Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 18.01.2022 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, І-во Гражданско отделение, 23-състав,
в открито заседание, проведено на десети декември през две хиляди двадесет и
първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЖАНА ЖЕЛЯЗКОВА
при секретаря Ива И. като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 6138/2017 г., за да постанови
решение, взе предвид следното:
Предявени са отрицателни установителни
искове от собственика на земята срещу суперфициарите с искане да се установи,
че учреденото в тяхна полза право на
строеж е погасено по давност.
ИЩЕЦЪТ-
„С.И.“
ЕАД, ЕИК*********, представлявано от А.Х.Т.- изпълнителен директор, обосновава
правния си интерес от завеждането на отрицателни установителни искове срещу
ответниците като твърди, че общинско търговско дружество “С.и.” ЕАД е
собственик на урегулиран поземлен имот /УПИ/ III-126,общ., отреден „за КОО“, с площ
от 748 кв.м, кв.23 по действащия план на м.НПЗ „Хладилника Витоша”, бивш УПИ IX
- „за СГО и мебелна къща“, с площ от 918 кв.м, кв.1а, м.“НПЗ Хладилника-
Витоша“. Имотът е придобит от “С.и.” ЕАД чрез внасяне на апортна вноска в
капитала на дружеството от едноличния му собственик – Столична община, при
следната фактическа обстановка: С Решение №22 по Протокол № 62/15.09.1999 г. на
Столичния общински съвет е увеличен капиталът на общинско търговско дружество “С.и.”
ЕАД с общата балансова стойност на определен брой недвижими имоти, общинска
собственост, посочени в Приложение № 2, т.4 към решението един от които е
“терен съставляващ парцел IX, кв.1а, м.“НПЗ Хладилника- Витоша“, АОС № 3855”.
Апортът е вписан в търговския регистър с Решение №26/03.12.1999 г. на СГС-
Фирмено отделение, с който акт е завършен фактическият състав по внасянето на
непаричната вноска в капитала и апортираното право става собственост на
дружеството. От този момент и до настоящия „С.и.” ЕАД заплаща всички данъци и
такси към държавата и общината за имота, в качеството си на собственик.
Решението за увеличението на капитала, вкл. със стойността на горепосочения
имот, е публикувано в ДВ, бр.14 от 18.02.2000 г., съобразно изискванията на
действащата към този момент разпоредба на чл.6 (ДВ, бр. 103/1993 г.) във връзка
с чл.231, ал.3 от ТЗ. При извършване на апорта за терена праводателят -
Столична община се е легитимирал със съставения Акт за частна общинска
собственост № 3855/14.01.1997 г. на район „Лозенец”, посочен в горецитираното
решение на Столичния общински съвет. За удостоверяване на обстоятелството, че и
към днешна дата стойността на имота съставлява капиталова стойност на „С.и.“
ЕАД, прилага Решение № 316 с Приложение, (т.105) по Протокол № 77/28.04.2016 г.
на СОС, с което е утвърден последният актуализиран Устав на „С.и.“ ЕАД. Въз
основа на Заповед № РД-56-1361/20.07.1998 г. на Кмета на Столична община след
проведен търг с явно наддаване е сключен Договор № РД 56-2102/16.10.1998 г.,
вписан с вх. №20519/09.11.1998 г., том 15, №53, имотна партида №925521 на
Служба по вписвания при СРС, с който Столична община учредява на фирма „В.”
ЕООД възмездно безсрочно право на строеж върху същия терен (район „Лозенец”,
м.НПЗ „Хладилника”, парцел IX, кв.1а, актуван с АОС №3885/14.01.1997 г.), за
изграждане на обществен център с приблизителни: ЗП - 500 кв.м и РЗП - 1000
кв.м. Посочената процедура по учредяване на ОПС се е развила преди имотът да
бъде внесен през 1999 г. от СОС като непарична вноска, в капитала на „С.и.”
ЕАД. По-късно с нотариален акт №71, том I, рег.№ 1000, дело №79 от 12.05.2003
г. на нотариус с район на действие PC гр.София, вписан под №077 в регистъра на
Нотариалната Камара, „В.” ЕООД прехвърля на „Л.Б.” ЕООД учреденото в полза на първото
дружество право на строеж за изграждане на „Обществен център /административно -
търговска сграда/”, ЗП - 500 кв.м и РЗП - 1000 кв.м на два етажа, върху
гореописания терен срещу задължението на приобретателя да построи и прехвърли
на „В.” ЕООД собствеността на самостоятелен обект/и/ със застроена площ,
равняваща се на 10% от РЗП 1000 кв.м от сградата, която ще се построи в имота. Съгласно
писмо вх.№ ИД-01 -196/25.03.2016 г. на район „Лозенец“ УПИ III- 126,общ., кв.23, м.“НПЗ
Хладилника-Витоша“ (бивш УПИ IX -„ за СГО и мебелна къща“, кв.1а, м.“НПЗ
Хладилника-Витоша“) не е застроен, а в техническия архив на район „Лозенец“ не се съхраняват
одобрени проекти за строеж на „Обществен
център /административно - търговска сграда/” за същия поземлен имот. При така развилата се
ситуация ищецът намира, че е налице неяснота и нестабилност на правото му на
собственост върху поземления имот, която съставлява пречка при упражняване на
правомощията му в пълен обем, като внушава наличие на вещна тежест. Последната
пречи на търговските отношения по повод този имот. Ищецът намира, че исковете
му са основателни като твърди, че апортирането през 1999 г. на правото на
собственост на УПИ III-126,общ.,
отреден „за КОО“, с площ от 748 кв.м, кв.23 по действащия план на м.НПЗ
„Хладилника Витоша”, (бивш УПИ IX - „за СГО и мебелна къща“, кв.1а) в капитала
на „С.и.” ЕАД не засяга първоначално придобитите от „В.” ЕООД, впоследствие от
„Л.Б.” ЕООД права, тъй като с горецитираните документи: Договор № РД
56-2102/16.10.1998 г. и нот.акт №71/12.05.2003 г. не е прехвърлено право на
собственост върху земя, а ограничено вещно право на строеж за изграждане на
постройка във вид и обем, предвиден в договорите. Посочва, че съгласно ТР № 1
от 04.05.2012 г. на ВКС по т.д. № 1/2011 г. ОСГК и уеднаквената съдебна
практика по реда на чл.291 ГПК /решение № 476 от 27.07.2010 г. по гр.д.№
198/2009 г. на ВКС I ГО/ срокът от пет години, в който следва да се упражни
правото на строеж, за да не се погаси в полза на собственика на земята, е
давностен, като се приема, че отстъпеното право на строеж трябва действително
да бъде осъществено до изтичане на предвидения в закона петгодишен срок. Целта
на законодателя е да стимулира суперфициара да реализира своето ограничено
вещно право, което обременява имота на собственика и да не допусне то да
съществува, без да има предвидимост и яснота дали ще бъде упражнено и в какъв
срок. Заявява, че в настоящата хипотеза давностният срок по чл.67 от ЗС започва
да тече от момента на сключването на Договора за отстъпено право на строеж № РД
56-2102/16.10.1998 г., вписан с вх.№20519/09.11.1998г., том 15, №53, имотна
партида №925521 на Служба по вписвания при СРС, между Столична община и „В.”
ЕООД и до настоящия момент за извършване на строителство в имота не са налице
одобрени проекти и съответно не са започнати строителни работи. Намира, че
предвид изтеклия период от време към момента учредено право на строеж не е
реализирано, предвид което на основание чл. 67, ал.1 ЗС е погасено по давност
по отношение и на двамата ответници. Предвид изложеното моли настоящия съд на
основание чл.124, ал.1 ГПК във връзка с чл.67, ал.1 от ЗС да постанови решение, с което да признае за установено по
отношение на „С.и.” ЕАД, като собственик на терен, представляващ УПИ III-126,общ., отреден „за КОО“, с площ
от 748 кв.м, кв.23 по действащия план на м.НПЗ „Хладилника Витоша" (бивш
УПИ IX - „за СГО и мебелна къща“, кв.1а), че правото на строеж, учредено с
Договор № РД 56-2102/16.10.1998 г., вписан с вх.№20519/09.11.1998г., том 15,
№53, имотна партида №925521 на Служба по вписвания при СРС в полза на „В.” ЕООД
върху горепосочения поземлен имот за изграждане на обществен център с
приблизителни: ЗП – 500 кв.м и РЗП - 1000 кв.м, е погасено по давност, както и
на основание чл.124, ал.1 от ГПК във връзка с чл.67, ал.1 от ЗС да постанови
решение, с което да признае за установено по отношение на „С.и.” ЕАД, като
собственик на терен, представляващ УПИ 111-126,общ., отреден „за КОО“, с площ
от 748 кв.м, кв.23 по действащия план на м.НПЗ „Хладилника Витоша” (бивш УПИ IX
- „за СГО и мебелна къща“, кв.1а), че правото на строеж, прехвърлено с
нотариален акт №71, том I, рег.№ 1000, дело №79 от 12.05.2003 г. на Нотариус с
район на действие PC гр.София, вписан под №077 в регистъра на Нотариалната
Камара в полза на „Л.Б.” ЕООД върху горепосочения поземлен имот за изграждане на
„Обществен център административно - търговска сграда/”, ЗП - 500 кв.м и РЗП -
1000 кв.м, на два етажа, срещу задължението на приобретателя да построи и
прехвърли на „В.” ЕООД собствеността на самостоятелен обект/и/ със застроена
площ, равняваща се на 10% от РЗП 1000 кв.м от сградата, която ще се построи в
имота, е погасено по давност и да отмени нотариален акт №71, том I, рег.№ 1000,
дело №79 от 12.05.2003 г. на Нотариус с район на действие PC гр.София, вписан
под №077 в регистъра на Нотариалната Камара.
ОТВЕТНИКЪТ-
„В.“ ЕООД, *** с ЕИК*********, чрез адвокат С.И.Л. оспорва предявения срещу
него иск с правно основание чл. 124 ГПК като неоснователен. Излага, че
действително въз основа на Заповед № РД-56-1361 от 20.07.1998 г. на Кмета на
Столична община, след проведен търг с явно наддаване, е сключен Договор №
РД-56-2102 от 16.10.1998 г., вписан с вх.№ 20519 от 09.11.1998 г., том 15, №
53, имотна партида № 925521 на Службата по вписванията на Софийски районен съд,
с който Столична община учредява на „В. ЕООД възмездно безсрочно право на
строеж върху парцел IX. кв.1а. м. „НПЗ Хладилника Витоша", район
„Лозенец". АОС № 3855/14.01.1997 г., като правото на строеж се учредява за
изграждане на обществен център с приблизителни ЗП - 500 кв.м. и РЗП - 1000
кв.м. Не оспорва и че към настоящия момент процесният имот не застроен, както и
че не са налице одобрени проекти за изграждане на обществен център, съгласно
учреденото право на строеж с горепосочения договор от 16.10.1998 г. Оспорва
обаче правото на строеж, учредено с този договор да е погасено по давност, като
твърди, че срокът за построяването на имота дори не е започнал да тече към
момента, тъй като са налице обективни пречки за извършване на строителството.
Излага подробно причините, поради което не е реализирал правото си, включително
твърди, че е налице пълно объркване от страна на администрацията кой е
действащият регулационен план по отношение на
процесния имот, върху който е учредено правото на строеж. Твърди, че не
е бездействал в процесния период, а постоянно полагал усилия да отстрани
административните пречки, за да може да извърши строителството, но така и не е
успял. Излага, че някой от пречките за
строителството, като например за преместването на главния централен канален
колектор, не са били премахнати поради липса на съдействие от страна на самия
собственик на имота. Тази пречка съществували и към настоящия момент. На
следващо място отбелязва, че към договора за прехвърляне на правото на строеж е
сключено и допълнително споразумение от 03.02.2003
г., по силата на което е променен чл. 12 от Договора и му е даден едногодишен
срок за започване на строителството, считано от издаването на разрешението за
строеж. Предвид всичко изложено твърди, че
правото на строеж не е погасено по давност, доколкото давностният срок
за неговото упражняване не е започнал да тече и до момента. Не оспорва
твърденията, направени с исковата молба, за прехвърляне на правото на строеж на
втория ответник.
Моли съдът да
отхвърли предявения срещу него иск като неоснователен и недоказан.
ОТВЕТНИКЪТ- „Л.Б.“ ЕООД /н/ с ЕИК *********, представлявано от
управителя му А.П., чрез процесуалния си представител адвокат П.М. от САК
поддържа възраженията и твърденията на другия ответник. Освен това излага, че
действително на 12.05.2003 г. „Л.б.” ЕООД е придобило от „В.” ЕООД с нотариален
акт правото на строеж за изграждане на сграда в процесния имот, срещу
задължението си да построи и прехвърли в полза на второто дружество 10 % от построената
сграда. Срещу това „В.” ЕООД има задължението като първоначален носител на
правото на строеж, да изготви цялостната техническа и административна
документация за строежа, да комуникира със съответните държавни, общински
органи и организации, както и с монополните дружества, чиито комуникации
преминаваха под, около и/или над терена на процесния имот. Поради
непреодолимата пречка, свързана с отказа на „Софийска вода” ЕАД да премести или
съдейства за преместването на съществуващия в недрата на процесния имот
централен колектор за вода, не се е постигнало освобождаването на имота, както
и съответното му кадастрално оформяне, позволяващо предоставянето на
съответните строителни разрешения, които да доведат до реализиране от страна на
„Л.б.” ЕООД на прехвърленото му право на строеж. С оглед на горното твърди, че
26.01.2017 г. дружеството е направило отказ от предоставеното му право на
строеж предвид наличните административни пречки за реализирането му.
С протоколно определение от 11.05.2018
г. съдът е прекратил производството по делото по отношение на ответника „Л.Б.“
ЕООД, поради оттегляне на иска.
В първото по делото съдебно заседание,
проведено на 11.05.2018 г., ответникът „В.' ЕООД е направил възражение за
нищожност на Решение № 22 на Столичен общински съвет с твърдението, че Столична
община не е имала право да апортира имота в капитала на ищеца, тъй като към
този момент върху него вече е било учредено право на строеж.
Съдът,
след като
прецени събраните по делото доказателства и
обсъди направените доводи, намира за установено следното:
По делото са представени следните
писмени доказателства:
Протокол № 62 от 15.09.1999г. на Столичен общински съвет, от който е видно,
че е взето решение № 22 за увеличаване на капитала на „С.И.“ ЕАД с внасяне на
непарична вноска на стойност 614 000 лв., разпределена в 614 000
поименни акции с номинална стойност 1 лв. всяка, съставляваща стойността на
общата балансова стойност на недвижими имоти, посочени в Приложение № 2( т.V.1).
Приложение № 2, съставляващо неразделна
част от описания горе протокол, от който се установява, че непаричната вноска
обхваща 13 недвижими имота, сред който в т.4 е описан имот, представляващ:
„терен, съставляващ п. IX,
кв. 1а, м. „НПЗ- Хладилника – Витоша“, АОС № 3855-бал. стойност 40 100
лв.“.
Решение № 26 от 03.12.1999 г.,
постановено по ф.д. № 16757/1995 г. по описа на СГС, с което е вписано въз
основа на решение от 15.09.1999г. на Столичен общински съвет увеличаването на
капитала на търговско дружество „С.И.“ ЕАД от
20 604 804 лв. на 21 218 804 лв., разпределен в поименни
акции с номинална стойност 1 лв. всяка една.
Устав на „С.И.“ ЕАД, от който се установява, че в
капитала на дружеството, под формата на непарична вноска, фигурира терен,
съставляващ п. IX,
кв. 1а, м. „НПЗ- Хладилника – Витоша“, АОС № 3855.
АОС № 3855 от 14.01.1997 г., издаден на
основание чл.2, ал.1 ЗОС, вр. пар.7 ЗСМА и заповед РД-095027/16.01.1995 г. на
гл. арх. на София относно имот IX, от кв. 1а от 918 кв.м. НПЗ
„Хладилника“. В т. 12 от същия е посочено, че върху имота възмездно е отстъпено
право на строеж в полза на В. ЕООД с договор № РД -56-2102/16.10.1998 г. а самият имот е включен в капитала на
търговско дружество „С.И.“ ЕАД на
основание решение № 22 по протокол № 62/ 15.09.1999г. на Столичен общински
съвет.
Договор от 16.10.1998 г., с който
Столична община предоставя възмездно в полза на В. ЕООД право на строеж върху
терен- частна общинска собственост, находящ се
в район „Лозенец“, м. НПЗ Хладилника, парцел пл. № IX,
от кв. 1а, актуван с АОС № 3855/ 14.01.1997 г. при граници: изток и
север- държавен имот 126, собственост на МО, запад – имот № 122-частна
собственост на Й.Ц.и Ц.Й., юг- ул. „Сребърна“, с площ 918 кв.м. за изграждане на обществен център с
приблизителни ЗП- 500 кв.м. и РЗП -1000 кв.м., като в договора е посочено, че
определената чрез тръжна процедура цена от 216 600 лв. е заплатена на
08.09.1998 г. В чл. 12 от договора страните са се споразумели, че
строителството на сградата ще започне в едногодишен срок от сключването му. В
чл. 9 от договора страните са установили в отношенията си, че суперфициарят се
задължава да проучи съществуващите условия на терена, включително подземен и
надземен кадастър, геоложки и хидроложки условия, като при нужда проектира и
изгради необходимата му инженерна инфраструктура.
Допълнително споразумение от 03.02.2003
г., сключено между Столична община и В. ЕООД, с което се прави изменение на чл.
12 от договора за учредяване на правото на строеж от 16.10.199.8 г. върху
процесния имот, като се договаря, че строителството на сградата върху него
трябва да започне в едногодишен срок от издаването на разрешението за строеж,
но най-късно до 31.12.2003 г.
Нотариален акт № 71, том I, рег. № 1000, дело № 79 от
12.05.2003 г., от който се установява, че В. ЕООД прехвърля на „Л.Б.“ ЕООД
учреденото в полза на прехвърлителя право на строеж за изграждане на обществен
център (административно-търговска сграда) със ЗП- 500 кв.м. и РЗП- 1000 кв.м.
на два етажа, върху терен – частна общинска собственост, находящ се в район
„Лозенец“ на Столична община, местност „НПЗ Хладилника Витоша“, съставляващ УПИ
– IX,
отреден „За СГО и мебелна къща“ от квартал 23, а по договор за отстъпване на
право на строеж – кв. 1а, при граници: изток и север- държавен имот 126,
собственост на МО, запад – имот № 122-частна собственост на Й.Ц.и Ц.Й., юг- ул.
„Сребърна“, целият имот с площ 918 кв.м. срещу задължението на приобретателя да
прехвърли на прехвърлителя собствеността на самостоятелен обект със застроена
площ от 10 % от разрешените към момента на подписване на договора 1000 кв.м.
РЗП на сградата, която ще се построй.
Писмо, издадено от кмета на район
„Лозенец“ – Столична община, с което по искане на ищеца е удостоверено, че към 23.03.2016
г. за УПИ III-126,
общ., кв. 23, м. „НПЗ Хладилника Витоша“ по плана на гр. София, няма одобрени
технически проекти за строеж и разрешение за строеж, като и на място е
установено, че имотът е незастроен.
Жалба, подадена от „В.“ ЕООД ***,
Дирекция „Архитектура и градоустройство“ от 14.03.2008 г., с която
жалбоподателят е поискал от общината градоустройствения план на гр. София да
бъде предвидено изместване на централен канален колектор, намиращ се в район
Лозенец, кв. 23 НПЗ Хладилника Витоша, парцел 3, който е одобрен съгласно
заповед № РД-09-50-41 он 22.01.1999г. ЗРП. Молбата е обоснована с факта, че
поради наличието на колектора Софийска вода отказва да съгласува издадената на
дружеството виза за проектиране и проучване на имота и това прави невъзможно
строителството на офис и търговска сграда, предвидена по тези визи.
Възражение от 17.05.2011 г., подадено от
ответника до Столична община, с което във връзка с обявения проект за план за
регулация и застрояване на м. НПЗ Хладилника Витоша е изразено искане да се
промени етажността на застрояването на 5 етажа, като петното на сградата се
измести в посока северозапад, като така
сградата няма да попада върху намиращия се в имота главен канален колектор.
Изразява се и желание същият да не бъде преместван по начина, по който е
проектирано в новата план схема, тъй като дружеството има намерение да започне
строителството преди извършване на реконструкция на колектора.
Нотариално заверена декларация от
упълномощен представител на „Л.Б.“ ЕООД, с която се прави отказ от
прехвърленото в полза на дружеството право на строеж върху процесния имот, вписано
в Служба по вписванията, ведно със справки от Служба по вписванията, от които е
видно, че отказът е вписан по партидите на дружествата „В.“ ЕООД и „Л.Б.“ ЕООД.
По издадено от съда съдебно
удостоверение по делото е представено писмо от Столична община, направление
„Архитектура и градоустройство“, от което се установява, че подробния
устройствен план за кв. 23, район Лозенец е обжалван както следва: С жалба,
депозирана пред СГС с вх. № 8050/07.02.2000 г., която е върната от съда с
влязло в сила на 14.03.2001 г. разпореждане от 14.02.2001 г. и жалба срещу
Решение № 254 по протокол № 17 от 31.05. 2012 г. на Столичен общински съвет, по
която е образувано адм. дело № 4568/ 2013 г. по описа на АССГ, като делото е
прекратено с определение от 11.07.2013 г., влязло в сила на 01.01. 2013 г.
Представени са и копия на посочените прекратителни съдебни актове, с положени
върху тях печати за влязло в сила
Писмо от СОФИЙСКА ВОДА АД, от което се
установява, че намиращия се в процесния имот канализационен колектор е изключен
от канализационната мрежи при строежа на пътната мрежа пред него, но не се знае
кога точно е станало това. Новоизградената канализация е разположена извън
имота и е в експлоатация с разрешение за ползване от 13.02.2017 г.
По делото е допусната и приета
съдебно-техническа експертиза, изготвена от вещо лице Т.А., съобразно
заключението на която се установява следното:
При направен оглед на място, вещото лице
е констатирало, че в УПИ III-126,
общ., отреден ,,за КОО“, с площ от 748 кв.м, кв. 23 по действащия план на м.
НПЗ „Хладилника - Витоша“, няма започнато или извършено строителство.
Регулационният и застроителният план за процесния
имот след учредяването на правото на строеж от страна на Столична община са
следните:
Със Заповед № РД-50-09-323/20.12.1989 г.
е бил одобрен регулационен план на м. „Хладилника-Витоша“. Площта на процесния
имот е била част от отредения с този план УПИ V-за обществен център и
озеленяване в кв. 1.
През 1995 г., със Заповед №
РД-09-50-27/16.01.1995 г. на гл. архитект на гр. София, е одобрено изменение на
регулационния план в частта за кв. 1 и частичен застроителен план. Обособен е
нов кв. la c новообразувани УПИ (парцели) от I до IX. Проектираният УПИ IX, кв.
1а е бил отреден за СГО и мебелна къща, а предвиденото застрояване и било
двуетажно.
Действащият застроителен и регулационен
план към датата на учредяване на правото на строеж с Договор № РД-56-2102 от
16.10.1998 г., вписан с вх. № 20519 от 09.11.1998 г.. том 15. № 53. имотна
партида № 925521 на Службата по вписванията на Софийски районен съд е бил
планът, одобрен със Заповед № РД-50-09-323/20.12.1989 г. и Заповед №
РД-09-50-27/16.01.1995 г. Издадената на 21.12.2000 г. от гл. архитект на гр. София
виза (приложена на стр. 68 от делото) представлява извадка от този план като се
констатира разлика в посочената височина на сградата - в застроителния план е двуетажна,
а издадената виза е за триетажно ново строителство.
Със Заповед № РД-09-50-41/22.01.1999 г. на гл.
архитект на гр. София е одобрен застроителен, регулационен и кадастрален план
на м. НПЗ „Хладилника-Витоша“ без парцели и квартали, подробно описани в
заповедта. Предвид установено несъответствие между графичната и текстовата
част, със Заповед № РД-09-50-649/05.11.1999 г. на гл. архитект на гр. София, е
допусната поправка на очевидна фактическа грешка в Заповед №
РД-09-50-41/22.01.1999 г., с която имотът е включен в плана.
УПИ IX. кв. 1а. описан в Договор №
РД-56-2102 от 16.10.1998 г., съответства на УПИ III. кв. 23 от изработения нов
план от 1999 г. Видно от текста на Заповед № РД-09- 50-649/05.11.1999 г., УПИ
III. кв. 23 е изключен от одобрения нов регулационен и застроителен план.
Същевременно, трасето и широчината на проектираната улица от северната страна
на имота не съвпадат с предвижданията на предходната регулация. Съгласно
приложеното по делото (стр. 147) писмо № САГ 18- ГР00-2137-(1У04.10.2018 г. на
Направление „Архитектура и градоустройство“, планът от 1999 г. е бил обжалван в
частта за кв. 23. Жалбата е върната с разпореждане на СГС, влязло в сила на
14.03.2001 г. С влизането в сила на регулационния и застроителен план от 1999
г. е променена северната граница на имота и номера на квартала, в който е
разположен. Издадената на 21.01.2003 г. от гл. архитект на Район
„Лозенец“ виза (приложена на стр. 61 от делото) представлява извадка от
действащия към същата дата регулационен и застроителен план.
С
Решение № 254 по Протокол № 17 от 31.05.2012 г. на Столичен общински съвет е
одобрен последващ подробен устройствен план за преструктуриране на производствена
зона - план за регулация и режим на застрояване на м. НПЗ „Хладилника-Витоша“,
части север и юг. Върху графичната част - план за регулация е записана
забележка, че съгласно решение на ОЕСУТ ЕС-Г-30 от 24.04.2012 г., т. 30, от плана
е изключено УПИ кв. 23, УПИ III-126, общ. -за
КО УПИ, тъй като няма проведени процедури
на основание чл. 15 или чл. 17 от ЗУТ, както следва. Имотът е показан в чертежа
като изключен от плана - защрихован е с жълт цвят. В плана за застрояване обаче
не е отбелязано, че имотът се изключва от разработката. Същевременно, в Решение
№ 254 от 31.05.2012 г. на Столичен общински съвет, в което са описани
изключените от разработката имоти, кв. 23, УПИ HI- 126,общ. - за КО не
фигурира.
УПИ IX. кв. 1а. описан в Договор №
РД-56-2102 от 16.10.1998 г., съответства на УПИ III-126.общ.-за КО, кв. 23 от
изработения нов план от 2012 г. Планът от 2012 г. е бил обжалван в частта за
кв. 23. Образуваното административно дело № 4568/2013 г. по описа на АССГ е
прекратено с определение № 4962/11.07.2013 г., влязло в сила на 01.01.2013г. Констатира
се несъответствие между графичната част на плана и записаното в Решение № 254
от 31.05.2012 г. на Столичен общински съвет, поради което не е ясно дали имотът
е изключен от разработката. В случай, че се счете, че УПИ III-126, общ.-за КО, кв. 23 не е изключен от
разработката, с новия ПУП от 2012 г. са направени следните
промени: -площта на отредения УПИ е
намалена; -променен
е номера на УПИ, както и отреждането;
-предвиденото
застрояване в имота е с по-малка площ, но е с по-голяма височина - 5 етажа.
Със Заповед № РА 50-05 от 10.01.2017 г.
на главния архитект на Столична община
е одобрено изменение на плана за застрояване на УПИ II-127 за ОДО и ЖС и УПИ III-126,общ.-за КО, кв. 23, м. НПЗ
„Хладилника-Витоша“. Изменението
от 2017 г. на застроителния план предвижда шестетажни сгради с максимална височина 20 м,
разположени свързано в двата имота -
описания
в Договор № РД-56-2102 от 16.10.1998 г. и съседния от западната му страна имот, при което се увеличава
площта и височината на предвиденото
застрояване.
След одобряване на изменението на застроителния план, за УПИ II-127 за ОДО, кв. 23 - съседен на описания
имот в Договор № РД-56-2102 от 16.10.1998 г. от главния архитект на Столична община
са издадени виза за проектиране № CAF17-EP00- 2307/2017
г. и разрешение за строеж № 128/19.06.2018 г., влязло в сила на 11.07.2018 г. При извършения оглед е установено,
че обектът е изпълнен в груб строеж.
Вещото лице е извело заключение, че
промените в регулацията да правени през големи интервали от време( от 1999 г.,
от 2012 г. и от 2017 г.), поради което обективно
не се отразяват на възможността за реализиране на правото на строеж, учредено е
Договор № РД-56- 2102 от 16.10.1998 г., вписан с вх. № 20519 от 09.11.1998 г.,
том 15, № 53, имотна партида № 925521 на Службата по вписванията на Софийски
районен съд.
При извършените справки в Направление
„Архитектура и градоустройство“ се вещото лице е установило, че в кадастралния
план (кадастрален лист 546-1 и 546-II) е нанесен канализационен колектор
70/105, който преминава през УПИ III-126,общ.
от кв. 23 по плана на местност „НПЗ Хладилника-Витоша“, район Лозенец. Същевременно,
в Заповед № РА 50-05 от 10.01.2017 г. за одобряване на изменение на плана за
застрояване е записано, че е приложено съгласувателно писмо от „Софийска вода“
АД. При извършената справка в преписката експерта е установил, че е приложена
скица, издадена през месец 06.2016 г. от „Софийска вода“ АД, в текстовата част
на която е записано следното: „Посочените на скицата ВиК мрежи не са геодезически
заснети, нанесени са от архивна и екзекутивна документация. Канал Ф 70/105см е
изключен от канализационната мрежа, поради което не е необходимо да се пази
неговата цялост и сервитут...“
С оглед изложеното вещото лице е
заключило, че през УПИ III-126,общ.
от кв. 23 по плана на местност „НПЗ Хладилника- Витоша“, район Лозенец
преминава канален колектор, който обаче не е пречка за проектирането на
предвидената за построяване сграда и за одобряването на инвестиционни проекти,
съгласно учреденото право на строеж с Договор № РД-56- 2102 от 16.10.1998 г„
вписан в вх. № 20519 от 09.11.1998 г., том 15, № 53, имотна партида № 925521 на
Службата по вписванията на Софийски районен съд, тъй като каналът е изключен от
канализационната мрежа.
По делото е приета и тройна СТЕ, заключението
по която установява следното:
Процесният имот представлява Урегулиран
Поземлен Имот/УПИ/ III, 126,общ, отреден "за К00", площ от 748, 00 (седемстотин четиридесет и осем)
кв.м., кв.23 по действащия план на гр. София, местност "НПЗ
"Хладилника Витоша" (бивш УПИ IХ „3а СГО и мебелна къща", с
площ от 918,0 0кв.м., кв. la, м.
"НПЗ Хладилника-Витоша"), гр. София.
Със ЗАПОВЕД № РД-09-50-41 от 22.01.1999г
. на Главния архитект на София (поправена със заповед № РД-09-50-649 от 05.11.1999
г .- б . а .) е одобрен проект за цялостен, застроителен, регулационен и
кадастрален план /ЗРКП/(т . е . със Заповед № РД-09-50-41 одобрен е нов
регулационен статут-б.а.) на местност "НПЗ "Хладилника
Витоша"" с граници: от изток - м. "Б. градина - Погребите"
- 1ва част и м. "Зоопарк", от запад - бул."Черни връх", от
север- бул."Никола Вапцаров", от юг - бул. "Тодор
Каблешков".
Съгласно така одобрения проект,
процесният имот представляващ: парцел IX - "За сго и мебелна къща" от
кв. 1 а по регулационния план на местността (одобрен със ЗАПОВЕД №
РД-50-09-323/20.12.1989г. и ЗАПОВЕД № РД- 09-50-27/16.01.1995г. - б.а.) със
площ от 918 ( деветстотин и осемнадесет) кв .м. е преотреден като парцел/УПИ
III 126, общ., отреден "за КОО" от кв.23 по регулационния план на
местността с площ от 748 кв.м.
На 26.04.1999г. на ответника е издадена скица е издадена №
АБ-70/104 от Главен архитект на район: "Лозенец" Столична Община,
която е съобразена с действащия регулационен план т.е. този, одобрен със
Заповед № РД-5009-323/20.12.1989 г. и Заповед № РД-09-50-27/16.01.1995 г.,
доколкото този, одобрен със ЗАПОВЕД № РД-09-50-41 от 22.01.1999г. все още не е
влязъл в сила( влиза в сила 2001 г.). В скицата имотът е описан като парцел IX
-"За сго и мебелна къща” от кв. 1а по плана на гр. София, местност
"НПЗ Хладилника Витоша"", с площ на парцела 918 кв.м. Същата скица е презаверена на 23.09.2010
г.
През август 1999 г.( на 10.08.1999 г.) на ответникът се
издава виза за проучване и проектиране, в която обаче процесният имот е описан
по регулационния план, одобрен със заповед № РД-09-50-41 от 22.01.1999г., който
не е влязъл в сила към този момент- УПИ/ III, 126,общ, отреден "за
К00", площ от 748, 00 (седемстотин
четиридесет и осем) кв.м., кв.23 по действащия план на гр. София, местност
"НПЗ "Хладилника Витоша".
От заповед на СТОЛИЧНА ОБЩИНА №
РД-09-50-649/05.11.1999г . на арх. С.Я.- Главен архитект на София е видно, че е
налице несъответствие между графичната и текстова част на Заповед № РД-09-50-41
от 22.01.1999г., с която е одобрен проект за Застроителен, регулационен и
кадастрален план на м. НПЗ "Хладилника- Витоша", като в заповедна
неправилно е записано, че от него се изключва квартал 1а.
В полза на ответника на 21.12.2000 г. се
издава нова виза да проучване и строителство, която е съобразена с действащия
регулационен план, одобрен със заповед одобрен със Заповед № РД-5009-323/20.12.1989 г. и
Заповед № РД-09-50-27/16.01.1995 г., като имотът е описан като УПИ IХ „3а СГО и мебелна къща", с
площ от 918 кв.м., кв. la, м. "НПЗ
Хладилника-Витоша"), гр. София, но е за триетажно строителство,
вместо определеното двуетажно такова. Не е фиксирано отстоянието между две от
границите на имота. При издаването на тази виза все още е налице нов, но
невлязъл в сила регулационнен план, одобрен със ЗАПОВЕД № РД-09-50-41 от
22.01.1999г.
След влизането в сила на регулационният
план, одобрен със ЗАПОВЕД № РД-09-50-41 от 22.01.1999г., на ответника е
издадена нова скица, в която имотът е посочен с новия си номер III, но със старата площ от 918 кв.м.
като същевременно е посочено, че УПИ IX / за СГС и мебелна къща/, кв. 23 от действащия план
отговаря на парцел IX,
кв. 1а, описан в договор за учредяване на право на строеж от 16.10.1998 г.
Скицата е издадена да послужи пред нотариус.
На 17.01.2003 г. се издава нова скица за
процесния имот, която да послужи като виза за проектиране, в която имотът
отново е посочен като УПИ IX - " за СГО и мебелна къща" от кв.23 по
плана на местност: "НПЗ "Хладилника Витоша", от което следва
извод, че скицата е издадена по стария регулационен план, преди този, одобрен
със заповед ЗАПОВЕД № РД-09-50-41 от 22.01.1999г. като площта му е посочена в
размер на 918 кв.в. На 21.01.2003 г. е издадена виза за проектиране,
представляваща извадка от плана от 1999 г. (действащия) – заключение на вещи
лица, стр. 235 от делото.
На 02.09.2015 г. на ответника е
издадена скица №
АБ-2600-951 за /парцел/ УПИ III126, общ. "за коо", от кв.23 по плана
на гр. София, местност: "НПЗ "Хладилника Витоша", която е съобразена
с действащия регулационен план, одобрен със заповед № РД-09-50-41 от
22.01.1999г. и отразява неговата нова площ от 748 кв.м.
С Решение № 254 по Протокол №17 от
31.05.2012г. на СОС е одобрен ПУП за преструктуриране на производствена зона -
План за регулация с режим на застрояване на м. "НПЗ Хладилника -
Витоша", част север и юг". В графичната част на плана за регулация е
отбелязано, че съгласно решение на ОЕСУТ ЕС-Г-30 от 24.04.2012г., т.30 от плана
са изключени УПИ, за които има непроведени процедури на основания чл.15 или
чл.17 от ЗУТ за кв.23, УПИ III-126,
общ. „за ко (Имотът е защрихован -
обозначен, като изключен ) . В плана за застрояване липсва обозначение за
изключване на имота от плана. В Решение № 254/2012г. на СОС имотът не е описан
в изключените от обхвата на плана имоти. Предвид,
констатираното несъответствие между графичната част на плана и текстовата част
на Решение № 254 по Протокол № 17 от 31.05.2012г. на СОС, не може да се
установи дали имотът е изключен от обхвата на плана.
Съгласно писмо № САГ 18-ГР-2137-(1) от
04.10.2018г. на НАГ, планът от 2012г. е бил обжалван в частта за кв.23. Образуваното
административно дело №4568/2013г. по описа на АССГ е прекратено с определение №
4962/11.07.2013г.
Със ЗАПОВЕД № РА-50-05/10.01.2017г., издадена
от СТОЛИЧНА ОБЩИНА, направление:"Архитектура и
Градоустройство",арх.Здравко Здравков - Главен архитект на Столична Община
е одобрен проект за изменение на плана за застрояване на УПИ II-127 за ОДО и ЖС, УПИ III-126, общ.
за КОО, кв.23, м."НПЗ "Хладилника - Витоша" - част север, район:
"Лозенец". Изменението на ЗП от 2017г. предвижда шестетажни сгради с
максимална височина 20м, разположени свързано в двата имота (това са процесния
и съседния му от западната страна). За УПИ II-127 /за одо/ кв.23 има издадена
виза за проектиране № САГ-ГР00-2307/2017г. на главния архитект на Столична
община и РАЗРЕШЕНИЕ за СТРОЕЖ №128/19.06.2018г., влязло в сила на 11.07.2018г.
В кориците на делото не се намират
"изходни данни"(условия за проектиране) издадени от "Софийска
вода", в които да е показан установения по-късно преминаващ през имота
подземен, централен, канализационен колектор, със сервитут- нито отстояния от
него, или отказ за издаване на такива и съгласуване на визата, което би
направило невъзможно изработването на инвестиционен проект за изграждането на
сградата и получаването на Разрешение за Строеж. В същото време в Решение на
СОС от 254/31.05.2012г. за одобряване на План за Застрояване на м. НПЗ
"Хладилника Витоша"- част Север е отбелязано, че с писмо ГР-07-00-64/09712/12/2012г.
е представено съгласувателно писмо от "Софийска вода" АД, което
одобрение на ПУП-а по същество дава възможност да се извърши строителството на
процесния имот.
През процесния имот, представляващ УПИ
III 126, общ. кв.23 по плана на местност "НПЗ "Хладилника -
Витоша", район: "Лозенец", преминава главен, /централен/ канален
колектор с размери 70/105см. Съгласно писмо с вх.№
ЗИ-185 от 06.02.2020г . издадено от СОФИИСКА ВОДА,
част VEOLIA "Канализационния колектор 70/105см., преминаващ през УПИ
III-126, общ., от кв.23 по плана на гр. София, местност "НПЗ” Хладилника -
Витоша", район: "Лозенец", който е изключен от канализационната
мрежа при строителството на пътната мрежа пред имота. Новоизградената
канализация 140 см. е разположена в новото пътно платно и е извън имота.
Същата е въведена в експлоатация с
разрешение за ползване СТ-05-165/13. 02.2017г. следователно от този момент процесната
сграда може да бъде проектирана и построена в съответствие с действащия план
без да се налага изместване на съществуващия, но неработещ канализационен
колектор 70/105 см.
В открито съдебно заседание, проведено
на 13.11.2020 г., вещите лица уточняват, че до постановяване на решението на
Столична община от 31.05.2012 г. обективно не е съществувала възможност да се
започне проектирането и строителството на сграда в процесния недвижим имот.
По делото е допусната допълнителна тройна
съдебно-техническа експертиза, съгласно заключението на която се установява и
следното:
Съгласно сключения на 16.10.1998г. между
страните в процеса Договор № РД 56-2102 се учредява на фирма: "В.” ЕООД
възмездно безсрочно право на строеж (със ЗП -500.кв.м. и РЗП ~1000 кв.м.),
върху парцел IX, кв.1а, (актуван с АОС № 3885 от 14. 01.1997г. ) , идентичен
с УПИ III-126,oбщ, отреден „ за К О ” от кв.23 по действащия регулационен
план на София, м. "НПЗ "Хладилника", район: "Лозенец".
След сключването на договора са
направени редица промени в действалия към онзи момент Регулационен и
Застроителен План, одобрен със Заповед № РД-50-09-323 /20.12.1989г и Заповед №
РД-09-50-27/16.01.1995г. Издадената от Главния архитект на гр. София на 21.12
.2000 г. "ВИЗА за ПРОЕКТИРАНЕ", представлява извадка от действащия
план. СТЕ установи разлика във височината на сградата обозначена във Визата
като триетажна, а показана в плана като двуетажна.
Със Заповед № РД-09-50-649 от
05.11.1999г. процесният имот - УПИ III, кв.23 е изключен от одобрения със
Заповед № РД-09-50-41/22.01.1999г. на Главния архитект на гр. София
застроителен, регулационен и кадастрален план на м."НПЗ
Хладилника-Витоша". (С така ОДОБРЕНИЯ план са променени северната граница
на процесния имот и номера на квартала, в който се намира);
Одобреният със Заповед № РД-09-50-41 от
22.01.1999г. на Главния архитект на гр.София "Застроителен, Регулационен и
Кадастрален план" на м. "НПЗ Хладилника-Витоша" е обжалван в
частта за кв.23. Жалбата е върната с разпореждане на СГС влязло в сила на
14.03.2001г.
С Решение № 254 на СОС по Протокол № 17
от 31.05.2012г. е одобрен ПУП "За преструктуриране на производствена зона
- План за регулация с режим на застрояване на местност: "НПЗ
Хладилника-Витоша", част север и юг". В графичната част на плана е
отбелязано, че съгласно Решение на ОЕСУТ ЕС-Г-30 от 24.04.2012г., т.30 от плана
са изключени УПИ, за които има непроведени процедури на основания чл.15 или
чл.17 от ЗУТ; УПИ III
12б,общ.-„за КО (т.е. процесният имот - б.а.) от квартал 23, е
"защрихован" – обозначен като изключен.
В Решение № 254/2012г. на СОС процесният
имот не е описан в изключените от обхвата на плана имоти.
Наличието на несъответствие между
графичната част на плана и текстовата част на Решение № 254 по Протокол № 17 от
31.05.2012г. на СОС, не дава възможност по безспорен начин да се установи дали
процесния имот е изключен от обхвата на плана.
Планът "За преструктуриране на
производствена зона – План за регулация с режим на застрояване на местност:
"НПЗ Хладилника-Витоша", част север и юг" е обжалван в частта за
кв.23. Образуваното административно дело № 4568/2013г. по описа на
Административен Съд София Град е прекратено с Определение № 4962/11.07.2013г.
Съобразно с установеното по основната и
допълнителната експертизи, вещите лица излагат извод, че извършените
регулационни и застроителни промени са се отразили много отрицателно върху
възможността за реализиране на правото на строеж върху процесния имот.
От чертеж: "СИТУАЦИЯ",
част:"Канализация" на ИНВЕСТИЦИОНЕН ПРОЕКТ за обект:"КРЪСТОВИЩЕ
по бул."Пейо Яворов" Обособена позиция 1- КРЪСТОВИЩЕ на бул.
"Пейо Яворов" и бул. "Стоян Михайловски", на фаза:
"Технически Проект", е видно в под обект: "ул. "Атанас
Дуков" до бул."Черни връх", 1ви етап: НК 19 до п .т . 163"
(ОДОБРЕН от Главния инженер на НАГ-София, Столична община на 14.08.2014г. -
б.а.) запазване на съществуващ уличен канал (обозначен с кафява прекъсната
линия - "съществуващ канал" /виж легенда на графичните елементи в
проекта) в плана "ЛСК 70/105" /ЛЯВ СЛАТИНСКИ КОЛЕКТОР 70/105сш. / -
б.а.).В процесния УПИ III
126, общ, отреден "за коо", кв . 2 3 по действащия план на гр .
София, местност: "НПЗ "Хладилника Витоша" (бивш УПИ 1Х. „за СГО
и мебелна къща“,кв.1а-б.а.).
За да бъде реализирано учреденото с
Договор №РД-56-2102 от 16.10.1998г. "Право на строеж" се е налагало
изместването на този съществуващ уличен канал (обозначен в плана
"ЛСК70/105" /ляв слатински колектор 70/105 см./- б.а.), тъй като той
преминава почти през средата на УПИ III-126.общ, отреден "за КОО", бил е
действащ, а и се запазва съгласно ОДОБРЕНИЯ от Главния инженер на НАГ - София,
Столична община на 14.08.2014г. инвестиционен проект.
С изменението на Застроителния План от
2017г. се предвижда изграждане на "шестетажни сгради с максимална
височина 20м., разположени свързано в УПИ III-l26,oбщ., отреден "за
КОО" и УПИ II -127 - „за одо" / от кв.23 (процесния имот и съседния
му от западната страна ) . За УПИ II - 127 „за одо“, кв.23 има издадена
"Виза за проектиране" № САГ-ГР00-2307/2017г. на Главния архитект на
Столична община и РАЗРЕШЕНИЕ за СТРОЕЖ № 128/19.0б.2018г., влязло в сила на
11.07.2018г.
От чертеж: "СИТУАЦИЯ", на
Инвестиционния Проект, по част: "Канализация", на фаза:
"Технически Проект", за обект: "КРЪСТОВИЩЕ по бул. "Пейо
Яворов" Обособена позиция 1 - Кръстовище на булевардите: "Пейо Яворов"
и бул."Стоян Михайловски"", подобект: "ул. "Атанас
Дуков" до бул."Черни връх", 1ви етап: "НК 19 до
п.т.163" се установява наличие на съществуващ уличен канал(обозначен в
плана "ЛСК 70/105"/ЛЯВ СЛАТИНСКИ КОЛЕКТОР 70/105см.), преминаващ през
процесния УПИ.
Наличието на съществуващ уличен канал
(обозначен в плана „ЛСК 70/105" /ляв слатински колектор 70 / 105 см.)
става ясно, че за да бъде извършено проектиране и строителство на предвидената
по плана за застрояване сграда с необходимата и инженерна инфраструктура се
налага последният да бъде премахнат или изместен. Без да се измества или
премахва този колектор сградата е можело да бъде проектирана и изградена след
въвеждането в експлоатация на новия уличен канал от НК 19 до п.т.163 по
ул ."Сребърна", 1ви етап от Участък 2 с разрешението за ползване №
СТ-05-165 от 13.02.2017 г. В същото време
в решение на Столичния общински
съвет № 254 от 31.05.2012г . за одобряване на "План за Застрояване"
на м. НПЗ "Хладилника Витоша"- част Север е отбелязано, че с писмо №
ГР-07-00-64 от 09.12.2012г. "СОФИЙСКА ВОДА" АД е представила
съгласувателно писмо (виж лист 184 от делото) . Това одобрение на ПУП-а по
същество (но без да го детайлизира - б.а.) дава възможност и за
реализиране на инвестиционните намерения на Инвеститора за застрояване на
имота. Но следва да се има предвид, че в графичната част на плана е отбелязано,
че съгласно Решение на ОЕСУТ ЕС-Г-30 от 24.04.2012г., т.30 от плана са
изключени УПИ, за които има непроведени процедури на основания чл.15 или чл.17
от ЗУТ; УПИ III
12б,общ.-„за КО (т.е. процесният имот - б.а.) от квартал 23, е
"защрихован" – обозначен като изключен.
В Решение № 254/2012г. на СОС процесният
имот не е описан в изключените от обхвата на плана имоти.
Наличието на несъответствие между
графичната част на плана и текстовата част на Решение № 254 по Протокол № 17 от
31.05.2012г. на СОС, не дава възможност по безспорен начин да се установи дали
процесния имот е изключен от обхвата на плана.
При така установеното от фактическа
страна, съдът намира следното от правна страна:
Безспорно е между страните, а и от
събраните пред съда доказателства се установи, че ищецът е собственик на
процесния недвижим имот след като същият е апортиран в капитала му от страна на
СТОЛИЧНА ОБЩИНА. Апортът е способ за производно прехвърляне на права, при което
ищецът, в качеството си на приобретател, е правоприемник на СТОЛИЧНА ОБЩИНА.
Той получава правото на собственост върху имота такова, каквото то е било у
праводателя, т.е. в настоящия случай- ограничено от учреденото преди това ( на
16.10.1998 г.) върху него вещно право на строеж в полза на ответника, респ.
встъпва изцяло в правата на отчуждителя в този обем, в който той ги е
притежавал към момента на сделката, включително и в правото като собственик на
терена да иска да бъде възстановена възможността му да упражнява правото на
собственост в пълен обем, без да търпи ограниченията на правото на строеж.
Неоснователно в тази връзка се явява
направеното от ответника възражение за нищожност на направения от СТОЛИЧНА
ОБЩИНА апорт в капитала на ищеца, почиващо на факта, че апортът е направен след
учредявяне на право на строеж върху земята. Няма правна пречка в капитала на
дружество да се внесе непарична вноска, обхващаща „голата собственост“ върху
недвижим имот, тъй като правото на строеж не променя титуляра на правото на
собственост, а само ограничава в съответна степен( в зависимост от обема на
учреденото право на строеж) правомощията на собственика.
Съобразно разпоредбата на чл. 67 ЗС
правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на
собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години.
С Тълкувателно решение № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС е прието, че когато правото
на строеж се учредява с договор между страните, от момента на сключването му
или от момента, в който те са уговорили, че ще породи действие, започва да тече
и срокът за упражняването му. Учредителят на правото следва да съдейства на
суперфициаря за изпълнението на договора. Ако собствениците на земята нямат
/поради състоянието на имота/ и не са поели задължение да извършат някакви
фактически или правни действия, всички необходими действия за започването на
строежа трябва да бъдат извършени от суперфициаря. Ако според естеството на
учредените права в договора суперфициарят не може да предприеме някое от
необходимите действия по реда на ЗУТ без съдействието на собствениците на земята,
или ако някой от тях недобросъвестно се противопостави на предприети от
суперфициаря действия, собствениците на земята не могат да се позоват на
забавянето на строежа по тази причина, тъй като никой не може да черпи права от
своята недобросъвестност. Ако строителството се забави по други обективни
причини, които не са свързани с недобросъвестно поведение на собственика на
земята и с неизпълнение на задълженията на суперфициаря, като например съдебни
спорове с трети лица по повод на издадените разрешения на строеж, през
времетраенето им срокът по чл. 67 ЗС също няма да тече. Следователно, за да се
погаси правото на строеж, е необходимо бездействие на титуляра и то такова,
което се дължи на неговото поведение и водещо до пречки за осъществяване на
строителството.
В настоящия случай правото на строеж е
учредено с договор между СТОЛИЧНА ОБЩИНА и ответника, като в договора е
установен обемът на предоставеното право. Страните не са уговорили по-късен
момент на пораждане на действието на договора. Съответно давностният срок за
реализиране на правото на строеж по общо правило следва да започва да тече от
датата на сключване на договора - 16.10.1998 г. и съответно изтича на
16.10.2003 г. В тази връзка съдът намира, че представеното допълнително
споразумение към договора за учредяване на правото на строеж, е
непротивопоставимо на собственика на земята (ищеца), доколкото то е сключено
със СТОЛИЧНА ОБЩИНА след като тя вече е прехвърлила собствеността върху имота в
полза на ищеца и съответно е престанала да има качеството на собственик.
Между страните няма спор, че към
посочената дата, както и до настоящия момент, върху процесния имот не е
реализирано учреденото право на строеж, като ответникът не е предприел и
действия по снабдяване със строителни книжа.
Спорен въпрос между тях обаче е налице
ли са обективни пречки по смисъла на цитираното горе тълкувателно решение,
които да не са резултат от неоправдано бездействие на ответника и да водят до
препятстване на възможността да се реализира учреденото право на строеж.
Съгласно представения договор за
учредяване на право на строеж в полза на ответника, собственикът на земята не е
поел задължение да извърши каквито и да било фактически и/или правни действия
във връзка с предварителното проучване на терена, включително подземен и
надземен кадастър, като тези действия следва да се извършат от суперфициаря
(чл. 9), който съобразно с установеното следва да направи и необходимото
проектиране и изграждане.
Съгласно заключението на приетите по
делото съдебно технически експертизи, след учредяването на правото на строеж в
полза на ответника, процесният имот е бил обект на три промени на регулацията и
застрояването – 1999 г., 2012 г. и
2017г. Първата промяна настъпва няколко месеца след сключването на договора за
учредяване на право на строеж, когато на 22.01.1999 г. е одобрен проект за
цялостен застроителен, регулационен и кадастрален план на местност „НПЗ
Хладилника Витоша“ в граници: от изток – м. „Б. градина-Погребите“, I-ва част и м. „Зоопарк“, от запад –
бул. „Черни връх“, от север- бул. „Никола Вапцаров“, от юг- бул. „ Тодор Каблешков“.
В заповедта за одобряване на плана е допусната очевидна техническа грешка, като
е посочено, че имотът е изключен от плана, но същевременно по одобрения проект имотът
– парцел IX,
„за СГО и мебелна къща“ от кв.1а, с площ от 918 кв.м. по регулационен план на
местността, одобрен със заповед № РД-50-09-323/20.12.1989 г. и заповед №
РД-09-50-27/ 16.01.1995 г.(действащ към момента на сключване на договора) е
преотреден като парцел УПИ III-126,
общ., отреден „за КОО“ от кв. 23, с площ от 748 кв.м., като е променена
северната граница на имота. Посочената очевидна фактическа грешка и новият регулационен
и застроителен план са довели до неясното в действащата регулация и размер на
процесния имот и то не само по отношение на ответника, но и на самата общинска
администрация, което е видно от факта, че по искане на ответника през август
1999 г. му е издадена виза за проектиране, която е съобразена с плана, одобрен
през 1999г., който обаче не е влязъл в сила към този момент( влиза в сила 2001
г.), а през декември същата година му се издава виза за проектиране, която е
съобразена с действащия все още план, одобрен през 1989 г. и 1995 г., но е с
допуснати грешки и пропуски – визата е издадена за триетажна сграда, докато по
действащия план тя следва да е двуетажна и липсва отстояние на сградата откъм
две от границите. Наличната грешка в заповедна за одобряване на плана от 1999г.
е поправена със заповед от 05.11.1999 г., от която става ясно, че процесният
имот не е изключен от плана. Новият план от 1999 г. влиза в сила през 2001 г.,
но въпреки това през декември 2002 г. на ответника е издадена скица, която
отново е съобразена с плана, одобрен със заповеди от 1989г. и 1995 г., въпреки
че е налице заповед за поправка на ОФГ, от която е видно, че имотът е включен в
плана, одобрен със заповедна от 1999 г. (скицата е издадена да послужи пред
нотариус). Съобразно заключението на вещите лица ( стр. 235 от делото) едва на 21.01.2003 г.
общинската администрация успява да издаде по искане на ответника виза за
проектиране, която вече е съобразена с действащия към този момент план – този,
одобрен със заповедна от 1999 г.
При така установеното съдът намира, че в
периода от сключването на договора за учредяване на право на строеж до
21.01.2003 г. предвиденият в чл. 67 ЗС давностен срок не е текъл, тъй като въпреки
активните действия на ответника, той не е могъл да стартира процеса по
снабдяване със строителни книжа поради допуснатите грешки в регулацията и
застрояването на имота от страна на общинската администрация. В тази връзка
съдът взе предвид и становището на вещите лица, изготвили тройната и
допълнителната тройна съдебно-технически експертизи, според което промяната в
регулацията е довело до технически трудности за осъществяване на правото на
строеж. За периода след издаването на посочената виза за проектиране обаче
съдът намира, че не е налице обективна пречка за извършване на строителството,
в частност за снабдяване на ответника със строителни книжа, която да е свързана
с промени в регулацията на имота. Следващата промяна на плана за регулация и
застрояване на имота е чак през 2012 г., предвид което тя не е затруднила
предприемането на действия за снабдяване на ответника със строителни книжа и
започването на строежа за периода от 21.01.2003 г. до 21.01.2008 г. Въпреки
това обаче и след 21.01.2003 г. ответникът не е предприел никакви действия по
снабдяване със строителни книжа и започване на строителството. В тази връзка
ответникът е навел, че не е могъл да инициира строителството, тъй като през
средата на имота преминава централен канализационен колектор, който пречи на
проектирането и изграждането на сградата.
От приетите по делото заключения на СТЕ
се установява, че действително още към датата на сключването на договора за
учредяване на право на строеж в полза на ответника през средата на процесния
имот преминава централен канализационен колектор, който се определя като пречка
за изграждането на сградата. Този колектор не е преместен или премахнат и дори
е предвиден като действащ и неподлежащ на премахване в чертеж „ Ситуация“, част
„Канализация“ на инвестиционния проект за обект“ „ Кръстовище по бул. Пейо
Яворов и Стоян Михайловски, на фаза: „Технически проект“, подобект „ ул. Атанас
Дуков до бул. Черни връх, първи етап НК 19 до п.т. 163, одобрен от Главния
архитект на Столична община на 14.08.2014 г. Разрешението за строеж на
благоустройствени обекти № Б-88 от 15.08.2014 г. е издадено съобразно този
проект.
Процесният главен канален колектор отпада
едва в одобрения на 19.12.2016 г. проект екзекутив и съответно с влизането в
сила на разрешението за ползване № СТ-05-165 от 13.02.2017 г. за кръстовище по
бул. Пейо Яворов и бул. Стоян Михайловски( уличната мрежа пред имота) настъпва
обективната техническа възможност да се проектира и изгради сградата, за която
е учредено правото на строеж, без да се налага изместване на съществуващия
колектор, тъй като същият вече може да бъде премахнат. ( арг. от заключението
на тройна и допълнителна тройна СТЕ).
С оглед горното се установява, че в
процесния имот се е намирало съоръжение, което съставлява пречка да се извърши
строителството на сградата, за която е учредено правото на строеж. Съответно основен
въпрос във връзка с основателността на предявения иск при така направените
възражения и констатации се явява този дали установената пречка за
строителството е могло да бъде преодоляна чрез активните действия на строителя
или е съществувала независимо от тях. В тази връзка по делото не са представени
доказателства, от които може да се заключи, че ответникът е проявил дължимото
съобразно чл. 9 от договора за учредяване на право на строеж активно поведение
за отстраняване на съществуваща, но преодолима пречка за извършване на
строителството. По делото няма данни, ответникът да предприел действия по
снабдяване със строителни книжа. Няма доказателства, от които да е видно, че
той е извършил проектиране на сградата, че е предприел действия по съгласуване
на визата за проектиране със СОФИЙСКА ВОДА АД, че е поискал от това дружество
изместване на съществуващия канален колектор с цел да се реализира
строителството и съответно, че то е отказало да одобри такова изместване ( вкл.
за сметка на строителя). Като цяло от събраните доказателства се установя, че в
периода до 21.01.2008г., както и след това, ответникът неоправдано е
бездействал, като освен че е поискал виза за проектиране, не е предприел
никакви действия, в това число не е поискал и съдействие от собственика на
земята, нито за сдобиване със строителни книжа, нито за преодоляване на
съществуващата пречка за реализиране на строителството.
При съобразяване на приетото с
Тълкувателно решение № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС
ответникът е следвало да прояви активно поведение по реализиране на
правото на строеж като, ако бе осъществил такова, обективна пречка за
строителството би била налице, ако например СОФИЙСКА ВОДА АД откаже да даде
изходни данни за проектиране или откаже искането да се измести съществуващия в
имота централен колектор или ако се съгласи с изместването му ( вкл. за сметка
на строителя) за времето, през което отнеме реалното му премахване от имота.
Всички тези обстоятелства обаче можеше да са налице, ако ответникът бе
предприел изобщо някакви действия по реализиране на правото на строеж. В
настоящия случай обаче той не е инициирал изобщо процеса по снабдяване с
необходимата строителна документация и премахване на преодолимата пречка за
строителството, с което да заяви активно поведение и намерение да упражни
учреденото му право на строеж, като в периода от 21.01.2003 г. до 21.01.2008
г.(а и след това) неоправдано е бездействал.
Предвид изложеното и като съобрази
приетото с Тълкувателно решение № 1/2011
г. на ОСГК на ВКС, както и с определение № 351 от 06.10.2016 г. по гр.д. №
2670/2016 г., Г. К., ІІ Г. О. на ВКС съдът намира, че, считано от 21.01.2003 г. до
21.01.2008 г, ответникът неоправдано е бездействал и не е предприел
действия по реализиране на учреденото му право на строеж, предвид което считано
от 21.01.2008 г. процесното ограничено право се е погасило в полза на
собственика на земята.
За пълнота съдът намира, че следва да
посочи и че от събраните в хода на делото доказателства са налице данни за
погасяване на процесното право на строеж, учредено в полза на ответника на
друго основание. От установените по делото факти е видно, че ответникът е
прехвърлил учреденото му право на строеж в полза на дружеството „Л.Б.“ ЕООД,
което от своя страна е заявило по надлежния законен ред отказ от правото. При отказ от ограничено вещно право същото се
погасява в полза на собственика на земята, включително и в случаите, в които
правото е било прехвърлено на последващ приобретател и той се е отказал от
него, а не се връща при предходния носител на вещното право (прехвърлителя),
както неправилно са приели страните по спора. Подобно възражение срещу
съществуването на правото на строеж в патримониума на ответника обаче не е
заявено от ищеца, но въпреки това съдът го отбелязва за полнота ( съобр. определение № 350 от 04.06.2014 г. по ч.т.д.
№ 1697/2014 г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС).
При така изложеното съдът намира, че
предявеният иск с правно основание чл. 124 ГПК вр. чл. 67 ЗС е основателен и
следва да бъде уважен.
По разноските:
С оглед изхода на правния спор ищецът
има право да му бъдат присъдени направените в хода на делото разноски, както
следва: 1218 лв. деловодни разноски и 200 лв. юрисконсултско възнаграждение на
основание чл. 78, ал.1 вр. ал. 8 ГПК вр. чл. 25 от Наредбата за заплащане на
правната помощ.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО,
на основание чл. 124 ГПК вр. чл. 67 ЗС, по предявения от „С.И.“ ЕАД, ЕИК*********,
със седалище и адрес на управление:***, представлявано от А.Х.Т.- Изпълнителен
директор иск срещу „В.“ ЕООД, ЕИК*********,
чрез адвокат С.И.Л., Софийска адвокатска колегия, кантора - гр.София-1301,
ул."*******офис № 404, че учреденото с Договор № РД 56-2102/16.10.1998 г.,
вписан с вх. №20519/09.11.1998 г., том 15, №53, имотна партида №925521 на
Служба по вписвания при СРС от „С.И.“ ЕАД, ЕИК********* в полза на „В.“ ЕООД, ***
с ЕИК*********право на строеж върху урегулиран поземлен имот /УПИ/ III-126,общ., отреден „за КОО“, с площ
от 748 кв.м, кв.23 по действащия план на м.НПЗ „Хладилника Витоша”, бивш УПИ IX
- „за СГО и мебелна къща“, с площ от 918 кв.м, кв.1а, м.“НПЗ Хладилника-
Витоша“ е погасено по давност в полза на собственика на земята -„С.И.“ ЕАД, ЕИК*********.
ОСЪЖДА,
на основание чл. 78, ал.1 ГПК, „В.“ ЕООД, ЕИК*********да заплати на „С.И.“ ЕАД,
ЕИК********* сумите от 1218 лв. деловодни разноски и 200 лв. юрисконсултско възнаграждение
на основание чл. 78, ал.1 вр. ал. 8 ГПК вр. чл. 25 от Наредбата за заплащане на
правната помощ.
РЕШЕНИЕТО
подлежи
на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: