№ 5189
гр. С, 03.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 128 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:С И
при участието на секретаря П А
като разгледа докладваното от С И Гражданско дело № 20211110158430 по
описа за 2021 година
Предявени са искове от В. С. П., ЕГН **********, с адрес гр.С, ж.к.Г Д бл...., чрез
адв.Б. със съдебен адрес гр.С, ул.”С” №..., ет.2, офис 10, за осъждане на ответника „К-БГ”
ЕООД, ЕИК ..., със седалище и адрес на управление гр.С, кв.М Л, ул.”Ш Ш” бл.18, магазин
1, представлявано от Ц А Д, да заплати на ищеца сумата от 22 000.00 лв., от която 15 000.00
лв., представляваща дадено капаро /задатък/ по развален предварителен договор от ... г. за
покупко-продажба на недвижим имот, представляващ ап.6, находящ се в гр.С, ж.к.Г Д бл....,
представляващ имот с идентификатор ...., и 7 000.00 лв., представляваща даден задатък по
анекс № 1 от ... г. към посочения предварителен договор, ведно със законната лихва от
подаване на исковата молба – 12.10.2021 г., до окончателното плащане на дължимото.
Претендира се присъждане на направените по делото разноски.
В исковата молбата се сочи, че между страните е валидно възникнало облигационно
правоотношение по предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот,
допълнено с анекс № 1 за заплащане на допълнително извършени строително-монтажни
работи в имота и намиращи се в него мебели.
Ищецът твърди, че срокът за сключване на окончателен договор е 14 дни след
получаване на писмо от продавача, че в полза на купувача е одобрен кредит и
финансиращата го банка поема ангажимент да изплати договорената цена на продавача.
Съобщава, че от страна на избраната от него банка, а именно „А Б Б” АД е одобрен за
кредит, но такъв не е отпуснат поради наличието на вписана искова молба за имота,
покупката на който ще се финансира. Отбелязва, че както той, така и банката са уведомили
продавача – ответник по настоящето дело, че следва да впише определението за
1
прекратяване на съдебното производство по гр.д.№ 52089/2016 г. по описа на СРС, 47
състав, по което е вписана исковата молба, но това не е направено. Според ищеца наличието
на тежест върху имота,за който се иска да бъде отпуснат кредит, прави невъзможно
отпускането на такъв. Това пък обстоятелство, се твърди, че е сред основанията за
прекратяване на договора по реда на чл.11, изр.2 от него, като поражда задължение за
продавача да върне на купувача платения задатък.
При условията на евентуалност се претендира виновно неизпълнение на
задълженията на продавача като основание за прекратяване на договора. Ищецът визира
неговото бездействие по вписване на съдебния акт за прекратяване на производството, по 1
което е извършено вписване за процесния имот.
Ищецът признава, че преди завеждане на делото не е направил волеизявление за
прекратяване на процесния договор и анекс № 1 към него, но поддържа становище, че този
ефект ще настъпи с връчване на исковата молба на ответника.
По тези съображения ищецът иска съдът да осъди ответника да му върне платения
задатък по процесния предварителен договор и анекс № 1 към него, в общ размерна 22
000.00 лв. като платени на отпаднало основание.
В срока за отговора, ответникът по делото е депозирал такъв, с който изразява
становище по основателността на предявения иск. Ответникът не оспорва, че с ищеца е
сключил на ... г. предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот, както и по
него ищецът е заплатил капаро /задатък/ първоначално от 15 000 лв., а след това още 7 000
лв.
Ответникът обаче твърди, че окончателен договор не е сключен поради
бездействието на ищеца. Според ответника, той е поканил ищеца да се яви на 15.10.2021 г. в
кантората на нотариус С С, рег.№.... от РНК за сключване на окончателен договор, но той не
е отишъл. Отбелязва се, че на посочения ден се е явил пълномощник на ищеца, който е
предоставил всички необходими документи за изповядване на сделката.
Ответникът оспорва твърденията на ищеца, че по партидата на имота в Агенция по
вписванията има вписана искова молба, по която не е отбелязано извършеното впоследствие
прекратяване на съдебното производство. Навежда доводи, че от една страна това вписване
е било известно на купувача, който не е посочил, че ще осигури финансовите си средства за
закупуване на имота само чрез банков кредит и то единствено от „А Б Б“ АД. От друга
страна се обръща внимание, че от страна на банката е изготвено писмо до продавача, от
което е видно, че въпросният кредит е одобрен, без да е поставено като условие за това
заличаване на вписаната искова молба по партидата на имота.
По така изложените съображения, ответникът аргументира становище, че именно
ищецът е неизправната страна по процесния предварителен договор и той следва да търпи
негативните последици от недобросъвестното си поведение.
В същото време ответникът заявява, че е направил редица разходи за сключване на
окончателния договор - такси за заличаване на ипотека, издаване на данъчна оценка, такса
2
за вписване на процесния имот в съкратени срокове, като е претърпял и вреди, изразяващи
се в пропуснати ползи, а именно неполучен наем за апартамента за периода от м.май до
м.август 2021 г. Твърди, че има вземане в тази насока, чийто общ размер възлиза на 3585.00
лв., с която сума прави прихващане.
По така изложените съображения от съда се иска да отхвърли предявените искове, а в
условията на евентуалност – ако ги уважи, да прихване задължението на ответник с
вземането му от ищеца.
В съдебно заседание страните се представляват от упълномощени представители,
които поддържат направените с исковата молба и отговора към нея съответно искания и
възражения.
По делото са ангажирани писмени и гласни доказателства.
Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства по реда на чл.12 и
чл.235 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявеният иск е с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД.
Тук следва да се отбележи, че съществува практика на ВКС, в която се приема, че защитата
на заявените от ищеца права е по реда на чл.93, ал.2 от ЗЗД /в тази насока решение № 60312
от 12.08.2022 г., постановено по гр.д.№ 512/2021 г. по описа на ВКС, IV г. о., ГК/, но с оглед
дадената от СГС правна квалификация на иска в определение № 4795/26.05.2022 г. по
в.ч.гр.д.№ 3020/2022 г. по описа на СГС, съдът следва да се произнесе именно по този ред.
За да се бъде уважен предявеният иск е необходимо да се установи извършено от ищеца към
ответното дружество плащане, за което основанието е отпаднало.
Съгласно разпоредбата на чл.55, ал.1 от ЗЗД, който е получил нещо без основание или с
оглед неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне. При третия
фактически състав по чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД, основанието съществува при получаване
на престацията, но след това отпада с обратна сила /било поради унищожаване на договора,
било поради настъпване на уговорено перкратително условия и др./. Предпоставка за
връщане на даденото по всеки един от кондикционните искове, уредени в чл.55, ал.1 от ЗЗД,
е липсата на основание за задържане на полученото. Поради това, ако получилият облагата
не докаже по несъмнен начин, че има основание да я задържи, той държи връщането й /в
тази насока решение № 739/15.11.2010 г., постановено по гр.д.№ 316/2010 г. по описа на
ВКС, ІV г.о./.
В конкретния случай страните са били обвързани от валидно възникнало облигационно
отношение по предварителен договор за продажба на недвижим имот от ... г., изменен с
Анекс № 1 от ... г., по които на 21.06.2021 г. ищецът е заплатил задатък съответно 15 000.00
лв. и 7 000.00 лв. Тези факти не са и спорни между стратите.
Съобразно предвиденото в договора, ответното дружество се е задължило да прехвърли
собствеността на ищеца върху следния недвижим имот: жилище на две нива – на ет.5 и 6
3
във вх.А на бл... в ж.к.Г Д, сградата на ЖСК „Б Х“. Изрично е отбелязано, че купувачът ще
заплати остатъка от продажната цена /след приспадане на дадения задатък/ в размер на
135 000.00 лева, чрез заемни средства, отпуснати като банков кредит от избрана от него
банка. С отпускането на заема е обвързан и срока за сключване на окончателен договор, а
именно: 14 дни след предоставяне от купувача на продавача на писмо, удостоверяващо
получено от купувача одобрение от страна на банката на поискания кредит /чл.3./1/ от
договора/.
В сключения между страните предварителен договор изрично са посочени документите,
които следва да се предоставят на банката преди извършване на плащането в полза на
продавача /чл.2.2 от договора/. Сред тях са вписан нотариален акт за покупко-продажба на
имота в полза на купувача и удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания по
чл.47 от Правилника за вписванията. Отбелязано е, че в последното следва да е отразено, че
към деня на сключване на нотариалния акт, върху имота няма вписани каквито и да е
тежести или права на трети лица, противопоставими на купувача или на банката. От това
обаче изрично са изключени вписаната законна ипотека в полза на „У К Б“ АД, втора по ред
ипотека, учредена в полза на банката, служеща като обезпечение на отпуснатия на купувача
кредит и вписана искова молба по гр.д.№ 52089/2016 г. по описа на СРС, 47 състав.
В същого време, в чл.7 от процесния предварителен договор е вписано задължение за
продавача да прехвърли процесния имот на купувача, освободен от всякакви тежести и/или
права на трети лица, освен посочената по-горе ипотека в полза на „У К Б“ АД.
Видно от приложеното на л.29 от делото писмо от „А Б Б“ АД до ответното дружество,
съгласно вътрешни правила за кредитна дейност на банката, сключването на договори за
ипотечно кредитиране на физически лица се допуска при наличие на вещни тежести върху
имотите, предложени като обезпечение, но към датата на усвояване на средствата от кредита
е задължително върху приетото от банката обезпечение да няма вписани вещни тежести или
отбелязани други, противопоставими на кредитора права. В писмото изрично е отбелязано,
че от страна на „А Б Б“ АД е одобрен жилищен кредит по отношение на В. С. П., съгласно
Протокол №..../29.06.2021 г.
По делото не е спорно, а и от представените справки от Агенция по вписванията, се
установява, че по партидата на процесния имот е налице вписана искова молба по гр.д.№
52089/2016 г. по описа на СРС, 47 състав. Именно с оглед заличаване на това вписване,
между страните е водена електронна кореспонденция, представена по делото.
При тези данни по делото, настоящият състав намира, че не са налице предпоставките за
връщане на дедения по договора задатък поради развалянето на договора на основание чл.11
от него. От една страна не могат да се споделят твърденията на ищеца, че е налице отказ на
финансиращата го банка. Точно в обратната насока е отразеното в цитираното писмо на „А
Б Б“ АД до ответното дружество. От друга страна, както се посочи вече, в чл.2.2 от договора
е изрично записано, че при заплащане на остатъка от продажната цена, на банката следва да
бъдат предоставени два документа, а именно нотариален акт за покупко-продажба на имота
в полза на купувача и удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания по чл.47 от
4
Правилника за вписванията. В последното пък се допуска да са отразени само три изрично
посочени вписвания, а именно: вписаната законна ипотека в полза на „У К Б“ АД, втора по
ред ипотека, учредена в полза на банката, служеща като обезпечение на отпуснатия на
купувача кредит и вписана искова молба по гр.д.№ 52089/2016 г. по описа на СРС, 47
състав. Т.е. в предварителния договор страните са постигнали съгласие при извършване на
окончателното плащане да не са заличени тези три тежести върху процесния имот. В
писмото на банката до ответника обаче се съдържат други условия – допуска се наличието
на вещни вещни тежети върху имотите, служещи за обезпечение на съответния кредит, но
само към момента на сключване на договора за кредит. Към последващия момент, в който
се усвояват средствата, ткива вече не следва да има вписани. Тези изисквания на
финансиращата ищеца банка обаче от една страна не могат да обвържат ответното
дружество, а от друга страна те са точно в обратната насока на това, за което страните са се
споразумели в чл.2.2 от предварителния договор. Действително, налице е известно
противоречие между чл.2.2 и чл.7 от договора, което съдът следва да тълкува съобразно
изискванията на чл.20 от ЗЗД. Съобразявайки тази разпоредба и имайки предвид естеството
на договора, съдът намира, че действителната воля на страните е била да се извърши
прехвърляне на собствеността при наличните ипотека към „У К Б“ АД и вписана искова
молба. В случай, че купувачът имаше резерви към тези вписвания, то в чл.2.2 от
предварителния договор, който е относим към момента след нотариалното изповядване на
сделката /с оглед обстоятелството, че се третира превеждане на остатъка от дължимата цена
и след вписана втора по реда ипотека, учредена в полза на банката по кредита във връзка с
процесната сделка/, не би фигурирало като изключение това вписване на исковата молба по
гр.д.№ 52059/2016 г. по описа на СРС. След като страните са приели съществуването на тези
тежест към по-късен момент, то няма основание да се изиква от продавача заличаването й
преди това /към датата на прехвърляне на собствеността във формата на нотариален акт/.
По така изложените съображения съдът намира, че не са налице предпоставките за
прекратяване на предварителния договор по реда на чл.11 от него и за връщане на дадения
по него и по анекса от ... г. задатък от 15000.00 лв., респ. 7000.00 лв.
Действително, с исковата молба е направено изявление за разваляне на договора, което
следва да бъде ценено от съда по чл.87 от ЗЗД. В случая обаче, по изложените вече
съображения, не може да се приеме, че е налице неизпълнение на задължение на ответното
дружество по процесния договор, от което да се породи правото на ищеца да му бъде
върнато всичко заплатено по него. Гаранционната и обезпечително-наказателна функция на
задатъка се изразява в право на изправната страна да иска двоен или по-малък размер
/съобразно уговореното в договора/ на дадения от нея задатък, ако получилата задатъка
страна е неизправна. В случая обаче не се установява получилата задатъка страна да е
неизправна, а търсещата го – да е изправна, поради което за ищаца не е възникнало
претендираното от него право да иска връщане на дадения задатък. Както вече бе посочено,
ответното дружество не е поемало с процесния договор ангажимент да заличи
съществуващите тежести върху имота, предмет на сделката, а именно: ипотеката в полза на
5
„У К Б“ АД и вписаната исковата молба по гр.д.№ 52059/2016 г. по описа на СРС
По така изложените съображения, съдът намира, че предявеният иск следва да бъде
отхвърлен изцяло.
Тук за пълнота на изложението следва да се отбележе, че с определението си по чл.140 от
ГПК, съдът е приел за разглеждане в процеса възражение за прихващане, направено от
ответното дружество с отговора на исковата молба. Съдът обаче като се запозна с данните
по делото и след изрично направеното възражение от ищцовата страна в о.с.з. от 31.01.2023
г., констатира, че отговора на „К БГ“ ЕООД е подаден след изтичане на срока по чл.131 от
ГПК. Видно от приложената разписка на л.45 от делото, книжата са получени от
пълномощника на ответника на 18.01.2022 г. в деловодството на съда. С оглед на това 1-
месечния срок за отговор е изтекъл на 18.02.2022 г. /петък, работен ден/, а регистрирания в
деловодството на СРС отговор на исковата молба е на 21.02.2022 г., без доказателства
същият да е изпратен в по-ранен момент по пощата или чрез куриер. Ето защо това
правопогасяващо възражение, като заявено извън преклузивния срок по ГПК не следва да се
разглежда не само поради изхода на спора, но поради и неговата недопустимост.
Предвид изхода на спора, право на разноски има единствено ответникът, каквото
искане е направил в о.с.з. от 14.03.2023 г. Съдът като се запозна с приложените по делото
платежни документи, намира, че ответникът е заплатил единствено адвокатско
възнаграждение от 1500.00 лв., което следва да му се присъди изцяло.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете на В. С. П., ЕГН **********, с адрес гр.С, ж.к.Г Д бл...., за
осъждане на ответника „К-БГ” ЕООД, ЕИК ..., със седалище и адрес на управление гр.С,
кв.М Л, ул.”Ш Ш” бл.18, магазин 1, представлявано от Ц А Д, да заплати на ищеца сумата
от 22 000.00 лв., от която 15 000.00 лв., представляваща дадено капаро /задатък/ по развален
предварителен договор от ... г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ ап.6,
находящ се в гр.С, ж.к.Г Д бл...., представляващ имот с идентификатор ...., и 7 000.00 лв.,
представляваща даден задатък по анекс № 1 от ... г. към посочения предварителен договор,
ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 12.10.2021 г., до окончателното
плащане на дължимото.
ОСЪЖДА В. С. П., ЕГН **********, с адрес гр.С, ж.к.Г Д бл...., да заплати на „К-
БГ” ЕООД, ЕИК ..., със седалище и адрес на управление гр.С, кв.М Л, ул.”Ш Ш” бл.18,
магазин 1, представлявано от Ц А Д, сумата от 1500.00 лв., представляваща направени от
последното разноски по делото, съобразно изхода му.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
6
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7