№ 204
гр. Сливен, 27.06.2022 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – СЛИВЕН в публично заседание на двадесет и седми
юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Красимира Д. Кондова
при участието на секретаря Радост Д. Гърдева
Сложи за разглеждане докладваното от Красимира Д. Кондова Гражданско
дело № 20222200100063 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 11:00 часа се явиха:
Ищецът АЛ. ЕМ. К., редовно призован, се явява лично и се
представлява от пълномощник - адв. М. Й. - Г. от АК Ямбол, редовно
упълномощена от 01.06.2022г.
Ответницата В. АН. Д., редовно призована при условията на чл. 41 ал.2
ГПК, не се явява и не се представлява.
АДВ. Й.: Да се даде ход на делото.
Съдът ДАВА ХОД на делото.
Адв. Й.: Уважаема госпожо Председател, от името на доверителя ми,
заявявам, че поддържам исковата молба. Представям заверен препис от
постигнато между страните извън съдебно споразумение от 24.06.2022г. Няма
произнасяне по искането ми за допускане на свидетели. Поддържам го това
искане.
На основание чл. 146 от ГПК, съдът ДОКЛАДВА делото.
Предмет на разглеждане е предявен конститутивен иск по чл.19, ал.3
ЗЗД за обявяване на предварителен договор за окончателен.
Ищецът твърди, че по силата на предварителен договор за прехвърляне
право на собственост върху недвижим имот чрез покупко-продажба от
31.01.2022г., ответницата в качеството си на продавач поела задължение при
условията и сроковете на договора да прехвърли на ищеца, като купувач
1
следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор №67338.100.56, с
площ от 17 997 кв.м. с адрес на ПИ: гр.Сливен, м. „КУБАШКОТО“, с трайно
предназначение на територията : Урбанизирана, с начин на трайно ползване:
за база за селскостопанска или горска техника, с предишен
идентификатор:няма , с номер по предходен план :100032, със съседи: ПИ с
идентификатори №67338.100.39; 67338.10035; 67338.10055;67338.100.43 и
67338.99.1., за продажна цена в размер на 179970 лв., равносилно на 10 лева
на квадратен метър площ.
Сочи, че извършил плащане на основание чл.6 от договора на сума в
размер на 18000 лв. на 07.02.2022г. от сметката на тъста си Н. Д. Х., като в
платежното нареждане било отразено основанието за плащане -
предварителен договор от 31.01.2022г. с предмет ПИ № 67338.100.56.
Плащането постъпило по сметката на ответницата на същия ден 07.02.2022г.
Плащането било извършено от трето лице , но за сметка на ищеца, което не
противоречало на договора. В хипотезата на чл.17, ал.2 от Договора
купувачът запазил правото да посочи и трето лице, на което да бъде
прехвърлена собствеността върху имота. Остатъкът от продажната цена от
161 970 лв. следвало да се плати на 15.03.2022г., като тази била и датата за
сключване на окончателен договор.
Твърди, че на датата на сключване на предварителния договор,
ответницата го упълномощила с нотариално заверено пълномощно да
извършва действия от нейно име и за нейна сметка във връзка с изготвянето
на доказателствата, необходими за изповядване на сделката. В тази връзка
вече били готови скица на имота, удостоверение за данъчна оценка и
удостоверение за липса на тежести върху имота. Видно от удостоверението за
данъчна оценка ответната страна имала неплатени публични задължения –
данъци за имота в не малък размер, за което ищецът уведомил ответницата по
телефон.
След превода на сумата ищецът твърди, че разговарял с ответницата по
телефона за уговаряне датата за изповядване на сделката в нотариална форма,
но тя заявила, че денят й бил натоварен и не можела да говори в момента.
На 09.02.2022г. ищецът получил, чрез куриер уведомление от
ответницата, че разваля договора на основание чл.87, предл. второ ЗЗД,
поради факта че не й била заплатена сумата от 18 000 лв. Ищецът счита, че не
2
са налице основания за разваляне на договора, доколкото е изпълнил
задължението да заплати горепосочената сума в срок. След тази дата
ответната страна отказала да комуникира с ищеца.
Твърди, че ответната страна имала задължение по чл.8 от Договора да
предаде държането на имота в срок най-късно до 15 дни от сключването на
предварителния договор, т.е. на 15.02.2022г., но с оглед поведението на
ответницата тя нямало да изпълни и това задължение.
Плащането на останалата част от продажната цена било с краен срок
15.03.2022г., която дата била и крайният срок за изповядване на сделката за
покупко-продажба на имота в нотариална форма.
Твърди, че продавача по предварителния договор бил в неизпълнение,
тъй като при надлежно и в срок извършено плащане от ищеца отправила
уведомление за незабавно разваляне на договора, без да са налице основания
за това. Нещо повече имало публични задължения за неплатени данъци,
поради което счита, че безспорно било налице виновно неизпълнение на
задължения по предварителен договор от страна на продавача.
Уведомлението до ищеца било с дата 08.01.2022г. от преди сключване на
предварителния договор и било злоупотреба с права.
Сключването на предварителния договор била предхождано от
разговори между страните, започнали месеци преди това, тъй като ищецът
имал желание за промяна на предназначението на имота. С нотариално
заверено пълномощно, ответната страна упълномощила ищецът и лицето Н.
Д. Х. да извършват всякакви действия и да я представляват пред всички
държавни и общински органи, институции и организации , без ограничения ,
във връзка с осъществяването на проект за изграждане на фотоволтаична
централа в поземления имот - предмет на предварителния договор. Част от
действията по това пълномощно вече били извършени, но не били заплатени
от ответницата, поради уговорката, че ще са част от продажната цена на
имота.
Твърди, че ответницата е собственик на имота по силата на нотариален
акт № 6, том 5, рег.6737, дело № 681/2008 г. на Нотариус -Е. Ш., с рег.№128
по регистъра на Нотариална камара , с район на действие районът на PC -
Сливен, надлежно вписан в Службата по вписвания. По молба на ищеца било
допуснато обезпечение на бъдещ иск с Определение № 72/10.02.2022г.,
3
постановено по ч.гр.д.№ 20222200100054/2022г. на ОС-Сливен, чрез налагане
на възбрана по отношение на имота, респ. издадена била обезпечителната
заповед. Възбраната била надлежно вписана в Службата по вписвания. С
определението бил определен едномесечен срок за предявяване на иска,
считано от 10.02.2022г.
Ищецът предявил иска преди да настъпи падежа за предаване на
владението от ответницата, тъй като на 11.02.2022г. той разбрал, че тя
върнала получената сума сметката на Н. Д. Х. и това наложило нов превод на
сумата на 11.02.2022г.
Иска се от съда постановяване на решение, с което да се обяви за
окончателен предварителния договор за прехвърляне право на собственост
върху недвижим имот чрез покупко- продажба от 31.01.2022г., с който
ответницата Д. в качеството си на продавач, поела задължение при условията
и сроковете на договора да прехвърли на ищеца в качеството му на купувач
следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ С ИДЕНТИФИКАТОР
№67338.100.56 /шестдесет и седем хиляди, триста тридесет и осем, точка, сто,
точка, петдесет и шест/ с площ от 17 997 кв.м./седемнадесет хиляди ,
деветстотин и деветдесет и седем квадратни метра/ с адрес на ПИ: гр.Сливен ,
местността „КУБАШКОТО“ , с трайно предназначение на територията:
Урбанизирана, с начин на трайно ползване :3а база за селскостопанска или
горска техника, с предишен идентификатор:няма , с номер по предходен план
: 100032, със съседи: ПИ с идентификатори № 67338.100.39; 67338.100.35;
67338.10043 и 67338.99.1 за продажна цена в размер на 179 970 лв.,
равносилно на 10 лева на квадратен метър площ.
Иска се с решението да бъде осъден ищецът да заплати разликата в
продажната цена в размер на 161 970 лв., от която да бъдат приспаднати
задълженията на ответната страна по ЗМДТ , които към датата на издаване на
удостоверението за данъчна оценка били в размер на 8 771,35 лв. , като прави
възражение за прихващане на тази сума със задължението за плащане на
продажната цена или да бъде осъден за разликата от 158198,65лв.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който
се оспорва иска.
Не се оспорва обстоятелството, че страните са сключили предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, подписан на 31.01.2022г.
4
Потвърждаването и заявяването на ангажимента на купувача за покупка на
имота следвало да се извърши, чрез авансово заплащане на част от
продажната цена преди изповядване на окончателния договор. Заплащането
на тази сума имало потвърдителна функция, като нейното неизпълнение
точно и в срок компрометирало желанието на купувача за сключване на
окончателен договор, създавало правна несигурност за продавача и можело да
се тълкува като отказ от сделката.
Твърди, че съгласно чл. 6 от Договора купувачът се задължил да
преведе сумата от 18000 лв. по сметка на ответницата по банков път във
фиксиран срок от 7 дни, считано от подписването на Договора. В чл. 7.1 от
Договора изрично било уговорено между страните, че всички дължими
парични задължения се изпълнявали от купувача. По този начин договорът
изрично регламентирал, че всички плащания следвало да се извършват
единствено от купувача. Затова не се споделя виждането на ищеца, че
плащането, извършено на 07.02.2022 г. от лицето Н. Д. Х., следвало да се
счита за надлежно. От текста на платежното нареждане, отразено при
обработката на плащането в електронното банкиране, не ставало ясно нито на
какво основание, нито с каква цел и защо е извършено това плащане. Текстът
на преводното нареждане бил напълно неясен, изписан с латински букви, с
множество неразбираеми съкращения. Тъй като ответницата не е имала
никакви устни или писмени договорености с лицето Н. Д. Х., нито била
уведомявана от купувача, че това лице ще изпълни неговото задължение,
ответницата възстановила полученото плащане към наредителя.
Обстоятелството, че упълномощила същото лице за осъществяване на
определени административни действия по никакъв начин не обуславяло
каквото и да е предположение, че това лице ще извършва плащания по
Договора. Договорът изрично предвиждал, че плащането следва да бъде
изпълнено от купувача и изпълнението на това задължение от едно трето
лице, без насрещната страна (получателят на плащането) да е била по какъвто
и да е начин уведомена за това, съответно без да е дала съгласие и без да са
представени пълномощия на третото лице в тази връзка (тоест да извърши
плащането), то едно такова плащане не можело бъде определено като
надлежно. От текста на клаузата по чл.17, ал.2 от договора по никакъв начин
не можело да се направи заключението, че купувача ищец можел да изпълни
всички свои задължения чрез трето лице.
5
Твърди, че действително на 11.02.2022г., след като е изпаднал в
неизпълнение, към ответницата било направено ново плащане от Н. Д. Х., в
основанието на което било записано ..KUPUVAС А. К.“. По този начин
третото лице може би се е опитало една идея по-ясно да индикира. че
заплаща, макар и в разрез с договорните уговорки, задължението на купувача,
въпреки че отново оставали съмнения. Тази сума отново била
възстановена/върната като платена без основание, тъй като вече ответницата
считала договора за развален.
Сочи, че доколкото не получила плащане в срок до 07.02.2022г. от
купувача, ответницата предприела действия за разваляне на договора и на
09.02.2022г. му връчила волеизявление, с което уведомила купувача, че счита
договора за прекратен, поради неизпълнение. Прекратяването на Договора в
тази връзка можело също така да се приеме, че е настъпило още е изтичането
на срока за заплащане на авансовата сума. От това следвало, че всички
твърдения на ищеца за неизпълнени задължения на продавача по договора,
включително за предаване на фактическата власт върху имота били неточни,
доколкото договорът прекратил своето действие преди настъпването на
техния падеж.
Възразява се срещу твърдението на ищеца, че плащането, извършено на
11.02.2022 г. било надлежно, тъй като то било извършено без правно
основание, доколкото към посочената дата договорът прекратил своето
действие. Оспорват се твърденията в исковата молба, че преди подписването
на договора била постигната уговорка и били поети ангажименти с оглед
промяна на предназначението на имота, както и заплатени от ищеца разноски
в тази връзка, които били включени в продажната цена. Подобни уговорки не
били правени и не ответницата сочи, че не е давала съгласие за подобни
действия. Ето защо се възразява срещу исканото от ищеца приспадане на
задълженията по ЗМДТ, в размер на 8,771.35 лв., свързани с имота.
Твърди се, че платените от Н. Д. Х. суми били възстановени от
ответницата и в случай, че бъде уважена претенцията на ищеца, той следва да
бъде осъден да заплати цялата сума, предвидена в чл. 6 от Договора, без
приспадане на плащането от 18000 лв.
Иска се отхвърляне на претенцията, като неоснователна.
Претендират се разноски.
6
С оглед вида на предявения иск, съдът разпределя
доказателствената тежест, както следва:
УКАЗВА на ищеца, че следва да докаже че е сключен валиден
предварителен договор, добросъвестността си в смисъл на точно изпълнение
на поетото от него задължение по договора, настъпилия падеж, както и
твърдението си, че има безспорно, изискуемо и ликвидно вземане срещу
продавача в твърдяния размер за публични задължения за имота.
УКАЗВА на ответницата, че следва да докаже наличие на
предпоставките за разваляне на предварителния договор.
Съдът даде възможност на страните за становища по доклада и
разпределената доказателствена тежест.
Адв. Й.: Нямам възражения по доклада. С оглед разпределената ни
доказателствена тежест поддържаме искането ни за допускане до разпит на
посочените в ИМ свидетели Н. Д. Х. и Н. Д. Н.. Те ще установяват, че са
водени преговори във връзка с промяна предназначението на имота и
отреждането му за фотоволтаична централа във връзка, с което ответницата
ги е упълномощила. Препис от пълномощните, са представени към исковата
молба. Н. Д. Н. е вуйчо на ищеца и бившия мъж на продавачката, който ще
установява, че те се познават много добре. По отношение на Н. Д. Х. държа да
се разпита като свидетел. С оглед разпределената доказателствена тежест,
моля да ни предоставите срок, в който да допълним доказателствените
искания. Поддържам искането за разпит на свидетели. Не поддържам
искането за назначаване на строителна техническа експертиза, доколкото не
се спори по идентичността на имота. Моля да бъде назначена СИЕ със
следните задачи: След като извърши проверка, където е необходимо, да
отговори на въпроса: Има ли непогасени публични задължения ищцата по
делото досежно процесния недвижим имот към датата на депозиране на
исковата молба в съда, както и на въпроса: Какъв е размерът на дължимата от
ищеца сума за плащане по предварителния договор, като се отчете
обстоятелството, че ответницата е върнала заплатеното й капаро.
7
Съдът следва да приеме представените с исковата молба и отговора
писмени документи, тъй като са допуснати с определение от 11.05.2022г.,
както и представеното в днешното съдебно заседание споразумение между
страните от 24.06.2022г. Искането на ищцовата страна за допускане на гласни
доказателствени средства, чрез разпит на двама свидетели при режим на
водене в следващо съдебно заседание, съдът намира за неоснователно, тъй
като фактите и обстоятелствата, които се целят да бъдат установени със
свидетелите, се установяват по делото от представените към исковата молба
пълномощни, издадени от ответницата на ищеца и лицето, което се иска като
свидетел.
Съдът следва да уважи искането за допускане на съдебно икономическа
експертиза по въпросите на ищцовата страна.
С оглед горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА като писмени доказателства по делото представените с
исковата молба и отговора заверени за вярно препис от писмени документи,
както и споразумение от 24.06.2022г.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ищеца за събиране на гласни
доказателствени средства.
ДОПУСКА изслушване и НАЗНАЧАВА изготвяне на
съдебноикономическа експертиза, по която след запознаване с материалите по
делото и проверка при необходимост в надлежните институции, вещото лице
да даде заключение, като отговори на въпросите, зададени от ищцовата
страна в днешното съдебно заседание.
НАЗНАЧАВА за вещо лице П. Т. И. с Професионална квалификация
„Икономист”; Специалност „Счетоводство и контрол”.
ОПРЕДЕЛЯ първоначален депозит за изготвяне на заключението на
вещото лице в размер на 300 лв. вносим от ищеца в едноседмичен срок,
считано от днес.
8
УКАЗВА на вещото лице, че заключението следва да бъде депозирано
по делото най-малко една седмица преди съдебното заседание с преписи за
всички страни.
Тъй като се налага събиране на писмено доказателствено средство, в
частност допуснатата експертиза, делото не е изяснено от фактическа страна
и следва да бъде отложено за друга дата.
С оглед горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА делото и го НАСРОЧВА за 03.10.2022г. от 10.00 часа,за която
дата и час страните да се считат редовно уведомени от днес.
Да се призове вещото лице след внасяне на определения депозит.
Протоколът се изготви в съдебно заседание.
Заседанието се закри в 11.40 часа.
Съдия при Окръжен съд – Сливен: _______________________
Секретар: _______________________
9