Р Е
Ш Е Н
И Е
№: 16.05.2018 год. Град Царево
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Царевският
районен съд, граждански състав
На седемнадесети
април две хиляди и осемнадесета година
В публично
заседание в следния състав: Председател:
Минчо Танев
Секретар: Нели Стоянова
като разгледа докладваното от съдия Минчо Танев
гр.
дело № 334 по описа на съда за 2017 год. за да се произнесе, взе пред вид
следното:
Производството по делото е образувано по
постъпила искова молба от И.Н.О., ***, родена
на *** ***, ***, с адрес: ***., ***, *** ***, притежаващ
паспорт ***, родена на *** ***,, с адрес:***; Ю.Н.М., ***,
родена на *** ***, ***, чрез адв. Л. Д. К., вписан в БАК
под №***, Булстат: ********** с адрес за съобщения и призовки: *** срещу: Етажна собственост в сграда с
идентификатор № *** по КККР на гр. Царево, с адрес: ***, с представител на
етажната собственост Н. Б., с която се иска от съда, да постанови
решение, с което да отмени като нищожни и незаконосъобразни
всички решения взети от общото събрание на етажната собственост на сграда с
идентификатор, обективирани в протокол от 15.06.2017 г. и да присъди на ищеца
направените в настоящото исково производство, съдебно- деловодни разноски.
С исковата молба са
представени писмени доказателства, направено е искане за допускане и на гласни
такива.
С разпореждане от 19.07.2017 год. съдът е приел исковата молба и е
постановил да се изпрати препис от исковата молба и доказателствата на
ответника.
Ответника е получил съобщението и е депозирал писмен отговор в
срок.
С исковата молба се
твърди, че ищците И.О., Н.М., В.М. и Ю.М., са съсобственици на апартамент № ***,
разположен на четвърти етаж от сграда В, от архитектурна група сгради, представляващ
самостоятелен обект в сграда, с идентификатор на самостоятелния обект № *** по
кадастралната карта на гр. Царево, обл. Бургас, с адрес на самостоятелния
обект: ***, с предназначение на самостоятелния обект- жилище, апартамент, с
площ на самостоятелния обект 64,00 кв.м. ведно с 5,66 кв.м. идеални части от общите
части на сградата, като ползват горепосочения имот сезонно- за летните си
ваканции. Според исковата молба, през месец март 2017 година, друг собственик
на обект в сградата- Е. С. е уведомила И.О. на електронната и поща, че има
инициативата да се вземе решение от общото събрание на етажната собственост на
сградата, за избор на фирма, която да управлява и поддържа общите части на
имотите им. С. посочила, че инициативна група се е споразумяла с юридическото
лице с интернет адрес *** за организация на общото събрание, подготовка на
нужните документи, изготвяне на бюджет, а също и за „договор за обслужване на
общите части и административно обслужване На 07.06.2017 г. Е.С.е писала на И.О.
в неформално обръщение по електронната поща, че общото събрание ще се състои на
15.06.2017 г. Според исковата молба, на 15.06.2017 г. е било проведено общо събрание на собствениците в
сградата, като решенията в него са обективирани в Протокол от 15.06.2017 г. Твърди
се, че общото събрание не е ръководено от избраната от общото събрание и
посочена в протокола Е. С., а е председателствано неофициално от лицето В. /В./
В. Н., който е *** на фирма „***" ЕООД, ЕИК:***, с адрес: *** и интернет
страница *** като на това събрание, пълномощника на И.О. не е бил допуснат до
участие от председателя. Според исковата молба, след провеждането на общото
събрание, на 23.06.2017 г. И.О. изразила писмено желанието си да получи на
електронната си поща копие от протокола от събранието и на 26.07.2017 г. И.О.
получила заверено с оригинала копие на протокола от имейл адрес: ***в което копие, съгласно протокола,
дневния ред на проведеното общо събрание е бил следния: Точка 1. Приемане на
площообразуване на сградата; Точка 2. Избор на Управител / Управителен съвет; Точка
3. Избор на Контрольор/Контролен съвет; Точка 4. Обсъждане и приемане на
Правилник за вътрешния ред; Точка 5. Приемане на решение за откриване на
разплащателна сметка и упълномощаване на лицето, което ще оперира със сметката,
с цел обезпечаване нуждите на Етажната собственост (ЕС); Точка 6. Обсъждане и
приемане на бюджет за текущата година; Разходи, съгласно чл. 50 от ЗУЕС; Разходи,
съгласно чл. 51 от ЗУЕС; Доходна част- формиране на доходите в бюджета; Точка
7. Определяне реда за разпределяне на разходите; Точка. Определяне на
финансовата година, срокове и начини на плащане; Точка 9. Срок за подаване на
информация за недобросъвестните собственици (неизпълнили задължението си за
плащане) и определяне на съответните мерки срещу тях; Точка 10. Завеждане на
Книга на етажната собственост, задължение за вписване в нея, предприемане на
административни мерки по отношение на тези, които не са предоставили
необходимите данни и не са се вписали в Книгата на ЕС; Точка 11. Упълномощаване
на Управителя/ Управителния съвет за утвърждаване на условията и за подписване на
Договор с изпълнителя на административно обслужване на ЕС; Точка 12. Упълномощаване на Управителя/Управителния съвет
за утвърждаване на условията и за подписване на Договор с изпълнителя на услуги
по абонаментно техническо обслужване; Точка 13. Упълномощаване на Управляващия,
утвърждаване на условията и реда, за подписване на споразумение за ползване на
поземления имот, заедно с всички подобрения, приращения, съоръжения,
техническите помещения; Точка 14. Упълномощаване на Управителя/Управителния
съвет да предприеме всички необходими мерки за откриване на обща партида за
вода на сградата; Точка 15. Упълномощаване на Управителя/Управителния съвет да предприеме
всички необходими мерки за откриване на обща партида за електричество на
сградата; Точка 16. Упълномощаване на Управителя/ Управителния съвет да
предприеме всички необходими действия за получаване на технически паспорт и
техническа документация на сградата от община гр. Царево. Твърди се в исковата
молба, че съгласно протокола, на общото събрание са били представени общо 37,49
на сто идеални части от общите части на етажната собственост, а след приемането
на точка 6 от дневния ред, представените идеални части стават 33,74% от общите
части на сградата, но въпреки това, без нужния кворум, са взети решения по
абсолютно всички точки от дневния ред и заседанието е приключило. Според
ищците, в проведеното на 15.06.2017 г. общо събрание, правото на ищците да
участват в управлението етажната собственост е било ограничено, тъй като
събранието е свикано и проведено незаконосъобразно, а взетите решения са нищожни,
тъй като ищците, които са съсобственици на обект в сградата в режим на етажна
собственост, не са получили официална покана с ден и час, както и не са били
уведомени по надлежния начин за свикването на общото събрание. Твърди се също
така, че не е била спазена процедурата със съставянето на протокола по чл. 13,
ал. 1 ЗУЕС, тъй като ищците Н.М., В.М. и Ю.М. не са били уведомени по реда на
чл. 13, ал. 2 ЗУЕС. Според исковата молба, избраният за председател на общото
събрание на етажната собственост Е.С.е ***, който не владее български език, а
също и няма данни на събранието да е присъствал преводач. Твърди се също така,
че не е било спазено законовото изискване, общото събрание да се председателства
от председателя на управителния съвет или от друг член на управителния съвет -
чл. 16, ал. 2 ЗУЕС тъй като председателя на общото събрание С., не е била избирана
за председател на управителния съвет, не е и в състава на избиран управителен
съвет. Ищците твърдят, че в заседанието не е спазена и законовата процедура за
избор на протоколчик - чл. 16, ал. 4 ЗУЕС, а също така, че не са спазени
изискванията на чл. 14, ал. 1 и ал. 3 ЗУЕС. Според исковата молба, на общото
събрание е допуснало съществено нарушение при изчислението на площообразуването
на сградата и съответно на представените в общото събрание идеални части от
общите части на етажната собственост в сградата, което води до липса на кворум.
Според ищците, на Общото събрание е допуснало нарушение на закона при избора на
Управител/Управителен съвет.
Ответника в отговора на
исковата молба твърди, че предявения иск е неоснователен. Според отговора на
исковата молба, поканата за свикване на общо събрание е била поставена на
07.06.2017 г. а събранието е било проведено на 8-мия ден от поставянето й- на
15.06.2017 г. с което е спазено и изискването на Императивната разпоредба на
чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. Твърди се, че протоколът от ОС е бил изготвен в
законоустановения 7- дневен срок от провеждане на същото, на дата 22.06.2017 г.
и е бил подписан от Председателя на ОС и протоколчика, в изпълнение
изискванията на чл. 16, ал. 6 от ЗУЕС, като в 7- дневен срок от провеждане на
събранието е било поставено Съобщение за изготвен протокол, на основание чл. 16,
ал. 7 от ЗУЕС, което е било поставено на видно и общодостъпно място в сградата-
етажна собственост, в случая на входовете на сградата, на дата 22.06.2017 г. в
17:00 часа. Твърди се, че събранието е било проведено от избрания председател,
а именно Е. С.. Според ответника, на ОС е присъствал пълномощник на И.О., а
именно лицето К. П., който е представил на ОС пълномощно в обикновена писмена
форма (без това лице да е бил собственик на имот в сградата), като съгласно чл.
14, ал. 3 от ЗУЕС, изискваща пълномощно с нотариална заверка на подписите (за
пълномощници- несобственйци, какъвто е настоящия случай) лицето К. П. не е било
допуснато само при гласуване по точките от дневния ред, предвид липсата на
учредена по надлежния ред представителна власт. Според отговора на исковата
молба, притежаваните от всички присъстващи и представени на събранието ид.ч. на
15.06.2017 г. са били 37,49%, които съгласно разпоредбата на чл. 15, ал. 1 от ЗУЕС, са недостатъчни за провеждане на ОС на посочения в поканата час и за
приемане на законосъобразни решения от същото, поради което и поради липса на
кворум, на основание чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС, ОС е било отложено с 1 (един) час,
след което при кворум от 33%, след обявения 1 /един/ час, събранието е било
проведено в същия ден- на 15.06.2017 г. при кворум достатъчен, да се взимат
решения. Ответника заявява, че проведеното на 15.06.2017 г. ОС в сграда с
кадастрален идентификатор №48619.64.23.1 е било първо и до този момент е нямало
избран УС на ЕС, нито Управител, а разпоредбата на чл. 16, ал. 2 от ЗУЕС е
приложима при избран Председател на УС или Управител на ЕС, преди датата на
въпросното ОС, каквито в настоящия случай липсват до дата 15.06.2017 г. Според
отговора на исковата молба, избраното за протоколчик лице в действителност е
било предложено от избрания председател на ОС и решението е взето с единодушие,
със 100% от представените на събранието ид.ч. Ответника твърди, че посочените в
протокола от ОС и протоколите за регистрация лица като пълномощници, са
действали въз основа на валидно учредена представителна власт. Ответника
твърди, че притежаваните и представени от Присъстващите на ОС лица ид.ч. са
взети от документите им за собственост, справки от ИКАР, както и от справки от
АГКК, и съобразно направените изчисления, е бил Налице кворум за провеждане на
ОС и взетите решения са законосъобразни. Твърди се, че избраният за член на УС
на ЕС Веселин Кабов е собственик на обект в сградата. Според ответника, на
следващия ден от провеждане на ОС – на 16.06.2017 г. членовете на избрания УС
са избрали с единодушие Н. Е. за Председател на УС на ЕС, като за избора на
Председател на УС на ЕС е съставен и протокол
Пред съда, ищеца се представлява от
упълномощен представител- адвокат. Пледира се за уважаване на исковете.
В с.з. представляващия етажната
собственост, чрез упълномощените си представители оспорва иска като
неоснователен и моли за неговото отхвърляне, като изразява становище, че общото
събрание на етажната собственост е проведено при спазване на реда за
провеждането му предвиден в ЗУЕС, поради което и приетите на него решения са
законосъобразни и не следва да се отменят.
За да се произнесе по така поставения за
решаване правен спор съдът взе предвид следното.
Правното основание на предявеният иск е по
чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.
Видно от представеният Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 48/
Представена е по делото Покана са свикване
на общо събрание, в което са посочени кой свиква общото събрани, на коя дата се
свиква, както и е обявен дневния ред на общото събрания.
Представен е протокол, надлежно подписан,
видно от който, е било разлепено на видно място- на входовете на сградата- поканата
за свикване на общото събрание. Посочено е, че дата на разлепване на поканата е
07.06.2017 год. в 19.00 часа.
Представен е препис от протокол от общо
събрание на собствениците на жилища в етажната
собственост, проведено на 15.06.2017 г. В протокола е посочено, че на общото
събрание- към началото на заседанието в 11,00 часа, са присъствали- лично и
чрез представители- притежаващите 37,49 % от етажната собственост. В същия
протокол е записано, че предвид липсата на кворум, заседанието се отлага с 1
час.
В протокола е записано, че към 12.00 часа,
на същата дата- лично или чрез представител- присъстват 37,49 % от етажната
собственост.
Представен е списък на присъстващите на
общото събрание, с положени подписи и отбелязани съответните проценти от
етажната собственост за всички посочени в списъка.
Представени са пълномощни- на български и
руски език.
По предложения дневен ред,
съгласно представения протокол, са били взети решения на общото събрание както
следва:
Точка 1. Приемане на
площообразуване на сградата;
Точка 2. Избор на
Управител / Управителен съвет;
Точка 3. Избор на
Контрольор/Контролен съвет;
Точка 4. Обсъждане и
приемане на Правилник за вътрешния ред;
Точка 5. Приемане на
решение за откриване на разплащателна сметка и упълномощаване на лицето, което
ще оперира със сметката, с цел обезпечаване нуждите на Етажната собственост
(ЕС);
Точка 6.
Обсъждане и приемане на бюджет за текущата година; Точка 7. Определяне реда за
разпределяне на разходите;
Точка 8. Определяне на
финансовата година, срокове и начини на плащане;
Точка 9. Срок за
подаване на информация за недобросъвестните собственици (неизпълнили
задължението си за плащане) и определяне на съответните мерки срещу тях;
Точка 10. Завеждане на
Книга на етажната собственост, задължение за вписване в нея, предприемане на
административни мерки по отношение на тези, които не са предоставили
необходимите данни и не са се вписали в Книгата на ЕС;
Точка 11. Упълномощаване
на Управителя/ Управителния съвет за утвърждаване на условията и за подписване на
Договор с изпълнителя на административно обслужване на ЕС;
Точка 12. Упълномощаване на Управителя/Управителния
съвет за утвърждаване на условията и за подписване на Договор с изпълнителя на
услуги по абонаментно техническо обслужване;
Точка 13. Упълномощаване
на Управляващия, утвърждаване на условията и реда, за подписване на
споразумение за ползване на поземления имот, заедно с всички подобрения,
приращения, съоръжения, техническите помещения;
Точка 14. Упълномощаване
на Управителя/Управителния съвет да предприеме всички необходими мерки за
откриване на обща партида за вода на сградата;
Точка 15. Упълномощаване
на Управителя/Управителния съвет да предприеме всички необходими мерки за
откриване на обща партида за електричество на сградата;
Точка 16. Упълномощаване
на Управителя/ Управителния съвет да предприеме всички необходими действия за
получаване на технически паспорт и техническа документация на сградата от
община гр. Царево.
В протокола, към всяка
точка от дневния ред, са посочени процентно гласувалите за или против лица.
По делото е представена
съдебно-техническа експертиза, видно от заключението на която, кворума на проведеното на
15.06.2017 год. общо събрание на етажната собственост в сграда с идентификатор
48619.64.23.1 по КККР на гр. Царево, съобразно описаните в двата протокола
апартаменти и полагащите им се идеални части от общите части на сградата е
37,46%. Според същото заключение, полагащите се идеални части от общите части
на сградата на описаните самостоятелни обекти, са еднакво вписани и в двата
протокола, при което кворума е един и същ - 37,46%, като полагащите се идеални
части от общите части на сградата на описаните самостоятелни обекти и в двата
протокола кореспондират с приложеното по делото площообразуване, което е без
дата на изработване и подпис на съставителя. Според вещото лице, кворума на
общото събрание при приемане на т. 6. Обсъждане и приемане на бюджет за сезон
2017 год. е както следва:
т.6.1.1.1- Формиране на фонд „Ремонт и
обновяване“ -37,46%
т.6.1.1.2- Формиране на фонд “Непредвидени
разходи“ - 34,81 %
т.6.1.1.3 - Формиране на фонд “Резервен“ - 34,81
%
т.6.1.1.1.1 - Разходи за абонаментно техническо
обслужване на ЕС -37,46%
т.6.1.1.1.2 - Разходи за мерки за противопожарна
охрана -37,46%>
т.6.1.1.1.3 - Разходи за охрана -37,46%>
т.6.1.1.1.4- Разходи за застраховане на общите
части -37,46%
т.6.1.1.1.5 - Разходи за административна
поддръжка на ЕС - 3 7,46%>
т.6.1.1.1.6 - Разходи за сключване на договор
със собственика на поземления имот, в който се намира комплекса и уреждане на
отношенията е последния -34,81%
т.6.1.1.1.7 - Разходи, приети с решение на ОС на
ЕС по чл.50, ал.4, т.З от ЗУЕС - за пощенски разходи - 37,46%>
т.6.1.1.1.8 - Разходи, приети с решение на ОС на
ЕС по чл.50, ал.4, т.З от ЗУЕС - за банкови услуги - 37,46%>
т.6.1.1.1.9 - Разходи за възнаграждение на
Управителния орган - 36,36%
т.6.1.1.1.10 — За компенсация на разходите,
направени от инициативната група по организирането и провеждането на общото
събрание - 37,46%
т.6.1.2.1- Разходи за електрическа енергия в
общите части -37,46%)
т.6.1.2.2 - Разходи за вода в общите части
-37,46%>
т.6.1.2.2 - Разходи за консумативни материали -
37,46%
т.6.2 - Формиране на доходите в бюджета -37,46%
т.6 - Обсъждане ни формиране на бюджет за
текущата година -37,46%
Решение по т. 6- 33,71%
Според
вещото лице, идеалните части от общите части на сградата на обекти №№ 2 /ап. 6/,
7, 8,15, 22, 26,29, 45, 57, 63, 68, 72, 80, 94 /ап. 84/ и 90 са 8,32%. Съгласно
заключението, кворума на общото събрание ще бъде 28,25%, ако отпаднат следните
обекти в етажната собственост №№ 2 /ап. 6/, 7, 8, 26, 63, 72 и 90, кворума на
общото събрание ще бъде 27,13%, ако отпаднат следните обекти в етажната
собственост №№ 15,22, 29, 45, 57, 68, 72, 80 и 84. Посочено е, че в
представената по делото Таблица ЖЗ СОС 48619.64.23.1 гр. Царево, м. “Нестинарка“
идеалните части в квадратни метри на отделните самостоятелни обекти отговарят
на тези посочени имотния регистър на АГКК, но застроените площи на отделните
самостоятелни обекти не отговарят на имотния регистър. Според вещото лице, посочените
в представената Таблица идеални части в квадратни метри на отделните
самостоятелни обекти, кореспондират с ценообразуването на сградата, съхраняващо
се в СГКК – Бургас, но полагащите се в процент идеални части от общите части в
сградата, не кореспондират с ценообразуването на сградата. Вещото лице посочва,
че съобразно ценообразуването на сградата и припадащите се идеални части от
общите части на сградата, на всеки самостоятелен обект по протокола за регистрация
на присъстващите лица в общото събрание на собствениците на самостоятелни
обекти в сграда с идентификатор *** е 38,583%.
Въз основа на фактите, установени от
доказателствата по делото, съдът като съобрази разпоредбите на закона, достигна
до следните правни изводи:
Съгласно чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, всеки
собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание.
В чл. 12 и следващи от ЗУЕС, са уредени инициативата, редът за свикване и
провеждане на общо събрание,както и нужния кворум за провеждане на общо
събрание, което може валидно да взема решения в съответствие с правомощията си
по чл. 11 от ЗУЕС.
В случая в тежест на ищеца е да докаже, че
е собственик в етажната собственост, общото събрание, на която е приело оспорваните
понастоящем решения.
В тежест на ответника е, да докаже при
условията на пълно и главно доказване, обстоятелствата свързани със спазването
на изискванията на ЗУЕС във връзка с реда за свикване и провеждане
на общо събрание,както и наличието на нужния кворум.
Ищците, с представения Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 48/
От представения протокол се установява, че
на 15.06.2017 г. е проведено общо събрание на посочената по- горе етажна
собственост, на което са приети обективираните в протокола решения, като
относно провеждането на общото събрание на посочената в протокола дата не се спори
и между страните.
Съобразно представените доказателства- Покана са свикване на общо събрание, Протокол,
надлежно подписан, видно от който, е било разлепено на видно място- на
входовете на сградата- поканата за свикване на общото събрание, както и от показанията
на разпитаните по делото свидетели, съда приема, че събранието е извършено по
изискуемия по ЗУЕС ред и в регламентираните в същия закон срокове.
Според съда обаче, на първо място
ответника /чиято е доказателствената тежест/ не доказа твърдението си, че
събранието е проведено в съответствие с изискванията на ЗУЕС, относно
минималният кворум, при който може да се проведе общото събрание. Действително,
по делото е представен списък на собствениците, с отразени в него притежаваните
от тях площи и съотв. проценти от общата площ, но по делото се установи, че при
провеждане на събранието, не е бил налице изискуемия по закон кворум.
Така, на първо място, според посоченото в протокола за
регистрация, за ап. 6 е участвал представител на собственика, но не е
представено пълномощно за това. По същия начин, стои и регистрацията за участие
на пълномощник на собственика за ап. 7.
На следващо място, видно от представеното по
делото пълномощно за обект 26, лицето К. П., участва като представител на
собственика С., без обаче да е бил надлежно упълномощен за това. Последното се
установи и от показанията на самия К. П., дадени в с.з.
На последно място, в протокола на ОС на ЕС е
отбелязано лицето А. Т. А. като собственик на обект 90, като същото лице е
отбелязано и в протокола от регистрацията за същото. В противоречие с това, при
гласуванията е участвало лицето Т. А. Д., което лице е собственик на ап. 39, но
видно от протокола за регистрация не се е подписал срещу името си за този
обект, а само за обект 90.
При това положение, за съда се налага
извода, че събранието не е проведено в съответствие с изискванията на ЗУЕС, в
частност на разпоредбата на чл. 15, ал. 2, тъй като при провеждане на
събранието и при гласуване на решенията, не е бил налице изискуемият по закон
кворум, т.е. основателно е, твърдяното от ищеца, че ОС е проведено без да е
налице изискуемия по закон кворум.
Във връзка с горното, съдът приема, че
общото събрание е проведено в нарушение на изискванията на ЗУЕС, поради което и
предявеният иск се явява основателен и следва да се уважи, като се отменят всички решения, взети от
общото събрание на етажната собственост на сграда с идентификатор 48619.64.23.1
по КККР на гр. Царево, обективирани в протокол от 15.06.2017 г.
Предвид уважаването на иска, ответника
следва да заплати на ищеца и направените разноски по делото.
По делото е направено от ответника
възражение за прекомерност на адвокатския хонорар на ищеца.
Възражението е основателно. Посочения
адвокатски хонорар, значително превишава предвидения в Наредба № 1/
Мотивиран от изложеното Царевският районен
съд ,
Р Е Ш И
ОТМЕНЯ ВСИЧКИ решения, взети от общото
събрание на етажната собственост на сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Царево,
обективирани в протокол от 15.06.2017 г.
ОСЪЖДА Етажна собственост в
сграда с идентификатор № *** по КККР на гр. Царево, с адрес: ***, с
представител на етажната собственост Н. Б., да заплатят на И.Н.О., ***, родена на ***
***, ***, с адрес: ***., роден на *** ***, притежаващ паспорт тип ***, издаден
на ***г., валиден до *** г., с адрес: ***; В.И.М., ***, родена на *** ***, притежаваща
паспорт тип ***, издаден на ***г., валиден до *** г., с адрес: ***; Ю.Н.М., ***,
родена на *** ***, `притежаваща паспорт тип ***, издаден на *** г., валиден до ***г.
с адрес: ***, сумата 2219,55 лева, представляващи направени разноски по делото.
Решението подлежи на въззивно обжалване,
пред Окръжен съд, гр. Бургас, в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: