Р Е Ш
Е Н И Е
№…………./……...11.2019 г.
гр. Варна
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ПЪРВИ
ВЪЗЗИВЕН СЪСТАВ, в публично съдебно заседание, проведено на девети октомври
през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА СТОЯНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ЕЛИНА КАРАГЬОЗОВА
Мл.с. НАСУФ ИСМАЛ
при участието на
секретаря Христина Атанасова,
като разгледа докладваното
от съдия Карагьозова,
в.т.д.
№ 714/2019 г., по описа на ВОС, ТО,
за да се произнесе взе
пред вид следното:
Производството по делото е
по реда на чл.258 ГПК.
Производството по
делото е образувано по постъпила въззивна жалба вх.№ 22649/27.03.2019г.,
подадена от „Д.-371” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление гр.Варна, ж.к.“Младост“ бл.130А, вх.5, ет.8, ап.14, срещу решение
№923/06.03.2019г., постановено по гр.д. № 544/2018г. на РС-Варна, с което е прието
за установено, че дължи на Технически
университет-Варна, ЕИК *********, вземането, за което е
издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК по ч. гр.
д. № 17263/2017 г. на ВРС, за сумата в размер на 20 710 лв., представляваща незаплатена наемна цена за
месец октомври 2016 г. и месец ноември 2016 г. по Договор за наем №
84/30.05.2016 год., за която са издадени фактури №№ 12213/04.10.2016 год. и
12329/02.11.2016 год., всяка за сумата от по 10355.00 лева.
В жалбата е
изложено становище за недопустимост, неправилност и незаконосъобразност на
обжалваното решение, като се твърди, че в мотивите си съдът не е изследвал
въпроса по въведеното възражение за неизпълнен договор, основано на твърдения
за неизпълнение на задължението на наемодателя да предостави наемния имот в
годно за ползване състояние. Поддържа се, че към момента на предаване на
държането сградата е имала дефекти и се е нуждаела от основен ремонт, а
нежилищните помещения не съответствали на уговореното предназначение. Твърди
се, че предаването на негоден обект за наем е равносилно на пълно неизпълнение
от страна на наемодателя, като неправило съдът е основал изводите си за
предаване на веща върху приетия приемо – предавателния протокол. Посочва се, че
след като не е изпълнено това задължение, наемателят не дължи наем. Направен е
подробен анализ на писмените доказателства и е цитирана съдебна практика. В
жалбата са наведени оплаквания за допуснати процесуални нарушения, тъй като не
е разпределена правилно даказателствената тежест и не са допуснати относими
доказателства. В доклада си съдът не е отразил възраженията на ответника. По
изложените съображения въззивникът моли съда да обезсили първоинстанционното
решение и да върне делото за ново разглеждане, в евентуалност да го отмени и да
се постанови друго, с което да отхвърли предявените искове.
В срока по чл.263,
ал.2 от ГПК е постъпил отговор от насрещната страна по жалбата Технически
университет – Варна, в който се застъпва становище за неоснователност на
подадената жалба и за допустимост, правилност и законосъобразност на
атакуваното решение. Поддържа се твърдението, че ищецът е изправна страна, като
е предоставил държането на наетата вещ на ответника, който е извършвал ремонтни
дейности в нея.
За да се произнесе по спора, Варненски Окръжен съд
съобрази следното:
Производството по
гр.д. № 544/2018г. на ВРС е образувано по предявен от Технически университет –
Варна срещу „Д. – 371“ ЕООД, ЕИК *********, гр. Варна, иск по реда на чл. 422 ГПК вр. чл.232, ал.2 от ЗЗД за установяване
съществуване на вземане в размер на сумата от 20 710 лв.,
представляваща неплатени наеми за месец Октомври и Ноември на 2016г. по Договор
за наем № 84 от 30.05.2016г., удостоверени във фак**ри с № 12213/04.10.2016г. и
№ 12329/02.11.2016г., за което е издадена
заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК по ч. гр. д. №
17263/2017 г. на ВРС.
В исковата си
молба ищецът твърди, че на 30.05.2016г. е сключил договор за наем № 84, след
проведен търг чрез тайно наддаване, по силата на който е поел задължение да
предостави на ответника за възмездно и временно ползване студентско общежитие,
бл. 15 с прилежаща кафе – сладкарница, находящ се в гр. Варна, ул.“Дубровник“,
за срок от 10 години срещу задължение на наемателя да заплаща месечно наемно
възнаграждение от 10 355 лв., платимо до 15 – то число на месеца, за който
се отнася и консумативни разходи. Твърди се, че наемодателят предоставил на
наемателя държането на наетия обект на 31.05.2016г., за което е съставен
приемно – предавателен протокол, но наемателят не е заплатил дължимата наемна
цена. С оглед неизпълнението на длъжника ищецът се е снабдил със Заповед за
изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК, срещу която ответникът е
депозирал възражение, поради което претендира за съдебно установяване на
вземането си.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът поддържа доводи за неоснователност на предявения иск. Не се оспорва, че между
страните е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за наем
№84/30.05.2016г. по отношение на процесния имот. След сключване на договора
ответното дружество констатирало, че имотът не е годен за ползване съобразно уговореното
предназначение, били установени недостатъци, които не били известни на
ответника при сключване на договора за наем. За състоянието на имота
наемодателят бил уведомен, но не били предприети активни действия по
отстраняване на недостатъците. Поради пасивното поведение на ищеца, ответното
дружество в периода от сключване на договора за наем до месец август на 2017г.
осъществило дейност по ремонт в имота, с цел
привеждането му в състояние, което да отговаря на ползването на вещта, за което
е наета.
Съдът, като съобрази
предметните предели на въззивното производство, очертани в жалбата и отговора,
приема за установено от фактическа страна следното:
От представения по
делото заверен препис от Договор за наем №84/30.05.2016г. се установява, че
страните по делото са сключили договор за временно /за срок от 10 години/ и
възмездно ползване на С**дентско общежитие бл.15, с прилежаща кафе-сладкарница,
находящо се в гр.Варна, ул.”Дубровник”, с обща площ 10302 кв.м., срещу
задължение на наемателя да заплаща до 15-то число на текущия месец месечно
възнаграждение в размер на 10355 лв.
Установява се от приетия
по делото препис от Приемо-предавателен протокол от 31.05.2016г., че в
изпълнение на клаузата на чл.2, ал.1 от договора, на посочената дата
наемодателят е предал на наемателя държането на наемния обект.
По делото е приет препис
от двустранно подписани на 30.06.2016г. Указания за начина на ползване на обект
към Договор за наем №84 от 31.05.2016г., с които страните по договора са
дефинирали ползването на процесния обект по предназначение като отдаване под
наем на стаи или части от тях за настаняване на правоимащи лица, а по отношение
на нежилищните части - използването им по предназначение от наемателя или
преотдаването им за ползване на търговци или други лица.
От представената по
делото кореспонденция между страните по повод договора за наем е видно, че
ответното дружество е отправяло искания за предоставяне на документи във връзка
с предстоящия ремонт, както и относно впоследствие установени скрити
недостатъци.
Представена е по делото
кореспонденция между ищеца и Министъра на образованието и науката от месец
август 2016г., от която е видно, че студентско общежитие бл.15 е затворено поради лоши условия и изведено от жилищния оборот през 2012г., поради
необходимост от извършване на сериозни ремонтни дейности с цел осигуряване на нормални жилищни условия.
Установява се от приетия
като доказателство по делото препис от покана с изх.№47 от 05.01.2017г., че
наемодателят е уведомил наемателя за размера на непогасените задължения за
заплащане на наемна цена и консумативни разходи за периода от м.август 2016г.
до м.декември 2016г., с предупреждение, че при неизпълнение ще счита договора
за развален. Видно от товарителница за доставка чрез куриерска служба, препис
от която е приет по делото, е че ответникът е получил поканата на 10.01.2017г.
От приетия препис от
Нотариална покана с рег.№2615, том I, акт №101 от 07.04.2017г. на нотариус
Людмила Гонова, връчена на 13.04.2017г., е видно, че наемодателят е отправил
искане за освобождаване на обекта и предаване на ключовете за него на
27.04.2017г. в кантората на нотариуса, на която дата и час законният
представител не се е явил.
Видно от представения
препис от Заповед от 13.07.2017г. на Областния управител на обл.Варна е, че е разпоредено
принудителното изземване на наемния обект от държането на ответника.
От ангажираните от
въззиваемия пред въззивната инстанция свидетелски показания чрез разпит на
свидетеля П. П., допуснати на основание чл.266, ал.3 от ГПК, се установява, че управителят
на „Д.
– 371“ ЕООД е
извършил лично и съвместно с други лица огледи на процесното общежитие по време
на обявената процедура по отдаването му под наем. При тези предварителни огледи
са обхождани всички помещения на всеки от етажите, включително лоби бара на
последния етаж, в който имало видими щети от течове и бара на партерния етаж,
който бил опожарен. След сключването на договора за наем владението е предадено
на „Д.
– 371“ ЕООД чрез неговия управител с приемо-предавателен протокол, който е
съставен след като е извършен пореден оглед на целия блок. Сградата не е била
годна за ползване, като на места се налагал основен ремонт, на други – само
козметичен. Университетът не разполагал с необходимите средства за привеждане
на бл. 15 в годно за експлоатация състояние, което именно наложило отдаването
му под наем, като наемната цена е съобразена с неговото недобро техническо
състояние.
В о.с.з., проведено на
12.06.2019г., е извършена очна ставка между свидетеля П. П. и Д. П., в
качеството му законен представител на „Д. – 371“ ЕООД, при която последният е
признал, че е присъствал лично на извършените предварителни огледи в
общежитието.
В показанията си разпитаният
пред въззивната инстанция свидетел Ц.Ж.,
воден от въззивника, заявява, че е имал интерес от наемане на търговски обект в
процесното общежитие и по този повод е извършил съвместно с Д. П.оглед на
кафене на партерния етаж и ресторант на панорамния етаж. Цялата сграда била в
компрометирано състояние, обектът на партерния етаж бил опожарен, а на
панорамния етаж – подгизнал и с протекъл покрив. По сведения от Д. П.ремонтът
на сградата е следвало да се извърши от Технически университет. До сключване на
договор за пренаемане не се стигнало, тъй като сградата не била въведена в
годен за експлоатация вид.
При така установеното от фактическа страна съдът
достигна до следните правни изводи:
Жалбата,
инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от надлежно
легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради което
е допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съгласно чл.269 от ГПК
въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по
допустимостта – в обжалваната му част. В обхвата на
така посочените въззивни предели, ВОС намира обжалваното решение за валидно и
допустимо.
По отношение на
правилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпореждането на
чл.269, ал.1, изр. второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в
жалбата оплаквания, като служебно се произнася в хипотезите на нарушение на
императивна правна норма. В
разглеждания случай оплакванията на въззивника, съставляват оспорване на
изводите на районния съд относно изправността на наемодателя по договора. Така
направеното оспорване не съставлява новонаведено възражение или фактическо
твърдение, поради което следва да бъде разгледано по същество. В Определение
1914/21.02.2019г. въззивният съд е формирал подробни съображения, че не са
налице основания за разглеждане по същество на неприетото от първата инстанция възражение
за прихващане, които не следва да бъдат преповтаряни.
За успешното провеждане на иск с правно основание чл.422, ал.1, вр. Чл.415, ал.1 от ГПК, вр. чл.232, ал.2 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже
наличието на сключен с ответника договор за наем за процесния период и
качеството си на изправна страна по него, а в тежест на ответника е да установи
твърденията си за негодност на наетата вещ, респективно точното в количествено
и времево отношение изпълнение на задължението си за заплащане на наемната цена.
В разглеждания случай наличието на облигационно правоотношение между
страните не се оспорва и се установява от представените по делото писмени
доказателства. Оспорва се качеството на ищеца като изправна страна,
по-конкретно относно изпълнението на задължението му по договора да предаде
обекта на договора в годно за ползване състояние. Съобразно чл.230, ал.1 от ЗЗД при липса на друга уговорка
наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на
ползването, за което е наета. В ал.3 на цитираната разпоредба е предвидено, че
наемодателят не отговаря за недостатъците на наетата вещ, които наемателят е
знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора,
освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата
от неговото домакинство. Нормите са
диспозитивни и следва да бъдат съобразени само ако страните нямат други
уговорки, уреждащи тези отношения.
От събраните писмени и гласни доказателства еднопосочно
се установява, че към момента на сключване на договора за наем сградата е
страдала от недостатъци, които са я правели негодна за ползване. С оглед
характера и вида на недостатъците, които се описват като видими от свидетелите,
следва да се приеме, че наемателят е могъл при обикновено внимание да ги забележи.
Не са ангажирани доказателства в подкрепа на твърденията за налични скрити
недостатъци, като същите не са и конкретизирани.
Предвид събраните доказателства за извършени
предварителни огледи в рамките на тръжната процедура, съдът приема, че наемателят
е бил запознат с реалното състояние на обекта както преди сключване на
договора, така и към момента на приемането на изпълнението по него. Самият факт
на участие в тръжната процедура при ясното съзнание за компрометираното
техническо състояние на сградата, е показателен за съгласието на наемателя да сключи договора при тези условия, като е поел тежестта да приведе обекта
в състояние, годно за неговата експлоатация. Тази негова воля е ясно изразена в
клаузите на чл.7, чл.8, чл.14, съгласно които наемателят
е поел задължението да извършва за своя сметка ремонти за запазването на целостта на обекта или за възстановяване на неговата
годност, за обзавеждане и наемане на персонал, като е предвидено и правото му да извършва вътрешни
преустройства и подобрения след писмено съгласие от наемодателя. В съставения при
предаване на държането приемо-предавателен протокол липсват отразени забележки
относно състоянието на обекта, недостатъци или необходими ремонти. Посоченият
частен свидетелстващ документ е подписан от наемателя без възражения, поради
което се ползва с обвързваща съда материална доказателствена сила за неизгодния
за него факт, че наетият имот отговаря на уговореното с договора състояние.
Налага се изводът, че наемателят е бил запознат с
реалното състояние на обекта както преди сключване на договора, така и към
момента на съставяне на приемо-предавателния протокол, именно поради което в
кратки срокове след сключване на договора е започнал извършване на необходимите
ремонтни дейности. Липсват представени доказателства наемателят да е упражнил
някое от потестативните си права, предвидени в чл.230, ал.2 от ЗЗД, а именно да
иска от наемодателя поправяне на вещта, съразмерно намаление на наемната цена
или разваляне на договора. В този смисъл следва да се приеме, че имотът е
предаден в договореното между страните състояние. Доколкото по делото не се
установява наемодателят да е извършвал действия, смущаващи ползването на имота, следва да се приеме, че същият е изправна страна
по договора.
По изложените
съображения за наемателя е възникнало задължението да заплаща уговорената
наемна цена, включително за процесния период -м.10.2016 г. и м.11.2016 г.,
предхождащ датата на едностранното разваляне на договора от наемодателя,
считано от 10.02.2017г. Липсват
представени доказателства за заплащане на дължимите наемни вноски за посочения
период в общ размер на 20710 лева, поради
което съдът приема, че са налице елементите от фактическия състав на виновно
неизпълнение на договорни задължения от страна на наемателя.
В тази връзка предявеният иск с правно основание чл.422, ал.1, вр. Чл.415, ал.1 от ГПК, вр. чл.232, ал.2 от ЗЗД се явява основателен до пълния
си предявен размер и като такъв следва да бъде уважен.
Поради съвпадение
в крайните изводи на двете инстанции първоинстанционното решение следва да бъде
потвърдено.
По отговорността за разноски:
С оглед изхода на спора и на основание
чл.78, ал.1 от ГПК в полза на въззиваемия следва да бъдат присъдени сторените
във въззивното производство разноски в размер на 2225.11 лева, изразяващи се в заплатен
адвокатски хонорар.
Мотивиран от изложеното, съставът на ВОС,
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение №923/06.03.2019г., постановено по гр.д. № 544/2018г. на РС-Варна.
ОСЪЖДА „Д.-371” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Варна, ж.к.“Младост“
бл.130А, вх.5, ет.8, ап.14, да заплати на Технически
университет-Варна, ЕИК *********, с адрес на управление гр.Варна,
ул.“Студентстка“ 1, сумата от 2225.11 лева (две хиляди двеста
двадесет и пет лева и единадесет стотинки), представляваща
сторени във въззивното производство разноски, на основание чл.78, ал.1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи
на обжалване в едномесечен срок от връчване на препис от решението на страните
пред ВКС на РБългария при условията на чл.280, ал.1 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.