Р Е Ш Е Н И Е
№ 260044 30.09.2020 г. гр.Стара
Загора
СТАРОЗАГОРСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, І-ви въззивен състав,
в открито съдебно заседание, проведено на
втори септември две хиляди и двадесета година,
в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАНИЕЛА ТЕЛБИЗОВА - ЯНЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: НИКОЛАЙ УРУКОВ
АТАНАС А.
Секретар: Таня Кемерова
като разгледа докладваното от съдия
Атанас А. в.гр.д. № 1432 по описа на
съда за 2020 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 от Граждански процесуален кодекс /ГПК/ и сл.
Образувано е по въззивна жалба на Р.Н.М. от гр.К., чрез
адв.Св.Б., против решение № 90/20.02.2020 г., постановено по гр.д.№ 1543/2019
г. по описа на Казанлъшки районен съд.
Излагат се
оплаквания за недопустимост на обжалваното решение поради произнасянето от
пъровинстанционния съд по непредявени искове.
Евентуално
решението се оспорва като неправилно поради постановяването му в противоречие с
материалния закон и необоснованост.
Претендира
се обезсилването му и връщането на делото на КРС за ново разглеждане,
респ.отмяната му и постановяването на ново, с което предявените искове бъдат
уважени, а на страната бъдат присъдени направените съдебно-деловодни разноски.
В законоустановения срок е постъпил отговор от
насрещните страни К.А.К. и Р.Т.К.,***, с който жалбата е оспорена като
неоснователна.
Изложени са съображения, че обжалваното решение
е правилно, т.к. първоинстанционният съд правилно е приложил материалния закон,
а изводите му са обосновани.
Претендира се потвърждаването на обжалваното
решение и присъждането на сторените пред въззивната инстанция разноски.
В откритото съдебно заседание въззивницата не се явява
и не се представлява от процесуален представител.
Въззиваемите също не се явяват и не се представляват
от процесуален представител.
След обсъждане твърденията и възраженията на страните,
въз основа на събраните доказателства, съдът намира за установено от фактическа
страна следното:
Първоинстанционният
съд е бил сезиран с искова молба от Р.Н.М.
от гр.К. срещу К.А.К. и Р.Т.К.,***,
с която са били предявени кумулативно обективно съединени искове по чл.55, ал.1
пр.ІІІ – то от ЗЗД и чл.86, ал.1 от ЗЗД, за присъждане на сумите от 7 500 лв.,
представляваща дадено на отпаднало основание, и от 925,07 лв. – обезщетение за
забава за периода от 14.03.2018 г. до 31.05.2019 г.
Ищцата е
изложила твърдения, че на 14.11.2017 г. е сключила с ответниците предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който последните са
поели задължението да й продадат в срок до 10.01.2018 г. собствения си недвижим
имот, находящ се в гр.К., ул.“****, ведно с прилежащите му сервизни помещения и
идеални части от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж, за
цена от 78 500 лв., от която 7 500 лв. платени при сключване на
предварителния договор и 71 000 лв., платими със средства от банков ипотечен
кредит, който Р.Н.М. е следвало да получи.
При сключването на договора не е била уведомена от ответниците за
обстоятелството, че жилищната сграда, в която се намира апартамента не е била
въведена в експлоатация по смисъла на чл.177, ал.3 от ЗУТ.
Твърди, че с нотариална покана от 19.12.2017 г., връчена на ответницата
на същата дата, е поканила К.А.К.
и Р.Т.К. да й предоставят необходимите й за кандидатстване за отпускане на
банков ипотечен кредит документи, в т.ч.
удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация по чл.177, ал.3 от ЗУТ,
като е посочила, че при неявяване или непредставяне на исканите документи ще
приеме договора за едностранно развален от продавачите и желае да й бъде върната заплатената като
капаро сума от 7 500 лв.
На
уговорената при нотариуса среща на 03.01.2018 г. ответниците се явили,
представили всички искани от ищцата документи, с изключение на удостоверение за
въвеждане на сградата в експлоатация, като устно я уведомили, че такова няма
издавано. Уведомили я също така, че няма да й върнат платената за капаро сума,
в случай, че се откаже от договора.
Ищцата
твърди, че отново решила да търси кредит от банка, като уведомила за това
продавачите с нотариално уведомление от 09.01.2018 г., с което поискала тяхното
съдействие за предоставяне на достъп до жилището на лицензиран оценител и
продължаване на срока за сключване на окончателния договор до 10.02.2018 г.
Твърди, че
е очаквала до изтичане на срока за сключване на окончателния договор да бъде
издадено удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация, но такова не
било издадено.
Според
ищцата при сключване на предварителния договор е била въведена в заблуждение от
ответниците, които са укрили от нея липсата на удостоверение за въвеждане на
сградата в експлоатация, съставляващо съществен недостатък на продавания имот,
поради което била изпаднала в грешка при сключване на договора и се почувствала
измамена.
С нова
нотариална покана от 12.02.22018 г., връчена на ответницата на 22.02.2018 г.
ищцата поканила ответниците да й върнат заплатената като капаро сума от
7 500 лв., т.к. окончателния договор не можел да бъде сключен поради съществен
недостатък на продавания имот - липсата на удостоверение за въвеждане на
сградата в експлоатация, а освен това предварителния договор бил едностранно
развален от страна на ответниците на 03.01.2018 г. поради непредставяне от
тяхна страна на исканите документи, което разваляне тя приемала.
От своя
страна на 14.03.2018 г. ответниците пред нотариус отказали да върнат получената
като капаро сума, като възразили, че съгласно предварителния договор това
представлява неустойка за неизпълнен от купувача договор.
С отговора
на исковата молба К.А.К. и Р.Т.К. са оспорили исковете като неоснователни.
Оспорили
са твърдението на ищцата, че при сключване на предварителния договор не са я
уведомили, че за сградата няма издадено удостоверение за въвеждане в
експлоатация, като в тази връзка сочат, че ищцата е била уведомена от тях за
това обстоятелство при сключване на договора.
Изложили
са твърдения, че са оказали необходимото съдействие на ищцата за отпускането на
банковия кредит, като своевременно при поискване са й предоставили всички необходими документи.
Считат, че
договорът е бил прекратен поради изтичането на срока за сключване на
окончателния договор, а несключването на такъв се дължи на виновното поведение
на ищцата, поради което имат право да задържат капарото като неустойка.
С обжалваното решение
първоинстанционният съд е намерил предявените искове за неоснователни, като е
приел, че не е установено надлежното разваляне на предварителния договор за
покупко-продажба от страна на ищцата.
Приел е, че ответниците
са били изправна страна по предварителния договор, т.к. са изпълнили своите
задължения и са оказали необходимото съдействие на ищцата за отпускане на
банковия кредит, като са й предоставили всички изискуеми документи, а липсата
на издадено удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация не е
препятствало сключването на окончателен договор.
Въззивният съдебен състав намира, че относимите факти
са били установени правилно от първоинстанционния съд, поради което препраща към
мотивите на обжалваното решение в тази им част.
От представения по делото предварителен договор се
установява, че на 14.11.2017 г. К.А.К. и Р.Т.К. от
една страна като продавачи и Р.Н.М. от друга страна като купувач са сключили
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който
са се съгласили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на
собствения на продавачите апартамент № 6, находящ се в гр.К., ул.“****, ведно с
прилежащите му сервизни помещения и идеални части от общите части на сградата и
от отстъпеното право на строеж, за цена от 78 500 лв., платима както
следва: капаро в размер на 7 500 лв., което купувачът платил изцяло в брой
при подписване на предварителния договор, а остатъка от 71 000 лв.
купувачът ще изплати със собствени средства и ипотечен кредит от банка, когато
страните сключат окончателен договор за покупко-продажба в срок до 10.01.2018
г.
При сключване на предварителния договор
продавачите са представили договор за продажба на недвижим имот, удостоверяващ
правото им на собственост.
Страните са уговорили ако продавачите се откажат от
договора и/или не се явят пред нотариус за сключване на окончателен договор да
дължат на купувача връщане на дадената като капаро сума от 7 500 лв. и
неустойка в еднократния размер на капарото.
От своя страна ако купувачът не изплати на продавачите
цялата сума по уговорената продажна цена в уговорения срок, или се откаже от
договора, заплатената като капаро сума остава като неустойка в полза на
продавачите.
Предвидено е, че всяка от страните се счита за виновно
отказала се от договора ако в предвидения срок за сключване на окончателен
договор няма готовност за сключване на такъв или откаже да сключи окончателен
договор или преди изтичане на срока се откаже от договора, по възможност в
писмена форма и по начин, гарантиращ уведомяването на ответната страна, както и
когато не е налице изричен отказ, но от действията на ответната страна отказът
се подразбира по несъмнен начин.
По отношение на купувача е предвидено право да се
откаже от договора и да има право на неустойка в еднократен размер на платената
като капаро сума в случай, че върху продаваемия недвижим имот са вписани
ипотеки, възбрани или други вещни тежести или същия бъде обременен с такива
след сключване на предварителния договор, или е предмет на висящ спор, или има
облигационни права на трети лица във връзка с предмета на договора, или
продавачите имат непогасени публични задължения, които осуетяват или сериозно
препятстват сключването на окончателния договор или продавачите продадат или
прехвърлят собствеността на този недвижим имот на трети лица.
С нотариална покана от 19.12.2017 г., получена от Р.Т.К. на същата дата, Р.Н.М. е поканила въззиваемите да й
предадат на 03.01.2018 г. осем конкретни документа, сред които и удостоверение
за въвеждане на сградата в експлоатация, които следва да представи пред банката
за отпускане на банкови кредит срещу ипотека. Посочила е , че при неявяване или
непредставяне на всички поискани от нея документи, ще приеме, че продавачите не
желаят да й съдействат за получаване на
банков кредит, т.е. че се отказват от изпълнението на договора за продажба.
Поканила ги е в този случай да й върнат капарото, защото продажбата не може да
се осъществи поради съществен недостатък на продавания имот и поради отказ от
тяхна страна да изпълнят задълженията си на продавачи, които са поели с
предварителния договор, който ще счита, че отказват да изпълнят и от когото се
отказват едностранно. В случай на представяне на поисканите документи е
поискала определяне на нов срок за сключване на окончателен договор – поне с
тридесет дни, считано от 10.01.2018 г.
На 03.01.2018 г. въззиваемите са се явили при
нотариуса и са представили на въззивницата 14 описани в констативния протокол
документа, сред които не е налично удостоверение за въвеждане на сградата в
експлоатация.
С нотариално уведомление от 09.01.2018 г. Р.Н.М. е уведомила въззиваемите, че е кандидатствала за
отпускане на банков ипотечен кредит, поискала е съдействие от тяхна страна чрез
предоставяне достъп до имота на вещо лице, определено от банката за оценител,
както и е поискала определяне на срок за сключване на окончателния договор до
10.02.2018 г.
Със заявление от 10.01.2018 г., подадено
пред нотариус, К.А.К. е изразил съгласие срокът за сключване на окончателния
договор да бъде продължен до 10.02.2018 г.
На 12.02.2018 г. въззивницата е изпратила
нова нотариална покана до въззиваемите, получена на 22.02.2018 г. от Р.К., с
която ги е поканила да й върнат заплатената като капаро сума от 7 500 лв.,
т.к. продажбата на жилището не може да бъде осъществена поради съществен
недостатък на продавания имот, а именно липса на удостоверение за въвеждане на
сградата в експлоатация, което обстоятелство я поставя в неоправдан риск, който
не желае да поеме, а и поради едностранното разваляне от страна на продавачите
на 03.01.2018 г. на предварителния договор поради непредставяне на всички
поискани от нея документи, което разваляне тя приема.
На 14.03.2018 г. К.А.К. и Р.Т.К. са се явили при нотариуса и
са отказали да върнат заплатената им като капаро сума от 7 500 лв., която
приемат за неустойка по чл.8 от предварителния договор, дължима от купувача
поради виновно неизпълнение от негова страна и изтичане срока на договора.
Видно от представения констативен
нотариален акт от 22.11.2017 г., К.А.К. и Р.Т.К. са били признати за
собственици на продавания от тях недвижим имот въз основа на документи, които
са представили на Р.Н.М. в отговор на
отправеното към тях искане.
Видно от нотариален акт от 28.12.2018 г. К.А.К.
и Р.Т.К. са дарили на сина си С.К.К. процесния недвижим имот.
От заключението на СТЕ е установено, че за
жилищната сграда, в която се намира процесния апартамент не са налице
строителни книжа, удостоверяващо извършването на различните етапи от
строителството и не е налице издадено удостоверение за въвеждане на сградата в
експлоатация, изискуемо по ЗУТ за категорията строеж.Съгласно удостоверение на
Община К. от 19.10.2018 г. сградата е завършена в груб строеж.
Съгласно заключението на СИЕ лихвата за
забава върху главницата от 7 500 лв. за периода от 14.03.2018 г. до
31.05.2019 г. е в размер на 925,07 лв.
Въз
основа на така установените факти съдът направи следните правни изводи:
Въззивната жалба е
редовна и е допустима, т.к. е подадена от процесуално легитимирана страна,
срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт, в предвидения в закона срок
за обжалване.
В рамките на
правомощията си въззивният съд намира, че обжалваното първоинстанционно решение
е валидно и допустимо, а по същество правилно, по следните съображения:
Направените от първоинстанционния съд правни изводи за неоснователност на исковите
претенции съответстват на материалния закон и са обосновани, поради което на
основание чл.272 от ГПК препраща към мотивите на обжалваното решение в тази им
част.
Неоснователно е оплакването на въззивницата, че
първоинстанционният съд се е произнесъл по непредявени искове.
Първоинстанционният съд е разгледал предявените от Р.Н.М. главен и акцесорен иск, като въз основа на
твърденията в исковата молба и уточненията в първото открито съдебно заседание
правилно е приел, че се касае за иск по чл.55, ал.1 пр.ІІІ – то от ЗЗД за
връщане на дадено въз основа на отпаднало основание – развален договор.
Никъде в исковата молба и в последствие
страната не е заявявала твърдения, че претендира присъждането на сумата от
7 500 лв. като дадена при липса на основание, а именно нищожен договор,
каквито твърдения се съдържат за пръв път във въззивната жалба.
В проведеното пред първоинстанционния съд
първо открито съдебно заседание процесуалният представител на въззивницата е
заявил, че са налице основания за унищожаемост на договора по смисъла на чл.27
от ЗЗД, но претенция за унищожаването му не е заявена, като се е съгласил с
дадената от съда правна квалификация по чл.55, ал.1 пр.ІІІ – то от ЗЗД.
При това положение съвсем правилно съдът е
разгледал иска на това основание, с оглед твърденията на страната в исковата
молба, че предварителния договор е с прекратено действие, считано от 10.02.2018
г.
Неоснователни за и оплакванията във
въззивната жалба за неправилност на обжалваното решение поради противоречие с
материалния закон и необоснованост
От събраните по делото доказателства
се установява, страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, в предвидената по закон форма и с необходимото съдържание.
Този договор е породил своето
действие между страните, които е следвало до 10.02.2018 г. да сключат
окончателен договор.
Безспорно е, че такъв не е бил
сключен, поради което въззивницата не е заплатила остатъка от дължимата
продажна цена.
Съгласно клаузите на предварителния
договор Р.М. има право да получи
платената от нея като капаро сума от 7 500 лв. ако продавачите се
откажат от договора и/или не се явят пред нотариус за сключване на окончателен
договор, или под формата на неустойка в същия размер в случай, че върху
продаваемия недвижим имот са вписани ипотеки, възбрани или други вещни тежести
или същия бъде обременен с такива след сключване на предварителния договор, или
е предмет на висящ спор, или има облигационни права на трети лица във връзка с
предмета на договора, или продавачите имат непогасени публични задължения,
които осуетяват или сериозно препятстват сключването на окончателния договор
или продавачите продадат или прехвърлят собствеността на този недвижим имот на
трети лица.
По отношение на продавачите е предвидено, че имат
право да задържат като неустойка заплатената им като капаро парична сума, ако
купувачът не изплати на продавачите цялата сума по уговорената продажна цена в
уговорения срок, или се откаже от договора.
За виновен отказ от договора са предвидени хипотезите,
ако в предвидения срок за сключване на окончателен договор някоя от страните
няма готовност за сключване на такъв или откаже да сключи окончателен договор
или преди изтичане на срока се откаже от договора, по възможност в писмена
форма и по начин, гарантиращ уведомяването на ответната страна, както и когато
не е налице изричен отказ, но от действията на ответната страна отказът се
подразбира по несъмнен начин.
С оглед на това и конкретните факти по делото следва
да се приеме, че въззивницата не е била изправна страна по предварителния
договор, т.к. не е изразила готовност за сключване на окончателен договор и
плащане на остатъка от продажната цена.
От своя страна въззиваемите са били изправна страна,
т.к. са изпълнили своите задължения, които са поели с предварителния договор, и
са оказали на Р.М. съдействие, като са й представили необходимите й във връзка
с кандидатстването за банков кредит документи.
В тази връзка следва да се има предвид, че липсата на
издадено удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация по чл.177, ал.3
от ЗУТ по никакъв начин не е препятствало сключването на окончателен договор за
покупко-продажба, т.к. сградата е била завършена на етап „груб строеж“ и
намиращото се в нея жилище представлява от правна гледна точка годен обект на
правото на собственост, който може да бъде предмет на разпоредителни сделки.
Непредставянето на 03.01.2018 г. от страна на
въззиваемите на удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация по
чл.177, ал.3 от ЗУТ по никакъв начин не представлява тяхно виновно неизпълнение
на предварителния договор, което да обуславя развалянето му по тяхна вина, т.к.
наличието на този документ не е бил необходим за сключването на окончателния
договор за покупко-продажба.
Освен това с предварителния договор продавачите не са
поели конкретно задължение да представят определени документи, които са
необходими на купувача във връзка с кандидатстването за банков кредит, а и
въззивницата не е доказала липсата на този документ да е бил причината банката
да й откаже да й отпусне кредит.
Ето защо не може да се приеме, че на 03.01.2018 г.
предварителният договор е бил развален по вина на въззиваемите, при все, че
самата въззивница е продължила да го счита за действащ, т.к. на 10.01.2018 г. е
поискала от продавачите допълнително съдействие във връзка с кандидатстването
си за банков кредит и продължаване на срока до 10.02.2018 г.
Договореният между страните срок за сключване на
окончателен договор е изтекъл на 10.02.2018 г., а към този момент въззивницата
не е заявила готовност за сключването му и за доплащане на продажната цена.
Поради това следва да се приеме, че е налице виновен
отказ от нейна страна за сключване на окончателния договор, което дава правото
на продавачите да задържат платената от нея като капаро сума като неустойка.
По изложените
съображения съдът намира, че оплакванията във въззивната жалба за пороци на
обжалваното решение на КРС са неоснователни, а самото решение е допустимо и правилно,
поради което следва да бъде потвърдено.
Относно
разноските:
При този
изход на делото и на основание чл.78, ал.3 от ГПК въззиваемите имат право на
разноски, като с оглед на представените доказателства за платени адвокатски
възнаграждения, в полза на всеки един от К.А.К. и Р.Т.К. следва да се присъдят
разноски от по 900,00 лв.
Водим от изложените
мотиви и на основание чл.271, ал.1, предл.І – во и чл.272 от ГПК Старозагорски
окръжен съд
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 90/20.02.2020 г., постановено по
гр.д.№ 1543/2019 г. по описа на Казанлъшки районен съд.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК Р.Н.М., ЕГН – **********, с адрес: *** да заплати
на К.А.К., ЕГН – **********,***
сумата от 900,00 лв./деветстотин/ - съдебно-деловодни разноски
пред настоящата съдебна инстанция.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК Р.Н.М., ЕГН – **********, с адрес: *** да заплати
на Р.Т.К., ЕГН – **********,***
сумата от 900,00 лв./деветстотин/ - съдебно-деловодни
разноски пред настоящата съдебна инстанция.
Решението подлежи на касационно обжалване пред
Върховен касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.