№ 8498
гр. София, 25.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 32 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и четвърти юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:МАРИЯ М. ЗАПРЯНОВА
като разгледа докладваното от МАРИЯ М. ЗАПРЯНОВА Гражданско дело №
20211110131166 по описа за 2021 година
При секретаря Камелия Купенова,
Страни в производството са ищците В. СТ. ИВ. с ЕГН ********** и ЕЛ. Б. С. с ЕГН
********** и ответникът „***“ ЕООД с ЕИК ***.
Предявен е иск за прогласяване на нищожност на договор за управление и поддръжка на
общи части в комплекс от затворен тип ***“, евентуално за прогласяване на нищожност на
чл.3 от същия договор поради заобикаляне на закона, евентуално противоречие с добрите
нрави.
Предявен е иск по чл.55, ал.1, пр.1 ЗЗД за сумата 8646,29лв., представляваща платени без
основание такси за управление и поддръжка на общите части в периода 17.9.2019г.-
17.9.2021г., ведно със законната лихва от 2.6.2021г. до плащането.
Предявен е евентуален иск по чл.124 ГПК за признаване за установено, че ищците не дължат
плащане на такси за управление и поддръжка за периода от 11.3.2021г. до пълно
отстраняване на неизпълнението на договорни задължения на ответника.
Ответникът оспорва исковете.
Не се спори, че ищиците са собственици на ателие 56 и гараж 32 в сграда 13, находяща се в
комплекс от затворен тип ***“.
При подписване на договора за покупко-продажба на имотите, страните подписали и
договор за управление и поддръжка на общи части в комплекс от затворен тип ***“ с
нотариална заверка на подписите.
За изпълнение на задълженията си по последния договор ищците платили на ответника
суми в общ размер 7902,40лв. – такса за периода 17.9.2019г.-31.12.2021г.
1
Спори се дали договорът, евентуално чл.3 от договора, заобикаля чл.2 ЗУЕС, дали
противоречи на добрите нрави, дали е платена и сумата 743,89лв. Относно последния въпрос
по делото като писмено доказателства е приета справка от „Юробанк“ АД, от която не може
да се установи плащането на сумата 743,89лв.
Съгласно т.3 от ДР на ЗУЕС "жилищен комплекс от затворен тип" е комплекс, обособен
като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна
собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на
изисквания на контролиран достъп за външни лица.“
Задължение за контрол на достъп и съблюдаване на пропусквателен режим в обекта е
уговорен е уговорено в чл.2, ал.1.6 от договора. По делото не е било спорно и от
представените писмени доказателства се установява, че процесните обекти на правото на
собственост на ищците се намират в комплекс от затворен тип по смисъл на дефиницята в
т.3 от ДР на ЗУЕС.
Съгласно чл.2, ал.1 ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим на етажна
собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с
нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни
обекти.
В процесния договор за управление и поддръжка на общи части са уговорени предмет, цена
и начин на плащане, права и задължения на страните, неизпълнение и неустойки, влизане в
сила, срок и прекратяване на договора и други разпоредби.
Съгласно Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 1/2009 г., ОСTK
добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото
правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на
договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и
конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях. Един от
тези принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските
правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес.
В случая съдът намира, че уговорка в договора за управление на общите части би
противоречала на добрите нрави, ако съществено нарушава еквивалентността на
насрещните престации и цели не получаване на възнаграждение за извършени услуги, а
обогатяване на инвеститора за сметка на собственика.
Съдът намира, че договорът е сключен в предвидената в чл.2 ЗУЕС форма. Оплакванията на
ищеца в исковата молба касаят действителността на начина на формиране и размера на
таксата за поддръжка, уредени в чл.3. Ищецът не е изложил други оплаквания в исковата
молба относно действителността на останалите клаузи от договора и освен това, видно от
тяхното съдържание, същите не заобикалят императивни правни норми, нито противоречат
на добрите нрави. Предвид изложеното съдът намира, че главният и евентуалният иск за
прогласяване на пълна нищожност на договора на основание заобикаляне на закона,
евентуално противоречие с добрите нрави, са неоснователни.
Относно евентуалния иск за прогласяване на частична нищожност – на чл.3 от договора на
2
основание заобикаляне на закона, евентуално противоречие на добрите нрави:
Чл.3 от договора включва следните уговорки:
В ал.1 е уговорен размер на годишна такса за управление и поддръжка – 6 евро без ДДС
за кв.м. на ателието и общите части и 3 евро на кв.м. без ДДС на гаража и общите части към
него, съгласно нотариалния акт. В случая спорът между страните касае въпроса дали
уговарянето на такса за управление и поддръжка в договор по чл.2, ал.1 ЗУЕС в отклонение
на чл.51, ал.1 ЗУЕС и липсата на уговорка по чл.51, ал.2, предл.2 ЗУЕС води нищожност на
чл.3, ал.1 от договора поради заобикаляне на закона.
Според чл.51, ал.1 ЗУЕС разходите за управление и поддържане на общите части на
етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. В
т.11 от ДР на ЗУЕС е дадена легална дефиниция на "Разходи за управление и поддържане", а
именно това са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за
възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и
за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор
и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на
сградата.
Макар изброяването в т.11 да не е изчерпателно, видно е от съдържанието на чл.2 от
договора, че той включва повече услуги от тези по смисъла на т.11 ДР ЗУЕС , а именно:
текуща техническа поддръжка на двор и басейн, на съоръжения и оборудване в комплекса,
отстраняване на аварии по ел. инсталация, подмяна на повредени части, снегопочистване,
опесъчаване, разходи за закупване на машини и оборудване за извършване на услуги по
поддръжка и управление, поддръжка и оформление на зелени площи, организация на
вътрешния ред, вътрешната сигурност, контрола на достъп и пропускнателния режим.
Съгласно практика на ВКС по силата на договора по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС инвеститорът се
задължава да управлява общите части на сградите, които се намират в режим на етажна
собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, да осигури контрола върху
тях, да организира и контролира достъпа на трети лица в комплекса, да организира
поддържането и почистването, ремонта, подновяването на общите части и т. н. Доколкото
уредбата в закона е крайно лаконична и не предвижда неговото съдържание, следва да се
сподели виждането, че определянето на конкретните права и задължения е предоставено на
договорната свобода на страните по аргумент от чл. 9 ЗЗД.
Съгласно решение № 80 от 4.11.2021 г. на ВКС по гр. д. № 1213/2020 г., IV г. о., ГК,
докладчик председателят Албена Бонева: договорът по чл. 2 ЗУЕС се отнася към типа
договори за услуги. Сключва се за неопределен срок, едновременно със сключването на
договора за продажба на самостоятелния обект - апартамент. Формалният му характер е
установен в интерес и на третите лица – затова подлежи на вписване по партидата на обекта
на сделката. Той има за последица, че обвързва и приобретателите на имота. Поради
двустранния му характер подлежи на разваляне. Уредбата има изключителен характер и
затова следва да се тълкува ограничително. Същата не намира приложение по отношение на
сгради, които не притежават белезите на жилищни сгради от затворен тип. В заключение, по
поставения за тълкуване правен въпрос, ВКС е отговорил, че са нищожни уговорки в
договор по чл. 2 ЗУЕС, сключен от индивидуален собственик на обект в сграда в режим на
етажна собственост, която не е в жилищен комплекс от затворен тип по т. 3 от ДР на ЗУЕС,
по въпроси, уредени в чл. 51 ЗУЕС, независимо дали договорът урежда и други въпроси,
3
извън изключителната компетентност на ОС на етажните собственици.
Настоящият съдебен състав намира, че чл.51 ЗУЕС е императивна норма, но същата
регулира отношенията по повод общите части между собствениците, обитателите и
ползвателите в сгради в режим на етажна собственост, които не са от затворен тип. Начинът
на формиране и размерът на таксите за поддръжка и управление на общите части в
комплекси от затворен тип се уреждат чрез договор между инвеститора и собственика по
силата на изкючението, предвидено в цитирания чл.2 ЗУЕС – не по решение на ОС на
собствениците, а именно чрез двустранен договор. Това е така, защото ограничаването на
достъпа на външни лица, ползването на поддръжката на озеленяване в двора и други услуги
в комплекса, като например басейн, налагат различна организация и обем на предоставените
услуги, в сравнение с тези в сграда в режим на ЕС, която не се намира в комплекс от
затворен тип. По правната си същност това е договор за изработка /вид договор за
предоставяне на услуги/, към който се прилагат нормите на ЗЗД, а не специалните норми,
предвидени в ЗУЕС относно въпросите по управлението на общите части от
компетентността на ОС на ЕС. Предвид изложеното съдът приема, че чл.51 ЗУЕС определя
начина на формиране таксите за управление и поддръжка на сгради в режим на ЕС, които не
са в компекс от затворен тип, но не се прилага императивно по отношение на тези въпроси
за сгради, които попадат в приложното поле на чл.2 ЗУЕС. Сключеният договор по реда на
чл.2 ЗУЕС може да съдържа уговорки според свободната воля на страните /съгласно чл.9
ЗЗД/, включително и в отклонение на чл.51 ЗУЕС. Ето защо съдът намира, че чл.3 ал.1 от
договора не е нищожен поради заобикаляне на закона.
Не се установява от даказателствато по делото уговорените такси значително да
надхвърлят необходимите суми за предоставяне на услугите, поради което не е налице и
противоречие с добрите нрави.
По - нататък в чл.3 ал.2 е уговорено годишна индексация на цената според
статистически данни за изтеклата година. В ал.3 е уговорено таксата да се заплаща по
банков път. В ал.4 е уговорено, че първата такса се дължи авансово за две години и падеж на
задълженията за срока на договора.В ал.5 е уговорено, че в таксата не се влючва цената на
ремонти и подобрения, различни от текущи ремонтни дейности по поддръжка на общите
части.В ал.6 е уговорено, че собственикът заплаща пропорционално на притежаваните
идеални части разходи за отстраняване на повреди и аварии, извън гаранционната
отговорност на строителя. В ал.7 е уговорено, че инвеститорът се задължава при писмено
поискване да представи справка за разходите.
За посочените уговорки съдът не установява заобикаляне на закона или противоречие с
добрите нрави по посочените по-горе съображения.
Относно иска по чл.55, ал.1, т.1 ЗЗД – предвид действителността на договора, не се
установява липса на основание за извършените плащания, поради което искът е
неоснователен.
4
Относно евентуалния иск по чл.124 ГПК за признаване за установено, че ищците не дължат
плащане на такси за управление и поддръжка за периода от 11.3.2021г. до пълно
отстраняване на неизпълнението на договорни задължения на ответника.
Съдът намира, че така предявеният евентуален иск е недопустим, тъй като по същество
представлява възражение за неизпълнение на договорни задължения по чл.90 ЗЗД. Съгласно
СТЕ течът е възникнал от неуплътнена тапа, поставена от строителя на извод за смесител за
вана, находящ се в банята на имота, тоест след индивидуалния водомерен възел в ателието.
Според вещото лице към момента течът е отстранен, следователно не може да се установи
неизпълнение на договорно задължение.
Следва да се посочи, че възражението за неизпълнен договор, бидейки дилаторно
възражение, а не потестативно право („Облигационно право“, А. Калайджиев, изд. Сиби,
2007г.), може да бъде предявено само чрез възражение или насрещен иск, а освен това касае
и неопределяем период след предявяване на исковата молба. Предвид изложеното съдът
намира, че не е необходимо да обсъжда в детайли показанията на св. Сапунджиев и
приетото заключение към СТЕ. Исковата молба в тази част следва да бъде върната.
При този изход на спора разноски се дължат на ответника. Съоразно представения списък и
доказателства същите са в размер на 4918лв.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от В. СТ. ИВ. с ЕГН ********** и ЕЛ. Б. С. с ЕГН
**********, двамата с адрес гр. София, ул. Бунтовник №32, вх.Б, ет.2, ап.13, срещу „***“
ЕООД с ЕИК ***, гр. София, ул. Даскал Стоян Попандреев №28, вх. Б, офис 1, искове за
прогласяване на пълна нищожност на договор за управление и поддръжка на общи части в
комплекс от затворен тип ***“ от 25.9.2019г. поради заобикаляне на закона, евентуално
противоречие с добрите нрави, евентуално за прогласяване на частична нищожност - на чл.3
от същия договор поради заобикаляне на закона, евентуално противоречие с добрите нрави,
както и исковете за сумата 8646,29лв., представляващи платени без основание такси за
управление и поддръжка на общите части в периода 17.9.2019г.-17.9.2021г., ведно със
законната лихва от 2.6.2021г. до плащането.
ВРЪЩА исковата молба, предявена от В. СТ. ИВ. с ЕГН ********** и ЕЛ. Б. С. с
ЕГН ********** срещу „***“ ЕООД с ЕИК *** в частта, в която е предявен евентуален иск
по чл.124 ГПК за признаване за установено, че ищците не дължат плащане на такси за
управление и поддръжка по договор за управление и поддръжка на общи части в комплекс
от затворен тип ***“ от 25.9.2019г. за периода от 11.3.2021г. до пълно отстраняване на
неизпълнението на договорни задължения на ответника.
ОСЪЖДА В. СТ. ИВ. с ЕГН ********** и ЕЛ. Б. С. с ЕГН ********** платят на
„***“ ЕООД с ЕИК ***, сумата 4918лв. – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване в 2-седмичен срок от връчването му на страните с
въззивна жалба пред СГС, освен в частта, в която исковата молба е върната частично, имаща
характер на разпореждане – подлежи на обжалване в 1-седмичен от връчването му на
страните с ч.ж. пред СГС.
5
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6