№ 1222
гр. София, 27.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 12-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на девети октомври през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Светлин Михайлов
Членове:Здравка Иванова
Цветомира П. Кордоловска Дачева
при участието на секретаря Мария Г. Паскова
като разгледа докладваното от Светлин Михайлов Въззивно гражданско дело
№ 20241000503240 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 от ГПК.
Образувано е по повод постъпил въззивна жалба от У. У. К. и Д. Т. К., с която
обжалват решение № 900 405 от 24.09.2024 г., постановено по гр. д. № 40/13 г. по описа на
Благоевградски окръжен съд, Гражданско отделение, 5 състав, с което съдът е обезсилил
решение № 2 146/22.05.2014 г., постановено по гр. д. № 40/13 г. по описа на Окръжен съд -
Благоевград, с което е обявен за окончателен предварителният договор за покупко- продажба
на недвижим имот от 12.07.2005 г., сключен между Международен туристически център
„Свети Иван“ ООД в качеството на продавач и У. У. К. и Д. Т. К., в качеството на купувач за
прехвърляне правото на собственост върху имот представляваш сграда с кадастрален №
02676.176.1367.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Банско, с
административен адрес гр. Банско, м. „Грамадето“ със застроена площ от 68 кв. м., състоящ
се от два етажа с предназначение - жилищна сграда - еднофамилна, разположена в поземлен
имот с идентификатор 02676.176.1367, при съседи на имота: 02676.179.1520, 02676.179.1522,
02676.176.78, 02676.176.90, 02676.176.77, 02676.176.76, 02676.176.72, 02676.176.74,
02676.176.112, 02676.89.1520, с площ на поземления имот: 33 627 кв. м. за сумата 169 780
евро, равняващи се на 332 430 лв., при условие, че ищците изпълнят своето насрещно
задължение към ответника за заплащане на последната вноска от 10 % върху цената в размер
на 16 978 евро, на основание чл. 362, ал.2 от ГПК и е осъдил У. У. К. и Д. Т. К. да заплатят на
Международен туристически център “Свети Иван“ ООД разноски за настоящото
производство в размер на 3 000 лв.
1
В жалбата се твърди, че атакуваното решението е неправилно и
незаконосъобразно. Твърди, че липсват мотиви на съда, касателно възраженията по
отношение неоснователността на претенцията на „Международен туристически център
„Свети Иван“ ЕООД за обезсилване на постановеното решение. В тази връзка твърди, че
единственият мотив на съда е неизпълнението на задължението за плащане на остатъка от
продажната цена, което задължение било станало изискуемо още през 2014 г. Моли
настоящият съд да обърне внимание, че съдът напълно е игнорирал нашето изрично
възражение, че претенцията на насрещната страна е погасена по давност, поради което
същата е очевидно неоснователна. Твърдят, че дори да се приемат изцяло показанията на
заинтересования св. К., който е управител и едноличен собственик на дружеството, че през
2020 г. е била изпратена покана до тях, то няма доказателство тази покана да е била получена
от тях и освен това от влизане в сила на решението през 02.07.2014 г. до 2020г. са изминали
повече от пет години. Твърди, че в този смисъл е и съдебната практика, поради което смятат,
че след като изтекат пет години от датата на изискуемост на вземането на продавача за
доплащане на остатъка от продажната цена същото се погасява по давност и искане за
обезсилване на решението на основание чл. 362, ал. 2 от ГПК се явява неоснователно. Молят
съда да постанови решение, с което да отмени изцяло атакуваното решение, като претендира
и разноски за двете инстанции.
Ответникът по въззивната жалба „Международен туристически център „Свети
Иван“ ЕООД оспорва същата. Твърди, че атакуваното решение правилно и законосъобразно.
Твърди, че при постановяването му съдът е обсъдил всички релевантни за спора
доказателства. Твърди, че Н. К., в качеството си на управител е изпратила покана до ищците,
с екземпляр на български и на английски език на 27.01.2020 г., подучена от тях на 01.02.2020
г., с която последните са поканени да заплатят сумите, представляващи заплащане на
последната вноска от 10% върху цената и описана в решението, влязло в законна сила на
02.07.2014 г., ведно със сумата от 4 080 евро, е ДДС, представляваща дължаща се годишни
такса, в размер на 5 евро. без ДДС. за квадратен метър разгърната площ на сградата, за
периода от 2014 г. (влизане в сила на съдебното решение до края на календарната 2019 г.). С
оглед на това смята възражението, направено с отговора, че претенцията е погасена по
давност, предвид спиране п прекъсване на давността, по смисъла на закона. Моли съда да
постанови решение, с което да потвърди атакуваното, като правилно и законосъобразно.
Съдът след като се съобрази с доводите на страните и обсъди събраните по
делото писмени доказателства, съобразно разпоредбата на чл.235 от ГПК, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
От фактическа страна:
Не се спори, а се установява и от доказателствата по делото, че с атакуваното
решение № 900 405 от 24.09.2024 г., постановено по гр. д. № 40/13 г. по описа на
Благоевградски окръжен съд, Гражданско отделение, 5 състав, с което съдът е обезсилил
решение № 2 146/22.05.2014 г., постановено по гр. д. № 40/13 г. по описа на Окръжен съд -
Благоевград, с което е обявен за окончателен предварителният договор за покупко- продажба
на недвижим имот от 12.07.2005 г., сключен между Международен туристически център
„Свети Иван“ ООД в качеството на продавач и У. У. К. и Д. Т. К., в качеството на купувач за
прехвърляне правото на собственост върху имот представляваш сграда с кадастрален №
2
02676.176.1367.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Банско, с
административен адрес гр. Банско, м. „Грамадето“ със застроена площ от 68 кв. м., състоящ
се от два етажа с предназначение - жилищна сграда - еднофамилна, разположена в поземлен
имот с идентификатор 02676.176.1367, при съседи на имота: 02676.179.1520, 02676.179.1522,
02676.176.78, 02676.176.90, 02676.176.77, 02676.176.76, 02676.176.72, 02676.176.74,
02676.176.112, 02676.89.1520, с площ на поземления имот: 33 627 кв. м. за сумата 169 780
евро, равняващи се на 332 430 лв., при условие, че ищците изпълнят своето насрещно
задължение към ответника за заплащане на последната вноска от 10 % върху цената в размер
на 16 978 евро, на основание чл. 362, ал.2 от ГПК и е осъдил У. У. К. и Д. Т. К. да заплатят на
Международен туристически център “Свети Иван“ ООД разноски за настоящото
производство в размер на 3 000 лв.
Не се спори, а се установява и от доказателствата по делото, че с., сключен между
„Международен туристически център „Свети Иван“ ЕООД в качеството на продавач и У. У.
К. и Д. Т. К., в качеството на купувач за прехвърляне правото на собственост върху имот
представляваш сграда с кадастрален № 02676.176.1367.4 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Банско, с административен адрес: гр. Банско, м. „Грамадето“,
със застроена площ от 68 кв. м., състоящ се от два етажа с предназначение- жилищна сграда
еднофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор 02676.176.1367, при съседи на
имота: 02676.179.1520, 02676.179.1522, 02676.176.78, 02676.176.90, 02676.176.77,
02676.176.76, 02676.176.72, 02676.176.74, 02676.176.112, 02676.89.1520, с площ на
поземления имот: 33 627 кв. м. за сумата 169 780 евро, равняващи се на 332 430 лв., при
условие, че ищците изпълнят своето насрещно задължение към ответника за заплащане на
последната вноска от 10 % върху цената в размер на 16 978 евро.
В показанията си разпитаният по делото свидетел К. твърди, че през 2020 г. е
изпратена покана до У. и Д. К., която същите са поканени да изпълнят задължението си. Тези
твърдения на свидетеля се потвърждават и представената по делото покана, получена по
пощата на 01.02.2020 г., с която купувачите са поканени да уредят отношенията си с
продавача.
По делото липсват доказателства, а не се и твърди от купувачите, че същите са
изпълнили задължението да заплатят последната вноска по обявения за окончателен
предварителен договор за покупко-продажба.
От права страна:
При така установената фактическа обстановка, съдът направи следните правни
изводи:
Видно от обстоятелствената част и петитума на молбата, ответникът в
производството е поискал съда да обезсили решение № 2 146/22.05.2014 г., постановено по
гр. д. № 40/13 г. по описа на Окръжен съд - Благоевград, е обявен за окончателен
предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.07.2005 г., поради
неизпълнение на задължението да заплати последната вноска в размер на 10% от
3
договорената цена.
По допустимостта и основателността на подадената въззивна жалба:
По отношение на допустимостта на подадената въззивна жалба съдът намира,
че същата е процесуално допустима, като подадена в срок и от оправомощено лице.
Атакуваното решение е валидно и допустимо.
Съгласно нормата на чл. 269 ГПК въззивната инстанция дължи проверка за
валидността на решението в неговата цялост, за допустимостта му в обжалваната част, а за
правилността му единствено въз основа на въведените в жалбата основания и при
съобразяване правилното приложение на императивните материално-правни норми. С оглед
на изложеното настоящият състав следва да се произнесе само по наведените доводи за
незаконосъобразност. Наведените доводи за незаконосъобразност на атакуваното решение са
свързани с твърдението, че решението е незаконосъобразно и неправилно, тъй като съдът не
е обсъдил всички събрани по делото доказателства, както и че не се е произнесъл по
релевираното възражение за погасяване по давност на претенцията за заплащане на остатъка
от договорената цена. Така релевираните доводи, съдът в настоящия си състав намира за
неоснователни по следните съображения:
Производството за сключване на окончателен договор е едно от особените
искови производства по Глава трета на ГПК, което има за предмет произтичащото от
предварителния договор право да се иска сключване на окончателен договор. По своя
произход това право е потестативно (в този смисъл и ТР № 84/06.09.1968 г. на ОСГК на ВС)
и има за цел постигане на правните последици на несключения договор чрез съдебно
решение, което го замества. Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с който се предявява потестативното
право, което може да се упражни само чрез съд е конститутивен и решението, с което
същият се уважава не е изпълнително основание за принудително осъществяване
сключването на окончателен договор. Известно е, че по правило при предварителния
договор и двете страни могат да предизвикат правната промяна по взаимно съгласие, но при
хипотези, при които в противоречие с действителното правно положение, едната страна не
дава съгласието си за дължимата правна промяна, възниква необходимост от предявяване на
конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
От същността на производството по чл. 362 - 364 ГПК при иск по чл. 19, ал. 3
ЗЗД следват и неговите особености. В рамките на това особено съдебно производство, съдът
осъществява до голяма степен същите действия, които извършва нотариуса, проверявайки
дали е изпълнено задължението за прехвърляне правото на собственост върху имот; дали са
налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително
дали отчуждителят е собственик на имота, както и факта на плащане на уговорената
продажна цена (която съставлява елемент от договора). Ако решаващият съд приеме, че
купувачът не е изпълнил свое основно задължение при сключване на окончателния договор -
да изплати покупната цена или остатъка от нея, той постановява в решението по реда на чл.
362, ал. 1 ГПК, че замества окончателния договор при условие, че ищецът изпълни
задължението си (същото може да бъде парично задължение или непарично). Влязлото в
4
сила решение, с което се уважава иска по чл. 19, ал. 3 ГПК, вр. чл. 362, ал. 1 ГПК, има
конститутивно действие и поражда последиците, целени с предварителния договор, като
има вкл. транслативния ефект - прехвърляне на собствеността на недвижимия имот.
Безспорно доктрината приема, че потестативните права не се погасяват по
давност, тъй като чл. 110 от ЗЗД постановява, че с изтичане на петгодишна давност се
погасяват всички вземания, за които законът не предвижда друг срок, а потестативното
право не е вземане.
Съдебната практика, обективирана в определение № 492 от 8.06.2017 г. на ВКС
по гр. д. № 262/17 г., III г. о. приема, че решението на съда по чл. 362, ал. 2 (чл. 297, ал. 2
ГПК отм.) следва да се приравни по последици на договора поради неизпълнение и да
намерят приложение правилата на чл. 87 ЗЗД и чл. 88 ЗЗД. Този извод е направен при
съобразяване със задължителната за настоящата инстанция съдебна практика установена в
решения по гр. дело № 1 317/10 г., по описа на първо г. о., ВКС; гр. дело № 3 526/08 г., по
описа на четвърто г. о., ВКС; т. д. № 141/09 г., по описа на второ т. о., ВКС. Изводите в
цитираната съдебна практика се основават на безспорното, че решението на съда по чл. 19,
ал. 3 ЗЗД замества липсващото съгласие за сключване на окончателния договор, предхождан
от предварителен договор и последиците на решението не могат да бъдат различни от тези
на доброволно сключен договор пред нотариус. Когато предварителният договор е обявен за
окончателен с решение на съда, основанието за придобиване на собствеността остава
договорно и за правните последици за приложими разпоредбите на ЗЗД. При обявяване на
предварителния договор за окончателен с решение на съда, купувачът става собственик от
момента на влизане на решението в сила, независимо дали към този момент е изпълнено
задължението му да плати уговорената цена. Ако цената или остатъкът на цената се дължи
след сключване на окончателния договора, плащането следва да се извърши в двуседмичен
срок от влизане на решението в сила. При неизпълнение на задължението на купувача,
решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не се обезсилва по право, а по искане на кредитора с
постановяване на решение от съда по чл. 297, ал. 2 ГПК (отм.);, което се приравнява по
последици на разваляне на договора поради неизпълнение по правилата на чл. 87 ЗЗД и чл.
88 ЗЗД, затова и срокът да се иска обезсилване на решението е от изтичането на срока за
плащане и това право не може да съществува повече от пет години. Плащането след срока
не задължава продавача да приеме цената, тъй като в негова полза вече е възникнало
правото да иска обезсилване на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като се позове на
неизпълнение, но това право може да се упражни до изтичане на петгодишния давностен
срок.
В случая обаче съобразно цитираната практика на ВКС при неизпълнение на
задължението на купувача, решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не се обезсилва по право, а по
искане на кредитора с постановяване на решение от съда по чл. 362, ал. 2, което се
приравнява по последици на разваляне на договора поради неизпълнение по правилата на
чл. 87 ЗЗД и чл. 88 ЗЗД, а в чл. 87, ал. 5 ЗЗД изрично е предвидено, че правото да се разваля
договорът се погасява с петгодишна давност, в тези случай релевантен за определянето на
5
срока на давността е специалния текст на ЗЗД. Общият текст на ЗЗД за погасяване по
давност на вземанията се прилага само по отношение на срока за погасяване на вземания. В
конкретния случай молбата за обезсилване на постановеното решение е подадена на 19.08.15
г. (стр. 335 от първонстанционното дело), а срокът за изпълнение на задължението за
заплащане на последната вноска е изтекъл на 16.07.2014 г. С оглед на така установените
факти съдът в настоящия състав намира, че правото да се иска обезсилване на постановеното
решение на основание чл. 362 от ГПК (аналогично на правото да се развали един договор)
не е погасено по давност. В останалата част следва да се споделят мотивите на
първоинстанционния съд на основание чл. 272 от ГПК.
По изложените съображения настоящият състав намира, че атакуваното
решение е правилно и законосъобразно и като такова следва да се потвърди.
По отношение на направените изявления за присъждане на разноски съдът
намира, че такива се дължат на ответника по въззивната жалба. Въззивниците следва да
бъдат осъден да заплатят на ответника сумата от 2 500 лв., представляваща разноски за един
адвокат пред въззивната инстанция.
Водим от гореизложеното Софийски апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 900 405 от 24.09.2024 г., постановено по гр. д. № 40/13 г. по
описа на Благоевградски окръжен съд, Гражданско отделение, 5 състав, с което съдът е
обезсилил решение №2 146/22.05.2014 г., постановено по гр. д. № 40/13 г. по описа на
Окръжен съд - Благоевград, като правилно и законосъобразно.
ОСЪЖДА У. У. К., поданик на Обединено Кралство Великобритания и
Северна Ирландия, роден на ********г. в гр. ***, Обединено Кралство Великобритания и
Северна Ирландия, с постоянен адрес: Обединено Кралство Великобритания и Северна
Ирландия, 84 „***“, ***, Уест Мидландс, п. к. В75 6DH, притежаващ паспорт М *********,
издаден на 08.03.2006 г. от Паспортна Агенция на Обединеното Кралство, валиден до
08.11.2016 г. и Д. Т. К., поданик на Обединено Кралство Великобритания и Северна
Ирландия, родена на ******** г. в гр. ***, Обединено Кралство Великобритания и Северна
Ирландия, с постоянен адрес: Обединено Кралство Великобритания и Северна Ирландия, 84
„***“, ***, Уест Мидландс, п.к. В75 6DH, притежаваща паспорт № *********, издаден на
03.02.2006 г, от Паспортна Агенция на Обединеното Кралство, валиден до 03.11.2016 г. да
заплати на Международен туристически център "Свети Иван"ООД, ЕИК 13091913,
седалище и адрес на управление в гр. Банско, ул. „България“ № l сумата от 2 500 (две
хиляди и петстонтин) лв., на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от
съобщението за изготвянето му до страните пред Върховния касационен съд, при условията
на чл.280 от ГПК.
6
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7