№ 6561
гр. София, 31.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Е СЪСТАВ, в публично
заседание на десети октомври през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Петър Люб. Сантиров
Членове:Петър Ив. Минчев
Дамян Ив. Христов
при участието на секретаря Елеонора Анг. Г.а
като разгледа докладваното от Дамян Ив. Христов Въззивно гражданско дело
№ 20241100513692 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.
Образувано е по подадена въззивна жалба от ответника А. Б. З., чрез назначения му
особен представител – адв. Ю. Д.-САК, срещу Решение № 18758 от 17.10.2024 г.,
постановено по гр. д. № 32549/2024 г. по описа на Софийски районен съд, 46-и състав, с
което е уважен предявеният от Д. Е. О., по реда на чл. 422 ГПК иск с правно основание чл.
92 ЗЗД. В депозираната въззивна жалба са изложени съображения за неправилност на
постановеното решение поради нарушения на материалния закон и необоснованост на
изводите. Във въззивната жалба се твърди, че претендираната неустойка е прекомерна и не е
съобразена с претърпените от ищеца вреди. Счита и че неустойката е нищожна поради
противоречие с добрите нрави. Моли съдът да отмени процесното решение и вместо него да
постанови ново, с което да отхвърли предявеният иск.
Въззиваемата страна, в законоустановения срок е подала писмен отговор на
въззивната жалба, в който оспорва същата като неоснователна. Твърди се, че подадената
въззивна жалба е бланкетна и не съдържа конкретни доводи относно пороци на обжалваното
решение. Моли съдът да потвърди обжалваното решение.
Софийският градски съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое
убеждение и съобразно чл. 12 ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на
атакувания съдебен акт, намира за установено следното:
Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е допустима, а разгледана по същество
1
е неоснователна.
Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо. Същото е и правилно,
като въззивният състав споделя мотивите му, поради което и на осн. чл. 272 ГПК препраща
към мотивите на СРС. Във връзка доводите в жалбата за неправилност на решението, следва
да се добави и следното:
С процесното решение първата инстанция е признала за установено, че А. З., дължи на Д.
О.-Г., сумата от 6 000 (шест хиляди) евро, представляваща неустойка съгласно чл. 7 от
допълнително споразумение № 2/23.07.2021 г. към договор за наем от 26.06.2019 г. и
допълнително споразумение от 02.06.2020 г. с нотариална заверка на подписите, рег. №
9614/23.08.2021 г. на нотариус, рег. № 065 на НК, ведно със законната лихва, считано от
26.10.2023 г., до окончателното изплащане на сумата, на основание чл.422 ГПК във вр. с
чл.92 ЗЗД, за които суми е издадена Заповед за изпълнение по чл. 417 ГПК по ч.гр.д.
№58732/2024 г. на СРС, 46 състав.
От фактическа и правна страна се установяват следните обстоятелства:
Между страните по делото- Д. Е. О.- наемодател и А. Б. З.- наемател, е било сключено
Допълнително споразумение № 2 с нотариална заверка на подписите, рег. № 9614/23.08.2021
г. на нотариус, рег. № 065 на НК към Договор за наем от 26.06.2019 г. и Допълнително
споразумение от 02.06.2020 г.
Съгласно т.1 от Допълнително споразумение № 2, действието на сключения между
страните договор за наем от 26.06.2019 г. се продължава за срок от още една година- от
02.08.2021г. до 02.08.2022 г. Съгласно т. 2 наемателят се задължава да заплати дължимата
наемна цена за целия период на договора, съгласно т. 1, в размер на левовата равностойност
на 23 942 евро по фиксинга на БНБ в деня на плащането без ДДС или 46 826, 48 лв. по курса
на БНБ в деня на подписване на настоящия анекс.
Съгласно т. 6 след изтичане на наемния период, съгласно т.1 в случай, че никоя от
страните не заяви изрично, че желае неговото прекратяване, най-малко три месеца преди
изтичане на срока, то същият се продължава автоматично, за нов период от една година,
като Това подновяване не е ограничено във времето. Условие, за всяко следващо
подновяване на договора, е наемната цена да бъде платена изцяло, преди началото на
периода, на подновяване на договора
Съгласно т. 7 ако се сбъдне условието, за подновяване на договора, но наемната цена
не бъде платена в срок до 31.07. на съответната година, от която започва периода на
подновяване, договорът прекратява своето действие и наемателят се задължава да освободи
и предаде на наемодателя имота, в срок до 10.08. (десети, август), на същата година. Наред с
освобождаване и предаване на имота, наемателят дължи и неустойка на наемодателя, в
размер на 6 000 (шест хиляди) евро.
От събраните по делото доказателства се установява, че наемателят не е отправил
тримесечно предизвестие, за прекратяване на договора, с оглед на което договорът за наем е
бил подновен за нов едногодишен период - 02.08.2023 г. - 02.08.2024 г. Наемната цена не е
2
била платена в уговорения срок - до 31.07.2023 г., с оглед на което договорът за наем е бил
прекратен.
Видно от изложените договорни клаузи, подновяването на договора е поставено под
прекратително условие- заплащане на пълния размер на наемната цена от 23 942 евро в срок
до 31.07 на съответната година. Фактическият състав на претендираното неустоечно вземане
включва проявлението на следните юридически факти- 1) подновяване на договора за нов
едногодишен период съобразно т.6 от Допълнителното споразумение и 2) неизпълнение на
задължението за плащане на наемната цена в срок до 31.07. на съответната година. По
делото не се спори, че са се сбъднали тези юридически факти. Спорен е въпроса дали
процесната неустойка е прекомерна по смисъла на чл.92,ал.2 от ЗЗД, респ. екзорбитантна и
като такава нищожна на основание чл.26,ал.1, предложение трето ЗЗД.
Процесната неустойка по своя характер е резулаторна, т.е. неустойка която е
уговорена при прекратяване на договора. По отношение на резулаторни неустойки,
съдържащи се в договори за наем има формирана практика на ВКС, обективирана в
Решение № 283 от 27.12.2018 г. на ВКС по т. д. № 2951/2017 г., II т. о., ТК, Решение № 110 от
21.07.2016 г. на ВКС по т. д. № 1226/2015 г., I т. о., ТК и Решение № 193/09.05.2016 г. по т. д.
№ 2659/2014 г. на ВКС, I т. о. и Решение № 219/09.05.2016 г. по т. д. № 203/2015 г. на ВКС, I
т. о. Съобразно нея когато договорът за наем е с определен срок, наемното правоотношение
се прекратява с изтичане на срока. Срокът обезпечава както интереса на наемателя –
защитава го от възможността наемодателят да го лиши от ползването на имота предсрочно
било поради прекратяване, било поради разпореждане с вещните си права по отношение на
имота, ако се легитимира и като собственик на последния, при отчитане на правилото по чл.
237, ал. 2 ЗЗД, така и интереса на наемодателя – да получи за определен период наемна цена
срещу предоставеното право на ползване на наетата вещ. Същевременно липсва нормативно
ограничение и в рамките на предоставената им договорна свобода на осн. чл. 9 ЗЗД страните
по договор за наем могат да включат клауза за едностранното му прекратяване преди
изтичане на срока по волята, на която и да е от страните или на една определена от тях.
Допустимо е също така уговарянето от страните на неустойка за вредите от предсрочното
прекратяване на срочен договор за наем, но само в рамките на присъщите й обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функции, иначе клаузата за неустойка би била нищожна,
поради накърняване на добрите нрави, за което съдът следи служебно, като преценката се
извършва към момента на сключване на договора, а не към последващ момент – т. 3 от
Тълкувателно решение № 1/15.06.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС. При тази
преценка следва да се изходи преди всичко от характерните особености на договора за наем
и вида на насрещните престации: наемодателят се задължава да предостави на наемателя
ползването на една вещ срещу наемна цена, а наемателят – да я заплати, но само срещу
отстъпеното му ползване.
Настоящата инстанция напълно споделя изводите на СРС, че процесната неустойка
не е нито прекомерна, нито екзорбитантна. Претендираната неустойка в размер на 6 000
евро се равнява на три месечни наемни вноски. Този размер напълно съответства на
3
обезпечителната и обезщетителната функция на неустойката, защото цели да компенсира
наемодателя за вредите /изразяващи се в невъзможност на отдаде имота под наем и да
реализира доход от него/, които е претърпял вследствие на сбъдването на прекратителното
условие, водещо до прекратяване на договора за наем.
Настоящият състав достига до същите правни изводи, възприети и от СРС и доколкото
други оплаквания не са наведени във въззивната жалба, и при съобразяване на разпоредбата
на чл. 269, ал. 1 ГПК, то обжалваното решение следва да бъде изцяло потвърдено, а
въззивната жалба оставена без уважение.
По разноските:
Въз основа на разясненията дадени в т. 7 от ТР № 6/2012 г. на ОСГТК особеният
представител на въззивника е бил освободен от внасянето на държавна такса при депозиране
на въззивната жалба. Следователно държавната такса следва да бъде събрана с решението по
делото. Поради обстоятелството, че въззивната жалба е неоснователна, въззивникът който не
е освободен от такси и разноски в производството, следва да бъде осъден на основание чл.
77 ГПК да заплати в полза на Софийски градски съд сумата от 235 лева – държавна такса за
въззивното производство.
При този изход на спора разноски се дължат на въззиваемия, но доколкото такива не
се претендират, съдът не следва да присъди такива на въззиваемия.
С разпореждане от 04.12.2024 г. на въззиваемата страна е указано да внесе
възнаграждение за назначения особен представил в размер на 740 лева.
Тъй като страната не е изпълнила задължението си за внасяне на депозита в указания
срок, възнаграждението за особения представител следва да бъде изплатено от бюджета на
СГС, а въззиваемия да бъде осъден, на основание чл.77 ГПК, да заплати по сметката на СГС
сумата 740 лв., като бъде издаден изпълнителен лист за принудителното й събиране (виж в
същия смисъл Определение № 1417 от 12.05.2025 г. на ВКС по т. д. № 2642/2024 г., I т. о.,
ТК).
Така мотивиран Софийският градски съд,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 18758 от 17.10.2024 г., постановено по гр. д. № 32549/2024
г. по описа на Софийски районен съд, 46-и състав.
ДА СЕ ИЗПЛАТИ сумата от 740 лв. на адвокат Ю. И. Д. от САК, представляваща
възнаграждение на особения представител на въззивника А. Б. З., назначен по реда на чл. 47,
ал. 6 ГПК, от бюджетните суми на Софийски градски съд.
ОСЪЖДА ,на основание чл. 77 ГПК, Д. Е. О.-Г., ЕГН ********** да заплати по сметка на
СГС сумата от 740 лв. и да се издаде изпълнителен лист за принудителното й събиране.
4
ОСЪЖДА А. Б. З., ЕГН **********, на основание чл. 77 ГПК, да заплати по сметка на
Софийска градски съд сумата от 235 лева – държавна такса за въззивната жалба.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховния
касационен съд по правилата на чл. 280 ГПК в едномесечен срок от връчване на
препис на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5