Решение по дело №3101/2017 на Софийски градски съд

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

                                                      Гр. София, 23.05.2018 г.       

 

 В ИМЕТО  НА  НАРОДА 

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Търговско отделение, VІ-8 състав, в открито заседание на двадесети март две хиляди и осемнадесета година, в следния състав   

                                                                           

    СЪДИЯ : МАРИЯ БОЙЧЕВА

 

при участието на секретаря Цветелина Пецева,

като разгледа докладваното от съдията търговско дело № 3101 по описа за 2017 година на Софийски градски съд, за да се произнесе, съобрази следното:

 

Производството е по предявен от “М.” ООД, ЕИК********, против ответника “М.” ООД, ЕИК ********, иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяването за окончателен на предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен на 11.08.2017 г. между ответника “М.” ООД като продавач и ищеца “М.” ООД като купувач, за следния недвижим имот, а именно: апартамент № 3 (три), находящ се в гр. София, Столична община, район “Възраждане”, на втория етаж в жилищна сграда на булевард “********”, състоящ се от две стаи, вестибюл и кухня, със застроена площ от 83,60 кв. метра (осемдесет и три цяло и шестдесет стотни квадратни метра), при съседи: булевард “К.В.”, стълбище, апартамент № 2, отгоре – апартамент и отдолу – магазинно помещение, заедно с принадлежащо мазе № 1 (едно), със застроена площ от около 5 кв. метра (пет квадратни метра), при съседи: мазе на Р.С.Б.,*** мазето, заедно с таван № 11 (единадесет), със застроена площ от около 5 кв. метра (пет квадратни метра), при съседи: общ тавански коридор, таван на А.Р.и таван на Л.Д., заедно с припадащите се 2,66% (две цяло и шестдесет и шест стотни върху сто) идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, а съгласно Схема № 15-523698-24.10.2017 г. на Слежбата по геодезия, картография и кадастър имотът представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.303.152.2.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, одобрени със Заповед РД-18-32/01.04.2016 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. София, район “Възраждане”, бул. “К.В.” № ********, намиращ се в сграда № 2, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.303.152, с предназначение на самостоятелния обект “жилище, апартамент”, с площ 83,60 кв. метра и прилежащи части: мазе № 1 – 5 кв. метра, таван № 11 – 5 кв. метра и 2,66 % идеални части от общите части на сградата, при съседи: самостоятелни обекти на същия етаж в сградата: 68134.303.152.2.14 и 68134.303.152.2.2, под обекта: 68134.303.152.2.42 и над обекта: 68134.303.152.2.6.

Ищецът твърди, че е изпълнил задълженията си като купувач по сключения с ответника предварителен договор за недвижимия имот. Твърди, че ответникът като продавач не е изпълнил задължението си да се яви при нотариус на 13.10.2017 г. и да прехвърли собствеността на имота, като това не е направено и до момента на предявяване на исковата молба. Твърди, че с подписването на договор за поемане на задължение за плащането на дълга по договор за кредит се констатира изпълнение на задължението на купувача по предварителния договор. Твърди, че е започнал изплащането на дълга към банката. Твърди, че пасивното поведение на ответното дружество обуславя правния му интерес да предяви иска за обявяване на предварителния договор за окончателен. Ищецът претендира разноски по делото.

Ответникът “М.” ООД подава отговор на исковата молба, в който признава предявения иск и моли да бъде постановено решение, с което да бъде обявен предварителния договор за окончателен.

 

Съдът, след като взе предвид доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Съдът приема от фактическа страна следното:

Не се спори между страните и се установява от представените по делото доказателства, че между ответника “М.” ООД като продавач и ищеца “М.” ООД като купувач е сключен предварителен договор от 11.08.2017 г. за продажба на недвижим имот, с който продавачът се задължава да продаде на купувача следния недвижим имот - апартамент № 3, находящ се в гр. София, Столична община, район “Възраждане”, бул. “********

Съгласно чл. 2, ал. 1 от предварителния договор, страните приемат, че справедливата цена без ДДС за имота е 67 000 лева (80 400 лева с ДДС), която купувачът се задължава да заплати, като поеме безусловно задължението да изплати дългове на продавача до размер 80 400 лева, възникнали по договор за банков кредит № Д0686, продукт “Бизнес помещения” – покупка, подписан на 16.11.2007 г. между продавача “М.” ООД и кредитора “Ю. И Е.Д.Б.” АД, и определени като падеж и размер в договора и подписаните към договора за кредит анекс.

Съгласно чл. 2, ал. 2 и ал. 3 от предварителния договор, страните се съгласяват поемането на задължението за плащане на дълга по договора за кредит да се извърши чрез подписване между продавача и купувача на три екземпляра от Договор за поемане задължението за плащане на дълг по договора за кредит с три издадени от купувача в полза на продавача за обезпечаване точното изпълнение на договора Записи на заповед за плащане общо на сума от 80 400 лева, с падеж по всяка ценна книга “на предявяване”. Страните се уговарят ценните книжа да бъдат предадени от купувача на продавача с подписан двустранен протокол едновременно с подписването на Договора за поемане на задължението по договора за кредит, но не по-късно от една седмица до деня на сделката с имота в нотариална форма, която сделка да се изповяда между страните в срок до един месец от датата на подписване на предварителния договор.

Съгласно чл. 2, ал. 4 от предварителния договор, страните приемат, че дължимата цена за имота ще се счита за платена в деня на подписване на Договора за поемане на задължение за плащане на дълга по договора за кредит с приложени към него и предадени оригиналите на ценните книги за обща сума от 84 000 лева.

Съгласно чл. 2, ал. 5 от предварителния договор, продавачът, ако съставът на съдружниците му остане непроменен, си запазва правото да изкупи обратно от купувача половината от продадения имот.

Съгласно чл. 5, ал. 2 от предварителния договор, при пълното погасяване от купувача на задълженията на продавача по договора за кредит, продавачът е длъжен да върне на купувача оригиналите на записите на заповед, които не са предявени за плащане до този ден.

Представен е от ищеца Договор от 11.09.2017 г. за поемане задължението за плащане на дълг по договор за кредит, сключен между “М.” ООД като длъжник и “М.” ООД като съдлъжник, по силата на който “М.” ООД дава своето изрично и безусловно съгласие за встъпване до размера от 80 400 лева в дълга на “М.” ООД по договор за банков кредит № Д0686, продукт “Бизнес помещения” – покупка, подписан на 16.11.2007 г. между “М.” ООД и кредитора “Ю. И Е.Д.Б.” АД, който дълг е определен като падеж и размер в договора и подписаните към договора за кредит анекс.

В чл. 1, ал. 2 от договора от 11.09.2017 г. е прието, че неразделна част от този договор са три броя оригинали на записи на заповед с падеж “на предявяване” за общата сума от 80 400 лева, издадени от съдлъжника “М.” ООД в полза на длъжника “М.” ООД.

Съгласно чл. 2, ал. 2 от договора от 11.09.2017 г. за поемане на задължение, от датата на подписване на цитирания договор “М.” ООД може да се разпорежда свободно с придобитите права и предадените му ценни книжа, поради което страните приемат за изпълнени задълженията на “М.” ООД като купувач по предварителния договор от 11.08.2017 г.

Съгласно чл. 2, ал. 3 от договора от 11.09.2017 г. за поемане на задължение, ако купувачът “М.” ООД не изпълни свои задължения, произтичащи от сделки, реализирани от продавача “М.” ООД с предоставени му права по договора за поемане на задължение, изпълнението на задълженията на купувача “М.” ООД по предварителния договор от 11.08.2017 г. ще се счита за отпаднало със задна дата.

Представени са в заверен от ищеца препис три броя записи на заповед, издадени на 09.11.2017 г. от “М.” ООД в полза на “М.” ООД.

Представен е от ищеца нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 196, том ІІ, рег. № 4954, дело № 359 от 2007 г. на Р.Е.– нотариус с рег. № 106 на НК, с район на действие – района на Софийски районен съд, вписан под акт № 160, том CCXXV, дело 61247/2007 г., вх. рег. № 88617/20.11.2007 г., с който В.М.И., Ц. М.И.и П.М.А.продават на “М.” ООД, както следва: В.М.И. – собствената си ¼ идеална част, придобита по дарение и представляваща нейна лична собственост, Ц. М.И.– собствената си ¼ идеална част, придобита по дарение и представляваща негова лична собственост, и П.М.А.– собствената си ½ идеална част, придобита по дарение и представляваща негова лична собственост, от гореописания недвижим имот, срещу посочена в нотариалния акт пордажна цена.

Представени са от ищеца схема и данъчна оценка за имота.

Останалите доказателства съдът намира за неотносими към предмета на спора.

 

При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

Прeдявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

След приключване на устните състезания по делото, по делото е постъпила молба с вх. № 59950/30.04.2018 г., подадена от Н.Д.Я.– съдружник в “М.” ООД, с искане да бъде отменено определението за обявяване на делото за решаване и да бъде конституиран като трета заинтересована страна, и ако не бъде уважено горното – да бъде отхвърлен предявения иск като неоснователен и недоказан поради липса на решение на общото събрание за разпореждане с недвижимия имот в изискуемата форма с нотариално заверени подписи и съдържание.

Преди произнасяне по спора, съдът следва да се произнесе по така направеното искане с правно основание чл. 218 от ГПК. Съдът намира, че искането е просрочено като подадено след законоустановения срок по чл. 218 от ГПК – приключване на съдебното дирене в първа инстанция, поради което същото следва да бъде оставено без разглеждане. Поради това доводите и исканията на Н.Д.Я.и не се вземат предвид от съда.

 

По същество:

Легална дефиниция на договора за продажба се съдържа в чл. 183 от ЗЗД, съгласно която с този договор продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на една вещ или друго право срещу цена, която купувачът се задължава да му заплати. Следователно съществените елементи на договора за продажба са индивидуализиране на вещта, цената, която купувачът се задължава да заплати, и начина на плащане на цената. Договорът за продажба се определя като двустранен, консунсуален, възмезден договор.

За да бъде уважен искът предявеният иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД следва да са налице при кумулативна даденост следните предпоставки: продавачът по предварителния договор за продажба на недвижим имот да е собственик на имота, предмет на договора; предварителният договор да е действителен и да не е разварен, като същият следва да съдържа действителни уговорки относно съществените условия на окончателния договор; цената да е заплатена изцяло към момента на приключване на съдебното дирене.

Предвид конститутивния характер на предявения иск, съдът намира, че признанието на иска от ответника следва да бъде зачетено като признание на фактите и обстоятелствата по делото. Обявяването на предварителен договор за окончателен се постига единствено по общия съдебен ред - чрез решение, основано на формираните от съда фактически и правни изводи. От друга страна, ищецът не е поискал прекратяване на съдебното дирене и произнасяне с решение съобразно признанието по реда на чл.237, ал. 1 от ГПК.

В случая не се спори и се установява от представените писмени доказателства, че ответникът продавач е собственик на гореописания недвижим имот, предмет на предварителния договор.

Не се спори между страните и се установява от събраните по делото доказателства, че между ответника “М.” ООД като продавач и “М.” ООД като купувач е сключен предварителен договор от 11.08.2017 г. за продажба на процесния недвижим имот - апартамент № 3, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.303.152.2.3.

За сключването на предварителния договор е достатъчно волеизявление за разпореждането, изходящо от управителя на дружеството с ограничена отговорност, а решение на общото събрание на дружеството с ограничена отговорност по чл. 137, ал.1, т. 7 от ТЗ не е необходимо условие за действителност на разпоредителната сделка с недвижимия имот, собственост на дружеството, и съответно не е пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен по съдебен ред, съгласно задължителните указания по т. 1 от Тълкувателно решение от 15.11.2013 г. по тълк. дело № 3/2013 г. по описа на ВКС, ОСГТК.

Следва да се извърши преценка дали процесният предварителен договор съдържа действителни уговорки относно съществените условия на окончателния договор съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД (при покупко-продажба относно имота, цената, начина на плащането на цената).

В случая недвижимият имот, предмет на предварителния договор, е индивидуализиран.

Не може да се направи обаче еднозначен извод за волята на страните за обема на прехвърляното право, тъй като в чл. 2, ал. 5 от предварителния договор е уговорено, че продавачът “М.” ООД си запазва правото да изкупи обратно от купувача половината от продадения имот, ако съставът на съдружниците му остане непроменен. Видно от справка в Търговския регистър по партидата на ответното дружество продавач към датата на приключване на съдебното дирене няма данни за промяна в състава на съдружниците в дружеството (И.Н.Н.и Н.Д.Я.). Следователно не може да се обоснове, че в случая страните са договорили продажбата в пълен обем на вещното право на собственост върху процесния имот.

Продажната цена също се включва в същественото съдържание на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, доколкото договорът е възмезден и всяка от страните по него получава насрещна престация (облага). Ако липсва съгласие на страните по този съществен елемент от договора, това води до недействителност на предварителния договор. Равносилно на липса на съгласие относно цената е неясно изразена от страните воля, която не може да се определи чрез тълкуване на договора по правилото на чл. 20 от ЗЗД (така в Решение № 173 от 24.02.2010 г. по гр.д. № 467/2009 г. по описа на ВКС, Г.К., ІІІ Г.О.).

В случая не е налице този съществен елемент на договора за покупко-продажба – уговорена продажна цена по ясен и недвусмислен начин, съответно изпълнението на задължението за заплащане на цената. Действително в чл. 2, ал. 1 от предварителния договор е посочена “справедлива” цена и е уговорено поемане на задължението на продавача по договор за банков кредит до размер от 80 400 лева, определени като падеж и размер в договора за кредит и анексите към него. Нито в предварителния договор обаче, нито в представения договор за поемане на задължение не е уговорено точно и ясно кои дължими и незаплатени вноски по кредита и на кои падежи ще се заплатят от купувача “М.” ООД. Не е необходимо само съгласие за встъпване в задължение, а е необходимо фактическо установяване на точно поетото задължение от страна на купувача по договора за кредит. Не се установява също, че към датата на подписване на предварителния договор продавачът да има задължения по договора за кредит в размер на 80 400 лева, посочената от страните като “справедлива” цена, в които задължения да встъпи купувача, за да изпълни насрещното си задължение за плащане на цената на недвижимия имот. Ако не е налице действителна уговорка за плащането на цена за процесния имот, то се заобикаля възмездността на договора за продажба и се цели сключването на друг вид договор.

Съгласието на купувача за поемане на дълга по договора за кредит не е и безусловно в случая, доколкото в разпоредбата на чл. 2, ал. 3 от договора от 11.09.2017 г. за поемане на задължение страните са приели, че ако купувачът “М.” ООД не изпълни свои задължения, произтичащи от сделки, реализирани от продавача “М.” ООД с предоставени му права по договора за поемане на задължение, изпълнението на задълженията на купувача “М.” ООД по предварителния договор от 11.08.2017 г. ще се счита за отпаднало със задна дата, т.е. с обратна сила. Налице е уговорено прекратително условие по договора, с което отпада поетия ангажимент на купувача “М.” ООД по договора от 11.09.2017 г.

Поради горното съдът намира, че не е налице ясно изразена воля и съгласие на страните относно цената на недвижимия имот и начина на плащането й, което води до недействителност на предварителния договор за покупко-продажба на недвижимия имот. Предвид неясната воля за формиране на цената по договора и начина на плащането й, в случая не може да се приложи и нормата на чл. 362, ал. 1 от ГПК и искът да бъде уважен при условие, че ищецът изпълни своето насрещно задължение по предварителния договор.

По изложените съображения съдът намира, че предявеният иск е неоснователен и недоказан и следва да бъде отхвърлен.

 

По разноските:

С оглед изхода на спора ответникът има право на разноски на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК. Ответникът не претендира разноски по настоящото дело, поради което такива не му се присъждат по делото.

 

Водим от изложеното, СЪДЪТ

 

Р Е Ш И :

 

ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ искането на Н.Д.Я.по молба с вх. № 59950/30.04.2018 г.

ОТХВЪРЛЯ предявения от “М.” ООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:***, против “М.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***, иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяването за окончателен на предварителен договор, сключен на 11.08.2017 г. между “М.” ООД като продавач и “М.” ООД като купувач, за продажба на правото на собственост върху следния недвижим имот, а именно: апартамент № 3 (три), находящ се в гр. София, Столична община, район “Възраждане”, на втория етаж в жилищна сграда на булевард “********”, състоящ се от две стаи, вестибюл и кухня, със застроена площ от 83,60 кв. метра (осемдесет и три цяло и шестдесет стотни квадратни метра), при съседи: булевард “К.В.”, стълбище, апартамент № 2, отгоре – апартамент и отдолу – магазинно помещение, заедно с принадлежащо мазе № 1 (едно), със застроена площ от около 5 кв. метра (пет квадратни метра), при съседи: мазе на Р.С.Б.,*** мазето, заедно с таван № 11 (единадесет), със застроена площ от около 5 кв. метра (пет квадратни метра), при съседи: общ тавански коридор, таван на А.Р.и таван на Л.Д., заедно с припадащите се 2,66% (две цяло и шестдесет и шест стотни върху сто) идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, а съгласно Схема № 15-523698-24.10.2017 г. на Слежбата по геодезия, картография и кадастър имотът представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.303.152.2.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, одобрени със Заповед РД-18-32/01.04.2016 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. София, район “Възраждане”, бул. “К.В.” № ********, намиращ се в сграда № 2, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.303.152, с предназначение на самостоятелния обект “жилище, апартамент”, с площ 83,60 кв. метра и прилежащи части: мазе № 1 – 5 кв. метра, таван № 11 – 5 кв. метра и 2,66 % идеални части от общите части на сградата, при съседи: самостоятелни обекти на същия етаж в сградата: 68134.303.152.2.14 и 68134.303.152.2.2, под обекта: 68134.303.152.2.42 и над обекта: 68134.303.152.2.6.

РЕШЕНИЕТО в частта, в която е оставено без разглеждане искането на Н.Д.Я.по молба с вх. № 59950/30.04.2018 г. има характер на определение и подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в едноседмичен срок от съобщението му, а в останалата част решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

                                                                                  СЪДИЯ :