Решение по дело №14809/2018 на Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е

гр. София, 08.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Софийски градски съд, І Гражданско отделение, 2-ри състав, в публично заседание на петнадесети декември, две хиляди двадесет и трета година, в състав

съдия: Евгени Г.

 

и секретар Юлиана Шулева разгледа гр. д. № 14 809/2018 г., докладвано от съдия Г., и, за да се произнесе, взе предвид следното:

 

I. ОБСТОЯТЕЛСТВА, ТВЪРДЕНИ ОТ СТРАНИТЕ, И ИСКАНИЯ НА СТРАНИТЕ КЪМ СЪДА

 

1.            По исковата молба на ищеца

 

[1] М.К.П. е заявил в искова молба от 06.11.2018 г., че той и К.П. са били съсобственици на недвижими имоти – изба-склад, партерен етаж, трети етаж и тавански етаж (трите тавански стаи) от сградата на ул. ****в гр. София. На 28.06.2018 г. К.П. е продал на Р.С. идеални части от съсобствените имоти. Към този момент Р.С. не е била съсобственик на тези имоти, а К.П. не е предложил на М.К.П. да закупи идеалните части.

 

[2] На 12.09.2018 г. М.К.П. е разбрал за продажбата. Затова в двумесечния срок той иска от съда да постанови изкупуването от М.К.П. на идеалните части от имотите, които К.П. е продал на Р.С. (исковата молба, л. 4-14).

2.            По писмените отговори на ответниците

 

2.1. На К.П.

 

[3] К.П. е оспорил предявения иск. Той е заявил, че:

1. М.К.П. е подал исковата молба повече от два месеца след продажбата от 28.06.2018 г.;

2. продажбата от 28.06.2018 г. е нищожна, тъй като:

- между К.П. и Р.С. е имало уговорка К.П. да изкупи обратно от Р.С. идеалните части от недвижимите имоти, които ѝ е продал на 28.06.2018 г.;

- противоречи на добрите нрави поР. нееквивалентност на престациите. Затова К.П. моли съда да отхвърли предявения иск (писмения отговор, л. 72-75).

 

[4] В последното съдебно заседание адвокатът на К.П. е заявил, че, ако съдът прецени, че процесната сделка е била действителна, съдът не би могъл да определи цената за изкупуване на процесните имоти, понеже са били продадени за една обща цена шест имота, от които само четири са предмет на иска. Затова К.П. моли съда да отхвърли иска (стр. 3 от протокола от съдебното заседание на 15.12.2023 г., л. 442-443)

 

2.2. На Р.С.

 

[5] Р.С. е оспорила предявения иск. Тя е направила същите възражения като К.П.. Допълнително Р.С. е заявила, че тя, М.К.П. и К.П. са придобили цялата сграда по наследство, а сградата никога не е била делена. Р.С. все още е съсобственик на обекти от сградата и затова К.П. не е бил длъжен да предлага на М.К.П. той да закупи процесните обекти на цената, на която ги е закупила Р.С.. Тя моли съда да отхвърли иска (писмения отговор, л. 52-54).

 

2.3. На Р.С.

 

[6] Р.С. е оспорил предявения иск, като е направил същите възражение, като К.П.. Р.С. моли съда да отхвърли иска (писмения отговор, л. 111-112).

 

3. Насрещни твърдения на М.К.П.

 

[7] М.К.П. е оспорил твърденията на ответниците. Той е заявил, че:

1. предварителният договор от 28.06.2018 г. за обратно изкупуване не му е противопоставим и той не е бил сключен на 28.06.2018 г., а по-късно;

2. той е подал исковата молба в двумесечния срок от узнаването за продажбата от 28.06.2018 г.;

3. Р.С. е закупила идеални части от самостоятелни недвижими имоти (становищата по писмените отговори, л. 78-79, 85-87, 118).

 

[8] В писмените си бележки адвокатът на ищците е заявил, че предвид събраните експертизи съдът би могъл да определи цената, на която ищците да изкупят процесните имоти. Затова ищците молят съда да уважи иска (писмените бележки, л. 445-448).

 

II. ПО ПРОЦЕДУРАТА

 

1. По конституирането на Р.С. като ответник

 

[9] Р.С. е била в брак с Р.М. А.Х.С., когато е бил сключен договорът за покупко-продажба от 28.06.2018 г. между К.П. и Р.С. (удостоверението за граждански брак, л. 71). На 21.10.2019 г. М.К.П. е поискал от съда да конституира Р.С. като ответник по делото (становището, л. 85-87). Съдът го е направил, защото Р.С. е необходим незадължителен другар на Р.С. (определението на съда, л. 84-гръб).

 

2. По конституирането на наследниците по закон на М.К.П. като ищци

 

[10] М.К.П. е починал на 09.10.2021 г. (препис-извлечение от акт за смърт, л. 282). Той е оставил за свои наследници по закон съпругата си В.С.М. и синовете си С.М.П. и М.М.П. (удостоверението, л. 328). Затова съдът е конституирал като ищци по делото В.М., С.П. и М.М.П. (определението на съда, л. 288а-288б).

 

3. По писмения отговор, подаден от адвокат С.[11] На 12.06.2019 г. адвокат С.е подала писмен отговор от името на Р.С. и К.П. (писмения отговор, л. 50-51). Впоследствие обаче и Р.С. и К.П. са заявили, че не са упълномощавали адвокат С.да подаде писмен отговор и не потвърждават подаването на писмен отговор от нея (стр. 1 от писмения отговор на Р.С., л. 52-54; молбата на К.П., л. 89). Затова съдът не взема предвид, възраженията, направени в писмения отговор, подаден от адвокат Савева, макар едно от тях съдът да е включил в проекта на доклад – това по пар. 9, т. 1 от проекта на доклад – а след това и в самия доклад.

 

III. ОБСТОЯТЕЛСТВА, КОИТО СЪДЪТ УСТАНОВЯВА, СЛЕД КАТО СЕ ЗАПОЗНА С ФАКТИЧЕСКИТЕ ТВЪРДЕНИЯ НА СТРАНИТЕ И СЪБРАНИТЕ ПО ДЕЛОТО ДОКАЗАТЕЛСТВА

 

[12] На 10.12.2002 г. нотариус В.Г.е признала няколко физически лица за съсобственици на недвижим имот, който те са придобили по реда на Закона за възстановяване на собствеността върху одържавени недвижими имоти (ЗВСОНИ), наследство и дарение. Тези лица са били М.К.П., Е.Х.П., Р.С., К.П. и А.П.(нотариалния акт, л. 15-17).

 

[13] Недвижимият имот е бил пететажна жилищна сграда и се е намирал в гр. София, ул. „****. Тя се е състояла от:

- изба склад с идентификатор 68134.1001.172.1.11 и площ 319,00 кв. м.;

- партерен етаж с идентификатор 68134.1001.172.1.5 и площ 299,00 кв. м., който се е състоял от два магазина и склад;

- първи етаж мецанин с идентификатор 68134.1001.172.1.1 и площ 206,93 кв. м. който се е състоял от девет канторски стаи, вестибюл и сервизни помещения;

- втори етаж с идентификатор 68134.1001.172.1.15 и площ 292,04 кв. м., който се е състоял от шест канторски стаи и сервизни помещения;

- трети етаж с идентификатор 68134.1001.172.1.16 и площ 222,00 кв. м., който се е състоял от апартамент с пет стаи, хол, кухня и сервизни помещения;

- четвърти етаж с идентификатор 68134.1001.172.1.12 и площ 222,00 кв. м., който се е състоял от апартамент с пет стаи, хол, кухня и сервизни помещения;

- тавански етаж от три тавански стаи с идентификатор 68134.1001.172.1.10 и площ 150,00 кв. м.;

- дворно място с идентификатор 68134.1001.172 и площ 379,00 кв. м. (нотариалния акт, л. 15-17; скиците, л. 188-195). Не се спори, че всеки един от основните етажи е бил самостоятелен обект на правото на собственост.

 

[14] Нотариус Г. е признала описаните лица за собственици на следните идеални части:

- М.К.П. на 3/6 идеални части от всеки един от описаните обекти;

- К.П. и Р.С. на по 1/6 от всеки един от обектите;

- А.П.на 1/6 идеална част от избата-склад, втория, третия и таванския етаж и дворното място;

- Е.П. на 1/6 идеална част от първия етаж (мецанин) и четвъртия етаж (нотариалния акт, л. 15-17). През 2003 г. съсобствениците са започнали да отдават под наем на „И.“ АД (И.) помещения от сградата на ул. „****, откогато те са се познавали със свидетеля Д. (показанията на свидетеля А.Д., л. 403-407).

 

[15] На 13.05.2004 г. Р.С. е дарила на:

- своите четири деца С., Р., И.и В.С. своята 1/6 идеална част от втория, третия и таванския етаж от сградата на ул. ****и по 4/60 идеални части на всяко от децата си от избата-склад и партера заедно със съответните идеални части от правото на собственост върху общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място;

- на съпруга си Р.С. 1/12 от избата-склад и партера заедно със съответните идеални части от правото на собственост върху общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място. Тя си е запазила пожизнено правото на ползване за идеалните части, които е дарила на децата си (нотариалния акт, л. 18-20).

 

[16] На 28.06.2012 г. Р.С. е дарила на дъщеря си В.останалата 1/60 идеална част от избата-склад и партера заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място (нотариален акт, л. 21-22). Не се спори, че така Р.С. е престанала да притежава собственост от избата-склад, партерния, втория, третия и таванския етаж от сградата на ул. „****, но е останала съсобственик в първия и четвъртия етажи, както и дворното място.

 

[17] В същия ден Р.С. също е дарил на дъщеря си В.С. неговите 1/12 идеални части от избата-склад и партера заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място (нотариалния акт, л. 23-24). Не се спори, че така и той е престанал да бъде съсобственик на избата-склад и партера от сградата на ул. „****.

 

[18] На 13.03.2013 г. четирите деца на Р.С. – С., Р., И.и В.– са продали на М.К.П. своите 1/6 идеални части от втория, третия и таванския етаж от сградата на ул. ****(нотариалния акт, л. 25-27). Не се спори, че Р.С. се е отказала от запазеното си право на ползване за тях (вж. и т. 4 от приложенията към нотариалния акт от 13.03.3013 г., в която е описана декларация от Р.С. за отказ от право на ползване, л. 27). Не се спори, че така съсобственици на втория, третия и таванския етаж са останали М.К.П., К.П. и А.П..

 

[19] Не се спори, че преди 28.06.2018 г. К.П. не е предлагал писмено на М.К.П. да закупува 1/6 идеална част от обекти в сградата на ул. „****, чието съсобственик е бил. На 28.06.2018 г. К.П. е продал на Р.С. своите 1/6 идеални части от:

- избата-склад;

- партерния етаж;

- първия (мецанин) етаж;

- третия етаж;

- таванския етаж;

- 6,93/100 идеални части от дворното място. Не се спори, че към този момент Р.С. е била съсобственик на първия (мецанин) етаж и дворното място, но не и на избата склад, партерния, третия и таванския етаж. Р.С. е заплатила на К.П. общо 84 000,00 лева за закупените идеални части от обектите (нотариалния акт, л. 185).

 

[20] Към 28.06.2018 г. данъчните оценки за 1/6 идеална част от всеки един от обектите без дворното място е била: 57 929,87 лева за изба-склад; 67 872,38 лева за партерния етаж; 73 270,63 лева за първия етаж (мецанин); 51 984,92 лева за третия етаж; 32 474,00 лева за таванския етаж. За 1/6 от 6,93/100 от дворното място данъчната оценка е била 161,83 лева (1/6х6,93/100х14 010,80). Общата данъчната оценка за 1/6 идеална част от обектите, от които Р.С. е закупила идеални части, е била 283 693,63 лева. (данъчната оценка, л. 181).

 

[21] Към 28.06.2018 г. пазарна цена за 1/6 идеална част от всеки един от обектите без дворното място е била: 106 064,66 лева за изба-склад; 165 691,40 лева за партерния етаж; 149 458,92 лева за първия (мецанин) етаж; 106 956,52 лева за третия етаж; 33 532,31 лева за таванския етаж. За 1/6 от 6,93/100 от дворното място пазарната цена е била 113,85 лева (9 167,37[1]/0,93х6,93/100х1/6) (заключението на вещото лице Ц., л. 416-423). Общата пазарна цена за продадената 1/6 идеална част от описаните обекти е била 561 817,66 лева (106 064,66+165 691,40+149 458,92+106 956,52+33 532,31+113,85).

 

[22] На всеки три или пет години договорът за наем на недвижимия имот, който е бил сключен между съсобствениците и И., е трябвало да бъде продължаван с анекси. Преди изтичането на срока, за който е бил подписан всеки анекс, служителите от дирекция „Правна“ на И. са проверявали в Агенцията по вписванията, дали е имало промени в собствеността на имота, за да бъдат отразени в новия анекс (показанията на свидетеля А.Д., л. 403-407).

 

[23] Свидетелят А.Д. е бил управител на клона на И., който е бил наемател на обекти от сградата на ул. „****. А.Д. е имал много добри отношения с всеки от тях и ги е канил в кабинета си, за да обсъждат предварително условията за наем, когато се е налагало да сключат нов анекс към договора за наем (пак там).

 

[24] В началото на септември 2018 г. А.Д. е провел предварителни разговори със съсобствениците относно срока и цената на наема. Към този момент А.Д. не е знаел, че К.П. е бил продал на Р.С. своите идеални части от имота. До 12.09.2018 г. А.Д. е заплащал наем на К.П., а не на Р.С., въпреки че от 28.06.2018 г. Р.С. е била съсобственик на имота, а не К.П. (пак там).

 

[25] Между 10.09.2018 г. и 12.09.2018 г. А.Д. е поканил по телефона всички съсобственици да подпишат новия анекс. Той се е обадил първо на М.К.П.. На 12.09.2018 г. М.П. е отишъл в клона на И.. Когато е започнал да чете анекса, М.П. е забелязал, че сред имената на съсобствениците е липсвало името на К.П., а е присъствало това на Р.С.. М.К.П. е обърнал внимание на А.Д. за тази промяна, а А.Д. му е обяснил, че от дирекция „Правна“ на И. са го уведомили, че преди два-три месеца К.П. е продал на сестра си Р.С. идеалните си части от обекти (пак там).

 

[26] Липсват доказателства преди 12.09.2018 г. М.К.П. да е узнал за продажбата от К.П. на Р.С. на идеални части от описаните обекти. Затова съдът приема, че на 12.09.2018 г. М.К.П. е узнал за продажбата. На 05.10.2018 г. М.К.П. е поискал от Агенцията по вписванията незаверен препис от нотариалния акт за продажба на процесните имоти (писмото, л. 153-156).

 

[27] Ищците са заплатили: 2 102,63 лева държавна такса; 285,97 лева държавна такса за вписване на исковата молба (л. 183); 13 600,00 лева на адвокат (л. 3 и л. 380); 900,00 лева възнаграждения за вещи лица (л. 105 и л. 393); 30,00 лева за разпит на свидетел (л. 129а); 15,00 лева за съдебни удостоверение (л. 129б). Общо разноските на ищците са за 3 333,60 лева (2 102,63+285,97+900,00+30,00+15,00), като те са заплатили и 13 600,00 лева на адвокат. Всеки от ответниците е заплатил по 3 000,00 лева на адвокат (л. 100-102).

 

III. ПРИЛОЖИМО КЪМ СПОРА ПРАВО, СЪОТНАСЯНЕ НА УСТАНОВЕНИТЕ ФАКТИ КЪМ ПРИЛОЖИМОТО ПРАВО И РЕШЕНИЕ ПО ДЕЛОТО

 

[28] М.П. е предявил иск по чл. 33, ал. 2 от Закона за собствеността, който след смъртта му В.М., С.П. и М.М.П. са подържали.

 

1.            По иска по чл. 33, ал. 2 от ЗС

 

1.1. По основателността на иска

 

[29] Съгласно чл. 33, ал. 2 от ЗС, ако един от съсобствениците продаде на трето лице идеалната си част от съсобствения имот, без преди това да я предложи за изкупуване от другия съсобственик при същите условия, другият съсобственик може да изкупи тази част при уговорените условия, ако предяви иск в двумесечен срок от продажбата. Следователно предпоставките за уважаване на иска са:

1. М.К.П. и К.П. да са били съсобственици на процесните четири недвижими имота – избата-склад, партерния етаж, третия етаж и таванския етаж (трите тавански стаи) от сградата на ул. „****;

2. К.П. да е продал на Р.С. неговата идеална част от тези четири имота, като продажбата да е валидна;

3. преди продажбата К.П. да не е предложил на М.К.П. да изкупи дела му при условията, при които е продал на Р.С.;

4. М.К.П. да е предявил иска си в двумесечния срок от узнаването за продажбата.

 

[30] Съдът установи, че към 28.06.2018 г. М.К.П. и К.П. са били съсобственици на процесните четири имота – избата-склад, партерния етаж, третия етаж и таванския етаж (трите тавански стаи) от сградата на ул. „****. Съдът също установи, че К.П. е продал на Р.С. неговата 1/6 идеална част от тези четири имота, като преди това К.П. не е предлагал писмено на М.К.П. да закупи тази 1/6 идеална част, а Р.С. не е била съсобственик на тези имоти. Съдът приема, че продажбата е валидна. Следователно са налице първите три предпоставки за уважаването на иска.

 

[31] Ако съсобственикът, продал своята идеална част, не е предложил писмено на останалите съсобственици да изкупят дела му, срокът за предявяването на иска по чл. 33, ал. 2 от ЗС започва да тече от момента на узнаването за сделката (решения на ВКС: 1-2009-II Г. О. по гр. д. 5 355/2007 г.; 153-2019-I Г. О. по гр. д. 3 895/2017 г.;  47-2009-II Г. О. по гр. д. 690/2008 г.). В случая съдът установи, че К.П. не е предлагал писмено на М.К.П. да изкупи дела му от съсобствените имоти. Затова двумесечният срок за предявяването на иска е започнал да тече от момента, когато М.К.П. е узнал за продажбата на 12.09.2018 г. и е изтичал на 12.11.2018 г., а искът е бил предявен на 06.11.2018 г., т. е. в двумесечния срок. Налице е и последната предпоставка за уважаването на иска.

 

[32] Съдът установи, че уговорената по договора от 28.06.2018 г. цена е била 84 000,00 лева общо за всички имоти. Два от тези имоти не са предмет на делото, защото Р.С. е била техен съсобственик. Следователно по реда на чл. 162 от ГПК съдът следва да определи цената, на която ищците следва да изкупят от Р.С. и нейния съпруг Р.С. процесните имоти. Цената е определяема, защото съдът е установил общата цена за шестте имота, както и данъчните оценки и пазарните цени на отделните шест имота към 28.06.2018 г.

 

[33] За да определи каква е цената, на която ищците следва да изкупят процесните имоти, съдът извършва следните изчисления: първо определя каква дробна стойност представлява данъчната оценка на всеки от процесните четири имота от сбора на данъчните оценки на шестте имота, предмет на продажбата от 28.06.2018 г. Така съдът получава следните дробни стойности от данъчните оценки на процесните имоти:

-         за избата-склад – 57 929,87/283 693,63;

-         за партерния етаж – 67 872,38/283 693,63;

-         за третия етаж – 51 984,92/283 693,63;

-         за таванския етаж (трите тавански стаи) – 32 474,00/283 693,63.

 

[34] Второ, съдът определя каква дробна стойност представлява пазарната цена на всеки от процесните четири имота от сбора на пазарните цени на шестте имота, предмет на продажбата от 28.06.2018 г. Така съдът получава следните дробни стойности от пазарните цени на процесните имоти:

-         за избата-склад – 106 064,66/561 817,66;

-         за партерния етаж – 165 691,40/561 817,66;

-         за третия етаж – 106 956,52/561 817,66;

-         за таванския етаж (трите тавански стаи) – 33 523,31/561 817,66.

 

[35] Трето, съдът събира дробните стойности от данъчна оценка и пазарна цена за всеки един от процесните имоти, и след това ги разделя на две. Така съдът получава средна дробна стойност от данъчна оценка и пазарна цена за всеки един от процесните имоти, която е:

-                 за избата склад – [(57 929,87/283 693,63)+(106 064,66/561 817,66)]/2;

-                 за партерния етаж – [(67 872,38/283 693,63)+(165 691,40/561 817,66)]/2;

-                 за третия етаж – [(51 984,92/283 693,63)+(106 956,52/561 817,66)]/2;

-                 за таванския етаж (трите тавански стаи) – [(32 474,00/283 693,63)+(33 523,31/561 817,66)]/2.

 

[36] Накрая съдът умножава средната дробна стойност за всеки един от процесните имоти по 84 000,00 лева. Така съдът получава цената за всеки от процесните имоти, на която ищците следва да ги изкупят от Р. и Р.С.:

- за избата-склад – 16 497,60 лева[2];

- за партерния етаж – 22 433,05 лева[3];

- за третия етаж – 15 690,19 лева[4];

- за таванския етаж (трите тавански стаи) – 7 315,08 лева[5]. Общата сума, която ищците следва да заплатят на Р. и Р.С. е 61 935,92 лева. Затова съдът постановява ищците да изкупят от Р. и Р.С. процесните недвижими имоти при цените, приети от съда.

 

1.2. По възраженията и доводите на ответниците

 

1.2.1. По възражението, че договорът от 28.06.2018 г. е бил нищожен, тъй като в него е имало уговорка за обратно изкупуване

 

[37] Съдът приема, че уговорка за обратно изкупуване не е съществувала към момента на сключването на процесния договор. Съдът приема това, защото: частният документ има достоверна дата за трети лица в точно определен ден при наличието на факти, изчерпателно изброени в закона. Достоверната дата на документа е денят, в който:

- документът е бил заверен, или;

- е настъпила смъртта на подписалото го лице, или;

- е настъпилата физическа невъзможност за подписване на лицето, което е подписало документа, или;

- съдържанието на документа е било възпроизведено в официален документ, или;

- е настъпил друг факт, установяващ по безсъмнен начин предхождащото го съставяне на документа (чл. 182, ал. 1 от ГПК). Трети лица са тези, които не са участвали в съставянето на документа и могат да бъдат увредени от антидатирането му (решение на ВКС 167-2018-IV Г. О. по гр. д. 4 020/2017 г.).

 

[38] В случая, за да установи наличието на уговорка за обратно изкупуване, Р.С. с писмения си отговор от 17.06.2019 г. е представила предварителен договор от 28.05.2018 г. и договор от 28.06.2018 г., по които Р. и Р.С. са се задължили да продадат на К.П. имотите, предмет на процесната сделка (л. 55-65). За тези договори М.К.П. и наследниците му по закон са трети лица, защото те не са участвали в сключването им, a евентуалното антидатиране на договорите би увредило М.К.П. и наследниците му по закон.

 

[39] Датата на двата договора не е заверена. Р.С., Р.С. и К.П. са живи и не са загубили способността си да се подписват, а съдържанието на договорите не е възпроизведено в официален документ. Ето защо съдът приема, че документите са съставени в деня на тяхното представяне пред съда – 17.06.2019 г. – защото след това Р. и Р.С., както и К.П. не са могли да ги подписват.

 

[40] Датата на съставянето на двата договора обаче, е повече от седем месеца след подаването на исковата молба. Затова съдът приема, че към момента на сключване на процесната сделка, при чиито условия ищците искат да изкупят идеалните части на К.П., не е имало договорка за обратно изкупуване между Р. и Р.С. от една страна и К.П. от друга страна. Ето защо процесната сделка е валидна.

 

1.2.2. По възражението, че договорът от 28.06.2018 г. е нищожен поР. накърняване на добрите нрави

 

[41] Възражението е неоснователно, защото: нищожни са договорите, които накърняват добрите нрави (чл. 26, ал. 1 от ЗЗД). Накърнени са добрите нрави поР. неравностойност на престациите, когато едната от тях практически е сведена до липса на престация (решение на ВКС 452-2010-IV Г. О. по гр. д. 4 277/2008 г.). ВКС е приемал, че е била налице неравностойна престация, когато цената по-договора е била 12 пъти по-ниска от пазарната (решение на ВКС 615-2010-III Г. О. по гр. д. 1 208/2009 г.).

 

[42] В случая съдът установи, че общата пазарна цена на шестте имота по договора от 28.06.2018 г. е била 561 817,66 лева, а уговорената цена по договора е била 84 000,00 лева, или около шест пъти по-ниска от пазарната цена. Цената, която е шест пъти по-ниска от пазарната обаче, не означава практическа липса на престация. Ето защо съдът приема, че не е налице неравностойност на престациите, а следователно липсва и накърняване на добрите нрави с договора от 28.06.2018 г. Затова възражението на ответниците е неоснователно.

 

1.2.3. По възражението, че съсобствеността за цялата сграда е възникнала по наследство, а сградата не е била предмет на делба

 

[43] Възражението е неоснователно, защото: актовете на разпореждане на сънаследник с отделни наследствени предмети са недействителни, ако тия предмети не се падат в негов дял при делбата (чл. 76 от ЗН). В случая съдът установи обаче, че съсобствеността за отделните обекти в сградата на ул. ****е възникнала не само чрез наследяване, но и дарение. Следователно разпореждането с идеални части от тази съсобственост не противоречи на чл. 76 от ЗН и е действително.

 

1.2.4. По довода, че съдът не следва да допуска изкупуването, тъй като не може да се определи цената на изкупуване

 

[44] Този довод е неоснователен. Действително, в подкрепа на довода на ответниците е решение на ВКС 111-2018-I Г. О. по гр. д. 3 807/2017 г. (то е било постановено по реда на чл. 290 от ГПК). В решението ВКС е приел, че е било недопустимо изкупуване, понеже не е могла да се определи уговорената цена. Той е приел това, понеже в даване вместо изпълнение са били прехвърлени при яснота на общия размер на дълга няколко имота, за част от които ищецът е имал право на изкупуване, а за друга не, без да е била посочена индивидуалната цена на всеки имот.

 

[45] Съдът обаче откри други три решения на ВКС, в които при близки факти ВКС е допуснал изкупуването, като е определил цената на изкупуване по реда на чл. 162 от ГПК, съответно чл. 130 от ГПК (отм). Първото решение е 441-2012-I Г. О. по гр. д. 1 056/2010 г., което е било постановено по реда на чл. 290 от ГПК. Вторите две решения са за един и същи случай, като ВКС е върнал делото за ново разглеждане на въззивния съд с решение 199-2007-IVБ Г. О. по гр. д. 2 855/2005 г., а по-късно ВКС с решение 76-2009-IV Г. О. по гр. д. 506/2008 г. е потвърдил решението на въззивния съд, разгледал делото след първоначалното му връщане от ВКС.

 

[46] Както в случая по решение 441-2012-I Г. О., така и в случая по решения 199-IVБ Г. О. и 76-2009-IV Г. О. ВКС е допуснал изкупуването на идеална част от дворно място, въпреки че от атакуваната сделка е била ясна само общата цена за дворното място и сградата в него, като само мястото е подлежало на изкупуване, но не и сградата. И в двата случая ВКС е определил цената на изкупуване, като е използвал информацията от събрана експертиза за пазарната цена на имота – по реда на чл. 162 от ГПК, съответно чл. 130 от ГПК (отм). Това разрешение е подкрепено и в доктрината (Боянова, Гергана. Право на изкупуване. Стр. 61. Авалон 2013; Венедиков, П.. Ново вещо право. Стр. 92. Сиби 1995). Така постъпва и настоящият съд.

 

[47] Настоящият съд определи цената на изкупуване по реда на чл. 162 от ГПК, защото: при противоречиво разрешаване на правен въпрос от самия ВКС, по-нискостепенните съдилища са свободни да следват по своя преценка някое от разрешенията, възприети от ВКС. Настоящият съд следва разрешението, възприето в решения на ВКС 441-2012-I Г. О., 199-IVБ Г. О. и 76-2009-IV Г. О., защото: съдът установи, че са налице всички предпоставки за уважаването на иска, предвидени в чл. 33, ал. 2 от ЗС. Макар в договора от 28.06.2018 г. да е била уговорена обща цена за всички имоти, а само за част от тези имоти да е възникнало правото на ищците по чл. 33, ал. 2 от ЗС, цената за изкупуване на тези имоти е напълно определяема и съдът я определи.

 

[48] Още по-съществено, ищците и техният наследодател не са били страни по договора от 28.06.2018 г. и те не биха могли по никакъв начин да влияят на клаузите в този договор, включително и на това как да се уговори цената – само общо за всички имоти, предмет на договора; или и общо и индивидуално за всеки имот. Само и единствено ответниците са били тези, които са могли да уговорят как да се определи цената.

 

[49] Ако съдът възприеме разрешението в решение на ВКС 111-2018-I Г. О., тогава би се достигнало до поне два несправедливи резултата, а правото трябва да отговаря на справедливостта. Първо, без да могат по никакъв начин на влияят на уговорките между ответниците ищците следва да търпят увреждащ ги резултат – да не могат да изкупят – поР. наличието точно на тези уговорки. Второ, разрешението в решение на ВКС 111-2018-I Г. О. би могло да доведе до не толкова трудно заобикаляне от недобросъвестни съсобственици на правилото на чл. 33, ал. 2 от ЗС.

 

[50] При разрешаването на спорове съдът не следва да допуска несправедливи резултати, а още по-малко да участва в постигането на такива. Ето защо настоящият съд следва разрешението, възприето в решения на ВКС 441-2012-I Г. О., 199-IVБ Г. О. и 76-2009-IV Г. О. За да осигури защита на интереса и на купувачите по процесната сделка, при определянето на цената на изкупуване съдът използва както данъчните оценки на имотите, така и тяхната пазарна цена.

 

2.            По разноските

 

[51] Ищците търсят разноски. Те са направили такива за 3 333,60 лева и са заплатили 13 600,00 лева на адвокат.

 

[52] Съгласно чл. 78, ал. 1 от ГПК, ищецът има право на разноски съобразно уважената част от иска. Съдът уважава изцяло иска на ищците. Затова съдът осъжда ответниците да заплатят на ищците 3 333,60 лева разноски по делото.

 

[53] Ответниците са възразили, че е прекомерно адвокатското възнаграждение, което ищците търсят. Адвокатът на ищците се е явил в пет открити съдебни заседания (л. 119, 199, 387, 402 и 442). Минималното адвокатско възнаграждение, което се дължи в случая при цена на иска от 210 261,17 лева и участие в пет открити съдебни заседания, е 6 035,22 лева (210 261,17-100 000,00х0,02+3 530,00+(3х100,00)). Като отчита каква е била правната и фактическа сложност на делото и действията, извършени от адвоката, съдът приема, че възнаграждението, което се дължи, е 10 000,00 лева, а 13 600,00 лева е прекомерно възнаграждение. Затова съдът осъжда ответниците да заплатят на ищците и 10 000,00 лева адвокатско възнаграждение. Ето защо съдът

 

Р Е Ш И:

 

[54] ДОПУСКА ИЗКУПУВАНЕТО на основание чл. 33, ал. 2 от ЗС в полза на В.С.М., С.М.П. и М.М.П. срещу К.П.П., Р.П.С. и Р.М. А.Х.С. на 1/6 идеална част от четири недвижими имота срещу заплащането в едномесечен срок от влизането в сила на решението от В.С.М., С.М.П. и М.М.П. на Р.П.С. и Р.М. А.Х.С. на 61 935,92 лева. Идеалната част, предмет на изкупуването, е от следните недвижимите имоти: изба-склад с идентификатор 68134.1001.172.1.11; партерен етаж с идентификатор 68134.1001.172.1.5; трети етаж с идентификатор 68134.1001.172.1.16 и три тавански стаи с идентификатор 68134.1001.172.1.10. Административният адрес на всички имоти е в гр. София, ул. „****. Ако В.С.М., С.М.П. и М.М.П. не заплатят цената в указания срок, решението ще се счита за обезсилено по право.

 

[55] ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК К.П.П., Р.П.С. и Р.М. А.Х.С. да заплатят на В.С.М., С.М.П. и М.М.П. 3 333,60 лева разноски по делото и 10 000,00 лева адвокатско възнаграждение. В.С.М., С.М.П. и М.М.П. са със съдебен адрес – адвокат Ж.Ч.,***. К.П.П. е със съдебен адрес – адвокат П.И.,***. Р.П.С. и Р.М. А.Х.С. са с адрес ***, ж. к. ****.

 

[56] Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред САС в двуседмичен срок от връчването му. Ако ответниците обжалват решението, с въззивната си жалба те следва да представят доказателство, удостоверяващо внасянето по сметка на САС на 1 051,31 лева държавна такса. При неизпълнение съдът ще върне въззивната жалба.

 

Съдия: