Р
Е Ш Е
Н И Е №
гр. С.
05.01.2016 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Софийски градски съд, първо
гражданско отделение, І-6 състав
в публичното заседание на двадесети
октомври
две хиляди и петнадесета година
в състав:
Председател : ПЕТЯ АЛЕКСИЕВА
при секретаря А.С. и в присъствието на
прокурора
като разгледа докладваното от съдия Алексиева гр. дело № 692 по описа
за 2014 г. и за да се произнесе , взе предвид
следното:
Производството е образувано по искова
молба, подадена от Н.П.З. и Р.Г.З., с която предяват активно, субективно съединени искове с
правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД против „С.С.“ ООД.
В искова молба ищците твърдят, че
са собственици /като 3/5 ид.ч. са индивидуална собственост на ищеца З., а
останалите 2/5 ид.ч. ищците са придобили в режим на СИО/ на поземлен имот с
идентификатор 68134.4354.375 по КККР, одобрени със Заповед №
РД-18-14/06.03.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменени със
Заповед № КД-14-22-81/24.09.2009 г. на началника на СГКК-С., находящ се в гр. С.,
с административен адрес на имота гр. ***********“ с площ 2392 кв.м., с трайно
предназначение на територията-урбанизирана. Твърди се, че на 22.06.2005 г.
ищците сключили предварителен договор с ответника, по силата на който страните
са се споразумели да сключат окончателен договор, с който ищците да учредят на
ответника правото на строеж върху имота описан по-горе, срещу задължението на
ответното дружество да построи за собствена сметка бъдещата сграда, от която
23% от застроената разгърната площ да остане в собственост на учредителите. На
02.10.2006 г. страните сключили окончателен договор, материализиран в
нотариален акт № 187, нот.дело № 346/2006 г. по описа на нотариус В.А., по
силата на който ищците като собственици и учредители, учредили на ответника правото
на строеж за построяването на десететажна, монолитна жилищна сграда с магазини,
ателиета, подземни гаражи, с два входа, със застроена площ от 691,50 кв.м. и с
разгърната застроена площ от 7 345 кв.м., съгласно одобрен идеен архитектурен
проект на 28.07.2006 г. от ДАГ на СО, която да бъде изградена в УПИ IV-807, в квартал 53 по плана на гр. С., местност „Л.-2“,
находящ се в гр. С., СО, район Л., ж.к. „Л.“, с изключение на правото на строеж
за обектите, за които учредителите си запазили правото на строеж и които били
изрично изброени и индивидуализирани в раздел втори от нотариалния акт.
Поддържа се, че ответникът се задължил срещу така учреденото му право на строеж
да построи на учредителите за своя сметка, но в тяхна полза, със свои материали,
средства за производство и организация на труда, самостоятелните обекти, за
които учредителите си запазили правото на строеж и които били изрично изброени
и индивидуализирани в раздел втори от нотариалния акт, да построи цялата сграда
и да завърши строителството като се снабди с удостоверение за въвеждане в
експлоатация в срок от 30 месеца, считано от датата на съставяне на акт обр. №
2-Протокол за определяне на строителна линия и ниво на строежа, да изпълни
стриктно инвестиционния проект, като завърши сградата във вид годен за
експлоатация. Поддържа се, Протокол обр. № 2 е съставен на 13.10.2006 г., като
определеният по-горе срок е изтекъл на 13.04.2009 г. Твърди се, че ответникът
не е изпълнявал в срок строителството и не е разполагал с необходимите средства
да завърши строежа. Твърди се, че за четири години от 17.10.2008 г. до
17.10.2012 г. не са извършвани строителни дейности и приемателят на правото на
строеж-ответника „С.С.“ ООД не е сторил необходимото да завърши сградата в срок
и е в явна невъзможност да построи сградата. Твърди се, че към датата на
подаване на исковата молба не се извършват строителни работи. Твърди се, че
ответникът е поканен с нотариална покана да заплати предвидената в договора
неустойка. Поддържа се съществено неизпълнение на основни договорни задължения
на ответника, като неизпълнената част не е незначителна, защото изпълнението на
строежа в груб вид представлява под 50% от общия обем на СМР необходими за
завършването му. Твърди се, че в полза на ищците е възникнало потестативното
право да развалят договора.
Моли Съда
да постанови решение, с което да бъде развален, поради неизпълнение сключения с
нотариален акт № 187, нот.дело № 346/2006 г. по описа на нотариус В.А. договор
за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за
изграждане на самостоятелни жилищни и други обекти, поради неизпълнение.
На
основание чл.131, ал.1 от ГПК, препис от ИМ и приложенията й е връчена редовно
на ответника на 21.07.2014 г.
В законоустановения едномесечен
срок на 06.08.2014 г. /пощенско клеймо/ е постъпил отговор от ответника. Оспорва
предявените искове като неоснователни. Поддържа се, че суперфицията е учредена
на 02.10.2006 г., а акт обр. № 14 и удостоверението за реализиран груб строеж
за цялата сграда, предмет на договора е издаден на 17.11.2008 г. и към тази
дата учреденото право на строеж е упражнено и реализирано и не може да бъде
разваляно.
В съдебно заседание ищците чрез
своя процесуален представител поддържат предявените искове. Претендират разноските
по делото.
Ответникът, редовно призован не
изпраща представител, не изразява становище в хода по същество.
Софийски градски съд, гражданско
отделение, І-6 състав след преценка на доводите и възраженията на страните и като
съобрази поотделно и в съвкупност събраните по делото писмени доказателства,
прие за установено следното от
фактическа страна:
С
нотариален акт за продажба на недвижим имот № 29, дело № 7579/04.05.1995 г.
ищецът Н.П.З. се легитимира като собственик на 3/5 идеални части от дворно
място с пространство 2513 кв.м., съставляващо имот пл. № 807 от кв.51 по
регулационния план на гр. **********-Разширението“. Останалите 2/5 идеални
части от имота двамата ищците са придобили в режим на СИО въз основа на
покупко-продажба, материализирана в нотариален акт № 123, дело № 294/07.11.2005
г. на нотариус Маргарита Шамлиян. Видно от удостоверение за сключен граждански
брак № 051605, двамата ищци се намират в граждански брак от 02.06.1996 г.
С
представената по делото скица на поземлен имот № 549/07.01.2014 г. на Служба по
ГКК-гр. С. се установява, че съгласно одобрения със Заповед №
РД-18-14/06.03.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, изменена със Заповед
№ КД-14-22-81/24.09.2009 г. на Началника на СГКК-С., имот пл. № 807 от кв.51 по
регулационния план на гр. **********-Разширението“, представлява поземлен имот
с идентификатор 68134.4354.375 и с адрес: гр. С., район Л., ж.к. Л. с площ от
2392 кв.м., при съседи: 68134.4354.250, 68134.4354.570, 68134.4354.569, 68134.4354.216,
68134.4354.376, 68134.4354.210, 68134.4354.211. Имотът е с трайно
предназначение-урбанизиран и начин на трайно ползване-високо застрояване над 15
м.
Не е спорно
между страните, а и с представения нотариален акт № 187, том II, рег. № 9446, дело № 346/02.10.2006 г., се установява,
че между страните по делото е сключен договор за учредяване право на строеж
върху недвижим имот срещу задължение за изграждане на самостоятелни жилищни и
други обекти.
По силата
на така сключения договор ищците като собственици и учредители, учредили на
ответника правото на строеж за построяването на десететажна, монолитна жилищна
сграда с магазини, ателиета, подземни гаражи, с два входа, със застроена площ
от 691,50 кв.м. и с разгърната застроена площ от 7 345 кв.м., съгласно одобрен
идеен архитектурен проект на 28.07.2006 г. от ДАГ на СО, която да бъде
изградена в УПИ IV-807, в квартал 53 по плана на
гр. С., местност „Л.-2“, находящ се в гр. С., СО, район Л., ж.к. „Л.“, с
изключение на правото на строеж за обектите, изрично изброени и
индивидуализирани в раздел втори от нотариалния акт, за които учредителите си
запазили правото на строеж. От своя страни и срещу така учреденото му право на
строеж, ответникът се задължил да построи на учредителите за своя сметка, но в
тяхна полза, със свои материали, средства за производство и организация на
труда, самостоятелните обекти, за които учредителите си запазили правото на
строеж и които са изрично изброени и индивидуализирани в раздел втори от
нотариалния акт, да построи цялата сграда и да завърши строителството като се
снабди с удостоверение за въвеждане в експлоатация в срок от 30 месеца, считано
от датата на съставяне на акт обр. № 2-Протокол за определяне на строителна
линия и ниво на строежа, да изпълни стриктно инвестиционния проект, като
завърши сградата във вид годен за експлоатация, без право да изменя проекта по
отношение на обектите, подробно описани в пункт II без изрично писмено съгласие от учредителите. По силата на VІ, т.1, б.“г“
от договора ответникът се е задължил да предаде владението и ползването на
самостоятелните обекти за които учредителите са си запазили право на строеж във
вид договорен в подписания между страните предварителен договор за учредяване
на право на строеж срещу задължение за изграждане на жилища и други обекти
върху имота от 22.06.2005 г. /приет по делото като доказателство/, както
следва: вид на строителството-монолитно, при гарантирано качество на
материалите, фасади-топлоизолирани, външна дограма PVC трикамерна, шпервани обикновени врати, входна врата-фолирана метална с
метална каса, със секретна брава, стени и тавани-гипсова шпакловка, под-фина
изравнителна циментова замазка, тераси-хидроизолация, циментова замазка и
фасаген, стени и тавани-мазилка, гаражи-фина изравнителна циментова замазка,
мазилка на стените и тавана, електрическа инсталация-изпълнена съгласно проекта
до излаз, включваща домофонна и асансьорна инсталация, вътрешна телефонна и
ел.инсталация с монтирани апартаментно табло, ключове и контакти, ВиК инсталация
изпълнена съгласно проекта с полипропилен до излаз, с монтирани водомери за
топла и студена вода, отоплителна инсталация-централно отопление /ТЕЦ/ с
чугунени радиатори с монтиран апартаментен разходомер.
На
13.10.2006 г. е издаден Протокол за откриване на строителна площадка и
определяне на строителна линия и ниво.
От
удостоверение изх. № АГ-94-1176 на Главен архитект на район Л. се установява,
че към 17.10.2008 г. строежът „Жилищна
сграда на М/Г +8+А, с магазини, ателиета и ПГ“ е изграден до кота било +29,74 и
е реализиран в груб строеж, съгласно § 5, т.46 от ДР на ЗУТ, без да са
извършени довършителните работи. Видно от извършените три броя забележки върху
удостоверението, към дата 10.05.2012 г. така издаденото удостоверение е
валидно. Удостоверението е издадено на основание констативен протокол от
17.10.2008 г., съгласно чл.181, ал.2 от ЗУТ.
С
нотариална покана от 21.06.2010 г. до ищците, ответникът уведомява последните,
че забавата не е по вина на ответното дружество, а по силата на непредвидими и
непреодолими възпрепятстващи обстоятелства, породени от световната финансова
криза и кани ищците да бъде предоговорен крайния срок на предаване на сградата.
От приетото
по делото заключение на СТЕ се установява, че десететажната жилищна сграда с
магазините и ателиетата е изградена до покрив включително. Частично има
вътрешни мазилки, частично има прозорци от PVC профили, не навсякъде остъклени. Частично до шести етаж има изградени ВиК
инсталации до излаз, а ел. инсталацията изцяло е изкъртена от стените. Няма
никъде поставени врати, липсват и части вътрешни стени. Над шести етаж липсват
коминните тела. Подземните гаражи са частично изградени, като част от около 13
гаражни клетки не са изградени. Има само издигнати колони, а липсват и частично
околни стени. Заключението на СТЕ е, че строежът като цяло не е завършен по
смисъла на §5, т.46 от ДР на ЗУТ. Установява се, че съотношението между
извършените до момента СМР и общия обем на СМР необходим за завършване на
строежа и въвеждането му в експлоатация е 46,59%, което в левова равностойност
към 13.03.2009 г. възлиза на сумата от 4 021 000 лв. Към същата дата са
необходими 8 630 000 лв. за необходимите СМР за завършване изцяло на строежа.
Така
установената по-горе фактическа обстановка се доказва от събраните по делото
писмени доказателства, които съдът кредитира.
Между така събраните
доказателства няма противоречия, кореспондират помежду си и взаимно се
допълват, поради което съдът ги кредитира.
От правна страна предявените от
ищците искове съдът квалифицира по чл.87, ал.3 ЗЗД, т.е. претендира се
развалянето на договор, с който се прехвърлят вещни права върху недвижим имот.
С оглед установената по-горе
фактическа обстановка, Съдът намира, че предявеният иск е основателен и
доказан, и като такъв ще следва да бъде уважен, предвид следните съображения:
Безспорно е, че на 02.10.2006 г.
ищците като собственици на процесния поземлен имот са учредили на ответното
дружество правото на строеж за построяването на „Жилищна сграда на М/Г +8+А, с
магазини, ателиета и ПГ“, съгласно одобрен на 28.07.2006 г. от ДАГ на СО идеен
архитектурен проект срещу
задължение за изграждане на сградата в 30
месечен срок,
считано от 13.10.2006 г., когато е издаден
протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и
ниво, при посочена в договора степен на завършеност-раздел VІ, т.1, б.“г“ от договора от 02.10.2006
г., препращаща към договореното между страните в сключения между тях
предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за
изграждане на жилища и други обекти върху имота от 22.06.2005 г. До 13.04.2009
г., както и до момента сградата е изградена до „груб строеж“, но не и до
уговорената с договора степен
на завършеност. Към
момента степента на завършеност е 46,59%.
Съдът приема, че сградата е
построена в „груб строеж“, като тази преценка извършва чрез приложимите в този момент правила на ЗУТ (в сила
от 31.03.2001 г.), които установяват, че една сграда се счита изградена (и може
да бъде предмет на сделки) в момента, в който приключи грубият й строеж), а това според §5, т.46 от ДР на ЗУТ означава да са изпълнени
ограждащите й стени и покрива, без или със различна степен на изпълнени
довършителни работи.
Налице е касационна практика относно тълкуването на легалната
дефиниция на закона на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ /, относима към
изискванията на чл. 181, ал. 2 ЗУТ, във вр. с чл.
159, ал. 2 ЗУТ, според която установяването на едно фактическо положение, а
именно завършеност на сградата в "груб вид" по смисъла на закона се
извършва с акт на общинската администрация, осъществяваща надзорни строителни
функции. Единствено актът на общинската администрация, с който се дава преценка
за степента на завършеност на сградата е меродавният момент, който ще даде
отговор на въпроса доколко правото на строеж се е реализирало в обекти, което е
пречка то да бъде предмет на прехвърлителна сделка към този момент, съгласно чл.
181, ал. 1 ЗУТ.
В случая такъв констативен
протокол е налице и той е от дата 17.10.2008 г. и удостоверява построяването на
сградата до кота било +29,74. Неговата доказателствена сила не е оборена и това
не може да бъде извършено чрез представеното писмо изх.№ С14-4229 02-691 от
25.11.2014 г. на ДНСК.
Горното обстоятелство обаче
според настоящия състав не е пречка договорът между страните да бъде развален.
Страните по договора за учредяване право на
строеж, могат да искат неговото разваляне по реда, предвиден в чл. 87, ал. 3 ЗЗД и след построяване на
сградата, стига да са налице предпоставките за това, а именно да е налице
значително неизпълнение на задълженията по договора - арг. от чл. 87, ал. 4 ЗЗД. Ако приобретателят на вещното право на строеж е започнал или завършил
сградата и договорът за суперфиция бъде впоследствие развален, принципът на
приращението (чл. 92 ЗЗД ) ще влезе в
действие. Ако развалянето на договора има обратно действие, носителят на право
на строеж ще има правата на обикновен владелец и ще може да иска от собственика
на земята да му плати стойността на построеното по правилото на чл. 74, ал. 1 ЗЗД. Обратно, ако развалянето
има действие за в бъдеще носителят на правото на строеж ще има правата на
добросъвестен владелец и ще може да иска от собственика на земята да му плати
стойността на построеното по правилото на чл.
72 ЗЗД.
Ищците разполагат с потестативното право,
да искат разваляне на договора за възмездно учредяване право на строеж,
независимо от това, че е налице построена сграда в изпълнение на този договор.
Веднъж възникнало правото на строеж е насочено към придобиване на безсрочна
собственост върху определена постройка. Следователно и след възникване на
сградата, правото на строеж ще съществува безсрочно, освен ако страните не са
уговорили изрично прекратителен срок, каквато уговорка в конкретния случай не е
налице - арг. от чл. 65 ЗС.
При установените по-горе факти искът за разваляне на договора е основателен.
Ищците се явяват изправна страна по сключения между тях и ответното дружество
договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот. Със сключването
на този договор те са изпълнили своите задължения, съгласно чл.24 ал.1 от ЗЗД.
Срещу това ответното
дружество е трябвало да
построи жилищна сграда в определена (изрично посочена в договора) степен на
завършеност, което до настоящия момент не е сторено. Неизпълнените работи са за
повече от 1/3 от стойността на договора, което съставлява значително, с оглед
интереса на кредиторите (сградата да бъде въведена в експлоатация и да ползват
своите обекти в нея) неизпълнение. Неизпълнението е виновно, забавата
продължава повече от 6 години. Налице са
предпоставките, при които за учредителите е възникнало правото да развалят
договора, съгласно чл.87 ал.1 от ЗЗД, това право е надлежно упражнено, съгласно
чл.87 ал.3 от ЗЗД и искът за разваляне следва да бъде уважен.
Изцяло в този смисъл е и Решение
№ 318/27.06.2012 г. на ВКС, четвърто гражданско отделение постановено по реда на чл.290 ГПК.
Предвид уважаването на исковата
претенция и на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът ще следва да бъде осъден
да заплати на ищците сумата от 3 116,62 лв., представляваща разноски
направени от тях за заплащане на дължимата държавна такса по сметка на СГС,
държавна такса за вписване на исковата молба и възнаграждение за вещо лице. Адвокатско
възнаграждение не се присъжда, тъй като до приключване на устните състезания по
делото, ищците не представят договор за правна помощ или друго писмено
доказателство, удостоверяващо заплащането на адвокатски хонорар, съответно
неговия размер.
Водим от горното, Софийски
градски съд, първо гражданско отделение, І-6 състав
Р Е
Ш И :
РАЗВАЛЯ по иска с правно
основание чл.87, ал.3 от ЗЗД предявен от Н.П.З., ЕГН ********** и Р.Г.З., ЕГН **********,
и двамата с адрес: ***, със съдебен адрес:*** /надпартер/, ап.2 адвокат Г. Д. Г.
против „С.С.“ ООД, дружество учредено и регистрирано в Търговския регистър при
Агенция по вписванията гр. С.с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление ***, сключеният на 02.10.2006 г. с нотариален акт № 187, т.ІІ, рег. № 9446, дело № 346/ 2006 г. на нотариус рег.№ 262 на НК, договор, с който Н.П.З. и Р.Г.З. като съсобственици на дворно място с
площ от 2 450 кв.м. по нотариален акт –УПИ ІV-807 в
кв.53 по плана на гр. С., местност „Л.-2“, а съобразно одобрения със
Заповед № РД-18-14/06.03.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, изменена
със Заповед № КД-14-22-81/24.09.2009 г. на Началника на СГКК-С., поземлен имот
с идентификатор 68134.4354.375 и с адрес: гр. С., район Л., ж.к. Л. с площ от
2392 кв.м., при съседи: 68134.4354.250, 68134.4354.570, 68134.4354.569,
68134.4354.216, 68134.4354.376, 68134.4354.210, 68134.4354.211., с трайно
предназначение-урбанизиран и начин на трайно ползване-високо застрояване над 15
м. учредяват на „С.С.“ ООД правото на строеж за построяването на десететажна монолитна жилищна сграда с магазини, ателиета, подземни
гаражи с два входа със
застроена площ от 691,50 кв.м. и с разгърна застроена площ от 7 345 кв.м.,
съгласно одобрен архитектурен проект на 28.07.2006 г. от Дирекция
„Архитектура и градоустройство“ на СО и
запазват за себе си правото на строеж за обектите, посочени подробно в пункт
втори от нотариалния акт,
срещу поето задължение от „С.С.“ ООД за
изграждане на сградата във вид на завършеност, описан в акта и в предварителен договор за
учредяване на право на строеж срещу задължение за изграждане на жилища и други
обекти върху имота от 22.06.2005 г., поради неизпълнение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на вписване,
съгладно чл.115, ал.2 от ЗС в 6 /шест/ месечен срок от влизането му в сила.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК „С.С.“ ООД, дружество учредено и регистрирано в Търговския регистър при
Агенция по вписванията гр. С. с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление *** да заплати на Н.П.З., ЕГН
********** и Р.Г.З., ЕГН **********, и двамата с адрес: ***, със съдебен адрес:***
/надпартер/, ап.2 адвокат Г. Д. Г. сумата
от 3 116,62 лв. /три хиляди сто и шестнадесет и 0,62 лв./ разноски
направени от тях пред настоящата инстанция.
Решението подлежи на въззивно
обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: