Р Е Ш Е Н И Е
№…
гр.Козлодуй 28.03.2016 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Козлодуйският Районен съд, гражданска колегия в
публично заседание на 02.03.2016г. /втори март две хиляди и шестнадесета
година/в състав:
Председател:Цветанчо Трифонов
при секретаря Г.Д., като разгледа докладваното от
съдия Цветанчо Трифонов гр.дело № 1307
по описа за 2015г. на Козлодуйския
Районен съд, за да се произнесе взе предвид следното:
М.К.А. с ЕГН ********** *** е предявил
против Й.Х.Г., И.Й.Г. и „Д.В.”ЕООД със седалище и адрес на управление ***18, представлявано от управителя В.И.П.,ЕИК
*********, иск с правно основание
чл.124 ал.1 ГПК във вр.с чл.26, ал.1 и ал.2 от ЗЗД. В исковата молба се излагат
съображения и се иска съдът да обяви за нищожен договор за аренда на недвижим
имот/земеделска земя/ дв.вх.рег.№355/20.02.2007 година, акт №211, том I на Служба
по вписванията гр.Козлодуй.
Обективно с този иск е съединил иск, с
който на същото основание и срещу същите ответници е поискал да бъде обявен за
нищожен и сключения към атакувания договор за аренда и Анекс дв.вх.рег.№3624/29.09.2015
година,акт.№299, том 8 на Служба по вписванията, между И.Й.Г. с ЕГН **********
/като пълномощник на Й.Х.Г. с ЕГН **********/, като арендодател, и ответното
дружество„Д.В.”ЕООД ***, като арендатор. Иска се присъждане на разноски.
Към исковата молба са приложени
описаните в нея писмени доказателства.
В срока за отговор, ответниците са подали писмени отговори, както следва: първите двама, Й.Г. и Ив.Г., чрез
пълномощника им адв. Д.Върганов и третият „Д.В.”ЕООД ***, чрез пълномощникът му адв.Св. Г.. В тях ответниците оспорват предявените
искове и излагат подробни съображения в подкрепа на становището се за неговата
неоснователност и недоказаност. Ответното дружество е оспорило представеното от
ищеца удостоверение за наследници относно факта, че втората ответница И.Г. не е
наследник на наследодателя си Й.Г.П.,***
и е поискало откриване на производство по оспорване на този официален документ.
Към отговора е представено удостоверение за наследници, в което са вписани
всички наследници, включително и втората ответница по настоящето
производство.Такова удостоверение е приложено като доказателство и от първите
двама ответници.Съдът, на основание чл.193 ал.1 ГПК, е открил производство по
оспорване на този официален документ и в
първото с.з. ищецът е заявил, че ще се ползва от новопредставеното от ответното
дружество удостоверение за наследници, в което ответницата И.Г. е наследник на
наследодателя Й.П.. Всички ответници претендират присъждане на направените
разноски.
Съдът намира, че предявените искове от
ищеца са допустими. Предявени от лице със съответен правен интерес.
От събраните по делото доказателства съдът
намира за установена следната фактическа обстановка.
Атакуваният от ищеца М.А. договор за аренда на
недвижим имот /земеделска земя/ е сключен на 25.01.2007 година в гр.Оряхово
между втората ответница, И.Г. като пълномощник на първия ответник Й.Г., като
арендодател и „Д.В.”ЕООД, като арендатор
и има за предмет 32, 891 дка
земеделска земя в землището на с.Михайлово, общ.Хайредин. Анексът е сключен на
28.09.2015 година между същите страни. И двата договора са сключени в
изискуемата форма-писмена с нотариална заверка на подписите съгласно чл.3 ал.1
ЗАЗ, вписани са в АВ и в ОСЗГ гр.Козлодуй. Претенцията на ищеца е за нищожност
на договора от 25.01.2007 година, поради това, че същият е сключен само от един
от наследниците и липсвало съгласие на останалите съгласно представеното удостоверение за наследници от
ответното дружество. В него като наследници са вписани три лица-двама синове, които
се заместват от своите низходящи и дъщеря, която е ответница по делото. Единият
син, Христо Й.Г. се замества от единствения си наследник, първия ответник Й.Г.,
другият син, Станиш Й.Г. се замества от своята внучка и наследниците на своя
внук и третият наследник е дъщерята на общия наследодател, втората ответница по
настоящето дело И.Г..
Двама от наследниците на втория син на
този наследодател,Станиш Г., продали
своите наследствени права на ищеца в качеството му на ЕТ”М.А.-Юлстрейд-Юлиян К.”
видно от представения договор за продажба на наследствени права по смисъла на чл.212 ЗЗД на 12.12.2013 година. Впоследствие на
05.11.2015 година е сключен договор за аренда на земеделски земи между
посочения едноличен търговец в качеството му на арендодател и физическото лице М.К.А.-ищец
по настоящето дело като арендатор за два земеделски имота, от които единият е
посочения по-горе от 32,891 дка в местността ”Совата” в землището на
с.Михайлово.За този имот е сключен и договорът за аренда,чиято нищожност се
иска.
В конкретния случай от страна на ищеца
се претендира, че договорът е сключен преди изменението на ЗАЗ и преди
създаването на новата ал.4 на тази разпоредба, ДВ бр.13/09.02.2007 г., когато е
било недопустимо сключването му само от един от наследниците и на това
основание договорът бил нищожен поради противоречие с посочената разпоредба на
ЗАЗ, което пък представлява незаконосъобразност по смисъла на чл.26 ал.1 и 2 ЗЗД, т.е. като сключен в противоречие със закона и при липса на съгласие.
Съдът намира, че става дума за неточно
тълкуване на Закона. Съгласно цитирана по-горе разпоредба на чл.3 ал.1 ЗАЗ, договорът
за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на
страните.Той се вписва в съответните нотариални книги и се регистрира в
съответната общинска служба по земеделие. Както в тази му редакция, така и в
следващите, липсва изрична разпоредба, която да изисква съгласието на всички
съсобственици при сключването на договора за аренда. Цитираната норма
регламентира само формата му за неговата действителност. Със създаването
на ал.4, (ДВ, бр. 13 от 2007 г.), законодателят вмени, че когато договорът за
аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя,
отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал.3 от Закона за
собствеността. Точно тази нова регламентация
дава основание на ищцовата страна да твърди, че след като в нея изрично
е записано, че договорът за аренда може да бъде сключен само от един от
съсобствениците, то до преди нейното създаване е било необходимо задължително
той да бъде сключван от всички съсобственици, като условие за неговата
валидност. В противен случай липсвало съгласие за сключването на договорът и
той ставал нищожен с порока, посочен в чл. 26, ал. 2 от ЗЗД.
Договорът
за аренда е вид договор за наем.
Аредните
отношения се уреждат с договор за аренда между страните (арендадател и арендатор), съобразен с нормите и разпоредбите на ЗАЗ.
Основа за уреждане на наемните отношения
между страните (наемодател и наемател), съобразен с нормите и разпоредбите на ЗЗД.
Принципни различия в предмета между
двата договора не съществуват. И в двата случая се отнася до уреждане на
поземлени отношения, свързани с начина на стопанисване и ползване на земеделски
земи. По отношения на правата и задълженията на страните по двата договора,
регламентирани в ЗАЗ и ЗЗД не съществуват принципни различия. Нещо повече, част
от разпоредбите в ЗАЗ са пренесени от ЗЗД, в т.ч. и в чисто текстово отношение,
например: състоянието, в което следва да бъде предаде обектът-предмет на
договора, отговорността за текущото му поддържане, възможността за
преарендуване/пренаемане на предмета на договора, задълженията и отговорностите
във връзка с плащането на арендната/наемната цена.
Различията между двата договора са в
индивидуализацията им: за договора за аренда в земеделието е определен
минимален срок на действие 5 стопански години, а преди изменението 4 години;
договорът за наем не може за бъде сключен за срок повече от 10 год. /чл. 229 ЗЗД/, докато за договорът за аренда такъв не е определен /арг. чл. 29 ЗАЗ/;
договорът за аренда следва да бъде сключен като във формата, регламентирана в
чл. 3 от ЗАЗ, за разлика от договора за наем, където такава не е предвидена.
От казаното до тук следва, че различия в
предмета на договорите няма.
Договор за наем може да бъде сключен от
собственика на вещта или от титуляра на ограничено вещно право на ползване.
Такъв договор може да бъде сключен и от наемател или арендатор на вещта, като в
последния случай договорът е за пренаемане. Договорът за наем, обаче, обвързва
валидно сключилите го страни, дори когато наемодателят няма никакви права върху
наеманата вещ (наем на чужда вещ). Това важи и за договора за аренда.Такъв
договор не поражда действие за действителния собственик, също както и договорът
за продажба на чужда вещ.
Ирелевантно е обстоятелството дали
наемодателят е собственик на отдадените под наем земеделски земи. По този
въпрос е налице трайна съдебна практика. Не е необходимо наемодателят да бъде
собственик на имота, за да може да я отдава под наем. И ползвателят на една вещ
може да я даде под наем(чл.60 от ЗС) и наемателят може да я пренаеме. Дори и
чужд имот може да се дава под наем/Решение№725/04.11.2008г. по
т.дело№163/2008г. – ІІт.о. ВКС/. Законът предвижда такива хипотези на сключване
на договор за наем и не забранява отдаването
му под наем от несобствени(в чл.229 ал.2 от ЗЗД се допуска лица, които вършат
само действия по управление”, т.е. не са собственици на имотите да сключват от
тяхно име договори за срок до три години; в чл.234 ал.1 от ЗЗД наемателят може
да пренаеме части от наета вещ/имот без
съгласието на наемодателя, т.е. несобственик може да сключи договор за
наем на чужд имот, т.е. с имота на наемодателя без да иска неговото съгласие).
Отдаването под наем е акт на обикновено управление на имота, с него се учредява
облигационна връзка, а не се прехвърля право на собственост или друго вещно
право, и затова наемодател може да бъде и лице, което не е собственик на вещта.
Липсата на принципни различия между
договора за наем и договора за аренда на земеделски земи дава основание на съда
да заключи, че гореописаните правила важат и за договора за аренда.
С договора за аренда арендодателят
предоставя земята на арендатора за временно ползване, в т.ч. правото да
придобива нейните естествени плодове срещу арендно плащане – гражданските
плодове на земята. Арендаторът получава естествените плодове на земята, а
арендодателят – гражданските. Формата
за валидност на арендния договор е писмена с нотариална заверка на подписите.
Арендният договор подлежи на вписване в нотариалните книги и в общинската
служба по земеделие, като вписванията не са елемент от фактическия му състав.
Вписването в нотариалните книги има за последица само противопоставимост на
правата на арендатора на трети лица, които по-късно черпят права от същия
праводател, а вписването в общинската служба по земеделие има чисто
оповестително действие. Арендният договор без нотариална заверка на подписите е
нищожен поради липса на форма, но той обвързва страните като договор за наем
(конверсия на документ с опорочена форма). Договорът за наем на земеделска земя
също позволява на наемателя да придобива нейните естествени плодове срещу
наемна цена – гражданските плодове.
Иначе казано, сключването на договор за
аренда представлява сложен фактически състав,който включва няколко
последователни действия и акта: съставяне и подписване на договор за
аренда,нотариалната му заверка,вписването му в АВ и регистрацията му в
съответната ОСЗГ.Едва тогава следва да се приеме,че този договор е валиден и
произвежда правно действие.В случая това е станало на 20.02.2007 година видно
от поставения щемпел на тогавашната Поземлена Комисия, понастоящем ОСЗ гр.Козлодуй,
на договора, който е представен от ищеца към исковата му молба.При това положение
е очевидно,че договорът е валидно сключен и произвежда своето правно действие
след изменението на ЗАЗ от 09.02.2007,а именно-от 20.02.2007 година, поради
което предявеният иск за обявяване му за нищожен поради противоречие със закона
по смисъла на чл. 26 ал. 1 от ЗЗД е неоснователен и недоказан и следва да бъде
отхвърлен.
Преди посоченото изменение и липсата на
изричната разпоредба на ал.4 на чл.3 ЗАЗ,пак е било допустимо сключването на
аренден договор само от един или от
няколко от наследниците за целия наследствен имот,тъй като липсва изрична
законодателна забрана в това отношение.Щом като липсва изрична забрана, то това
е възможно и разрешено. Тези договори обвързват валидно страните съгласно чл. 9
от ЗЗД. Впрочем, тази нова разпоредба не дава разрешение за възможност за
сключване на такъв договор само от един от наследниците,а само посочва как се
уреждат отношенията между всички съсобственици /каквито са наследниците/, а
именно съгласно чл.30 ал.3 ЗС.И без тази изрична разпоредба е ясно, че в такива
случаи се прилагат разпоредбите относно съсобствеността от Закона за
собствеността.
От това следва, че не е лице и
хипотезата на чл. 26, ал.2 от ЗЗД за недействителност на договора като сключен при
липса на съгласие, поради което е действителен, а предявеният иск неоснователен
и недоказан.
Относно твърденията за нищожност на
анекса към този договор,сключен между същите страни от 28.09.2015 година.
В исковата молба са изложени съображения
за неговата нищожност поради нищожност на първия договор, от 25.01.2007 година, заради липса на основание, с
аргумента, че подписалата го Ив.Г. не е негов собственик,тъй като не е
наследник съгласно представеното от ищеца удостоверение за наследници. Освен
това, според ищеца, налице е недействителност на анекса поради противоречието
му със закона, чл.16 ал.1 и чл.18 ал.2 ЗАЗ-продължаването му може да бъде
извършено не по-късно от изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща
прекратяването на договора за аренда.
Твърдените основания за нищожност на
анекса не са налице.
Както е видно от изложеното
по-горе,съдът приема,че договорът за аренда от 25.0.2007 г. е
действителен,поради което и анексът към него е действителен.
По отношение възможността и предпоставките за изменение на договора
приложима е разпоредбата на чл. 16, ал. 1,
изр.1 ЗАЗ, предвиждаща, че изменение на арендния договор може да
бъде извършвано само при трайно изменение на обстоятелствата, от които страните
са се ръководили при уреждане на отношенията си, имащо за последица очевидно
несъответствие между поетите от тях задължения. В изр.2-ро на същата разпоредба
законодателят изрично е предвидил, че изменението не може да засяга договорения
срок. В конкретния случай със сключеният анекс,който се атакува от ищеца, се променя
единствено срока на договора като същият се удължава за още 10 стопански години, което не се дължи на изменения на
обстоятелствата по смисъла на чл. 16, ал. 1 изречение първо от ЗАЗ, а по в. Ето защо съдът намира, че сключеният анекс не представлява изменение на първоначалния договор за аренда по смисъла на чл. 16 ЗАЗ , а е продължаване на арендния договор по смисъла на чл. 18 ЗАЗ. В ал. 1-ва на тази разпоредба изрично е
въведено изискване относно формата за действителност, в която следва да стане
продължаването на договора за аренда-писмена с нотариална заверка на подписите,
както и изискване за вписване на продължаването на договора в имотния регистър
и в съответната общинска служба по земеделие. Разпоредбата на ал. 2 на чл. 18
ЗАЗ предвижда, че предложението за продължаване на договора /а не самото
продължаване на действието му, както е посочено в
исковата молба/ следва да се отправи най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската
година, предхождаща прекратяването на договора за аренда. Така въведените от
законодателя изисквания за наличието на предложение и срок за отправяне на
същото, както и относно формата и вписването, водят до извода, че по своята
правна същност юридическият факт на продължаването на арендния договор е приравнен
на сключването на нов договор между същите страни, а не на изменение на
съществуващия такъв. Изрично въведеното от законодателя изискване за ново
вписване на продължаването на договора за аренда предполага при наличие на
конкуренция на права и изследване противопоставимост да се взема предвид датата, на която е
извършено това вписване, а не датата на вписване на първоначалния аренден
договор.
В настоящия случай, анексът, който се
атакува е подписан на 28.09.2016 година ,нотариално заверен и вписан в АВ и в
ОСЗГ на 29.09.2015 година. Съгласно цитираната разпоредба на чл.18 ал.2 ЗАЗ, предложение
за продължаване следва да се отправи най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската
година, предхождаща прекратяването на договора за аренда. Процедурата по
подписване на арендния договор е приключила на 20.02.2007 година. Десетгодишният
срок изтича на 20.02.2017 година, предходната за прекратяване на договора е
2016 година, а анексът е подписан на 28.09.2015 година, т.е. разпоредбата на
чл.18 ал.2 ЗАЗ е спазена.
С оглед изложеното по-горе предявените
искове за нищожност на договора за аренда и анекса към него, описани подробно
по-горе, следва да бъдат отхвърлени като неоснователни и недоказани. При това
положение, ищецът следва да заплати направените разноски на ответниците съобразно
представените от тях списъци по чл.80 ГПК.
Водим от горното съдът
Р Е
Ш И :
Отхвърля предявения от М.К.А.
с ЕГН ********** *** против Й.Х.Г. *** -
с ЕГН **********, И.Й.Г. *** - с ЕГН********** и „Д.В.”ЕООД със седалище и
адрес на управление:***18-представлявано от управителя В.И.П., ЕИК *********
иск с правно основание чл.124 ал.1 ГПК във вр.с чл.26 ал.1 и ал.2 от ЗЗД, за
обявяване за нищожен Договор за аренда на недвижим имот/земеделска земя/
дв.вх.рег.№355/20.02.2007 година, акт №211, том I на Служба по вписванията гр.Козлодуй като
неоснователен и недоказан.
Отхвърля предявения от М.К.А.
с ЕГН ********** *** против Й.Х. ***-с
ЕГН **********,И.Й.Г. ***-с ЕГН********** и „Д.В.”ЕООД със седалище и адрес на
управление:***18-представлявано от управителя В.И.П.,ЕИК ********* иск с правно
основание чл.124 ал.1 ГПК във вр.с чл.26, ал.1 и ал.2 от ЗЗД, за обявяване за
нищожен сключения към Договор за аренда на недвижим имот/земеделска земя/
дв.вх.рег.№355/20.02.2007 година, акт №211, том I на Служба по вписванията гр.Козлодуй - Анекс с дв.вх.рег.№3624/29.09.2015
година, акт.№299,
том 8 на Служба по вписванията, между И.Й.Г.
с ЕГН ********** /като пълномощник на Й.Х.Г. с ЕГН **********/, като
арендодател, и ответното дружество „Д.В.” ЕООД ***, като арендатор, като неоснователен и недоказан.
Осъжда
М.К.А., ЕГН ********** *** да заплати на ответника Й.Х.Г. ***, с ЕГН **********
и на ответницата И.Й.Г. ***, ЕГН **********, разноски в размер на общо 400,00 лв. /четиристотин лева и 00ст./
и на „Д.В.” ЕООД със седалище и адрес на управление:***18, представлявано от
управителя В.И.П., ЕИК *********, разноски в размер на 400,00 лв. /четиристотин лева и 00ст./.
Решението може да се обжалва пред
Врачански окръжен съд в двуседмичен срок от съобщението до страните.
Да се публикува съгласно ВППСА в
РС – Козлодуй.
Районен съдия: