имотът е посочен с площ от 252 кв.м., а след това тя е коригирана на 225 кв.м. с оглед на скица от 19.03.2001г.

Представена е декларация на ищеца от 23.10.2001г., с която е декларирал, че е огледал имота.

По делото е приета скица от 31.01.2003г., от която се установява, че площта на имота е 247 кв.м.

Районният съд е уважил предявения иск.

Пред настоящата инстанция е допусната техническа експертиза,  която след оглед и измерване на имота е установила неговата действителна площ и тя е 256 кв.м., а по кадастрална карта  е 257 кв.м.

Съдът възприема заключението като компетентно и безпристрастно.

При така установената фактическа обстановка от правна страна съдът приема, че предмет на разглеждане е иск с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД.

Задатъкът е регламентиран в чл.93 от ЗЗД и според тази норма служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение. Т.е. задатъкът има обезпечителна функция. А според чл.93, ал.2 от ЗЗД той има и обезщетителна функция при неизпълнение на  договорни задължения. За да е налице  хипотеза, когато дадената авансово сума от изправната страна не е изрично определена като задатък, е необходимо да се тълкува договора за установяване на съществуването на уговорка  за задатък. Ако той съдържа клаузи, чрез които страните придават на авансово платената сума обезпечителна и обезщетителна  функция, чрез изрично уреждане на последиците в случай на неизпълнение, то предадената сума има качеството и на задатък. Т.е.,  ако е уговорено, че "даденото" при сключването му има правната характеристика на задатък. / Р № 71/09.07.2010г. по т.д. № 726/09г.,  I  т.о. на ВКС, № Р № 39/15.05.2014г. по т.д. № 1061/13г.,  I  т.о. на ВКС/.

 Тълкуването на договора следва да стане съобразно чл.20 от ЗЗД като се търси действителната  обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.

Основен въпрос по делото е дали между страните има сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот. Видно от доказателствата е, че ответникът е предприел със съгласието на собственика   публична продажба на недвижим имот, представляващ дълготраен материален актив, при определени конкурсни условия за провеждане на преговори с потенциални купувачи. Процедурата предвижда подаване на документи от възможните купувачи, внасяне на депозит за участие, провеждане на преговори с потенциалните купувачи. След това се определя окончателно купувач, с който да се сключи предварителен договор. На кандидатите е предоставена възможност за оглед на имота.  Няма спор, че Ал. Н. е определен за купувач, поради което е поканен да сключи предварителен договор за покупко- продажба.  Представеният такъв по делото е двустранно подписан като саморъчно написаната забележка от страна на ищеца  следва да се счита като  задължение за продавача да уточни  действителната квадратура на имота.  Тя не дерогира подписа на купувача, отразяващ неговото волеизявление  за съгласие за сключването му.

    В предварителния договор  за покупко- продажба съгласно параграф 10 от ПЗР на ЗППДОбП/отм/ като обезпечаване на изпълнението,  респективно като санкция  за неизправната страна е предвидено заплащане на неустойка в размер на 20% върху цената на имота по чл.4 от договора- чл.22 и чл.23 от  предварителния договор. В чл.24 от същия е предвидено, че в случаите на чл.22 и чл.23 от договора страните дължат връщане на полученото по договора. Т.е. при разваляне на договора при условията на чл.87 от ЗЗД  е уговорено връщане на даденото по договора, а  от страна на  купувача  това е цената на имота, но не и депозита.

В чл.17 от Конкурсните условия  е предвидена възможност за връщане на депозита при  наличието на определени предпоставки. В чл.18 от  конкурсните условия  на ответника  изрично  е предвидено, че депознитната вноска за участие  на участника, спечелил конкурс, не се връща, а стойността й се приспада от общия размер на първото дължимо плащане по сключения договор за покупко – продажба.  Депозитът не се връща и  в случай, че спечелилият конкурса откаже да подпише в 7дневен срок договора за покупко- продажба, т.е. изправната страна ще задържи за себе си дадения депозит като обезщетение.  Анализът на  тези клаузи  сочи, че  е предвиден характер на задатък на внесения депозит от 3 950 лв., тъй като е предвидено  задържане  на даденото   като по този начин му е придадена обезпечителна и  обезщетителна функция. Законът не забранява по един двустранен договор функциите на задатъка да бъдат придадени и на авансово платените суми. В този случай капарото/депозитът би представлявал част от възнаграждението или цената и ще подлежи на приспадане при изпълнението, като при неизпълнение - ще се задържи или върне в уговорения от страните размер, а при липса на изрична уговорка - в предвидения в чл. 93, ал. 2 ЗЗД двоен размер./ Р № 64/10.09.2012г. по т.д. № 193/11г., IIт.о на ВКС/. Конкурсните условия има обвързващата сила на договор между страните- продавача и  потенциалните купувачи.

Ответникът не дължи  претендираната сума, тъй като не са налице основания за разваляне/отказ от предварителния договор.   

 Нормата на чл.210, ал.2 от ЗЗД  намира приложение при публична продажба извършена чрез преговори с потенциален купувач. / Р № 704/07.01.2011г. по гр.д. № 1080/09г., ІV г.о. на ВКС/. Тя предвижда възможност за купувача да  развали/откаже от  договора, ако пространството на имота, посочена в договора,  се окаже с повече от 1/10 по- малко от действителното пространство.  Т.е.  правно релевантно за упражняване на правата на купувача, произтичащи от горната разпоредба,  е действителната площ на имота и само в случай, че тя е по- малка с 1/10 от посочената в договора, тогава той ще може да развали договора или да иска намаляване на цената. С оглед събраните доказателства, включително изслушаната техническа експертиза, съдът приема, че  действителната площ на имота е 256 кв.м. , т.е. тя е по- голяма както от първоначално обявената  с конкурсните условия, така и от посочената в предварителния договор. Не са налице условията за отказ/разваляне на договора. Следва да се посочи, че ищецът е огледал имота  и е бил запознат с него, което е декларирал в декларация от 23.10.2001г.

Поради изложеното предявеният иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

Различните правни изводи налагат отмяна на обжалваното решение.

На  жалбоподателя се дължат разноски за производството пред СГС в размер на 300 лв. / 200 лв. депозит за вещо лице и 100 лв. юриконсултско възнаграждение/.

Жалбоподателят следва да бъде осъден да заплати по сметка на СГС държавна такса от 158 лв.

Воден от горното, съдът

 

 

 

РЕШИ :

 

ОТМЕНЯ решение от 12.03.2009г. на СРС, 42 състав, постановено по гр.д. № 12314/05г. и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ОТХЪВРЛЯ иска, предявен от А.  К.Н.,*** срещу „С. и.“ ЕАД, гр.София с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД като неоснователен.

ОСЪЖДА А.К.Н., ЕГН **********,*** и със съдебен адрес:***, офис 408 чрез адв. Е. Д. да заплати на „С.и.“ ЕАД, *** сумата от 300 лв. / триста лева/ разноски по делото пред СГС.

ОСЪЖДА „С.и.“ ЕАД, *** да заплати по сметка на СГС сумата от 158 лв./ сто петдесет и осем лева/  държавна такса.

          Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от съобщението до страните, че същото е изготвено.

 

 

 

 

	ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: