№ 63
гр. Пазарджик, 09.02.2022 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на девети февруари през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Минка П. Трънджиева
Членове:Венцислав Ст. Маратилов
Мариана Ил. Димитрова
при участието на секретаря Лилия Г. Кирякова
Сложи за разглеждане докладваното от Венцислав Ст. Маратилов Въззивно
гражданско дело № 20225200500021 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 10:45 часа се явиха:
Жалбоподателят Г. К. П. не се явява, редовно призован. Вместо него се
явява адвокат В.С. Ц., надлежно упълномощена от първата инстанция да го
представлява и с приложено пълномощно за процесуално представителство и
за въззивната инстанция.
За ответника „К И Г-АВАНГАРД“ ООД се явява адвокат И.Н. Ц.,
надлежно упълномощен от първата инстанция и с приложено е пълномощно
за въззивната инстанция към отговора на въззивната жалба.
Адв. Ц.– Да се даде ход на делото.
Адв. Ц. – Да се даде ход на делото.
Съдът, при условията на чл.142 ал.1 от ГПК,
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО:
На основание чл.268 ал.1 от ГПК, ДОКЛАДВА СЕ ДЕЛОТО:
С решение на Велинградски районен съд №260197 от 28.10.2021г.
постановено по гр.д.№938/2020г. по описа на същия съд, е отхвърлен
предявения от Г.К. П., ЕГН **********, с адрес: гр.***, съдебен адрес:
гр.***, против „К и Г АВАНГАРД” ООД, с ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление: гр.***, представлявано от управителя К.З.Б., конститутивен иск с
1
правно основание чл.19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на
предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот:
изградената в северната част на поземлен имот с кадастрален номер 005044
(парцел четиридесет и четири от масив пети) по картата на Велинградското
землище с площ от 4,266 дка с начин на трайно ползване - автомобилен парк,
при съседи на имота: имоти 168001, 005020, 006073, 006147, 006144 и 005023,
СЕВЕРНА КЛЕТКА с площ от 117.60 кв.м. от промишлената сграда,
съставляваща АВТОРЕМОНТНА РАБОТИЛНИЦА , ведно с прилежащия й
терен с площ около 1,300 дка, който имот, застроен и незастроен, страните са
се задължили да обособят като отделен имот в северната част на
гореописания имот с излаз към съществуващия път 28.40 м., който излаз към
пътя съставлява източната граница на новообразувания имот, със северна
граница на имота-северната граница на гореописания имот кад.номер 005044
с дължина 39.48 метра, западна граница- с дължина 24.50 метра и южна
граница с дължина 53.80 метра, образувана от южната граница на халето
(авторемонтната работилница) с дължина 12м. и продължението й в посока
запад с дължина 41.80 кв.м. Със същото решение е осъден Г. К. П., ЕГН
**********, с адрес: гр.***, съдебен адрес: гр.***, да заплати на основание
чл.78, ал. 3 ГПК на „К и Г АВАНГАРД” ООД с ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление: гр.Велинград, ул. ”Даме Груев” №13
представлявано от управителя Красимир Байлов, сумата от 800 лв.,
представляващи разноски по делото.
Решението се обжалва с въззивна жалба с вх.№264088 от 17.11.2021г.
подадена от ищеца в производството пред първата инстанция Г.П. чрез
пълномощника си адв.В.Ц., в срока по чл.259 ал.1 от ГПК, с доводи за
порочност като неправилно, необосновано и постановено в нарушение на
материалния закон. Твърди се, че съдът неправилно е преценил
доказателствата, неправилно определил момента на изискуемостта на правото
на иск за сключване на окончателен договор достигайки до неправилния
извод за погасяване на иска по давност. Счита че неправилно съдът е приел,
че вещните тежести, с които е бил обременен имота са вдигнати със
заличаване на ипотеката, учредена в полза на кредитора „Банка ДСК“ ЕАД
на 27.11. 2012г. и че считано от 27.02.2013г. задължението за сключване на
окончателен договор е станало изискуемо. Поддържа се, че макар ипотеката
да е учредена в полза на банката на посочената дата, към същата /27.11.2012г./
2
не е изпълнено договореното условие в пункт II, имотът, да е освободен от
всички вещни тежести. Твърди се, че според справка от имотния регистър
5дни преди заличаването на ипотеката в полза на Банка ДСК ЕАД, е вписана
нова договорна ипотека в полза на друга банка“Райфайзенбанк България“ АД
и към датата на заличаване на ипотеката в полза на Банка ДСК ЕАД имотът
има вече ипотека в полза на „Райфайзенбанк България“ АД от което
жалбоподателят навежда извода, че задължението за сключване на
окончателен договор не е станало изискуемо 3месеца след заличаването на
ипотеката в полза на Банка ДСК ЕАД. Като погрешен се определя извода на
съда, че заличаването на ипотеката в полза на Банка ДСК ЕАД и вписването
на новата ипотека в полза на „Райфайзенбанк България“ ЕАД, е станало на
една и съща дата, по която ипотекарен длъжник е ответното дружество, а
ипотекираният имот е същия който е бил ипотекиран и за Банка ДСК ЕАД.
Допълва, че страните по предварителния договор са обусловили действието
на сключения между тях договор от изпълнението на следното условие-
дружеството-продавач да изплати дължимите на Банка ДСК АД суми, като
само в този случай предварителния договор поражда действие., като в
противен случай договорът се разваля по право, без купувачът да може да
претендира възстановяване на платената от него продажна цена по сделката
нито цялата нито част от продажната цена. Акцентира, че това е условието за
да породи действие самият договор, като страните не са обвързани от
изискуемостта на задължението на продавача за прехвърляне собствеността
върху имота на купувача от момента на погасяване на кредита в полза на
Банка ДСК, а от момента на освобождаване на имота от всички вещни
тежести. Коментиран е момента на погасяване на банков инвестиционен
кредит за изграждане на обекта автосервиз и магазин за авточасти на
26.11.2012г., като се навежда извода, че ответното дружество е изпълнило
условието, предвидено в пункт 3 от предварителния договор и същият е
породил своето действие. И че това е условието за да се породи действието
на предварителния договор, като договорната ипотека в полза на Банка ДСК
ЕАД е заличена на 27.11.2012г.. но че към тази дата имотът не е бил чист от
вещни тежести., защото междувременно е вписана нова ипотека в полза на
„Райфайзенбанк България“ АД на 22.11.2012г. или 5 дни преди заличаването
на предишната. Коментира се уговорката в т.2 от предварителния договор,
съгласно който страните са определили срок в който следва да се сключи
3
окончателния договор за покупко-продажба-тримесечен след
освобождаването на имота от наложените му вещни тежести по повод на
изтеглени банкови заеми, по които имотът се явява обезпечение и които
банкови заеми се изплащат от страна на дружеството-продавач, като в
договора била използвана думата „заеми“ в множествено число, тоест имало
се е в предвид не само договора за заем от Банка ДСК ЕАД. За това, че
страните са обвързали срока за сключване на окончателен договор с
освобождаването на имота от наложени вещни тежести по повод изтеглени
банкови заеми, обезпечени с продавания имот, жалбоподателят посочва, че
срокът за сключване на договора не е обвързан конкретно само с погасяване
на кредита в Банка ДСК ЕАД, а с погасяване на всички банкови заеми,
обезпечени с ипотека върху този имот, респективно заличаване на всички
вещни тежести .Или според жалбоподателя продавачът по предварителния
договор следва да прехвърли на купувача имота, чист от вещни тежести.
Повтарят се данните от представена по делото справка от имотния регистър
за вписани и заличени обстоятелства върху процесния имот, според които
първото вписване е за учредяване на договорна ипотека в полза на Банка
ДСК ЕАД на 25.09.2007г. и второ учредяване на договорна ипотека в полза
на „Райфайзенбанк България“ ЕАД, от 22.11.2012г., като на 27.11. 2012г. е
заличена първата ипотека, а втората е заличена на 01.08.2019г., с което се
навежда извода, че имотът е чист от вещни тежести след 01.08.2019г.
Коментирана е и връзката между двата кредита и двете ипотеки върху
продавания имот като се поддържа, че с отпуснатия от втория кредитор
„Райфайзенбанк България“ ЕАД кредит е рефинансиран изцяло банковия
кредит в Банка ДСК ЕАД, и че по този начин е сменен само кредитора, но че
имотът остава обременен с вещни тежести, и че в случая нищо не се е
променило в отношенията между продавач и купувач по предварителния
договор. и че в същност срокът за сключване на окончателния договор е
започнал да тече именно след заличаване на ипотеката в полза на
„Райфайзенбанк България“ ЕАД от 01.08.2019г. и че срокът за доброволно
изпълнение на задължението на ответното дружество за прехвърляне на
правото на собственост върху процесния имот е изтекъл на 01.11.2019г. и че
по този предварителен договор купувачът е изпълнил своето задължение за
плащане на продажната цена и че това е записано в самия предварителен
договор нотариално заверен. Моли да се отмени решението и се уважи
4
предявения иск.
В срок е постъпи писмен отговор на въззивната жалба от насрещната по
спора страна“ К и Г Авангард“ООД чрез пълномощника адв.Ц., в който се
поддържа, че обжалваното решение е правилно и не са налице посочените в
жалбата основания за отмяната му. Твърди се, че съдът обосновано и
логично е обяснил защо смята, че волята на страните при сключването на
договора е била той да породи действие след погасяване на кредита към
„Банка ДСК“ АД, доколкото този кредит е съществувал към момента на
подписването на предварителния договор, като страните са действали със
знанието за този кредит и с оглед на него са се договаряли за условията; че
спазвайки правилата на формалната логика, съдът изложил доводи за смисъла
на използваните думи в уговорките между страните, достигайки до правилния
извод, че те са били свързани и се отнасят само и единствено до
съществуващи към момента на сключване на предварителния договор кредит
към „Банка ДСК“ АД, а не и към всички възможни последващи кредити.
Ответникът счита, че тези мотиви са или достатъчни за съда да отхвърли иска
без да обсъжда останалите възражения на дружеството продавач за
нищожност на предварителния договор, поради липса на съществен елемент
на договора за покупко-продажба-цената , която не била посочена в договора-
каква е ,платена ли е или трябва да се плати и че договор за прехвърляне на
право на собственост без конкретизиране на цената не е договор за продажба.
Оспорва се довода на насрещната страна, че съгласие за размера на
престацията е постигнато без този размер да фигурира във формалния
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, за който
законът изисква форма. Посочва се , че формулировката, че „продажната цена
е калкулирана в предишни договорни отношения между страните“ не
представлява уговаряне на цена, като се поставя въпроса, че при такава
уговорка дали това изобщо е договор за покупко-продажба или е с друго
съдържание-бартер или прехвърляне на собственост срещу дълг или пък
нещо друго. Моли да се потвърди решението на РС-Велинград и да се
присъдят разноските за въззивната инстанция.
Страните не сочат нови доказателства по реда на чл.266 от ГПК пред
въззивната инстанция.
Адв. Ц. – Поддържам въззивната жалба. Нямам доказателствени
5
искания. Представям списък на разноски.
Адв. Ц. – Оспорвам въззивната жалба. Поддържам отговора. Нямам
доказателствени искания. Представям списък на разноски.
Съдът счете делото за изяснено, затова
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ:
Адв. Ц. : - Ув. окр. съдии, моля да постановите съдебно решение, с
което да отмените първоинстанционното решение на основания, подробно
изложени във въззивната жалба, а именно основния спорен момент е, че
първоинстанционния съд е допуснал смесване на условието, с което страните
са обособили да породи действие предварителния договор, а именно
погасяването на банковия кредит в Банка ДСК, докато изискуемостта на
задължението са прехвърляне собствеността на недвижимия имот в
предварителен договор е обвързано с освобождането на имота от каквито и да
е било вещни тежести във връзка с ползвани банкови кредити. Неслучайно е
използвано кредити в множествено число. Не се визира само кредита в Банка
ДСК, както се е случило, че той е рефинансиран с друг кредит, а той реално
не е погасен. Считаме, че към момента, тъй като когато е погасена ипотека в
Банка ДСК вече имаме наложна вещна тежест в полза на друга банка, така че
не е изпълнено условието имотът да е чист от вещни тежести. На основания,
подробно изложени във въззивната жалба моля да отмените решението на
първоинстанционния съд. Да ни присъдите сторените разноски и в двете
инстанции.
Адв. Ц. : - Ув. окр. съдии, моля да оставите без уважение въззивната
жалба и потвърдите решението на първоинстанционния съд, като правилно и
законосъобразно. Действително мотивите на РС-Велинград са се ограничили
в това да обсъди дали е погасена по давност претенцията. Той е приел, че е
погасена. Съдът имаше друго основание да отхвърли иска и според мен то е
още по-силното, тъй като договорът е нищожен поради липсата на един
съществен елемент. Не може да има договор за покупко-продажба без цена. В
случая нямаме цена фиксирана в този договор, което го прави нищожен.
Моля, като се съобразите с аргументите в отговора на жалбата да потвърдите
решението и да ни присъдите разноски съгласно списъка, който съм
представил.
6
Съдът счете делото за разяснено, затова
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИКЛЮЧВА устните състезания.
СЪОБЩАВА на страните, че ще обяви решението си в срок до
09.03.2022 год.
Протоколът се изготви в съдебно заседание, което приключи в 10:53
часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
7