Р Е Ш Е Н
И Е
гр. София, 02.02.2021 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ПЪРВО ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 19 състав в открито заседание на двадесет
и трети ноември две хиляди и двадесета година, в състав:
СЪДИЯ: НЕВЕНА ЧЕУЗ
при участието
на секретаря Радослава Манолова разгледа докладваното от съдия Чеуз гражданско
дело № 16 861/2014 г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени пасивно субективно съединени искове с правно основание чл.72 ал.1 от ЗС
за сумата от 751 833 лв.
В исковата молба на „С.-**“ АД се твърди, че е ответник по гр.д. 6678/2014г.
по описа на СГС, І-10 състав, образувано по искова молба на „С.П.“ ООД и П.П.И. и предмет признаване за установено, че учреденото от „С.П.“
ООД и П.П.И. право на строеж с нотариален акт № 174,
том ІІ, рег. № 19723, дело 347/07 г. на нотариус Д.С., право на строеж е
погасено по давност. Твърди се, че правото на строеж е било учредено за изграждане
на обект „жилищна сграда с две нива подземни гаражи, офиси, магазини М,М+3,
М+5, М+6“. Твърди се, че обектът е изграден от ищеца чрез вложени от
дружеството труд, средства и материали и съставлява подобрение в съсобствения за ответниците имот,
съставляващ УПИ І-448, 1523 в кв. 34, местност „ВЕЦ – Симеоново“, гр. София,
сторено от същия като добросъвестен владелец. Твърди се, че вследствие на
същото стойността на имота се е увеличила със сумата от 5 500 000 лв.
Предвид което е мотивиран правен интерес от иска и е сезирал съда с искане да
осъди ответниците да му заплатят при условията на
разделна отговорност сумата от 751 833 лв., платима по равно от ответниците /по 375 917 лв. от всеки един от двамата/
– увеличената стойност на имота като на основание чл. 72 ал.3 от ЗС е заявил
право на задържане, частична претенция при пълен заявен размер от
5 500 000 лв. Претендират се и сторените съдебни разноски.
Естеството на извършените подобрения, предмет на ищцовата
претенция са подробно описани в уточнителна молба от 15.12.2016
г.
Ответникът „С.П.“ ООД, редовно уведомен, заявява становище по предявените
искове в писмен отговор, депозиран в срока по чл. 131 от ГПК. Претендира
разноски.
Ответницата П.П.И., редовно уведомена, заявява
становище по предявените искове в писмен отговор, депозиран в срока по чл. 131
от ГПК. Претендира разноски.
Съдът,
след като обсъди доводите на страните и прецени
събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, както и на основание чл.
235, ал.2 и ал. 3
от ГПК и съобразно
приетият доклад по делото, прие за установено следното
от фактическа страна:
По делото е представен нотариален акт за учредяване право на строеж срещу
задължение за построяване на жилищна сграда с ателиета, магазини и подземен
гараж № 174, том ІІ, дело 347/07 г. на нотариус 267 – Д.С., с район на действие
– СРС. От съдържанието на същия се установява, че на 06.12.2007 г., „С.П.“ ООД
и П.П.И., от една страна, и „С.-**“ АД, от друга
страна, са постигнали съгласие „С.П.“ ООД и П.П.И.,
като съсобственици на недвижим имот, находящ се в гр.
София, район „Лозенец“, представляващ УПИ І-448, 1523, кв. 34, по плана на гр.
София, местност „Витоша-ВЕЦ-Симеоново“, целият с площ от 1081 кв.м. си
учредяват, взаимно си отстъпват при условията на замяна на вещни права и
запазват за себе си правото на строеж, като всеки един от тях заявява, че е
съгласен и приема отстъпеното му право на строеж върху описаните в нотариалния акт
обекти от жилищната сграда с три входа, ателиета, магазини и подземен гараж.
Като обектите за „С.П.“ ООД са посочени в т.1.2 от нотариалния акт /три
магазина, аптека, бърза закуска и един апартамент/, за П.П.И.
са посочени в т.1.3 от нотариалния акт /два магазина, 6 апартамента, 6 паркоместа/. Страните са постигнали съгласие, че „С.П.“ ООД
и П.И. като съсобственици на недвижимия учредяват на „С.-**“ АД право на строеж
върху описания имот за изграждане на жилищна сграда, с ателиета, магазини и и
подземен гараж с три входа и обща РЗП 6 888, 94 кв.м. без описаните имоти
в т.1.2 и т.1.3 срещу задължението на „С.-**“ АД да построи за всеки един от
съсобствениците, изцяло със свои средства, самостоятелно или чрез трети лица, с
осигурени от дружеството материали обектите, изключителна собственост на
учредителите – собственици, описани в цитираните по-горе точки от нотариалния
акт. Съобразно нотариалния акт „С.-**“ АД става изключителен собственик на
имотите, описани в т. 2.2. от нотариалния акт /39 паркоместа, 5 ателиета, 29 апартамента и 34 мазета/.
Представено е разрешение за строеж 223/21.04.2008 г.
Представени са инвестиционни проекти на сградата.
По делото е представено решение 6020/15.07.2016 г. на СГС, І-10 състав,
постановено по гр.д. 6678/2014 г. От съдържанието на решението е видно, че с
него е признато за установено по отношение на „С.-**“ АД /в несъст./
и „Ти Би Ай Банк“ ЕАД, че „С.П.“ ООД и П.П.И. са собственици по силата на приращение
на обект, представляващ строеж на сграда в УПИ І-448, 1523, кв. 34, местност
„Витоша ВЕЦ – Симеоново“, гр. София, състоящ се от: стоманобетонова
конструкция на вх.А, вх.Б и вх.В, от които вх. А – частично изграден до кота 0,00, вх.Б и вх.В – частично изградени до кота + 11,90 м. като на основание чл. 108 от ЗС „С.-**“ АД
/ в несъст./ е осъден да предаде владението на
недвижимия имот, представляващ строеж на сграда, описан по горе на „С.П.“ ООД и
П.П.И.. Решението, съгласно стореното отбелязване е
влязло в сила на 04.11.2016 г.
По делото е допусната и изслушана съдебно техническа експертиза на вещото
лице инж. П.В.Я.. В заключението си вещото лице е посочила, че пазарната
стойност на изграденото към момента на извършване на експертизата възлиза на
сумата от 826 247 лв., а размерът на направените от ищеца разноски във
връзка със строителството на обекта и като се отчете неговото състояние са в размер
на 751 133 лв. Вещото лице е посочило, че стойността на СМР за
некачествено изпълнените видове работи възлиза на сумата от 426 722 лв., а
стойността на СМР за хидроизолация на обекта – 80 000 лв.
Изслушана е и СТЕ, изготвена от вещото лице инж. А.Ж.А..
В съдебно заседание от 11.02.2019 г. са събрани гласни доказателства чрез
разпит на свидетеля П.Б.С., племенник на ответницата – физическо лице.
При така установените обстоятелства, настоящият
съдебен състав
прави следните правни изводи:
Правилото на нормата на чл. 72
ал.1 от ЗС предоставя право на добросъвестния владелец да претендира за
извършените от него подобрения сумата, с която се е увеличила стойността на
вещта вследствие на тях. Дефинитивната норма на чл. 70 ал.1 от ЗС установява,
че едно лице е добросъвестен владелец, когато владее вещта на правно основание,
годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят
му не е собственик или че предписаната от закона форма е опорочена. В
настоящото производство ищецът е заявил твърдение, че е бил владелец на имота
на основание учредено вещно право на строеж. Въпросът за придобивно основание
за добросъвестно владение е предмет на разясненията, дадени с т. I от ППВС 6/1974 г. на ОСГКВС – транслативни сделки, административни актове с вещноправни
последици, конститутивни съдебни решения. Валидно учреденото право на строеж,
доколкото процесното по делото е такова с оглед
факта, че е сключено в изискуемата форма за действителност по арг. на чл. 18 от ЗЗД представлява годно придобивно основание за
суперфициаря да стане собственик на построеното в обема на притежаваните
вещни права.
С оглед данните по делото, извършените и процесни по
делото подобрения са извършени в периода м. 08.2009 г. – м.08.2010 г. т.е. в
период от време преди получаване на препис от исковата молба, с която ответниците по делото са предявили иск за собственост на
недвижимия имот, поради което ищецът в настоящото производство притежава
качеството на добросъвестен владелец.
На следващо място, трябва да
бъде съобразено и обстоятелството, че видно от съдържанието на договора за суперфиция, обективиран в
представения по делото нотариален акт, учредителите са запазили правото на
собственост върху отделни обекти в подлежащата на строеж в имота жилищна сграда
респ. суперфициарът /настоящ ищец/ е поел задължение
да изгради същите, съобразно одобрената техническа документация /т.2 от
нотариалния акт/. От тези данни по делото, настоящият съдебен състав намира, че
в договора за суперфиция е инкорпориран и договор,
разкриващ характерните белези на договор за изработка по смисъла на чл. 258 от ЗЗД по отношение самостоятелните обекти в сградата, за които учредителите на
правото на строеж са запазили право на собственост. Фактическото изграждане на
обект по силата на договорно правоотношение с облигаторно
действие не притежава вещно-транслативен ефект т.е.
не е годно придобивно основание, поради което по
отношение на тези обекти фактическият
строител /настоящ ищец/ е държател, каквото възражение е наведено в писмените отговори
на ответниците и същото се възприема като основателно
от настоящия съдебен състав. С право да претендира заплащане на подобрения
разполага само владелеца, не и държателя, съобразно указанията, дадени с ТР №85/02.12.1968 г. на ОСГК на
ВС и с
цитираното вече ППВС 6/74 г. Казано по друг
начин, по отношение на обектите със запазено право на собственост от страна на суперфициарните собственици, ответникът – изпълнител не
може да претендира подобрения, а облигационните отношения, възникнали между
страните по този повод следва да се решат на плоскостта на неоснователното
обогатяване или гестията, с каквито искове настоящия
съдебен състав не е сезиран.
На следващо място следва да
бъде съобразено и обстоятелството, че част от претендираните
подобрения са изградени в отклонение на издадения идеен проект, довело до
увеличаване на разгърната застроена площ респ. застроената такава на процесната сграда. Горното е констатирано от вещото лице по
допуснатата съдебно техническа експертиза инж. Я., която е обосновала извод, че
отклоненията от идейния и техническия проект не са одобрени от ДАГ. При тези
данни по делото, изграденото в повече от строителя /настоящ ищец/ при липса на
валидно правно основание не може да обоснове неговата добросъвестност /решение
286/22.04.2014 г. по дело 2508/2013 г. на Първо ГО на ВКС/, поради което за
тези претендирани подобрения същият се явява
недобросъвестен владелец. Съгласно установената съдебна практика, ако не се
установи добросъвестно владение съдът следва да разгледа претенциите на ищеца
за заплащане на обезщетение като на обикновен /недобросъвестен/ подобрител
/решение 131/10.07.2013 г. на ВКС, Първо ГО по гр.д. 913/2012 г./, поради което
няма процесуални пречки тези претендирани подобрения
да бъдат преценени в рамките на настоящото производство.
Вещото лице Я. е посочила в
заключението си, че пазарната стойност на всички извършени в имота на ответниците подобрения след прилагане на съответен
коефициент изхабяване възлиза на 826 247 лв. като в табличен вид са остойностени СМР по съответни коти на изграждане /таблица
1, стр. 392 в делото/. Отново с оглед заключението на вещото лице Я. и предвид
констатираното отклонение от одобрения идеен проект с фактическото изпълнение
на място липсва изградено второ подземно ниво /кота -5,10/,
поради което за същото липсват извършени подобрения, подлежащи на репарация.
В таблица 1 от заключението на
вещото лице / стр. 390 в делото/ е посочено, че по отношение на изграденото
налично подземно ниво /кота-2,60/-3,80/ са изпълнени СМР на площ от 1 005
кв.м. Съгласно договора за учредяване право на строеж, представен по делото,
ответникът „С.П.“ ООД е запазил правото си на собственост върху магазин 2
/т.1.2.А в нотариалния акт/, на две нива /кота -2,60
и кота 0.00/ с обща площ, включваща припадащите се общи
части от 340, 14 кв.м. В нотариалния акт не са описани отделните площи на
магазина, касаещи всяко едно от двете нива, поради което настоящия съдебен
състав приема, че площта на магазина е разпределена по равно на двете нива т.е.
същия заема площ от по 170, 07 кв.м. на всяко едно от тях. За тази площ,
ищецът-строител е държател по вече изложените съображения и притежава облигационно
вземане към ответника по реда на неоснователното обогатяване респ. гестията. Отново съобразно договора за суперфиция,
ответницата – физическо лице е запазила право на собственост върху 6 паркоместа /30, 31, 33, 34, 35, 36/, находящи
се по одобрения проект на тази кота. Глобалната площ
на тези паркоместа с включени прилежащи общи части,
съобразно договора възлиза на обща площ от 96, 62 кв.м. Отделно от това, същата
е запазила право на собственост върху 6 мазета /15, 16, 19, 20, 17, 18/, находящи се на сочената кота,
като придадени към самостоятелни обекти в сградата, отново със запазено право
на собственост. Глобалната площ на тези мазета с включени прилежащи общи части
възлиза на площ от 24, 29 кв.м. За тези площи от 120, 91 кв.м. /96,62 + 24,29/,
ищецът-строител е държател по вече изложените съображения и притежава
облигационно вземане към ответника по реда на неоснователното обогатяване респ.
гестията. В обобщение на горното, ищецът има право да
претендира подобрения за извършените СМР с площ от 714, 02 кв.м. на тази кота. Съобразно таблица 1 /стр. 392 в делото/ цената на
кв.м. възлиза на 606 лв. Същата следва да се редуцира с процента изхабяване,
възприет от вещото лице в таблица 2 /стр. 393 в делото/ - 14, 32% т.е. цената
на кв.м. СМР възлиза на сума 519, 22 лв. Изграденото на това ниво, което
притежава белезите на подобрение, съобразено с процента на завършеност, посочен
от вещото лице / 33,65%/ респ. подлежи на репарация възлиза на глобалната сума
от 124 751, 81 лв.
В таблица 1 от заключението на
вещото лице / стр. 390 в делото/ е посочено, че по отношение на изграденото
налично ниво /кота 0.00/ по идеен проект следва да се
изпълнят СМР на площ от 819, 53 кв.м. Съгласно договора за учредяване право на
строеж, представен по делото, ответникът „С.П.“ ООД е запазил правото си на
собственост върху магазин 2 /т.1.2.А в нотариалния акт/, на две нива /кота -2,60 и кота 0.00/ с обща
площ, включваща припадащите се части от 340, 14 кв.м. По изложените вече
съображения съдът приема, че същия заема площ от 170, 07 кв.м. на тази кота и за същата ищецът-строител е държател като притежава
облигационно вземане към ответника по реда на неоснователното обогатяване респ.
гестията. Отделно от това, този ответник е запазил
право на собственост и върху други обекти, находящи
се на соченото ниво /магазин 3 с офис, магазин 4 с офис, аптека, бърза
закуска/. Площта на сочените обекти ведно с площта на прилежащите общи части
възлиза глобално на 639, 68 кв.м. Отново съобразно договора за суперфиция, ответницата – физическо лице е запазила право
на собственост върху магазин 1 и магазин 5, находящи
се по одобрения проект на тази кота. Глобалната площ
на тези магазини с включени прилежащи общи части, съобразно договора възлиза на
площ от 83, 63 кв.м. За тези площи от 723, 31 кв.м. /639, 68 + 83, 63/,
ищецът-строител е държател по вече изложените съображения. В обобщение на
горното, ищецът има право да претендира подобрения за извършените СМР с площ от
96, 22 кв.м. Съобразно таблица 1 /стр. 392 в делото/ цената на кв.м. възлиза на
606 лв. Същата следва да се редуцира с процента изхабяване, възприет от вещото
лице в таблица 2 /стр. 393 в делото/ - 14, 32% т.е. цената на кв.м. СМР възлиза
на сума 519, 22 лв. Изграденото на това ниво, което притежава белезите на
подобрение, съобразено с процента на завършеност, посочен от вещото лице / 29,
95%/ респ. подлежащ на репарация възлиза на глобалната сума от 14 962, 82
лв.
В таблица 1 от заключението на
вещото лице / стр. 390 в делото/ е посочено, че по отношение на изграденото
налично ниво /кота + 3,50/ по идеен проект следва да
се изпълнят СМР на площ от 887, 66 кв.м. Съгласно договора за учредяване право
на строеж, представен по делото, ответникът „С.П.“ ООД е запазил правото си на
собственост върху ап.2 /т.1.2.Е в нотариалния акт/, с обща площ, включваща
припадащите се общи части от 103, 87 кв.м. За тази площ, ищецът-строител е
държател по вече изложените съображения, поради което, ищецът има право да
претендира подобрения за извършените СМР с площ от 783, 79 кв.м. Съобразно
таблица 1 /стр. 392 в делото/ цената на кв.м. възлиза на 606 лв. Същата следва
да се редуцира с процента изхабяване, възприет от вещото лице в таблица 2 /стр.
393 в делото/ - 14, 32% т.е. цената на кв.м. СМР възлиза на сума 519, 22 лв.
Изграденото на това ниво, което притежава белезите на подобрение, съобразено с
процента на завършеност, посочен от вещото лице / 29, 35%/ респ. подлежащ на
репарация възлиза на глобалната сума от 119 442, 60 лв.
В таблица 1 от заключението на
вещото лице / стр. 390 в делото/ е посочено, че по отношение на изграденото
налично ниво /кота + 6,30/ по идеен проект следва да
се изпълнят СМР на площ от 827,81 кв.м. Съгласно договора за учредяване право
на строеж, представен по делото, ответницата – физическо лице е запазила
правото си на собственост върху ап.15, ап.16, ап.19. Общата площ, включваща припадащите
се общи части на трите обекта възлиза на 281, 29 кв.м. За тази площ,
ищецът-строител е държател по вече изложените съображения, поради което, има
право да претендира подобрения за извършените СМР с площ от 546, 52 кв.м.
Съобразно таблица 1 /стр. 392 в делото/ цената на кв.м. възлиза на 606 лв.
Същата следва да се редуцира с процента изхабяване, възприет от вещото лице в
таблица 2 /стр. 393 в делото/ - 14, 32% т.е. цената на кв.м. СМР възлиза на
сума 519, 22 лв. Изграденото на това ниво, което притежава белезите на
подобрение, съобразено с процента на завършеност, посочен от вещото лице / 28, 15%/
респ. подлежи на репарация възлиза на глобалната сума от 79 879, 60 лв.
В таблица 1 от заключението на
вещото лице / стр. 390 в делото/ е посочено, че по отношение на изграденото
налично ниво /кота + 9,10/ по идеен проект следва да
се изпълнят СМР на площ от 824, 54 кв.м. Съгласно договора за учредяване право
на строеж, представен по делото, ответницата – физическо лице е запазила
правото си на собственост върху ап.25 и ап.27. Общата площ, включваща
припадащите се части на трите обекта възлиза на 213, 09 кв.м. За тази площ,
ищецът-строител е държател по вече изложените съображения, поради което, ищецът
има право да претендира подобрения за извършените СМР с площ от 611, 45 кв.м.
Съобразно таблица 1 /стр. 392 в делото/ цената на кв.м. възлиза на 606 лв.
Същата следва да се редуцира с процента изхабяване, възприет от вещото лице в
таблица 2 /стр. 393 в делото/ - 14, 32% т.е. цената на кв.м. СМР възлиза на сума
519, 22 лв. Изграденото на това ниво, което притежава белезите на подобрение,
съобразено с процента на завършеност, посочен от вещото лице / 24, 07 %/ респ.
подлежащ на репарация възлиза на глобалната сума от 76 416, 73 лв.
По отношение СМР, извършени на кота +11,90, вещото лице Я. в заключението си е посочила,
че на соченото ниво е изпълнен частично кофража, който е в изключително лошо
състояние и подлежи на демонтаж и изхвърляне, поради което настоящият съдебен
състав не може да мотивира извод в насока, че тези СМР носят белезите на
подобрение.
В обобщение на горните изводи,
глобалната стойност на извършените СМР, подлежащи на репарация като подобрение биха
възлезли на сума в размер на 415 453, 56 лв. За да бъде признато
качеството им на подобрения, обаче тези СМР следва да водят до увеличаване
стойността на имота с оглед вложените труд, средства и материали. В настоящото
производство, между страните не се спори, че се касае за изоставен частично
извършен строеж, със значителна давност и в лошо състояние, предвид развилите
се корозионни процеси. Вещото лице Я. е посочила в
заключението си, че за да може изграденото да се ползва са необходими разходи в
размер на 426 722 лв. респ. още 80 000 лв. за хидроизолацията на
сутерена. Като аритметична стойност тези разходи, необходими за привеждане на
частичния строеж във вид, годен да се използва по предназначение респ. да
увеличава стойността на имота на ответниците е
по-висока от сумата за подобрения, което като краен извод мотивира настоящият
съдебен състав да приеме, че изграденото от ищеца в имота на ответниците не притежава белезите на подобрение респ.
исковете подлежат на отхвърляне.
Този извод не търпи промяна и
при съблюдаване изграденото от ищеца в отклонение на идейния проект, за което
по изложени вече съображения същият е недобросъвестен владелец. Съобразно
данните от заключението на СТЕ, изграденото в отклонение на проекта за процесните коти възлиза като глобална площ на 14, 94 кв.м.
За тази площ при съблюдаване цената на СМР за кв.м., редуцирана с възприетите
процент овехтяване и завършеност, съгласно заключението, коментирани
многократно, стойността би възлязла на сума от около 2 330 лв. Сборувана тази
сума със сумата на СМР, извършени от ищеца като добросъвестен владелец отново е
с по-ниска аритметична стойност от сумата, необходима за отстраняване на
недостатъците на частичния строеж с оглед евентуалното му ползване по
предназначение.
Претенции по линия на гестия или неоснователно обогатяване за обектите, за които
многократно бе посочено, че ищецът е държател не са заявени в рамките на
производството, поради което е недопустимо да бъдат обсъждани от настоящия
съдебен състав.
С оглед неоснователността на
претенциите, същият намира за безпредметно да обсъжда заявеното възражение за
прихващане, доколкото същото по никакъв начин не би рефлектирало досежно крайния изход на спора.
При този изход на спора на
ответника – ЮЛ на основание чл. 78 ал.3 от ГПК се следват разноски в размер на
15 150 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение и депозит за ВЛ с оглед
данните по делото за заплатения размер на хонорара за процесуално
представителство /стр. 570 – 581/. Възражение по чл. 78 ал.5 от ГПК не е
заявявано от страна на ищеца, поради което съдът служебно не може да се
произнася.
На ответницата – физическо лице
не се следват разноски доколкото в наличните адвокатски пълномощни /стр.99 и
стр. 123/ по делото с посочена сума за възнаграждение, същата е отбелязана като
договорено, но липсват данни за реалното им заплащане.
Водим от горното Софийски градски съд,
I-19 състав:
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените
искове на „С.-**“ АД /в несъст./, ЕИК *******, със
съдебен адрес:***, офис 47 – синдик В.А. с правно основание чл. 72 ал.1 от ЗС срещу
„С.П.“ ООД, ЕИК *******, съдебен адрес: *** – адв. Н.
П. и П.П.И., ЕГН **********, със съдебен адрес: *** –
адв. М.К. за заплащане на сумата от 751 833 лв.,
платима по равно от ответниците /по 375 917 лв.
от всеки един от двамата/ – увеличената стойност на имот, представляващ УПИ
І-448, 1523, кв. 34, по плана на гр. София, местност „Витоша-ВЕЦ-Симеоново“,
целият с площ от 1081 кв.м., частична претенция при пълен заявен размер от
5 500 000 лв., като неоснователни.
ОСЪЖДА „С.-**“ АД /в несъст./, ЕИК *******, със съдебен
адрес:***, офис 47 – синдик В.А. да заплати на основание чл. 78 ал.3 от ГПК на
„С.П.“ ООД, ЕИК *******, съдебен адрес: *** – адв. Н.
П. сумата от 15 150 лв. – разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред САС, в двуседмичен
срок, считано от съобщението до страните, че е изготвено.
СЪДИЯ: