Р Е Ш Е Н И Е
Номер
21 16.02.2018 година Град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският окръжен съд, граждански състав
На осемнадесети януари две хиляди
и осемнадесета година
В
публично заседание в следния
състав:
Председател:
Янко Новаков
Членове: -
Секретар: Цветанка Арнаудова
Прокурор: -
като разгледа докладваното от
съдия Новаков
търговско дело номер 179 по описа за 2017 година,
за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по чл. 135, ал. 1 от Закона за
задълженията и договорите.
Ищецът „ПРОМОД 2014“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление гр. Бургас, ул. “Екзарх Йосиф“ № 5 е предявил против
ответниците: А.Г.Б. ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адрес ***; А.К.М., ЕГН **********, с адрес ***; И.Н.С., ЕГН **********
***; „Лайфхаус Пропърти” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Бургас, ул. „Проф. Асен Златаров“ № 39; „Баланта“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул. „Проф. Асен
Златаров“ №39; “Ася М.” ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Бургас,
ул. „Александровска“ № 59; „Аси Билд” ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление гр. Бургас, ул. „Александровска“ № 59; „Криейтив Студио” ЕООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул.
„Александровска“ № 59 искове за прогласяване на относителната (спрямо ищеца)
недействителност на следните сделки:
- договор, сключен с Нотариален акт № *** на нотариус рег.№290 на НК, с район на действие РС –
Бургас, по силата на който ответницата А.Г.Б. продала на ответниците „Лайфхаус
Пропърти” ЕООД и „Баланта“ ЕООД 7/10 (1098,30/1569) идеални части от поземлен
имот (урбанизирана територия) с кадастрален идентификатор 07079.602.556, целият
с площ от 1569 кв. м., при граници: имоти със следните кадастрални
идентификатори: 07079.602.555; 07079.602.553; 07079.602.558; 07079.602.552;
- договор,
сключен с Нотариален акт № *** на нотариус
рег.№290 на НК, с район на действие РС – Бургас гр. Бургас, по силата на който
ответницата А.К.М. дарила на дъщеря си – ответницата И.Н.С. 120/1569 идеални
части от поземлен имот (урбанизирана територия) с кадастрален идентификатор
07079.602.556 по КК на гр. Бургас, целият с площ от 1569 кв. м., при граници:
имоти със следните кадастрални идентификатори: 07079.602.555; 07079.602.553;
07079.602.558; 07079.602.552;
- договор,
сключен с Нотариален акт № ***. на нотариус
рег.№290 на НК, с район на действие РС – Бургас, по силата на който ответницата
А.К.М. продала на ответниците “Ася М.” ЕООД, „Аси Билд” ЕООД и „Криейтив
Студио” ЕООД съответно 100/1569, 100/1569 и 30/1569 идеални части от поземлен
имот (урбанизирана територия) с кадастрален идентификатор 07079.602.556, целият
с площ от 1569 кв. м., при граници: имоти със следните кадастрални
идентификатори: 07079.602.555; 07079.602.553; 07079.602.558; 07079.602.552;
- договор,
сключен с Нотариален акт № *** на нотариус
рег.№290 на НК, с район на действие РС – Бургас, по силата на който ответницата
А.К.М. дарила на дъщеря си – ответницата И.Н.С. 120,70/1569 идеални части от
поземлен имот (урбанизирана територия) с кадастрален идентификатор
07079.602.556, целият с площ от 1569 кв. м., при граници: имоти със следните
кадастрални идентификатори: 07079.602.555; 07079.602.553; 07079.602.558;
07079.602.552.
Нотариалните актове са приложени на л. 32-41 от
делото.
Ищецът „ПРОМОД 2014“ ЕООД се позовава на сключен между
него и ответниците А.Б. и А.М. предварителен договор от 13.04.2016 г. (л.
12-20), изменен с анекс от 07.10.2016г. (л. 89-97), по силата на който
ответниците се задължили да му учредят суперфициарни права върху обекти от
бъдеща сграда, предвидена за изграждане в урбанизиран поземлен имот с
кадастрален идентификатор в 07079.602.556 по КК на гр. Бургас, целият с площ от
1569 кв. м. (УПИ XXVІІІ-556 в кв. 49 по ПРЗ на гр. Бургас, ж.к. „***“) срещу задължението за проектиране и строителство на
сградата.
Ищцовото дружество счита, че е изпълнило договорните
си задължения да изготви проект на сградата. Вместо обаче да му учредят
суперфиция съгласно договора ответниците Б. и М. се разпоредили с правата си
върху терена в полза на останалите ответници (свързани лица – родственици и
контролирани дружества) с атакуваните сделки.
Ответниците оспорват иска. Твърдят, че ищецът не е
изпълнил задължението си да изготви и внесе най-късно до 30.11.2016 г. за
одобрение в общината работен проект на сградата. Било забавено и внасянето на
идеен проект, като документацията по него не била изрядна. Ищецът не изпълнил и
задължението си да премахне за своя сметка преминаващите през поземления имот комуникации.
Затова ответниците Б. и М. развалили предварителния договор.
От друга страна атакуваните прехвърляния на вещните
права върху терена били съгласувани с ищцовото дружество. Управителката му подписала
нотариално заверена декларация в тази връзка (л.118). Приобретателите също
имали готовност да встъпят в правоотношението по предварителния договор. Те
обаче не били поканени от ищцовата страна да сторят това.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид събраните по
делото доказателства и като съобрази разпоредбите на закона, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
С предварителен договор от 13.04.2016 г. (л.12-20)
ответниците А.Б. и А.М. се задължили да учредят в полза на ищеца „ПРОМОД 2014“
ЕООД суперфициарни права върху обекти, заемащи 62 % от общата разгъната площ на
бъдеща сграда, предвидена за изграждане в урбанизиран поземлен имот с
кадастрален идентификатор в 07079.602.556 по КК на гр. Бургас, целият с площ от
1569 кв. м. (УПИ XXVІІІ-556 в кв. 49 по ПРЗ на гр. Бургас, ж.к. „***“) срещу задължението за проектиране и строителство на
сградата.
Съгл. чл. 1, ал. 2 ищецът е трябвало да изготви
инвестиционен проект (идеен и работен - във всичките им части) и да извърши
строителството на сградата със собствени сили и средства. По силата на чл.5,
ал.1 той е трябвало в тримесечен срок от сключването на договора да внесе
идейния проект за одобрение в общината и да изготви ценообразуване, въз основа
на които да се извърши разпределението на конкретните обекти в сградата (чл.1,
ал.3). В едномесечен срок от подписването на анекса за разпределението на
базата на одобрения проект е трябвало да се сключи окончателен договор за
учредяването на суперфициарните права (чл.5, ал.4). Неразбирателството относно
избора на обекти обосновавало учредяване на такива права по отношение на
идеални части от цялата сграда (чл. 1, ал. 4). В тримесечен срок от разпределението
строителят е трябвало да изготви пълен работен проект, който да внесе за
одобрение в общината (чл. 5, ал. 3).
В чл. 5, ал. 8 страните са отчели като обективен
фактор сроковете за произнасяне на административните органи относно одобряването
на строителните книжа.
Няма спор, че ищецът е бил надлежно упълномощен да
представлява ответниците – собственици на терена пред общинската администрация.
Няма разногласие, че в уговорения тримесечен срок – до
13.07.2016 г. – той не е внесъл за одобряване идейния проект на сградата, което
от своя страна е препятствало предвиденото разпределение на обекти между страните
по предварителния договор.
Въпреки това с анекс от 07.10.2016 г. разпределение е
извършено, но въз основа на т. нар. „предварителен ескизен проект“, който би
могъл да се цени само за сведение. Съгласно анекса строителят е трябвало да
внесе в общината за одобрение вече не идеен, а пълен работен проект за сградата
– в срок до 30.11.2016 г. Това задължение обаче е останало неизпълнено.
Със заявление вх. № 94-01-37213/31.10.2016 г.,
подадено от името на ответниците Б. и М. *** (л. 99), е било поискано
единствено съгласуване на идеен инвестиционен проект.
Съдът подчертава, че съгласуването на инвестиционните
проекти от главния архитект на общината по реда на чл. 141 от Закона за
устройство не територията не е равнозначно на тяхното одобряване, като
единствено последното е основание за издаване на разрешение за строеж и се
извършва по реда на чл. 142 и сл. от ЗУТ. Одобрен идеен проект може да бъде
такова основание само по изключение в хипотезите на чл. 142, ал. 2 от ЗУТ.
По входираното заявление за съгласуване на идейния
проект е имало множество забележки, видно от приложените експертни становища и протоколни
решения на експертния съвет по устройство на територията към Община Бургас (л.
100 -117).
От приложеното на л. 467 от делото удостоверение става
ясно, съгласуването на идейния проект е извършено едва на 06.02.2017 г.
Вижда се, че ищцовата страна не само не е изпълнила
задълженията си да внесе за одобряване пълен работен проект на сградата, който
да е основание за снабдяване със строително разрешение, но е и не е изработила срочно
и качествено и идейния проект, като дори не се е стигнало до неговото
одобряване, а само до съгласуване по реда на чл. 141 от ЗУТ.
Въпреки това, строителят е настоявал да бъде сключен
окончателен договор, за да му бъдат учредени суперфициарни права. В тази насока
са всички свидетелски показания, както и обясненията на Д.Р., управителка
на ищцовото дружество, снети по реда на чл. 176 от ГПК. Р. признава, че нейна е била идеята да сключи окончателен
договор не с ответниците – физически лица, а с учредени от тях дружества (за да
може да ползва данъчен кредит по ЗДДС). Затова тя подписала нотариално заверена
декларация от 24.03.2017 г. (л. 118), с която изразила изричното си съгласие
ответниците Б. и М. да прехвърлят вещните си права на останалите свързани с тях
ответници. Така на 14 и 24 март 2017 г. били изповядани описаните по-горе
нотариални сделки, атакувани по реда на чл. 135 от ЗЗД. Управителката Райкова
считала за ненужно приобретателите да встъпват като страни в предварителния
договор, тъй като очаквала скорошното финализиране на преговорите по
окончателното учредяване на суперфицията. В представените в тази връзка проекти
на окончателния нотариален договор вместо ищеца „ПРОМОД 2014“ ЕООД, фигурира
друго свързано с управителката Р. дружество -
„ПРОМОД ЕС“ ЕООД, ЕИК *********. С постановление от 19.12.2016 г. на ТД на НАП
– Бургас (л. 119) по отношение на ищцовото дружество била наложена обезпечителна
възбрана върху недвижим имот за непогасени публични задължения от 88224,29
лева.
Провокирани от продължителното неизпълнение от страна
на ищцовото дружество, както и от влошеното му финансово състояние (след като
узнали за наложената възбрана), ответниците Б. и М. поискали предоставяне на
обезпечение и заявили, че нямат интерес от запазването на договорната връзка в
този й вид. Това става ясно от представените по делото нотариални покани,
връчени съответно на 30.03.2017 г. и 10.04.2017 г. (л. 120-122) и (л. 125-127),
както и от проведените между страните по договора срещи, удостоверени с констативни
протоколи от 31.03.2017 г., 07.04.2017 г. и 10.04.2017 г. на нотариус № 458,
действащ в района на БРС (л. 124-127).
Не следва друго от ангажираните в процеса гласни доказателства.
Съдът намира, че предвид установеното по делото
продължително неизпълнение от страна на ищеца, ответниците Б. и М. надлежно са
упражнили правото си да развалят предварителния договор по реда на чл. 87, ал.
1 от ЗЗД. Изявления за разваляне на договора са обективирани и в отговорите на
исковата молба.
От друга страна атакуваните разпоредителни сделки между
ответниците са извършени по настояване на ищцовото дружество - обстоятелство,
което само по себе си компрометира твърденията му за увреждане.
Изложеното обосновава отхвърлянето на предявения иск
по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД.
По съдебноделоводните разноски:
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК съдът присъжда
следните разноски: в полза на ответниците “Ася М.” ЕООД, „Аси Билд” ЕООД и „Криейтив
Студио” ЕООД - 1000 лева, а в полза на ответницата А.М. - 500 лева
(платени адвокатски възнаграждения по договорите за правна защита,
приложени на л. 465 и 466 от делото). Други доказателства за направени от
ответниците разходи в процеса не са своевременно ангажирани до приключването на
съдебното дирене.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ исковете на „ПРОМОД 2014“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул. “Екзарх Йосиф“ № 5 е предявил
против ответниците: А.Г.Б. ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адрес ***; А.К.М.,
ЕГН **********, с адрес ***; И.Н.С., ЕГН ********** ***; „Лайфхаус Пропърти”
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул. „Проф.
Асен Златаров“ № 39; „Баланта“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр. Бургас, ул. „Проф. Асен Златаров“ №39; “Ася М.” ЕООД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул. „Александровска“ № 59; „Аси
Билд” ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул.
„Александровска“ № 59; „Криейтив Студио” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Бургас, ул. „Александровска“ № 59, за прогласяване на
относителната (спрямо ищеца) недействителност на следните сделки:
- договор, сключен с Нотариален акт № *** на нотариус рег.№290 на НК, с район на действие РС –
Бургас, по силата на който ответницата А.Г.Б. продала на ответниците „Лайфхаус
Пропърти” ЕООД и „Баланта“ ЕООД 7/10 (1098,30/1569) идеални части от поземлен
имот (урбанизирана територия) с кадастрален идентификатор 07079.602.556, целият
с площ от 1569 кв. м., при граници: имоти със следните кадастрални
идентификатори: 07079.602.555; 07079.602.553; 07079.602.558; 07079.602.552;
- договор,
сключен с Нотариален акт № *** на нотариус
рег.№290 на НК, с район на действие РС – Бургас гр. Бургас, по силата на който
ответницата А.К.М. дарила на дъщеря си – ответницата И.Н.С. 120/1569 идеални
части от поземлен имот (урбанизирана територия) с кадастрален идентификатор
07079.602.556 по КК на гр. Бургас, целият с площ от 1569 кв. м., при граници:
имоти със следните кадастрални идентификатори: 07079.602.555; 07079.602.553;
07079.602.558; 07079.602.552;
- договор,
сключен с Нотариален акт № *** на нотариус
рег.№290 на НК, с район на действие РС – Бургас, по силата на който ответницата
А.К.М. продала на ответниците “Ася М.” ЕООД, „Аси Билд” ЕООД и „Криейтив
Студио” ЕООД съответно 100/1569, 100/1569 и 30/1569 идеални части от поземлен
имот (урбанизирана територия) с кадастрален идентификатор 07079.602.556, целият
с площ от 1569 кв. м., при граници: имоти със следните кадастрални
идентификатори: 07079.602.555; 07079.602.553; 07079.602.558; 07079.602.552;
- договор,
сключен с Нотариален акт № *** на нотариус
рег.№290 на НК, с район на действие РС – Бургас, по силата на който ответницата
А.К.М. дарила на дъщеря си – ответницата И.Н.С. 120,70/1569 идеални части от
поземлен имот (урбанизирана територия) с кадастрален идентификатор
07079.602.556, целият с площ от 1569 кв. м., при граници: имоти със следните
кадастрални идентификатори: 07079.602.555; 07079.602.553; 07079.602.558;
07079.602.552.
ОСЪЖДА „ПРОМОД 2014“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление гр. Бургас, ул. “Екзарх Йосиф“ № 5 да заплати на “Ася М.”
ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул.
„Александровска“ № 59, „Аси Билд” ЕООД,
ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул.
„Александровска“ № 59 и „Криейтив Студио” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Бургас, ул. „Александровска“ № 59 съдебноделоводни
разноски в размер на 1000 (хиляда) лева.
ОСЪЖДА „ПРОМОД 2014“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление гр. Бургас, ул. “Екзарх Йосиф“ № 5 да заплати на А.К.М.,
ЕГН **********, с адрес *** съдебноделоводни разноски в размер на 500
(петстотин) лева.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Бургаския
апелативен съд в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: